Die Baulast ist – ähnlich wie die Grunddienstbarkeit im privaten Recht – eine dingliche Last, die allerdings dem öffentlichen Recht zugeordnet ist. Ihr Sinn ist es, bauordnungs- bzw. planungsrechtliche Hindernisse, die der Genehmigung oder Belassung einer baulichen Anlage entgegenstehen, auszuräumen und den neuen Zustand dauerhaft unter behördlicher Aufsicht zu sichern.
Regelmäßig werden Baulasteintragungen in Zusammenhang mit Baugenehmigsanträgen oder Grundstücksteilungsverfahren erforderlich.
Beispiel: Durch Grundstücksteilung hat das hintere Grundstück keinen eigenen Anschluss (Zugang) an eine öffentliche Straße, obwohl ein derartiger Anschluss zwingend vorgeschrieben ist (vgl. § 4 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin – BauO Bln -). Um diese Abweichung von den gesetzlichen Anforderungen auszugleichen wir auf dem vorderen Grundstück ein Geh -, Fahr – und Leitungsrecht zugunsten des hinteren Grundstücks durch Baulasteintragung gesichert.
Die Baulast findet ihre Rechtsgrundlage in § 84 Abs. 1 BauO Bln. Danach können sich Grundstückseigentümer bzw. Erbbauberechtigte gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem ihr Grundstück bzw. Erbbaurecht betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichten. Aus diesem Rechtsgrundsatz folgt, dass die Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten der von der Baulast begünstigten Grundstücke keine durchsetzbaren Rechte aus der Baulasteintragung erlangen, sondern nur die Behörde die Einhaltung der daraus resultierenden Verpflichtungen fordern kann.
Baulasten haben schließlich auch keine zivilrechtlichen Auswirkungen. Da Bereiche, wie die Frage der Kostenpflicht für die Unterhaltung, Instandsetzung oder Erneuerung der durch Baulast gesicherten baulichen Anlagen öffentlich-rechtlich nicht reglementierbar sind, bleiben Vereinbarungen darüber dem privaten Recht vorbehalten.
Baulasten werden in das bei dem Bezirksamt zu führende Baulastenverzeichnis eingetragen, das wie das Handelsregister ein öffentliches Register darstellt, in das jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, einsehen darf. Personendaten der Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten werden dort allerdings nicht verzeichnet.
Die Baulast kann nur durch die Bauaufsichtsbehörde wieder gelöscht werden. Hierzu bedarf es einer förmlichen Verzichtsverfügung, die auszusprechen ist, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die Gründe, die zur Eintragung der Baulast geführt haben, in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entfallen sind. Der Behörde fällt dabei kein Ermessen zu ( § 84 Abs. 3 BauO Bln).
