Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB

Verfahren nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB)

Die „Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB), in Kraft getreten am 07.10.2021 (GVBl. für Berlin 2021, S. 1175), ist ein neues Instrument und wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz in das BauGB eingefügt.

Nach dieser neuen Regelung ist in Berlin die Begründung von Wohn- und Teileigentum für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen grundsätzlich verboten.

Es gibt jedoch Ausnahmen:

Die Genehmigung ist nach § 250 Abs. 3 BauGB zu erteilen, wenn

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterbenden oder Vermächtnisnehmenden begründet werden soll (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB),
2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige der Eigentümerin/des Eigentümers veräußert werden soll (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB),
3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter veräußert werden soll (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB),
4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB) oder
5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB).

Antragsverfahren nach § 250 BauGB
Wenn das Gebäude im Bezirk Steglitz-Zehlendorf liegt und dieses Objekt aus mehr als fünf Wohneinheiten besteht, und Sie es

• nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufteilen möchten oder Wohnungserbbaurechte oder Dauerwohnrechte begründen oder
• Sie Bruchteilseigentümerin/Bruchteilseigentümer nach § 1008 BGB sind oder werden und Ihnen zugleich Räume zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden § 1010 BGB
• sich auf die in § 250 Abs. 3 BauGB genannten Ausnahmen berufen wollen

ist ein formloser Genehmigungsantrag auf der Grundlage von § 250 BauGB an das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung zu richten.

Hierbei ist immer anzugeben, auf welchen Ausnahmetatbestand sich der Antrag stützt. Bei mehreren in Betracht kommenden Tatbeständen sind diese nach ihrer Gewichtung durch den Eigentümer zu ordnen.

Liegen die Voraussetzungen für die Genehmigung nicht vor, muss der Antrag versagt werden.

Weitere Nachweise für das Antragsverfahren
Für die Prüfung des Bezirksamts müssen geeignete Unterlagen vorgelegt werden. Dem förmlichen Antrag sind immer beizufügen:

• vollständige, beglaubigte Abschrift der Teilungsurkunde (Aufteilung nach WEG) bzw. einer Urkunde die Bruchteilseigentümern die Nutzung bestimmter Räume zuweist (Aufteilung nach § 1008, 1010 BGB)
• Aufteilungsplan nach Wohneigentumsgesetz (WEG) (wenn nicht Teil der Teilungserklärung)
• ein aktueller Grundbuchauszug
• Vollmacht (wenn der Antragstellende nicht Eigentümerin/Eigentümer ist)
• eine Namensliste der Mieterinnen und Mieter für ein Anhörungsverfahren nebst Lage der angemieteten Wohnung im aufzuteilenden Objekt

Im Falle einer Aufteilung nach § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Antrag beizufügen:

• Eine Liste der Mieterinnen und Mieter, die eine Wohnung erwerben und hierzu jeweils wirksame notarielle Kaufverträge abgeschlossen haben, sowie die Benennung der von diesen zu erwerbenden Wohnungen, so dass sich rechnerisch das notwendige Quorum von 2/3 ohne weitere Prüfung ergibt.
• Beglaubigte Fotokopien der notariellen Kaufverträge der kaufenden Mieterinnen und Mieter
• Aktuelle Meldebescheinigungen der kaufenden Mieterinnen und Mieter
• Mietverträge der kaufenden Mieterinnen und Mieter

Negativattest

Hat das Gebäude fünf Wohnungen oder weniger, besteht bei Bedarf – und entsprechendem Nachweis – die Möglichkeit der Ausstellung eines Negativattests, das formlos beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung beantragt werden kann.

Sollten Sie Fragen zum Umwandlungsverfahren im Bezirk Steglitz-Zehlendorf haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sie können sich per E-Mail an [e-mail] wenden