Milieuschutz

Kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in Milieuschutzgebieten

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick bietet kostenlose Beratungen für die Mieterinnen und Mieter von Wohnungen innerhalb der Milieuschutzgebiete des Bezirkes an: Jeden Montag von 11:00 Uhr bis 13:00 Uhr in den Räumen des Treffpunkts Strohhalm (Spreestraße 8, 12439 Berlin) und jeden Mittwoch von 16:00 bis 18:00 Uhr in den Räumen der Galerie KungerKiez (Karl-Kunger-Straße 15, 12435 Berlin).

Allgemeines
Milieuschutzgebiet Alt-Treptow
Milieuschutzgebiet Oberschöneweide
Milieuschutzgebiet Niederschöneweide
Prüfkriterien für bauliche Änderungen und Modernisierungsmaßnahmen in Milieuschutzgebieten
Wohnungsumwandlungen
Vorkaufsrecht
Kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in Milieuschutzgebieten
Kontakt Milieuschutzgebiete im Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick
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Allgemeines

Milieuschutzgebiete werden durch das Baugesetzbuch geregelt (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – soziales Erhaltungsgebiet).

Mithilfe der Milieuschutzgebiete sollen

• die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten sowie
• einer Verdrängung der Bevölkerung (bspw. durch Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Wohnungsstruktur oder der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen) entgegengewirkt werden.

Der Milieuschutz stellt ein städtebauliches Instrument dar. Der vorhandene Wohnungsbestand soll gesichert und die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung geschützt werden. Es ist kein Instrument des individuellen Mieterschutzes.
Der Milieuschutz gilt nur für zu Wohnzwecken bestimmte bauliche Anlagen. Gewerbeeinheiten unterliegen nicht dem Milieuschutz.

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick hat bisher drei Milieuschutzgebiete für Teile des Bezirks erlassen:

• Alt-Treptow
• Oberschöneweide
• Niederschöneweide

Der Milieuschutz reguliert verschiedene Maßnahmen in den festgesetzten Gebieten:

• Änderung baulicher Anlagen
• Rückbau baulicher Anlagen
• Nutzungsänderung baulicher Anlagen
• Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Millieuschutzgebiet Alt-Treptow

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick hat für Teile von Alt-Treptow eine Milieuschutzverordnung beschlossen. Diese trat erstmalig im Juli 2016 in Kraft und wurde im Mai 2020 überprüft und erweitert. Das Milieuschutzgebiet Alt-Treptow in seinem derzeitigen Umriss gilt seit 27.05.2020.

Grundlage der Beschlüsse sind die Untersuchung des Büros TOPOS Stadtforschung aus dem Jahr 2016 sowie das Gutachten zur Überprüfung und zur Erweiterung des Milieuschutzgebiets „Alt-Treptow“ des Büros LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus dem Jahr 2019.

Das Gebiet umfasst folgende Straßenzüge im Ortsteil Alt-Treptow:

• Beermannstraße 2-18 (gerade)
• Bouchéstraße 14-41, 77-85
• Elsenstraße 23-41, 89-110
• Grabowstraße 9-13 (ungerade), 16-22 (gerade)
• Harzer Straße 106-119
• Heidelberger Straße 1-10, 79- 81A, 91-107
• Isingstraße 5-18
• Karl-Kunger-Straße 1-28, 33-69
• Kiefholzstraße 1-36, 46-48, 402-418
• Krüllsstraße 1-22
• Lexisstra¬ße 1-5 (ungerade), 14-20
• Lohmühlenstraße 18-62
• Mengerzeile 1-14
• Onckenstraße 1-16
• Plesser Straße 1-12
• Schmollerplatz 1-29
• Schmollerstraße 1- 9
• Wildenbruchstraße 41-52A

Die Rechtsgrundlage zum Millieuschutzgebiet Alt-Treptow ist im
Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin festgehalten.

• Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung Alt-Treptow

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Milieuschutzgebiet Oberschöneweide

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick hat für Teile von Oberschöneweide eine Milieuschutzverordnung beschlossen. Diese trat erstmalig im Mai 2017 in Kraft und wurde im Februar 2023 überprüft und erweitert. Das Milieuschutzgebiet Oberschöneweide in seinem derzeitigen Umriss gilt seit 26.02.2023.
Grundlage der Beschlüsse sind die Untersuchung des Büros LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus dem Jahr 2017 sowie das Gutachten zur Überprüfung und zur Erweiterung des Milieuschutzgebiets „Oberschöneweide“ des Büros STERN mbH aus dem Jahr 2022.

Das Gebiet umfasst folgende Straßenzüge im Ortsteil Oberschöneweide:

• Deulstraße 1-30A
• Edisonstraße 9-15,19-34, 37-62
• Firlstraße 27, 29-39
• Fritz-Kirsch-Zeile 3-35
• Griechische Allee 1-7 (nur ungerade Hausnummern)
• Helmholtzstraße 1-34, 42
• Keplerstraße 1-6, 8
• Klarastraße 1-13
• Lauffener Straße 1-5A
• Marienstraße 1-19
• Mathildenstraße 1-12
• Mentelinstraße 15-21 (nur ungerade Hausnummern), 35-55 (nur ungerade Hausnummern)
• Nalepastraße 183-191 (nur ungerade Hausnummern), 210-226 (nur gerade Hausnummern)
• Otto-Krüger-Zeile 1, 3-8, 10-14 (gerade Hausnummern)
• Plönzeile 2-16 (nur gerade Hausnummern), 17-44
• Rathenaustraße 1-23A, 26-40 (nur gerade Hausnummern)
• Reinbeckstraße 1-8
• Roedernstraße 15-30
• Schillerpromenade 6, 7, 7A
• Siemensstraße 2-31
• Slabystraße 1-3, 22-25
• Tabbertstraße 1-5, 29-38
• Waltraud-Krause-Weg 2
• Wattstraße 1-29A, 52-64, 77-81
• Wilhelminenhofstraße 1-65, 79-82C
• Zeppelinstraße 2-12

Die Rechtsgrundlage zum Milieuschutzgebiet Oberschöneweide ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin festgehalten.

• GVBl. vom 25.02.2023, 79. Jahrgang, Nr. 6 (Oberschöneweide)

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• Geltungsbereich Milieuschutz Oberschöneweide

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Millieuschutzgebiet Niederschöneweide

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick hat für Teile von Niederschöneweide eine Milieuschutzverordnung beschlossen. Diese trat erstmalig im Mai 2017 in Kraft und wurde im Februar 2023 überprüft und erweitert. Das Milieuschutzgebiet Niederschöneweide in seinem derzeitigen Umriss gilt seit 26.02.2023.
Grundlage der Beschlüsse sind die Untersuchung des Büros LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus dem Jahr 2017 sowie das Gutachten zur Überprüfung und zur Erweiterung des Milieuschutzgebiets „Niederschöneweide“ des Büros STERN mbH aus dem Jahr 2022.

Das Gebiet umfasst folgende Straßenzüge im Ortsteil Niederschöneweide:

• Britzer Straße 6, 7, 9-12, 14-26
• Brückenstraße 1-31
• Fennstraße 1-31
• Fließstraße 12A-12B, 22-23
• Flutstraße 1-3, 24-27
• Hainstraße 1-9 (ungerade Hausnummern), 10-17, 19-27 (nur ungerade Hausnummern), 28, 30-41, 43, 45, 47-56, 58
• Hasselwerderstraße 3-15, 32-40
• Köllnische Straße 36-68
• Michael-Brückner-Straße 1-8, 11-14
• Rudower Straße 2-3A, 12-14
• Schnellerstraße 22-30, 35-73, 92-102A, 105-129
• Spreestraße 1-4, 6-8A, 14-27

Die Rechtsgrundlage zum Milieuschutzgebiet Niederschöneweide ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin festgehalten.

