Die Bewertung des Vermögens und der abzugsfähigen Schulden und Lasten erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Grundsätzlich gilt der gemeine Wert (Verkehrswert). Das ist der erzielbare Verkaufspreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter fremden Dritten.
1. Unbebaute Grundstücke
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen ergeben. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der von den Gutachterausschüssen zuletzt zu ermitteln war. Wenn die Gutachterausschüsse keinen Bodenrichtwert ermitteln können, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
2. Bebaute Grundstücke
Grundstücksarten
Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden, sind als bebaute Grundstücke zu qualifizieren. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind für bestimmte Grundstücksarten unterschiedliche Bewertungsverfahren vorgeschrieben. Es sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden:
- Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Die Einstufung als Ein- oder Zweifamilienhaus kommt auch dann zum Zuge, wenn ein Grundstück zu weniger als 50 % (berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche) zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
- Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % (berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche) Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- oder Zweifamilienhäuser sind.
- Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
- Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
- Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80% (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) anderen als Wohnzwecken dienen.
- Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils anderen als Wohnzwecken dienen und nicht Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.
- Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die vorgenannten Grundstückskategorien fallen. Mithin handelt es sich hier um einen Auffangtatbestand.
Bewertungsverfahren
- Vergleichswertverfahren: Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich das Wohnungseigentum, das Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten. Hierbei sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Vorrangig sind dabei die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren.
- Ertragswertverfahren: Im Ertragswertverfahren sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, zu bewerten. Der Wert der baulichen Anlagen ist bei diesem Verfahren getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Der Bodenwert ist wie bei unbebauten Grundstücken (Fläche x Bodenrichtwert) zu ermitteln.
- Sachwertverfahren: Im Sachwertverfahren zu bewerten sind: das Wohnungseigentum, das Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn ein Vergleichswert nicht vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sowie sonstige bebaute Grundstücke. Der Wert der Gebäude ist getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Entsprechend der Verfahrensweise bei unbebauten Grundstücken, ist der Bodenwert auch im Sachwertverfahren unter Rückgriff auf Bodenrichtwerte zu ermitteln.
Sonstige bauliche Anlagen (insbesondere Außenanlagen) und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Boden-wert abgegolten. Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. Der typisierenden Wertermittlung Rechnung tragend sind auch im Sachwertverfahren sonstige wertbeeinflussende Umstände (insbesondere Belastungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art) nicht zu berücksichtigen.
3. Bewertung in Sonderfällen
Erbbaurecht
Bei Erbbaugrundstücken kann sowohl das Grundstück als auch das aufstehende Gebäude Gegenstand einer Schenkung oder eines Erbfalls sein. Dementsprechend bilden das belastete Grundstück und das Erbbaurecht zwei getrennte wirtschaftliche Einheiten, die auch jeweils eigenständig bewertet werden. Bei der Wertermittlung sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert bei bebauten Grundstücken die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Höhe der Gebäudeentschädigung angemessen zu berücksichtigen.
Der für das Erbbaurecht anzusetzende Wert ist im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Liegen solche nicht vor, ist eine finanzmathematische Methode anzuwenden, wobei sich der Wert des Erbbaurechts aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammensetzt.
Gebäude auf fremdem Grund und Boden
Auch bei einem Gebäude auf fremden Grund und Boden sind die für das Erbbaurecht geltenden Grundsätze anzuwenden, jedoch ohne Berücksichtigung einer Gebäudeentschädigung beim Heimfall.
Grundstücke im Zustand der Bebauung
Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude oder Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind. Der Zustand der Bebauung beginnt zum Beispiel mit der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen. Die Gebäude oder Gebäudeteile im Zustand der Bebauung sind mit den bereits am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten dem Wert des bislang unbebauten oder bereits bebauten Grundstücks hinzuzurechnen. Mithin sind Gebäude oder Gebäudeteile im Zustand der Bebauung nach dem Grad der Fertigstellung zu bewerten.
4. Verkehrswertnachweis
Aufgrund der den Bewertungsverfahren immanenten Typisierungen und Pauschalierungen kann nicht ausgeschlossen werden, dass es im Einzelfall zu Überbewertungen kommt. Für diese Fälle räumt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Verkehrswertnachweises im Wege einer Öffnungsklausel ein. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz er-mittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften. Mithin sind die Wertermittlungsverfahren und –grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung zu beachten. Was die Modalitäten für den Verkehrswertnachweis anlangt, ist neben dem Gutachtennachweis weiterhin auch ein stichtagsnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zulässig.
5. Betriebsvermögen/Anteile an Kapitalgesellschaften
Wertableitung
Der gemeine Wert (Verkehrswert) des Betriebsvermögens oder nicht börsennotierter Anteile an Kapitalgesellschaften ist vorrangig aus Verkäufen abzuleiten, die innerhalb eines Jahres vor dem Bewertungsstichtag zwischen fremden Dritten erfolgt sind (innerhalb einer Familie zustande gekommene Veräußerungen können somit nicht herangezogen werden).
Liegen solche Verkäufe nicht vor, ist der Wert des Betriebsvermögens unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten oder einer anderen anerkannten, auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteuerliche Zwecke üblichen Methode zu ermitteln.
Gesamtbewertungsverfahren im Regelfall
Neue Bewertungsmethode ist im Regelfall ein Gesamtbewertungsverfahren, bei dem der Verkehrswert der einzelnen Wirtschaftsgüter grundsätzlich nicht mehr festzustellen ist. Diese gehen in dem neuen Gesamtwert (=Ertragswert des ganzen Unternehmens) unter. Gleiches gilt für die Unternehmensverbindlichkeiten. Zur Ermittlung des gemeinen Werts kann auf betriebswirtschaftliche Bewertungsmethoden oder auf das gesetzlich geregelte vereinfachte Ertragswertverfahren zurückgegriffen werden.
Mindestbewertung
Schließlich ist noch der Substanzwert des Unternehmens zu bestimmen. Dieser ist der Mindestwert bei der steuerlichen Unternehmensbewertung und setzt sich aus der Summe der gemeinen Werte der betrieblichen Einzelwirtschaftsgüter abzüglich der Schulden zusammen.
