Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4
Bezirksverwaltungsgesetz
Anlg. -
Kartenausschnitt i. M. 1 : 5000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-409
- Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die
Veränderungssperre)
Die
Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:
VERORDNUNG
über die Veränderungssperre
VIII-409/47
im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken
Vom 200...
Auf Grund
des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom
23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des
Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 13 Abs.1
des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November
1999 (GVBl. S. 578) ), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005
(GVBl. S. 692), wird verordnet:
§ 1
Für das Grundstück Nennhauser Damm 150/152 im Bezirk
Spandau, Ortsteil Staaken, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken
die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine
Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.
§ 2
Je ein
Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der
Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau
von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau-
und Wohnungsaufsichtsamt, aus.
§ 3
Auf die Vorschriften über
1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger
Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die
Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und
2. das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§
18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)
wird hingewiesen.
§ 4
Wer die
Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine
Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung
des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung
dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin
geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist
darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs
wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach
Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes
1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften
verletzt worden sind.
§ 5
Diese
Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt
für Berlin in Kraft.
A.
Begründung:
Das
Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 28.09.1993 die Aufstellung des
Bebauungsplanes VIII-409 beschlossen.
Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den künftigen
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8)
und Grünfläche dar.
Die geplante Festsetzung des Gebietes als Mischgebiet
ist gemäß den Entwicklungsgrundsätzen des Flächennutzungsplans aus den
Darstellungen des FNP entwickelbar. Da das Gebiet eine Größe von 3 ha nicht
überschreitet (ca. 2,2 ha) kann gemäß des Entwicklungsgrundsatzes 1 auf eine
Änderung des FNP verzichtet werden.
Die derzeitige
planungsrechtliche Beurteilung über die Bebaubarkeit der Grundstücke richtet
sich nach den Entscheidungskriterien des § 34 BauGB (im Zusammenhang bebaute
Ortsteile) oder den Anforderungen des § 35 BauGB (Außenbereich).
Das
Plangebiet ist durch einen bereits länger anhaltenden Veränderungsdruck
gekennzeichnet. Zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist
jedoch gerade im Hinblick auf die Lage des Gebietes im großräumlichen Kontext
(angrenzendes Gewerbegebiet), die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.
Der Bebauungsplan dient auch dazu, möglichen Konfliktpotenzialen zwischen
Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung entgegenzuwirken.
Ziel des
Bebauungsplans VIII-409 ist es, einen Teil der Grundstücke für Wohnzwecke und
zur Unterbringung von Gewerbetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören,
zu sichern.
Eine
Teilfläche soll als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche
naturnahe Parkanlage gesichert werden.
Die im
Bebauungsplan festzusetzende öffentliche Grünfläche ist Teil eines
übergeordneten Grünzugs, der im Flächennutzungsplan dargestellt ist und auf
deren Fläche bereits dichte schützenwerte Vegetation vorhanden ist.
Der
Abschnitt Schulstraße soll als Verkehrsfläche in erforderlicher Breite
festgesetzt werden.
Das Plangebiet
umfasst die Grundstücke zwischen Schulstraße und Nennhauser Damm sowie
Werkstraße und Nennhauser Damm. Bis auf das Grundstück Nennhauser Damm
130/134A, dort befindet sich ein fünfgeschossiges Gebäude in Plattenbauweise,
das ein für die derzeitige Bebauungsstruktur des Plangebiets untypisches
Element darstellt,
ist das Plangebiet durch ein- bis dreigeschossige Einzelhäuser geprägt. Die im
westlichen Teil des Plangebietes liegende Fläche weist eine dichte Vegetation
(hoher Baumbestand) auf.
Die
Umgebung des Plangebiets ist durch unterschiedliche Nutzungen geprägt. Nördlich
grenzt das Plangebiet an gewerblich genutzte Grundstücke, die innerhalb der
Kulisse des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)
liegen und somit von herausgehobener Bedeutung für den Industriestandort Berlin
sind.
Südlich und
westlich des Nennhauser Damms befindet sich ein Lebensmitteldiscounter. Östlich
grenzt ein Einfamilienhausgebiet an das Plangebiet.
Der
Stadtentwicklungsplan Wohnen klassifiziert den östlichen Teil im Planbereich
als prioritären Raum für die kleinteilige Ergänzung bestehender Stadtgefüge -
Verdichtung von Gebieten in offener Bauweise.
