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Veränderungssperre, § 14 Baugesetzbuch (BauGB)

Baugesetzbuch

Genauso wie die Zurückstellung gem. § 15 BauGB dient die Veränderungssperre der Sicherung kommunaler Bebauungsplanverfahren. Ein wesentlicher Unterschied besteht jedoch darin, dass die Veränderungssperre nicht von der Genehmigungsbehörde als Verwaltungsakt erlassen wird, sondern als Satzung (in Berlin: Rechtsverordnung) durch die parlamentarischen Gremien der Gemeinde (in den Berliner Stadtbezirken) beschlossen werden muss. Die Veränderungssperre ist anders als die Zurückstellung nicht das erste „Feuerwehrinstrument“ bei planungsgefährdenden Bauvorhaben, sondern wirkt umfassender. Dies gilt hinsichtlich zeitlicher und inhaltlicher Aspekte.

Anders als die Zurückstellung wirkt die Veränderungssperre nicht nur 12 Monate gegen einen konkreten Bauantrag, sondern kann auch ohne einen der Planung konkret entgegenstehenden Bauantrag erlassen werden. Ein abstrakt vorhandenes Sicherungsbedürfniss reicht aus, wenn eine Gefährdung der Planungsziele beispielsweise durch informelle Anfragen in der Baubehörde oder Ankündigen auf dem Immobilienmarkt bereits zu befürchten ist. Ist das Bebauungsplanverfahren nach dem Ablauf von zwei Jahren noch nicht abgeschlossen, kann die Veränderungssperre nochmals um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Bei der Laufzeit der Veränderungssperre ist zu beachten, dass der Zeitraum einer etwaigen Zurückstellung auf die Geltungsdauer der Veränderungssperre anzurechnen ist.

Nach einer Laufzeit von vier Jahren ist theoretisch bei unveränderten Voraussetzungen zwar ein Neuerlass möglich, die Gemeinde hat dann aber die Entschädigungsansprüche des Eigetümers zu tragen, da nunmehr ein enteignungsähnlicher Eingtriff in das Eigentumsrecht vorliegt. Der vorherige Zeitraum ist entschädigungslos hinzunehmen.

Auch inhaltlich kann die Veränderungssperre umfassende Verbotstatbestände definieren. Die Verbote können nicht nur die Untersagung sämtlicher Bauvorhaben zum Inhalt haben. Es können auch

• die Beseitigung von Gebäuden,
• erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen des Grundstückes

untersagt werden. Die Möglichkeit der umfassenden Verbotstatbestände mit ihren Eigentumseingriffen erklärt auch, warum die Veränderungssperre nicht mehr dem üblichen „Geschäftsablauf“ der Verwaltung überlassen werden kann, sondern der gesonderten Beschlussfassung durch die demokratisch legitimierten Volksvertreter bedarf.

Ebenso wie bei einer Zurückstellung muss als Eingangsvoraussetzung zum Erlass einer Veränderungsperre ein Bebauungsplan mit einem formellen Aufstellungsbeschluss und einer ordnungsgemäßen ortsüblichen Bekanntmachung vorliegen.

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