Soziales Erhaltungsrecht

Soziale Erhaltungsverordnungen werden in Berlin umfassender seit Mitte der 1990er-Jahre von den Bezirken eingesetzt und haben mit der wachsenden Stadt zusätzlich an Bedeutung gewonnen. Derzeit sind über Rechtsverordnungen der Bezirke 81 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt.

Ziel der Rechtsverordnungen ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den sozialen Erhaltungsgebieten zu schützen. Um den Verlust von günstigem Wohnraum und damit verbundene Verdrängungseffekte für Teile der Gebietsbevölkerung zu vermeiden, bedürfen in den sozialen Erhaltungsgebieten bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben einer gesonderten Genehmigung der Bezirke.

Im Baugesetzbuch § 172 ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung versagt werden kann oder zu erteilen ist. Die Bezirke haben diese Regelungen über Genehmigungskriterien weiter konkretisiert. So können z.B. Luxusmodernisierungen, Wohnungszusammenlegungen sowie der Abbruch und die Umnutzung von Wohnungen versagt werden. In Verbindung mit der Umwandlungsverordnung ist zudem die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in allen sozialen Erhaltungsgebieten Berlins genehmigungspflichtig. Zudem haben die Bezirke in sozialen Erhaltungsgebieten ein Vorkaufsrecht, um spekulative Grundstücksverkäufe zu verhindern.

• Gebiete
• Umwandlungsverordnung
• Vorkaufsrecht

Erhaltungsverordnungsgebiete § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch

Für die Festlegung von sozialen Erhaltungsgebieten durch Rechts­verordnungen sowie deren Vollzug sind die Bezirke zuständig.

Der Festlegung gehen spezielle Untersuchungen zur Prüfung der Anwendungs­voraussetzungen voraus. Dabei werden über repräsentative Haushaltsbefragungen die konkrete Wohnsituation, die soziale Lage und die Bindung der Wohnbevölkerung an das Gebiet untersucht. Betrachtet wird zudem, welches Aufwertungspotenzial im Wohnungsbestand besteht und ob Aufwertungen mit Verdängungswirkungen bereits laufen bzw. zu erwarten sind. Nach Festlegung eines sozialen Erhaltungsgebiets werden in regelmäßigen zeitlichen Abständen die Anwendungsvoraussetzungen erneut überprüft. Nähere Informationen zu den sozialen Erhaltungs­gebieten, die Genehmigungskriterien, die Antragstellung und Kontaktmöglichkeiten sind auf den Internetseiten der Bezirke zu finden.

In der folgenden Übersicht sind ausgewählte Kennwerte zum 31.12.2022 zur Bevölkerung und zum Wohnen im Vergleich dargestellt. Die Kennwerte beziehen sich auf die Gesamtkulisse der sozialen Erhaltungsgebiete Ende 2023, die Innere Stadt (Abgrenzung in Anlehnung an S-Bahn-Ring), die Äußere Stadt sowie auf Berlin insgesamt.

• Bezirksamt Mitte
• Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg
• Bezirksamt Pankow
• Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf
• Bezirksamt Spandau
• Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf
• Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg
• Bezirksamt Neukölln
• Bezirksamt Treptow-Köpenick
• Bezirksamt Lichtenberg
• Bezirksamt Reinickendorf

Mit der am 13. März 2020 in Kraft getretenen Umwandlungsverordnung 2020 steht in allen derzeitigen und zukünftigen sozialen Erhaltungsgebieten Berlins die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter Genehmigungsvorbehalt. Mit der Umwandlung gehen häufig eine Entmietung der Häuser und anschließend eine teure Modernisierung einher. Es wird von den Bezirken geprüft, ob eine Umwandlung genehmigt werden kann. Das Baugesetzbuch benennt im § 172 die Fälle, in denen eine Genehmigung zu erteilen ist. Dazu gehört z.B., wenn das Wohneigentum zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden soll. Die Umwandlungsverordnung 2020 tritt mit Ablauf des 12. März 2025 außer Kraft.

In Verbindung mit der im zweiten Halbjahr 2021 in Kraft getretenen und stadtweit gültigen Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ist in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungsverordnung 2020 ausschließlich für Wohngebäude mit bis zu fünf Wohnungen anzuwenden.

• Weitere Informationen zur Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB

Die Anwendung der Umwandlungsverordnungen wird durch ein Monitoring der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen begleitet. Die Berichte können hier heruntergeladen werden.

Jahresbericht 2024 zur Umwandlungsverordnung online verfügbar

• Pressemitteilung vom 12.09.2024

• Umwandlungsverordnung 2020

Seit dem Jahr 2015 wurde in sozialen Erhaltungsgebieten das Instrument des Vorkaufsrechts in Berlin erfolgreich angewendet. Aufgrund eines Urteils des Bundesverwaltungsgerichts zur Ausübung des Vorkaufsrechts (BVerwG 4 C 1.20 – Urteil vom 09. November 2021) können die Vorkaufsrechte in den sozialen Erhaltungsgebieten gegenwärtig nur noch in wenigen besonders gelagerten Fällen ausgeübt werden. Daher sehen die Richtlinien der Regierungspolitik vor dem Hintergrund des Urteils vor, dass auf Bundesebene die Anpassung des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Weise erfolgt, dass Berlin die Strategie des Ankaufs von Wohnraum durch Ausübung des Vorkaufsrechts (auch preislimitiert) in sozialen Erhaltungsgebieten fortsetzen und Erwerberinnen und Erwerber von Wohnhäusern zum Abschluss von Abwendungsvereinbarungen bewegen kann.

Das im August 2017 beschlossene Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten nach dem BauGB dient dazu, die Prüfverfahren in den Bezirken zu vereinheitlichen und effektiver zu gestalten und beinhaltet daher eine systematische Darstellung der wesentlichen Prüfungsschritte. Ferner enthält es praktische Hinweise für die Bezirke und Empfehlungen zur Zusammenarbeit mit den Stellen, die für die inhaltlichen und finanziellen Entscheidungen wichtig sind. Das Konzept wird, insbesondere aufgrund von Änderungen des Baugesetzbuchs, im Jahr 2023 fortgeschrieben.

In den sozialen Erhaltungsgebieten wird vorrangig im Rahmen der Anhörung des Käufers geprüft, ob dieser sich verbindlich verpflichtet, die Erhaltungsziele einzuhalten. Dann kommt das Vorkaufsrecht nicht zur Anwendung. Bei fehlender Bereitschaft wird der Bezirk das Vorkaufsrecht hier in aller Regel zugunsten eines geeigneten Dritten ausüben und diesen auf die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung verpflichten. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind geeignete Dritte. Es können aber auch Stiftungen, Genossenschaften, gemeinnützige Vereine oder auch die Mietergemeinschaft selbst in Betracht kommen.