Rahmenplan

Am 28.02.2023 hat das Bezirksamt Pankow den Rahmenplan „Alte Schäferei“ als bezirkliche Arbeitsgrundlage für den weiteren Entwicklungsprozess im Ortsteil Französisch Buchholz beschlossen.

Die Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin hat diesen Beschluss in ihrer Tagung am 26.04.2023 per Konsensliste zur Kenntnis genommen.

Anlass und Aufgabe des Rahmenplans

Aufgabe der Rahmenplanung war es, die räumlichen Zusammenhänge zu analysieren, Klärungsbedarfe und Maßnahmen zu ermitteln sowie für den Norden von Französisch Buchholz einen konzeptionellen Rahmen für die künftigen Entwicklungen zu erarbeiten. Dabei war es wichtig, ein nachhaltiges Grundgerüst aus Städtebau, Verkehrs- und Freiraumplanung zu entwickeln.

Nach dem Flächennutzungsplan, den Stadtentwicklungsplänen und bezirklichen Entwicklungsplänen dient die Planungsebene der Rahmenplanung einer ersten Konkretisierung der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung und als Grundlage für die Entscheidung über die generellen Planungsziele.

Im Flächennutzungsplan und im aktuellen Stadtentwicklungsplan Wohnen ist die Fläche „Alte Schäferei“ als Wohnbaufläche dargestellt. Auf Grund des prognostizierten Bevölkerungsanstieges, des großen Wohnraumbedarfes und der günstigen integrierten Lage im Zusammenhang mit anderen Entwicklungsräumen im Nordosten wurde ab Februar 2020 begonnen, eine städtebauliche Rahmenplanung für ein Gebiet um die „Alte Schäferei“ herum zu erarbeiten, die auch die nähere Umgebung einbezieht. Eine „Inselbeplanung“ sollte vermieden werden.

Für die Erarbeitung wurden zwei Untersuchungsräume bestimmt: das zentrale Rahmenplangebiet, ca.140 ha, mit detaillierteren Analysen und planerischen Aussagen und dem Schwerpunkt „Alte Schäferei“ und ein erweiterter Betrachtungsraum, ca. 550 ha, indem die übergreifenden Fachaspekte und die Zusammenhänge mit der weiteren Umgebung untersucht wurden.

Im Ergebnis wurden Empfehlungen und Handlungserfordernisse für laufende und künftige Planverfahren formuliert und grundlegende Entwicklungsziele für die Arrondierung des Siedlungsgefüges, für den Umgang mit der gebauten und der grünen Umgebung sowie für die notwendige verkehrliche Erschließung definiert.

Wohnungsneubaupotenzial „Alte Schäferei“

Die Fläche „Alte Schäferei“ liegt nördlich des Ortskerns Alt Französisch-Buchholz, westlich der Schönerlinder Straße, nordöstlich der Hans-Schumacher Straße und südlich der Autobahn A 114. Im Norden läuft parallel eine weitere, zum Teil unbefestigte, Straße die zur ehemaligen Bauschuttdeponie Arkenberge führt.

Diese Kernfläche des Rahmenplans wurde von 1958 bis in die 1990er Jahre für Schaf-, Rinder- und Schweinestallhaltung genutzt. Die alten Stallanlagen und Gebäude standen bisher als Ruinen zentral auf dem Gelände und wurden vor Kurzem abgeräumt. Die Fläche liegt seit der Nutzungsaufgabe im Wesentlichen brach. Direkt an dem abgezäunten Bereich „Alte Schäferei“ befindet sich nördlich gelegen eine Ackerfläche, die noch bewirtschaftet wird.

Für das Wohnungsbaupotenzial „Alte Schäferei“ sowie auch für die benachbarten kleineren Potenzialflächen nördlich und südlich der Bucher Straße wurden im Zusammenhang mit der berlinweit hohen Nachfrage nach Wohnraum die grundlegenden Rahmenbedingungen für eine Entwicklungsmöglichkeit geprüft. Im Kontext mit den geplanten zukünftigen S-Bahn-Haltepunkten Bucher Straße und Schönerlinder Straße, den Gewerbepotenzialen und der Nähe zum historischen Ortskern stellt die Kernfläche „Alte Schäferei“ ein besonderes Wohnungsbaupotenzial am Berliner Stadtrand dar.

