Wir fragen das Bezirksamt:
- In welchem Jahr wurden welche Erhaltungssatzungsgebiete im Bezirk festgesetzt?
- Wie viele Grundstücke liegen im Bezirk in welchen Erhaltungssatzungsgebieten gem. § 172?
- Wie viele Verkäufe von Grundstücken mit Wohnnutzung (auch teilweiser) wurden in diesen Gebieten nach Festlegung gem. 172 verkauft?
- Wie viele Wohnnungen waren davon betroffen?
- In welchen Fällen wurde das Negativattest nach § 24 BauGB nicht erteilt?
- In welchen Fällen prüfte oder beabsichtigte das Bezirksamt, das Vorkaufsrecht auszuüben?
- Welche Schritte wurden diesbezüglich getan (Wertermittlung; Ermittlung von interessierten Dritten, zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte; Verhandlungen über Abwendungsvereinbarungen).
Beantwortung: Herr Panhoff
Herr Dahl: Wir haben ja eine große Anfrage eingebracht zur Frage der Durchsetzung des bezirklichen Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten. Wir hatten ja des Öfteren im Planungsausschuss einzelne Gebäude, wo entsprechend die Problematik diskutiert worden ist. Nun ist ja tatsächlich dann auch beim letzten Mal, in der Dezember-BVV wurde ja auch berichtet, in der Wrangelstraße 66 das Vorkaufsrecht ausgeübt worden, was ja erst mal grundsätzlich zu begrüßen ist, auch wenn es natürlich, sage ich mal rein rechtlich gesehen mit der problematischste Fall von allen Fällen ist, die wir dort behandelt haben, aber immerhin hat man es geschafft, wo ja auch den ., das Vorkaufsrecht fristgerecht auszuüben, denn wie man gehört hat, gibt es ja inzwischen auch einen Widerspruch. Also angekommen scheint er zu sein und nun wird man sehen, was dann am Ende passiert.
Aber nichtsdestotrotz ist unsere Anfrage natürlich auch Ausdruck einer gewissen Unzufriedenheit. Wie schon gesagt, wir hatten mehrere Projekte und Häuser im Ausschuss, die ganz ähnliche Problemlagen hatten und es gab auch relativ eindeutige Auftragslagen seitens des Ausschusses und des Bezirksamts, hier in Richtung eines bezirklichen Vorkaufsrechts zu prüfen und es ist aus unserer Sicht nur ungenügend geschehen. Wir hatten dazu auch schon eine Anfrage durch den Genossen Hübsch gestellt, die nur unzureichend beantwortet wurde. Man hat sich dort hinter . ja, wie soll ich sagen . datenschutzrechtlichen Ausreden versteckt und man wollte uns auch nicht sagen, welche Grundstücke das nun waren. Seit wann Grundstücke unter Datenschutzrecht fallen, weiß ich auch nicht so recht, aber gut, vielleicht sind es ja Personen geworden, man weiß es nicht.
Jedenfalls sind wir der Ansicht, dass man sich schon fragen muss, warum das nicht viel eher ausgeübt worden ist. An anderen ., nicht Bezirken, sondern vor allen Dingen auch Städten wird es ja erfolgreich angewandt. Man muss es ja gar nicht bei jedem Grundstück machen, man muss es eben nur rechtzeitig machen und erfolgreich machen, damit es in gewisser Weise einen erzieherischen Effekt entfaltet und entsprechend die Verwertungsmaschinerie, die wir ja durchaus an jeder Stelle hier erleben. Wir haben jetzt auch letztes Jahr im Ausschuss gehört, dass hier mit Riehmers Hofgarten 46 % der Wohnungen inzwischen in Eigentumswohnungen umgewandelt sind. Das ist ein erheblicher Schnitt, der über dem Berliner Schnitt von 15% liegt und insgesamt eine bedenkliche Entwicklung ist und wir erleben das an anderen Stellen ja auch. Deswegen ist es halt wichtig, dass man hier mit den Mitteln, die uns zur Verfügung stehen, entsprechend gegensteuert.