Das Plangebiet
befindet sich in der weiteren Wasserschutzzone III B des Wasserwerkes Staaken.
Der
Bebauungsplan sieht u.a. Mischgebiet gem. § 6 BauNVO vor. In einem Mischgebiet
steht das Wohnen und die gewerbliche Nutzung gleichberechtigt nebeneinander.
Die beantragten zwei Wohngebäude mit Gewerbeanteil sowie eventuelle weitere
geplante Wohnhäuser widersprechen der Zielsetzung dieser Planung, da bereits im
gesamten Baublock fast ausschließlich Wohngebäude vorhanden sind. Der Charakter
eines Mischgebietes wäre nicht mehr gegeben. Das geplante Bauvorhaben
widerspricht somit den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans.
Aktualisiert wird der bezirkliche Planungswille, ein
Mischgebiet festzusetzen, durch einen Gerichtsvergleich vom Juli 2006. Der
Vergleich war das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen einer
kunststoffverarbeitenden Firma, die an den Geltungsbereich des B- Plans
angrenzt und dem Land Berlin, vertreten durch den Bezirk Spandau. Die Firma
hatte sich gegen die vom Bezirk erteilten Baugenehmigungen für Wohngebäude
ausgesprochen, weil sie dadurch ihre Rechte als schadstoffemittierender Betrieb
in Bezug auf die heranrückende Wohnbebauung in Gefahr sah.
Fußend auf
dem Planungswillen, ein Mischgebiet festzusetzen, legt der Vergleich fest, dass
der Bezirk bis zum Abschluss der verbindlichen Bauleitplanung Baugenehmigungen
für die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans nur nach Maßgabe der
in einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO zulässigen baulichen Anlagen zu erteilen.
Vor dem Hintergrund der bereits vorhandenen bzw. bereits genehmigten
Wohnnutzung widerspräche eine weitere Wohnnutzung den zukünftigen Festsetzungen
des Bebauungsplans.
Nach der derzeitigen planungsrechtlichen Situation
wäre das Vorhaben gem. § 34 BauGB auf dem Grundstück Nennhauser Damm 150/152
zulässig. Zur Sicherung der Planung soll deshalb eine Veränderungssperre
erlassen werden.
Unabhängig von der planungsrechtlichen Einschätzung,
handelt es sich bei dem Grundstück um eine Waldfläche nach dem
Landeswaldgesetz. Der Bauantragsteller muss neben dem Bauantrag bei Berliner
Forsten eine erforderliche Waldumwandlungsgenehmigung beantragen.
Verfahren
Mit
Eingangsdatum vom 16.01.2006 wurde ein Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung
von zwei Wohngebäuden mit Gewerbeanteil beim Bezirk gestellt.
Mit Datum vom 04.09.2006 wurde ein negativer Vorbescheid
erteilt.
Gegen diesen Bescheid wurde Widerspruch eingelegt. Die
Entscheidung über den Widerspruch wird für einen Zeitraum von 12 Monaten nach
Zustellung des Bescheides vom 22.08.2007 zurückgestellt.
Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer
Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich
aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Bauantrages zuzüglich einer dem Bezirk
einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von
zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung
der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.
Das Bebauungsplanverfahren wird gem. § 233 Abs. 1
BauGB nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung
vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des
Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) fortgeführt.
Auf Grund
des Verfahrensstandes ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu
rechnen.
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 06.11.2007 die Absicht
zum Erlass der Veränderungssperre VIII-409/47 zustimmend zur Kenntnis genommen.
Das Bezirksamt hat am 04.12.2007 sowohl den Erlass der
Veränderungssperre als auch die Vorlage der Verordnung über den Erlass der
Veränderungssperre an die BVV - zur Beschlussfassung - beschlossen.
B.
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316).
Gesetz zur
Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S.
692).
Bezirksverwaltungsgesetz
(BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2).
C.
Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:
Durch
die Festsetzung von Teilflächen der Grundstücke als Grünfläche -Parkanlage-
entstehen zu gegebener Zeit Grunderwerbskosten und Kosten für die Anlegung der
Parkanlage. Ob und inwieweit durch die zukünftige Festsetzung der Parkanlage
Übernahmeansprüche entstehen, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Berlin-Spandau, den 16. Januar 2008
Das Bezirksamt
Birkholz Röding
Bezirksbürgermeister
Bezirksstadtrat