Planung und Konzept

Die vorgeschlagenen durchschnittlichen vier Geschosse ermöglichen ein vitales Quartier mit großzügigen Freiräumen. Die tatsächliche Geschossigkeit reagiert auf die jeweiligen Situationen und Randbedingungen. Zu den bebauten Rändern wurde die Geschossigkeit leicht gestaffelt, in der Regel drei Geschosse, um einen harmonischen Übergang zu der niedrigen angrenzenden Einfamilienhausbebauung zu gewährleisten. Auch der nördliche Übergang zur Landschaft wurde durch eine etwas kleinteiligere Bebauung gestaltet. Besondere Platz- und Straßenräume, insbesondere die „Mitte“ an der Schönerlinder Straße wurden dagegen durch eine Fünf-Geschossigkeit markiert. In der Rahmenplanung wurde sich bewusst für eine Variante mit einer durchschnittlichen Geschosszahl von vier Geschossen, gegeben falls plus Staffelgeschoss, entschieden, da angesichts des hohen Bedarfs an Wohnraum und dem Anspruch an flächensparendem Bauen geringere Geschoßzahlen nicht vertretbar und unwirtschaftlich wären. Es wird eine höhere bauliche Grundstücksausnutzung gegenüber der bisherigen umliegenden Bestandbebauung angestrebt, um die Inanspruchnahme neuer Grün- und Freiflächen für eine bauliche Nutzung und neue Flächenversiegelungen zu minimieren. Das neue Stadtquartier soll flächensparend, ökologisch, städtebaulich attraktiv und in angemessener Dichte realisiert werden.

An zentralen Plätzen und Straßenräumen wurden belebte Erdgeschosszonen vorgesehen. Diese könnten zum Teil für kleineren Einzelhandel, Dienstleistungsangeboten oder Gastronomie genutzt werden, hier könnte aber vor allem auch Raum für aktuelle Arbeitsformen, Coworking etc., entstehen. Konzentrationen von Einzelhandels- und Versorgungsangebote sollen vorrangig an der „Neuen Mitte“ der Schönerlinder Straße entwickelt werden. In Verbindung damit steht der hier vorgeschlagene Ausbau und die Qualifizierung des Bauhausstandorts sowie die Urbanisierung des Kreuzungsbereichs von Bucher-, Schönerlinder- und Hauptstraße, wodurch die Verknüpfung mit dem alten Ortskern von Französisch Buchholz aufgewertet werden würde. Auch die zu schaffende Soziale Infrastruktur soll konsequent an den zentralen Orten konzentriert werden.
Durch einen neuen Schulstandort, geplant als 4-zügige Grundschule, neue Kitas und Nachbarschaftszentren soll dem wachsende Bedarf an sozialer Infrastruktur im Pankower Norden entsprochen werden.

Insgesamt setzt die Entwicklung des neuen Quartiers auf eine relativ homogene Geschossigkeit und die Ausbildung einer stadträumlichen Qualität weniger durch städtebauliche Dominanten, sondern durch spannungsreiche Raumfolgen und qualitativ hochwertige Frei- und Grünräume sowie Übergänge zu umliegenden Siedlungs- und Landschaftsräumen.

Grün- und Freiflächen

In der Rahmenplanung wurde eine vorläufige landschaftsplanerische Einschätzung des Eingriffs und Ausgleichs vorgenommen. Eine genauere Untersuchung und konkrete Maßnahmen werden im nächsten Planungsschritt vertiefend erarbeitet. Die Quartiersmitten wurden direkt mit den zentralen Grünzügen verknüpft. Die großzügigen Freiräume bieten Platz für unterschiedliche Nutzungsarten, u.a. für öffentliche Grünflächen, Biotopverbundflächen oder naturnahes Grün. Für das Quartier „Alte Schäferei“ wurden für alle Altersgruppen großzügige Spielflächen geplant, die auch das Defizit der umliegenden Bereiche auffangen könnten. Die Freiflächenplanung berücksichtigt und schützt vorhandene erhaltenswerte ökologische Strukturen, z. B. wertvolle Altbaumreihen.

