Baugenehmigung für ein Bauvorhaben in der Harzer Str./ Grabowstr. versagt

Mit Bescheid vom 21.01.2021 wurde die Erteilung einer Baugenehmigung für das beantragte Bauvorhaben Harzer Straße über die „Errichtung einer 7-teiligen Wohnanlage mit 100 Wohneinheiten (100 WE), einer Gästewohnung, drei Gewerbeeinheiten (ca. 220 m²), Servicecenter und Tiefgarage (65 PKW-Stellplätze, davon neun behindertengerecht)“ versagt, da das geplante Bauvorhaben planungsrechtlich unzulässig ist. Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB, wonach ein Bauvorhaben zulässig ist, wenn es sich nach den im Gesetz genannten Kriterien in die nähere Umgebung einfügt. Bei der „näheren Umgebung“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der mithilfe von Literatur und Rechtsprechung bezogen auf den konkreten Einzelfall unter Rechtsanwendung abzugrenzen war. (hier Lexisstraße im Nordosten, Onckenstraße im Südosten, Harzer Straße im Südwesten sowie Lohmühlenstraße im Nordwesten) Die rechtlich gebotene Gebietsbegrenzung beutet, dass Gebäude die nicht in dem Gebiet liegen, sich innerhalb der Rechtsprüfung nicht vergleichend auswirken. Die in solitärer Platzbebauung errichteten „Treptower Zwillinge“ am Schmollerplatz 27 und 27A sind in diesem Zusammenhang außer Betracht zu lassen, da bei einer solchen solitäre Platzbebauung allein die im Baublock vorhandenen prägenden Gebäudekubaturen rechtlich maßgeblich sind.

Allein der Maßfaktor Gebäudehöhe genügt nicht, damit das Einfügen in die nähere Umgebung gewährleistet wird. Gemäß § 34 BauGB reicht die Übereinstimmung mit nur einem Maßfaktor (in diesem Fall Gebäudehöhe oder Grundfläche) nicht aus. Das beantragte Vorhaben Harzer Straße überschreitet sowohl die vorhandene Gebäudetiefe von 12 m als auch die prägende Traufhöhe von 15,62 m. Ein Gebäude mit einer Grundfläche von ca. 1.403 m² (Bauteil 1) und ca. 710 m² (Bauteil 2 abzüglich Gebäude 6), welches die prägende Traufhöhe von 15,62 m überschreitet, ist aber in der näheren Umgebung nicht vorhanden.

Hinzu kommt, dass auch die Anforderung der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht für alle beantragten Wohnungen nachgewiesen wurde.

Auch bei einer informellen Prüfung der eingereichten Antragsunterlagen durch die Oberste Bauaufsicht bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wurden eine Überlagerung von Abstandsflächen und punktuell beengte Situationen festgestellt, die einer Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens entgegenstehen. Alle aufgezeigten Probleme wären durch Anpassungen des Entwurfes grundsätzlich heilbar gewesen. Darum hatten sowohl das Bezirksamt wie auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geworben. Leider ist die in einem Gespräch unter Einbeziehung der Obersten Bauaufsicht erarbeitete Variante, die mit wenigen Änderungen zu einer Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens geführt hätte, vom Vorhabenträger nicht vollständig in die am 15.12.2020 eingereichten geänderten Bauantragsunterlagen übernommen worden, so dass diese Bauantragsvariante leider abzulehnen war.

Die Vorabstimmungen zu diesem Vorhaben begannen 2015. Die Bauherrenschaft wurde durch das Stadtentwicklungsamt per E-Mail vom 1. September 2015 über den planungsrechtlich zulässigen Rahmen informiert.

2017 schrieb die DPF eG einen Wettbewerb aus, um eine optimale Bebaubarkeit des Grundstücks auszuloten. Diese Vorgehensweise wurde vom Bezirksamt sehr begrüßt und unterstützt. Die städtebauliche Idee, die als Wettbewerbsergebnis entwickelt wurde, fand im Nachgang weitere Verfeinerungen und Überarbeitungen. Auf dieser Basis erarbeiteten die Antragstellerin einen neuen Entwurf mit 77 Wohneinheiten und 47 Stellplätzen. Am 23. August 2018 wurde dieser zwischen dem Fachamt, der DPF eG und den Architekten abgestimmt. Den Entwurf bewertete das Bezirksamt als genehmigungsfähig.

Ohne weitere Abstimmung wurde im September 2019 ein Bauantrag eingereicht. Abweichend von den Abstimmungen insbesondere im August 2018 lag diesem ein Entwurf mit nunmehr 101 Wohneinheiten und 65 Stellplätze zu Grunde.

Bezirksstadtrat Rainer Hölmer: „Es ist politisch – auch von mir – gewünscht, weiteren bezahlbaren Wohnraum in unserem Bezirk zu schaffen. Allerdings ist das entgegen der Annahme des Vorhabenträgers nicht durch eine direkte politische Einflussnahme auf die Genehmigung von Bauanträgen nach § 34 BauGB möglich; es wäre sachfremd und rechtswidrig, nicht nach baurechtlichen Kriterien gemäß § 34 BauGB zu urteilen, sondern andere Kriterien zur Entscheidungsgrundlage zu machen.“

Die Zahlen sprechen für sich. Bezirksstadtrat Hölmer führt weiter aus: „Wohnungsneubau ist eines unserer zentralen Ziele. Nur so werden wir den Wohnungsmarkt entlasten und daran arbeiten wir mit beachtlichen Resultaten: Allein von Januar bis November 2020 genehmigte das Bezirksamt Treptow-Köpenick ganze 2.593 Wohnungen und liegt damit auf Platz 2 im berlinweiten Vergleich. Dabei achten wir auch auf die Schaffung bezahlbarer Wohnungen. In 2020 wurden 259 Wohnungen für Menschen mit Wohnberechtigungsschein fertiggestellt. Darüber hinaus konnten wir weitaus mehr Wohnungen mit günstigen Mieten und ohne Bindung an einen Wohnberechtigungsschein schaffen. Wir arbeiten weiterhin an einem fairen und allen Menschen zugänglichen Wohnungsmarkt. Die Zahlen beweisen, dass wir hier schon sehr viel erreichen konnten und auf einem guten Weg sind.“