Im Falle des Verkaufs eines Wohnhauses, das in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt (Milieuschutzgebiet) steht dem Bezirk ein allgemeines Vorkaufsrecht zu, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB)).
Für die Prüfung, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt werden kann, sieht das Baugesetzbuch eine Frist von 3 Monaten vor. Die Frist beginnt ab dem Zugang der vollständigen Mitteilung des Kaufvorganges (Kaufvertrag einschließlich Anlagen und Bezugsurkunden) beim Bezirksamt.
Die Mitteilung des Kaufvorganges geschieht im Regelfall im Zuge des Antrags auf Erteilung des Negativzeugnisses über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes durch den beurkundenden Notar.
AUSSTELLUNG DES NEGATIVZEUGNISSES
Zum notwendigen Inhalt der Mitteilung gehört auch die Information über die zur Wirksamkeit des Kaufvertrages erteilten Genehmigungen. Liegt das Verkaufsobjekt in einem sozialen Erhaltungsgebiet und ist der Kaufvorgang nicht vollständig, beginnt die 3-Monatsfrist erst mit Zugang der nachgereichten Unterlagen.
Käuferinnen und Käufer haben das Recht, innerhalb der 3-Monatsfrist den Vorkauf durch das Bezirksamt abzuwenden (§ 27 BauGB). In den sozialen Erhaltungsgebieten wird im Rahmen der Anhörung der Käuferin, bzw. des Käufers geprüft, ob diese*r sich verbindlich verpflichtet, selbst die Ziele des Erhaltungsgebiets einzuhalten. Dann kommt das Vorkaufsrecht nicht zur Anwendung. Das Bezirksamt übt das Vorkaufsrecht im Regelfall zugunsten Dritter aus (§ 27a BauGB). Diese müssen sich in gleicher Weise verpflichten, die Ziele des Erhaltungsgebiets einzuhalten.
Schließlich wird bei jedem Vorkaufsfall geprüft, ob der Kaufpreis in erkennbarer Weise deutlich vom Verkehrswert abweicht. Ist dies der Fall, wird das Vorkaufsrecht preisreduziert auf den Verkehrswert ausgeübt (§ 28 Abs. 3 BauGB).