Wassermanagement
Ein sorgfältiger Umgang mit dem Schutzgut Wasser ist ein wesentlicher Faktor, um ein nachhaltiges und Klima resilientes Quartier zu planen. Hierzu zählt zukünftig auch die Begrünung von Dächern und Fassaden, ebenfalls als Lebensraum für Vögel und Insekten. Für den öffentlichen Bereich können ein Netz neuer Gräben innerhalb der Grünzüge und die Nutzung trockengefallener und neuer Gewässer ein großes Rückhaltevolumen bieten. Hier könnte insbesondere das anfallende Regenwasser der Straßen eingeleitet werden.

In Vorbereitung der Aufstellung von erforderlichen Bebauungsplänen werden u. a. auch die Themen Freiraum und Umweltplanung, Entwässerung, Siedlungswassermanagement
vertieft.

Verkehr

Das Gelände „Alte Schäferei“ ist für die zukünftig geplanten Nutzungen und die künftige Bewohnerschaft verkehrlich nicht ausreichend erschlossen. Im Zuge der städtebaulichen Entwicklung ist das Areal somit aus verkehrlicher Sicht neu zu planen, wobei die Belange aller Verkehrsteilnehmer*innen, Fuß- und Radverkehr, öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) und motorisierter Individualverkehr (MIV), zu berücksichtigen sind.

Ein attraktiver ÖPNV soll zukünftig ein wichtiger Baustein sein, um den Umweltverbund zu stärken und den MIV-Anteil der zukünftigen Bewohnerschaft des Plangebiets zu minimieren. Die Plangebiete müssen vollständig erschlossen sein, d.h. jeder der zukünftigen Baublöcke muss gemäß Nahverkehrsplan des Landes Berlin innerhalb eines Erschließungsradius von 300 m zur nächsten ÖPNV-Haltestelle liegen. Hierfür muss ein möglichst attraktives ÖPNV-Angebot mit folgenden Grundbausteinen eingerichtet werden: Realisierung der zwei neuen S-Bahnhaltepunkte Bucher Straße und Schönerlinder Straße, Verlängerung der Straßenbahnlinie 50 Richtung Norden bis zur S-Bahnstrecke S8, perspektivisch darüber hinaus bis zum geplanten Gewerbegebiet „Buchholz-Nord“ und eine Feinerschließung des Plangebiets durch Busverkehr.

Die „Alte Schäferei“ soll bevorzugt als autoarmes Wohnquartier realisiert werden. Auch dafür ist die Gewährleistung einer optimalen ÖPNV-Erschließung Voraussetzung. Für Auto arme Wohnquartiere gelten spezifische Randbedingungen, welche bei der städtebaulichen und verkehrlichen Entwicklung des Quartiers auch weiterhin berücksichtigt werden müssen:
Vorrang für Fuß- und Radverkehr im gesamten Quartier, durch eindeutige Wegehierarchie, flächendeckende Verkehrsberuhigung, barrierefreie Wegeverbindungen, Reduzierung der Flächen für fließenden und ruhenden MIV auf das erforderliche Minimum.

Eine autoarme Quartierscharakteristik wird auch durch einen reduzierten Stellplatzschlüssels unterstützt. Durch die Randbedingungen könnte davon auszugegangen werden, dass der Anteil autofreier Haushalte deutlich erhöht ist. Die räumliche Trennung von Wohnort und Stellplatz ist ein Element eines autoarmen Quartiers. Ziel ist eine zentrale Anordnung von Stellplätzen in Form von Quartiersgaragen.

Infolge des zu erwartenden höheren Fahrradnutzung wird ein höherer Fahrradstellplatzschlüssel und natürlich die Berücksichtigung des Flächenbedarfs von Lastenräder und Fahrradanhänger empfohlen.

Mit der Parkraumkonzeption im Plangebiet soll auch ein Ausschluss alternativer Parkangebote im öffentlichen Straßenraums des Neubauquartiers und eine konsequente Bewirtschaftung des öffentlichen Parkraums im benachbarten Umfeld verbunden werden.