• GVBl. vom 25.02.2023, 79. Jahrgang, Nr. 6 (Niederschöneweide)

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• Geltungsbereich Milieuschutz Niederschöneweide

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Prüfkriterien für bauliche Änderungen und Modernisierungsmaßnahmen in Milieuschutzgebieten

Das Schutzziel des Milieuschutzes wird u.a. dadurch erreicht, dass der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedürfen. Wird eine Wohnung modernisiert, kann ein durchschnittlicher Ausstattungszustand hergestellt werden, dieser darf jedoch nicht überschritten werden. Sogenannte „Luxusmodernisierungen“ und die Aufwertung von Wohngebäuden, die einen durchschnittlichen Standard überschreiten, sind in Milieuschutzgebieten nicht zulässig.
Ob geplante Baumaßnahmen genehmigungsfähig sind, wird durch den Fachbereich Stadtplanung beurteilt. Grundlage für die Prüfung bilden die Vorgaben des sozialen Erhaltungsrechts gemäß § 172 BauGB und die bezirklich festgesetzten erhaltungsrechtlichen Prüfkriterien.

Dies betrifft auch leerstehende Wohnungen und selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Die einzige Ausnahme bilden reine Instandsetzungsmaßnahmen wie bspw. Reparaturarbeiten. Bei Unsicherheit bezüglich der Genehmigungsfähigkeit von Maßnahmen lassen Sie sich bitte durch die zuständigen Mitarbeitenden des Fachbereichs Stadtplanung beraten (Kontakt).
Die Prüfkriterien sind durch das Bezirksamt Treptow-Köpenick und die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen, um das Prüf- und Genehmigungsverfahren möglichst transparent und einheitlich zu gestalten. Entsprechend der Prüfkriterien sind folgende Maßnahmen in den bezirklichen Milieuschutzgebieten unzulässig:

• der Rückbau von Wohngebäuden oder Wohneinheiten
• Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen
• nicht erforderliche Grundrissänderungen
• der Anbau von Erstbalkonen mit mehr als 4 m²
• der Anbau von Zweitbalkonen
• die Schaffung/der Einbau besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung
• der Einbau von Zweitbädern oder Gäste-WC (außer in Wohnungen ab 4 Zimmern)
• Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an bestehenden Gebäuden hinausgehen
• Nutzungsänderungen von Wohnraum zu Gewerbe
• sonstige bauliche Maßnahmen, die aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sind, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen

Ob geplante Baumaßnahmen genehmigungsfähig sind, wird durch den Fachbereich Stadtplanung beurteilt. Grundlage für die Prüfung bilden die Vorgaben des Milieuschutzrechts gemäß § 172 BauGB und die bezirklich festgesetzten erhaltungsrechtlichen Prüfkriterien. Diese wurden im Amtsblatt für Berlin (ABl. Nr. 1 / 3. Januar 2020) veröffentlicht und sind unter dem folgenden Link zu finden: Auszug Amtsblatt für Berlin vom 3. Januar 2020.

Generell gilt:
Jegliche Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen bedürfen einer Genehmigung und sind somit antragspflichtig.

Der entsprechende Antrag ist im Fachbereich Stadtplanung zu stellen. Unter dem Punkt Antragsunterlagen finden Sie entsprechende Formulare, die für die Antragstellung notwendig sind. Bitte beachten Sie vor Antragstellung stets die Hinweise zu erhaltungsrechtlichen des Stadtplanungsamtes und nutzen die Möglichkeit einer vorherigen Abstimmung mit den zuständigen Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes. Bitte beachten Sie dabei die Sprechzeiten des Fachbereiches Stadtplanung.

Bei Vorhaben, die ebenfalls eine baurechtlichen Baugenehmigungen durch die Bauaufsichtsbehörde des Bezirkes benötigen, ist kein gesonderter erhaltungsrechtlicher Antrag im Fachbereich Stadtplanung erforderlich. Im Baugenehmigungsverfahren wird die erhaltungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens mitgeprüft.

