Drucksache - 0807/XVIII  

Das Bezirksamt Spandau hat in seiner Sitzung am 27. März 2007 beschlossen, für die Grundstücke Stresowplatz 6-9 sowie Teilflächen des Stresowplatzes im Bezirk Spandau, Ortsteil Spandau, den Bebauungsplan 5-49 auf Grundlage des Vorentwurfes vom 26.09.2006 aufzustellen.

Für den Entwurf zum Bebauungsplan 5-49 ist eine uneingeschränkte frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durchzuführen. Durch Bekanntmachung in der Tagespresse soll den Bürgern Gelegenheit gegeben werden, sich für die Dauer eines Monats durch Einsichtnahme in die Planungsunterlagen über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu informieren und sich durch Äußerungen hierzu an der Planung zu beteiligen.

Mit der Durchführung des Beschlusses wurde die Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz - Stadtplanungsamt - beauftragt.

A.         Anlass für die Planaufstellung

Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-49 ist die Absicht zur städtebaulichen Neuordnung des zurzeit überwiegend gewerblich genutzten Grundstücks Stresowplatz 6-9. Auf dem Grundstück sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung von Wohn- und Mischnutzungen sowie für die öffentliche Nutzung des Uferbereiches als Teil des langfristig geplanten, übergeordneten Haveluferwanderwegs geschaffen werden.

Das 0,65 ha große Plangebiet liegt im Bezirk Spandau von Berlin, am östlichen Ufer der Havel gegenüber der Altstadt Spandau im Bereich zwischen Charlottenbrücke und der Eisenbahnbrücke Spandau.

Derzeitige Nutzung

Der überwiegende Teil des Grundstücks wurde bisher durch den Grundstückseigentümer gewerblich genutzt. Auf dem Grundstück befinden sich ein viergeschossiges gründerzeitliches Wohngebäude an der Straße Stresowplatz sowie auf den rückwärtigen Grundstücksflächen weitere gewerblich bzw. als Garage oder Lager genutzte ein- bis zweistöckige Gebäude sowie Baustoffbehälter/Silos.

Inhalt des Bebauungsplanes

Im Plangebiet soll durch eine städtebauliche Neuordnung neben einer langfristigen Sicherung eines öffentlichen Uferweges auch Flächen für Misch- und Wohnnutzungen planungsrechtlich gesichert werden. Hierzu soll entlang der Bahntrasse ein Mischgebiet und auf der Restfläche ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Das zulässige Maß der Nutzung soll im Mischgebiet und im zum Stresowplatz gewandten allgemeinen Wohngebiet durch eine Geschossfläche in Verbindung mit der Anzahl der Geschosse bestimmt werden. Im zur Havel orientierten allgemeinen Wohngebiet soll eine Grundflächenzahl GRZ und eine Geschossflächenzahl GFZ sowie die Anzahl der Geschosse festgesetzt werden.

Ebenso wird im Plangebiet eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage festgesetzt.

Mischgebiet

Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf soll im Mischgebiet eine Geschossfläche von insgesamt 7.120 m² festgesetzt werden, was einer GFZ von 2,7 entspricht. Damit wird die zulässige Obergrenze von einer GFZ 1,2 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten. Eine Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung ist gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO aus besonderen städtebaulichen Gründen möglich. Aufgrund der Lage des Grundstücks an der Havel und inmitten eines von Wohnen geprägten Quartiers ist ein Teilbereich des Plangebietes besonders für Wohnnutzung geeignet. Vor allem mit der Entwicklung eines havelbegleitenden Grünzugs wird die attraktive Lage am Wasser zusätzlich aufgewertet. Einschränkend auf eine zukünftige Wohnnutzung wirkt sich jedoch die südlich des Plangebiets gelegene Fern- und S-Bahntrasse in Hochlage aus. Aus diesem Grund soll ein Gebäuderiegel ermöglicht werden, dessen Nutzung weniger lärmempfindlich ist und die hochwertige Lage entlang des Wassers zur Bahntrasse hin abschirmt. Aufgrund der Hochlage der Bahntrasse ist ein Gebäude mit einem größeren Bauvolumen erforderlich, um die lärmschützende Wirkung zu erzielen. In den unteren Geschossen sind aufgrund der Hochlage der Bahn nur Stellplätze vorgesehen. Damit diese Ziele verwirklicht werden können, ist die Überschreitung der nach der BauNVO vorgegebenen Höchstgrenze der GFZ erforderlich.

Beeinträchtigungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bzw. nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten.

Die GRZ beträgt 0,47 und liegt somit noch innerhalb der Obergrenze für Mischgebiet gemäß § 17 BauNVO.

Allgemeines Wohngebiet

Das allgemeine Wohngebiet soll in zwei Teilflächen WA 1 und WA 2 unterschiedlicher Nutzungsdichte gegliedert werden. Im WA 2 soll, orientiert an der bestehenden Blockrandbebauung entlang der Straße, ein fünfgeschossiger Baukörper mit einer Geschossfläche von 2.640 m² festgesetzt werden.

Im rückwärtigen Grundstücksteil ist die Errichtung von viergeschossigen Maisonettehäusern vorgesehen. Hierfür soll im WA 1 eine GRZ von 0,53 und eine GFZ von 1,9 festgesetzt werden, was eine Überschreitung der zulässigen Obergrenzen für allgemeines Wohngebiet gemäß § 17 BauNVO bedeutet (GRZ 0,4, GFZ 1,2). Das Plangebiet liegt in einem von Wohnen geprägten Bereich in dem vor allem viergeschossige Wohngebäude überwiegen. Um die attraktive Innenstadtlage mit der guten Anbindung an das Spandauer Zentrum mit einem vielfältigen Einkaufs - und Freizeitangebot, der guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie die Lage am Wasser zu unterstreichen, sind Wohngebäude mit vier Geschossen vorgesehen. Zusammen mit der festzusetzenden öffentlichen Grünfläche entlang der Havel wird so eine abwechslungsreiche Struktur aus neu und alt entstehen, die den gesamten Bereich um den Stresowplatz aufwertet ohne die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu beeinträchtigen. Die überbaubare Fläche soll durch eine Baufeldausweisung bestimmt werden. Auf eine konkrete Baukörperausweisung soll zugunsten einer höheren Flexibilität im weiteren Planungsprozess verzichtet werden.

Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage

Entlang der Havel soll eine 10 m breite öffentliche Parkanlage festgesetzt werden. Die Fläche soll Teil des Haveluferwanderwegs und damit Teil des übergeordneten Grünverbindungssystems werden.

Nachrichtliche Übernahme

Planfestgestelltes Bahngelände

Südlich des Geltungsbereiches befindet sich ein Brückengebäude innerhalb planfestgestellter Eisenbahnflächen der Schnellbahnverbindung Hannover-Berlin. Im Rahmen von Baumaßnahmen ist in nördlicher Lage entlang des Brückengebäudes eine fußläufige Verbindung über die Havel geplant. Diese öffentliche Fußgängerbrücke verläuft auf einer Höhe von 36,89 m über NHN direkt über das Plangebiet und die im Geltungsbereich befindliche Straßenverkehrsfläche, was einer Höhe von ca. 4,00 m über dem Geländeniveau des Plangebietes entspricht. Die Fußgängerbrücke wird in einer Nebenzeichnung als Bahngelände nachrichtlich übernommen.

Verfahren und Hinweise

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat die Absicht zur Planaufstellung am 29.08.2006 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Bedenken zur Aufstellung des Bebauungsplanes wurden weder von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung noch von der Gemeinsamen Landesplanung erhoben.

Dieser Bezirksverordnetenvorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans 5-49 im Maßstab 1:5.000 als Anlage beigefügt.

B.            Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG), neu gefasst durch Artikel 1 des Gesetzes vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 9. Dezember 2006 (BGBl. I S. 2833).

Berlin Spandau, den 19.12.2007

Das Bezirksamt Spandau von Berlin

Birkholz                                                                                                               Röding

Bezirksbürgermeister                                                                          Bezirksstadtrat