Die in der Rahmenplanung untersuchten Erschließungen und Verkehrsführungen sind erste planerische Überlegungen. Für die Planung und den Ausbau des ÖPNV, des Radverkehrs und des übergeordneten Straßennetzes ist die Senatsverwaltung für Umwelt, Verbraucher und Klimaschutz zuständig. Sie wurde durch die Ämterbeteiligung in die Rahmenplanung einbezogen und wird das auch im weiteren Planungsprozess sein.

Wie weiter?

Die aus dem städtebaulichen Entwurf grob abzuleitenden Kennzahlen für den Wohnungsneubau, für das Teilquartier „Alte Schäferei“ ca. 2.000 WE und für die Teilquartiere östlich der Schönerlinder Straße und nördlich und südlich der Bucher Straße ca. 1.900 WE, werden den weiteren Planungsprozessen zu Grunde gelegt.

Vorrangig wird, auch auf Grund der homogenen Eigentumsverhältnisse und dem Entwicklungsinteresse der Eigentümergemeinschaft, die Aufstellung eines Bebauungsplans für die „Alte Schäferei“ angestrebt. Das 2,9 ha große Areal gehört einer privaten Eigentümergesellschaft unter Beteiligung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft.

Die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers auf dem Areal „Alte Schäferei“, einschließlich der sozialen und grünen Infrastruktur, der landschaftsplanerischen Belange und der verkehrlichen Infrastruktur, setzt weitere qualifizierende Fachplanungen in Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens voraus.

Für einen Realisierungszeitraum gibt es bisher für den Kernbereich „Alte Schäferei“ nur grobe Schätzungen: Nach der Erstellung von vertiefenden fachspezifischen Untersuchungen in Vorbereitung und Begleitung eines Bebauungsplanverfahrens, nach Festsetzung des Bebauungsplanes und anschließendem bauordnungsrechtlichem Verfahren könnte gegeben Falls ein Baubeginn ab 2028 erfolgen.

Öffentlichkeitsbeteiligung

Im November 2021 hatten die Bürger*innen die Möglichkeit, die Planunterlagen des Rahmenplans „Alte Schäferei“ einzusehen und ihre Gedanken, Hinweise oder Bedenken mitzuteilen. Das Beteiligungsverfahren fand über die Onlineplattform des Landes Berlin “meinBerlin”, die Internetseite des Bezirksamtes Pankow von Berlin und zwei Bürgerinnen- und Bürgersprechstunden als Vorortveranstaltungen statt. Es gab natürlich auch die Option, dem Stadtentwicklungsamt Pankow von Berlin Anmerkungen per Mail oder postalisch zu senden. Auf den Vorortveranstaltungen erläuterten Vertreter*innen des Bezirksamtes Pankow u. a. die Systematik einer Rahmenplanung und von Bebauungsplänen, den Planungsprozess bis zum Start eines konkreten Bauvorhabens, die Notwendigkeit konkretisierender Fachgutachten, z. B. zum Verkehr, technischer Ver- und Entsorgung, Landschaftsplanung und Umweltbelangen. Die eingegangenen Kommentare wurden zur Kenntnis genommen und in der weiteren Bearbeitung, soweit sie die Rahmenplanungsebene betrafen, berücksichtigt. Alle zurzeit für die Planungsphase noch nicht relevanten Anmerkungen werden aber dann in den weiteren Planungsprozess einbezogen.

Weiterhin waren die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbraucher- und Klimaschutz, und bezirklichen Ämter beteiligt. Auch der BVV-Ausschuss für Stadtentwicklung, Bebauungsplanung und Genehmigungen wurde regelmäßig über den Planungsstand informiert.

Zukünftig wird es, neben den vorgeschriebenen Beteiligungen im formalen Bebauungsplanverfahren, auch weitere Möglichkeiten der Öffentlichkeitsbeteiligung geben, über die in Presse und Internet rechtzeitig informiert werden wird.

• Bericht Rahmenplan

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• Pläne und Fotos

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• Auswertung Bügerbeteiligung

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