Das Enteignungsrecht des Baugesetzbuches (§§ 85 ff BauGB) stellt das „schärfste Schwert“ zur Durchsetzung städtebaulicher Planungen dar. Der Entzug der verfassungsmäßig garantierten Eigentumsrechte ist juristisch und inhaltlich aber an außerordentlich hohe Hürden gebunden und geht auf das Grundgesetz zurück, in dem Artikel 14 Abs. 3 festlegt, dass Eigentum auch verpflichtet. Die Enteignung – also der gezielte Zugriff des Staates auf ein Grundstück – ist deshalb nur auf der Grundlage eines gesetzlichen Verfahrens zum Wohle der Allgemeinheit zulässig und führt regelmäßig zu Entschädigungsansprüchen. Einen klassischen Enteigungszweck stellt z.B. der beabsichtigte Neu- oder Ausbau öffentlicher Verkehrswege dar, der nur durch die Inanspruchnahme privater Flächen realisiert werden kann.
Für die Rechtmäßigkeit einer Enteigung reicht es aber nicht aus, wenn die Enteigung nur der Durchsetzung öffentlicher Ziele dient. Die Enteigung muss vielmehr zum Wohl der Allgemeinheit zwingend erforderlich sein. Das bedeutet nach höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass die von der planenden Gemeinde vorzunehmende Abwägung zwischen dem Eigentumsentzug und dem Fortbestand des Privateigentums nur zugunsten der Enteigung ausfallen kann, wenn „ein gesteigertes sachlich-objektives Interesse an der Verwirklichung eines bestimmten Vorhabens vorliegt, das über das öffentliche Interesse an dem Vollzug einer Planung hinausgeht und ein Zurücktreten des Eigentums vor dem Wohl der Allgemeinheit erfordert (BGH, DVBL. 1978, 370)“. Die Enteigung muss damit faktisch zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben und Ziele unumgänglich sein und immer die „ultima ratio“ aller Maßnahmen und Möglichkeiten darstellen.
Die Gemeinde hat insoweit vor der Einleitung eines Enteigungsverfahrens immer zu prüfen, ob der Enteigungszweck nicht auf andere zumutbare Weise, wie z. B. dem freihändigen Erwerb der Fläche(n), einer Umlegung oder andere dingliche Belastungen des Grundstückes erzielt werden kann. siehe Bodenordnung
Im Rahmen der kommunalen Stadtplanung bilden häufig die Bebauungspläne die administrative Grundlage zur Einleitung und Durchführung von Enteigungsverfahren. Ebenso können aber auch städtebaulichen Sanierungsverfahren im begründeten Einzelfall eine Enteigungsmaßnahme rechtfertigen. Sieht die Kommune keine andere rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, als ihre stadtentwicklungspoltischen Ziele nur im Wege eines Enteigungsverfahrens zu erreichen, muss sie sich aufgrund des vielfach starken Eingriffs in die persönlichen Lebensunstände des Eigentümers häufig auf langjährige und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen einrichten. Nicht selten werden Enteigungsverfahren durch alle Gerichtsinstanzen „durchgeklagt“. Die Durchsetzung der städtebaulichen Ziele außerhalb eines Enteigungsverfahrens wird deshalb immer die höchste Priorität des kommunalen Handelns besitzen.
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