Wohnungsbau in Neukölln

Im Bereich Wohnungsbau unterstützen wir Planungen zu Wohnungsbauvorhaben. Konkret ermitteln wir die sogenannten Wohnfolgebedarfe, wie beispielsweise Plätze in Kindertagesstätten oder Schulen. Im Rahmen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung oder des Neuköllner Modells für kiezverträglichen Wohnungsbaus können private Investoren an den zusätzlichen Bereitstellungskosten für Betreuungsplätze beteiligt werden. Dazu müssen sogenannte Städtebauliche Verträge abgeschlossen werden. Im Rahmen der Erstellung und Verhandlung, beim Abschluss und beim Controlling unterstützen und beraten wir sowohl Bauherren als auch die Kolleginnen und Kollegen im Fachbereich Stadtplanung. Darüber hinaus ermitteln wir Potenzialflächen für neue Wohnungsbaumaßnahmen und pflegen die bezirklichen und landesweiten Datenbanken zu Wohnungsbaupotenzialen.

WAS UNS DIE DATEN ZEIGEN

WARUM GIBT ES MEHR BAUGENEHMIGUNGEN ALS WOHNUNGSBAU??

Die Anzahl der Baufertigstellungen weicht von der Zahl der Baugenehmigungen ab, da von Genehmigung bis Fertigstellung zwangsläufig eine gewisse Zeit vergeht. Hinzu kommt, dass nicht alle Baugenehmigungen umgesetzt werden. Diese Entscheidung trifft die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer. Der Bezirk hat darauf keinen Einfluss.

Die Gründe, eine Baugenehmigung nicht in Anspruch zu nehmen sind vielfältig. Häufig sind es wirtschaftliche Überlegungen, wie die Finanzierung der Baumaßnahme oder steigende Baukosten. Auch Spekulation über sinkende Baukosten oder steigende Grundstückspreise beeinflussen die Bau(un)tätigkeit.

Grundstücke mit Baugenehmigungen haben einen höheren Marktwert, weshalb auch Baugenehmigungen ohne Bauintention beantragt werden. Darüber hinaus wird es zunehmend schwieriger Architekturbüros, Baufirmen und Handwerksbetriebe zu finden, die Kapazitäten für die Bauausführung haben.

Außerdem haben Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit, die Baugenehmigungen mit relativ wenig Aufwand mehrfach zu verlängern. Verlängerungen von Genehmigungen erhöhen die Anzahl der ausstehenden Genehmigungen, ohne dass zusätzlicher Wohnraum entsteht.

WARUM GIBT ES IN NEUKÖLLN WENIGER NEUBAU?

Neukölln weist im Verhältnis zu den anderen Bezirken weniger Baugenehmigungen für Wohngebäude auf. Daher ensteht weniger Wohnraum. Zum einen liegt dies an der Größe des Bezirks. Vor allem aber, ist Neukölln bereits dicht besiedelt. Es gibt kaum noch große Flächen, auf denen neue Wohngebiete entstehen können. Daher handelt es sich bei den Wohnungsbauvorhaben in Neukölln größtenteils um kleinere Nachverdichtungen oder Dachausbauten. Das bedeutet im Ergebnis eine Vielzahl an Genehmigungsverfahren bei gleichzeitig relativ wenig neu entstehenden Wohnungen.

Wichtig ist auch, dass Wohnungen erst einige Jahre nach der Baugenehmigung fertiggestellt werden. Das bedeutet, die Genehmigungen, die beispielsweise 2020 erteilt wurden, beziehen sich auf Wohnungen, die vielleicht erst 2024 fertiggestellt werden.

Wohungsneubau in Neukölln

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DER BLICK IN DIE ZUKUNFT

Die Stadtplanung steuert mit Hilfe von städtebaulichen Verträgen die Bauplanungen (und -tätigkeit).
Seit 2017 wurden in Neukölln städtebauliche Verträge abgeschlossen, bei denen sich die Bauvorhabentragenden zur Schaffung oder zum Erhalt von mietpreisgebundenen Wohnungen verpflichten. Da Festlegungen über eine bestimmte Anzahl an Wohnungen rechtlich schwierig sind, werden hier Vereinbarungen über konkrete Flächenwerte in Quadratmetern getroffen.

Seit 2017 wurde in Neukölln die verbindliche Grundlage zur Schaffung von über 52.000 m² mietpreisgebundenem Wohnraum geschaffen. Das entspricht einer durchschnittlichen Anzahl von weit über 500 Wohnungen. Der Großteil dieser Wohnungen entsteht auf den Buckower Feldern.
Darüber hinaus existieren Vorfestlegungen für weitere ca. 30.000 m² (oder ca. 300 Wohnungen), die mit einer verbindlichen Mietpreisbindung versehen werden sollen.

Außerdem haben die sogenannten “gemeinwohlorientierten Wohnungsbauunternehmen”, das sind vor allem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften (degewo, Stadt und Land und Gewobag) zwischen 2017 und 2022 unabhängig von städtebaulichen Verträgen weitere 233 Wohnungen mit Mietpreisbindung geschaffen. Im laufenden Jahr 2022 werden voraussichtlich über 120 weitere dazu kommen.

WOHNUNGSBAUPOTENTIALE UND GROSSWOHNSIEDLUNG

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WEITERFÜHRENDE LINKS

• Wer den Wohnungsmarkt in Berlin besser verstehten will, findet im Wohnungsmarktbericht der IBB Analysen und Prognosen.

• Wer mehr über Bauen und Wohnen in der Hauptstadt und Brandenburg wissen will, findet auf den Seiten des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg viele aussagekräftige Balken, Torten und Analysen.