Bebauungsplan 4-21

für eine Teilfläche des ehemaligen Güterbahnhofs Grunewald
(Gemarkung Grunewald-Forst, Flurstück 144 der Flur 1)
sowie die Grundstücke Trabener Straße 35, 75/77 und 79/83
im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Grunewald

• Bebauungsplan 4-21

  Plangröße 1240 × 594 mm

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• Bebauungsplan 4-21 Begründung

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Textliche Festsetzungen

1. Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind oberhalb des 1. Vollgeschosses die im § 4 Abs. 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig. In den allgemeinen Wohngebieten WA 2 bis WA 5 sind die im § 4 Abs. 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nur ausnahmsweise zulässig.
2. In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 5 sind Räume für freie Berufe nach § 13 der Baunutzungsverordnung nur ausnahmsweise zulässig.
3. In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 5 sind oberhalb des 1. Vollgeschosses die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
4. In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 5 sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
5. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 darf die festgesetzte Geschossflächenzahl 0,4 durch Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen ausnahmsweise bis zu einer Geschossflächenzahl von 0,5 überschritten werden. In den allgemeinen Wohngebieten WA 2 bis WA 5 darf die festgesetzte Geschossflächenzahl 0,5 durch Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen ausnahmsweise bis zu einer Geschossflächenzahl von 0,65 überschritten werden.
6. Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 darf die Höhe der baulichen Anlagen 13,0 m über Gehweg nicht überschreiten. In den allgemeinen Wohngebieten WA 2 bis WA 5 darf die Höhe der baulichen Anlagen 11,0 m über Gehweg nicht überschreiten. Dies gilt nicht für Schornsteine und Lüftungsrohre. Das maßgebliche Gehwegniveau ergibt sich im allgemeinen Wohngebiet WA 1 jeweils aus dem vorhandenen Niveau des angrenzenden Gehweges der Trabener Straße. Im den allgemeinen Wohngebiet WA 5 beträgt das maßgebliche Gehwegniveau 43,5 m über NHN. In den allgemeinen Wohngebieten WA 2 bis WA 4 ergibt sich das maßgebliche Gehwegniveau jeweils aus der Höhe des festgesetzten Straßenniveaus der Planstraße, ermittelt durch Interpolation zwischen den festgesetzten Oberkanten der Straßenverkehrsfläche, zuzüglich 20 cm.
7. Für die allgemeinen Wohngebiete wird als abweichende Bauweise festgesetzt:
   - In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig; die Länge der Gebäude darf 20,0 m nicht überschreiten.
   - In den allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind nur Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen zulässig; die Länge der Gebäude darf 25,0 m nicht überschreiten.
8. Im allgemeinen Wohngebiet WA 5 dürfen bauliche Anlagen bis zu einer Höhe von 8,0 m über der festgesetzten Bezugshöhe von 43,5 m über NHN unmittelbar an der jeweiligen nordöstlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Die jeweils an der nordöstlichen Grundstücksgrenze liegenden Außenwände der baulichen Anlagen sind ohne Fenster auszuführen.
9. Ein Überschreiten der Baugrenzen, die unmittelbar an die Fläche für eine Lärmschutzanlage anschließen, um bis 3,0 m ist für untergeordnete Bauteile und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässig, sofern die Errichtung der Lärmschutzanlage gemäß textlicher Festsetzung Nr. 11 hierdurch nicht beeinträchtigt wird.
10. Stellplätze und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
11. Innerhalb der Fläche für eine Lärmschutzanlage ist ein Lärmschutzwall mit aufgesetzter Lärmschutzwand zu errichten, zu bepflanzen und zu unterhalten. Der obere Abschluss der Lärmschutzeinrichtung darf die (in der Planzeichnung) festgesetzten Mindestmaße für die Oberkante der Lärmschutzwand nicht unterschreiten. Die Höhe der Lärmschutzwand darf 4,0 m, gemessen von der Oberkante des Lärmschutzwalles, nicht überschreiten; ihr Luftschalldämm-Maß muss mindestens 25 dB betragen.
12. In den allgemeinen Wohngebieten WA 3 bis WA 5 müssen die Außenbauteile von Gebäuden einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen bei Wohnungen mindestens ein bewertetes Luftschalldämm-Maß (R’w,res nach DIN 4109, Ausgabe Nov. 1989) von 40 dB aufweisen; dies gilt nicht für Außenwände, die nach Südosten ausgerichtet sind. Alle übrigen Außenwände von Gebäuden müssen bei Wohnungen in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 ein bewertetes Luftschalldämm-Maß von mindestens 35 dB aufweisen. Für Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und ähnliche Räume gelten die gleichen Schallschutzanforderungen an Außenwände wie für Wohnungen. Für Büroräume und vergleichbare Nutzungen gelten um jeweils 5 dB reduzierte erforderliche Luftschalldämm-Maße, für Bettenräume in Krankenbetreuungseinrichtungen gilt ein um jeweils 5 dB erhöhtes Luftschalldämm-Maß.
13. Wohnungen müssen mindestens einen Aufenthaltsraum aufweisen, der über eine nach Südosten ausgerichtete Fensteröffnung verfügt und nicht Küche ist. Bei Wohnungen mit mehr als vier Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume diese Bedingung erfüllen. Dem Schlafen dienende Räume, die nicht über eine nach Südosten ausgerichtete Fensteröffnung verfügen, müssen mit einer schallgedämmten mechanischen Lüftungsanlage ausgestattet sein.
14. Auf den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung sind die vorhandenen Bäume und Sträucher zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Der Bestand ist durch die Pflanzung von Bäumen und Gehölzen so zu ergänzen, dass der Eindruck eines dichten Gehölzstreifens entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.
15. Auf den Baugrundstücken ist je angefangene 250 m² Grundstücksfläche ein Baum mit einem Stammumfang von mindestens 18 cm, gemessen in 1,0 m Höhe, zu pflanzen.
16. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen, ausgenommen Wege, Zufahrten sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinn von § 14 der Baunutzungsverordnung, sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.
17. Tiefgaragen sind mit einer Erdschicht von mindestens 0,6 m zu überdecken. Die Höhenlage dieser baulichen Anlagen (Tiefgaragen) bestimmt sich daraus, dass die Deckenoberkante der baulichen Anlagen einschließlich der Erdaufschüttung die Höhenlage der jeweils zur Erschließung dienenden Straßenverkehrsfläche (Niveau Gehsteig) nicht überschreiten darf. Die Erdschicht über der Tiefgarage ist gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Pflanzbindung gilt nicht für Terrassen, Stellplätze, Zufahrten und Wege.
18. Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zu versickern.
19. Die Fläche a ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der nordwestlich an die Fläche angrenzenden Grundstücke sowie einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.
20. Die Fläche b ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
21. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
22. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B, C und D, E und F, G und H sowie J und K ist zugleich Straßenbegrenzungslinie.
23. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

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