Wohnungsumwandlungen

Seit dem 06.08.2021 gilt in Berlin die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Diese Rechtsverordnung weist Berlin stadtweit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus und dient dem Schutz der Mietenden vor Umwandlung und damit vor Verdrängung aus ihren Wohnungen. Sie gilt bis zum 31.12.2025.

Kern der Regelung ist, dass eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen gilt (§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Sofern ein Genehmigungstatbestand nach § 250 Absatz 3 BauGB vorliegt, ist die Umwandlung zu genehmigen.
In den Berliner Milieuschutzgebieten richtet sich die Genehmigungspraxis während der Laufzeit der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB nicht mehr nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen Sozialen Erhaltungsverordnung. Das Umwandlungsverbot richtet sich in diesen Gebieten ausschließlich an den neuen Regelungen des § 250 BauGB.

Anträge sind formlos beim Fachbereich Stadtplanung zu stellen.

Vorkaufsrecht

Wird ein Wohnhaus verkauft, welches in einem Milieuschutzgebiet liegt, steht dem Bezirk ein Vorkaufsrecht zu, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 Baugesetzbuch). Die Prüfungsdauer durch den Bezirk, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob dieses ausgeübt wird, beträgt drei Monate. Die Frist zur Prüfung beginnt mit Posteingang der vollständigen Mitteilung des Kaufvorganges (Kaufvertrag einschließlich Anlagen und Bezugsurkunden) beim Bezirksamt. Diese Mitteilung des Kaufvorganges sollte im Zuge der Beantragung auf Erteilung des Negativzeugnisses bezüglich des gesetzlichen Vorkaufsrechtes erfolgen. Wird der Kaufvorgang nicht direkt mit diesem Antrag auf Negativzeugnis an das Bezirksamt übermittelt, beginnt die 3-Monatsfrist erst mit Zugang der eben beschriebenen Unterlagen. Innerhalb des Prüfverfahrens zum milieuschutzrechtlichen Vorkauf steht der Käuferpartei die Möglichkeit zu, eine Ausübung des Vorkaufsrechtes abzuwenden (§ 27 BauGB). Dies geschieht anhand einer Abwendungsvereinbarung, welche die Käuferpartei mit dem Bezirk eingeht und in welcher die Einhaltung der Milieuschutzziele verbindlich festgelegt werden. Wird keine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen, übt der Bezirk das Vorkaufsrecht in der Regel zu Gunsten Dritter aus (§ 27a BauGB).

Kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in Milieuschutzgebieten

Der Milieuschutz ist ein Instrument des Städtebaurechts. Der Milieuschutz ist losgelöst vom Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs und entfaltet keinen individuellen wohnungsbezogenen Schutz für Mietende.

Für Fragen zum Mietrecht, zu Modernisierungsankündigungen und Informationen zur besonderen Rechtslage der Milieuschutzgebiete steht die asum GmbH – Angewandte Sozialforschung und urbanes Management für die Mietenden der Milieuschutzgebiete Treptow-Köpenicks bereit.

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick bietet kostenlose Beratungen für die Mieterinnen und Mieter von Wohnungen innerhalb der Milieuschutzgebiete des Bezirkes an:

• In Alt-Treptow: Jeden Mittwoch von 16:00 bis 18:00 Uhr in den Räumen der Galerie KungerKiez, Karl-Kunger-Straße 15, 12435 Berlin.
• In Schöneweide: Jeden Montag von 11:00 bis 13:00 Uhr in den Räumen des Treffpunkts Strohhalm, Spreestraße 8, 12439 Berlin.

Kontakt Milieuschutzgebiete im Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick

Frau Yildirim
(030) 90297 2103
E-Mail

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• Antragsformular bauliche Maßnahmen blanko

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• Antragsformular bauliche Maßnahmen ausfüllbar

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• Hinweise erhaltungsrechtliche Anträge

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• Wohnungsbogen ausfüllbar

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• Wohnungsbogen blanko

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