In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als Sozialen Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen. Diese Sozialen Erhaltungsgebiete werden auch Milieuschutzgebiete genannt.
In den Sozialen Erhaltungsgebieten sollen einerseits übermäßig teure Modernisierungen und andererseits die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Menschen werden immer häufiger nicht nur aus ihren Wohnungen, sondern auch aus ihren Kietzen verdrängt. Der Wohnungsmarkt wird zunehmend angespannter, jede Attraktivitätssteigerung erhöht die Nachfrage um eine Wohnung und jede Mietsteigerung schränkt die Auswahl verfügbarer Wohnungen für die ansässige Wohnbevölkerung ein.
Was ist zulässig, was nicht?
In Sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB. Dies gilt ausnahmslos sowohl für bewohnte als auch leerstehende Wohnungen und unabhängig vom Eigentümer.
Für folgende Maßnahmen wird u.a. in der Regel eine Genehmigung erteilt:
- Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung
- Ersteinbau eines Bades
- Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
- verpflichtende energetische Sanierungen
- Dachgeschossausbau und Neubau
Für folgenden Maßnahmen wird u.a. in der Regel keine Genehmigung erteilt:
- Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- nicht erforderliche Grundrissänderungen
- Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
- Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4m² Grundfläche
- Errichtung von Zweitbalkonen, Zweitloggien, Zweitterrassen oder Wintergärten
- Einbau eines zweiten Badezimmers oder WCs
- aufwändige Badsanierungen
Abweichungen unterliegen einer gesonderten Begründung und Einzelfallprüfung.
Verkauf von Grundstücken
In Sozialen Erhaltungsgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Bezirks für Grundstücke, auf denen Wohnungen vorhanden sind. Potenzielle Käufer können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Sozialen Erhaltungsgebieten jedoch abwenden, wenn sie sich im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung nach Vorgabe des Bezirks dazu verpflichten, die Ziele des Sozialen Erhaltungsrechts zu sichern. Wird keine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen, übt der Bezirk das Vorkaufsrecht bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen in der Regel zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus.
