Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

Anlg. - Kartenausschnitt i. M. 1 : 5000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-409

 - Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Veränderungssperre VIII-409/47

im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken

Vom    200...

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 13 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) ), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Nennhauser Damm 150/152 im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A. Begründung:

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 28.09.1993 die Aufstellung des Bebauungsplanes VIII-409 beschlossen.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) und Grünfläche dar.

Die geplante Festsetzung des Gebietes als Mischgebiet ist gemäß den Entwicklungsgrundsätzen des Flächennutzungsplans aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Da das Gebiet eine Größe von 3 ha nicht überschreitet (ca. 2,2 ha) kann gemäß des Entwicklungsgrundsatzes 1 auf eine Änderung des FNP verzichtet werden.

Die derzeitige planungsrechtliche Beurteilung über die Bebaubarkeit der Grundstücke richtet sich nach den Entscheidungskriterien des § 34 BauGB (im Zusammenhang bebaute Ortsteile) oder den Anforderungen des § 35 BauGB (Außenbereich).

Das Plangebiet ist durch einen bereits länger anhaltenden Veränderungsdruck gekennzeichnet. Zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist jedoch gerade im Hinblick auf die Lage des Gebietes im großräumlichen Kontext (angrenzendes Gewerbegebiet), die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan dient auch dazu, möglichen Konfliktpotenzialen zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung entgegenzuwirken.

Ziel des Bebauungsplans VIII-409 ist es, einen Teil der Grundstücke für Wohnzwecke und zur Unterbringung von Gewerbetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zu sichern.

Eine Teilfläche soll als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche naturnahe Parkanlage gesichert werden.

Die im Bebauungsplan festzusetzende öffentliche Grünfläche ist Teil eines übergeordneten Grünzugs, der im Flächennutzungsplan dargestellt ist und auf deren Fläche bereits dichte schützenwerte Vegetation vorhanden ist.

Der Abschnitt Schulstraße soll als Verkehrsfläche in erforderlicher Breite festgesetzt werden.

Das Plangebiet umfasst die Grundstücke zwischen Schulstraße und Nennhauser Damm sowie Werkstraße und Nennhauser Damm. Bis auf das Grundstück Nennhauser Damm 130/134A, dort befindet sich ein fünfgeschossiges Gebäude in Plattenbauweise, das ein für die derzeitige Bebauungsstruktur des Plangebiets untypisches Element darstellt, ist das Plangebiet durch ein- bis dreigeschossige Einzelhäuser geprägt. Die im westlichen Teil des Plangebietes liegende Fläche weist eine dichte Vegetation (hoher Baumbestand) auf.

Die Umgebung des Plangebiets ist durch unterschiedliche Nutzungen geprägt. Nördlich grenzt das Plangebiet an gewerblich genutzte Grundstücke, die innerhalb der Kulisse des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) liegen und somit von herausgehobener Bedeutung für den Industriestandort Berlin sind.

Südlich und westlich des Nennhauser Damms befindet sich ein Lebensmitteldiscounter. Östlich grenzt ein Einfamilienhausgebiet an das Plangebiet.

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen klassifiziert den östlichen Teil im Planbereich als prioritären Raum für die kleinteilige Ergänzung bestehender Stadtgefüge - Verdichtung von Gebieten in offener Bauweise.

Das Plangebiet befindet sich in der weiteren Wasserschutzzone III B des Wasserwerkes Staaken.

Der Bebauungsplan sieht u.a. Mischgebiet gem. § 6 BauNVO vor. In einem Mischgebiet steht das Wohnen und die gewerbliche Nutzung gleichberechtigt nebeneinander. Die beantragten zwei Wohngebäude mit Gewerbeanteil sowie eventuelle weitere geplante Wohnhäuser widersprechen der Zielsetzung dieser Planung, da bereits im gesamten Baublock fast ausschließlich Wohngebäude vorhanden sind. Der Charakter eines Mischgebietes wäre nicht mehr gegeben. Das geplante Bauvorhaben widerspricht somit den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans.

Aktualisiert wird der bezirkliche Planungswille, ein Mischgebiet festzusetzen, durch einen Gerichtsvergleich vom Juli 2006. Der Vergleich war das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen einer kunststoffverarbeitenden Firma, die an den Geltungsbereich des B- Plans angrenzt und dem Land Berlin, vertreten durch den Bezirk Spandau. Die Firma hatte sich gegen die vom Bezirk erteilten Baugenehmigungen für Wohngebäude ausgesprochen, weil sie dadurch ihre Rechte als schadstoffemittierender Betrieb in Bezug auf die heranrückende Wohnbebauung in Gefahr sah.

Fußend auf dem Planungswillen, ein Mischgebiet festzusetzen, legt der Vergleich fest, dass der Bezirk bis zum Abschluss der verbindlichen Bauleitplanung Baugenehmigungen für die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans nur nach Maßgabe der in einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO zulässigen baulichen Anlagen zu erteilen. Vor dem Hintergrund der bereits vorhandenen bzw. bereits genehmigten Wohnnutzung widerspräche eine weitere Wohnnutzung den zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans.

Nach der derzeitigen planungsrechtlichen Situation wäre das Vorhaben gem. § 34 BauGB auf dem Grundstück Nennhauser Damm 150/152 zulässig. Zur Sicherung der Planung soll deshalb eine Veränderungssperre erlassen werden.

Unabhängig von der planungsrechtlichen Einschätzung, handelt es sich bei dem Grundstück um eine Waldfläche nach dem Landeswaldgesetz. Der Bauantragsteller muss neben dem Bauantrag bei Berliner Forsten eine erforderliche Waldumwandlungsgenehmigung beantragen.

Verfahren

Mit Eingangsdatum vom 16.01.2006 wurde ein Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Wohngebäuden mit Gewerbeanteil beim Bezirk gestellt.

Mit Datum vom 04.09.2006 wurde ein negativer Vorbescheid erteilt.

Gegen diesen Bescheid wurde Widerspruch eingelegt. Die Entscheidung über den Widerspruch wird für einen Zeitraum von 12 Monaten nach Zustellung des Bescheides vom 22.08.2007 zurückgestellt.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Bauantrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Das Bebauungsplanverfahren wird gem. § 233 Abs. 1 BauGB nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) fortgeführt.

Auf Grund des Verfahrensstandes ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 06.11.2007 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre VIII-409/47 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Das Bezirksamt hat am 04.12.2007 sowohl den Erlass der Veränderungssperre als auch die Vorlage der Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre an die BVV - zur Beschlussfassung - beschlossen.

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2).

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Durch die Festsetzung von Teilflächen der Grundstücke als Grünfläche -Parkanlage- entstehen zu gegebener Zeit Grunderwerbskosten und Kosten für die Anlegung der Parkanlage. Ob und inwieweit durch die zukünftige Festsetzung der Parkanlage Übernahmeansprüche entstehen, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.

Berlin-Spandau, den 16. Januar 2008

Das Bezirksamt

Birkholz         Röding

Bezirksbürgermeister        Bezirksstadtrat