Das ist nicht geschehen. Man hat uns erzählt, das läge halt daran, das ist alles so furchtbar knapp und im Grunde genommen würden halt alle nicht so richtig mitspielen. Warum das dann jetzt bei der Wrangelstraße aber trotzdem klappt, stellt sich ja die Frage, warum hätte es denn nicht vorher auch klappen können und die Wahrheit ist wahrscheinlich die, dass man es eben einfach nicht so richtig probiert hat und hier die Bewohner von der Wrangelstraße 66 im Grunde genommen so hartnäckig genug waren und von der Struktur her so organisiert, dass man sie letztlich dann eben nicht mehr abblitzen lassen konnte. Insofern muss man ihnen auch sehr dankbar an dieser Stelle sein, nur gerade bei Häusern, die eben nicht so eine wehrhafte Mieterschaft haben, bedürfen dieses Schutzes ja eigentlich noch viel mehr. Insofern hätten wir es uns an unserer Stelle eben auch gewünscht.
Und man fragt sich ja immer so ein bisschen woran liegt es und die Römer wussten ja immer, welche Frage man stellen muss, cui bono, wem nutzt es? Wem nutzt die Verdrängung in unserem Bezirk? Und die Frage ist relativ eindeutig zu beantworten: Die nutzt nur den Grünen.
Das ., ja, das ist so. Das ist so. Jede linke Rhetorik, die Sie hier immer ablassen, das ist im Grunde genommen ja Lippenbekenntnis und ., also ich meine, wir sehen ja an der praktischen Politik ., wir sehen ja an der praktischen Politik in diesem Bezirk, dass Sie überhaupt nicht regieren und Verantwortung wahrnehmen. Sie delektieren vor sich hin, sagen es sind immer die anderen Schuld und an der Stelle, wo Sie es mal machen könnten, wo Sie durch Hartnäckigkeit, vielleicht auch Erfolge erzielen könnten für die Bürger in unserem Bezirk, da wird das einfach nicht getan und vernachlässigt. Es sind immer die anderen Schuld. Zu wenig Personal und genau an dieser Stelle ist das Personal überhaupt nicht das Entscheidende, sondern ein tatkräftiger Stadtrat, der seine Aufgaben wahrnimmt und den entsprechenden Leuten auf den Füssen steht. Das ist nicht geschehen.
zu Frage 1: Also Herr Dahl, wenn Sie jetzt hier anfangen, Wahlkampf zu machen mit diesem Thema, dann kann ich Ihnen erst mal sagen: Die drei Bezirke, wo Erhaltungsrechtsgebiete sind, die sind alle mit grüner Baustadtratsregie und nicht bei Ihren SPD-Kollegen.
Wir haben hier ., in Neukölln, der Baustadtrat wurde durch die Grüne Fraktion in der BVV gezwungen, sich mit dem Thema Erhaltungsrechtsgebiet zu beschäftigen, dann eins zu erlassen. Hören Sie auf, hier irgendwelche Märchen zu erzählen . Ja, ich spinne nicht und ich finde auch, dass Sie Ihre Wortwahl vielleicht auch etwas im Griff behalten sollten.
So und da Sie es ja so genau wissen wollten, werde ich es jetzt auch ganz genau vorlesen. Sie haben das letzte Mal zur Schonung der Nerven der BVV die Vertagung beantragt. Es gibt mir jetzt die Möglichkeit, dann doch ausführlichst auf Ihre Fragen einzugehen.
In welchem Jahr wurden welche Erhaltungssatzungsgebiete im Bezirk festgesetzt? Erhaltungsgebiet Graefestraße: Festlegung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB im Jahr 1995. So, damit allen deutlich wird, was das bedeutet: § 172 Abs. 1 Nr. 1, das ist die städtebauliche Eigenart und die Nr. 2, das ist das, was langläufig unter Milieuschutz bekannt ist.
Erhaltungsgebiet Luisenstadt: Auch Nr. 1 und 2 im Jahr 95, sehr früh schon, Herr Dahl.
Herr Dahl: Ja eben. Seitdem müssen Sie ein Vorkaufsrecht ausüben können.
zu Frage 1: Ach hören Sie doch auf mit Ihren falschen Behauptungen, dazu werde ich gleich noch was sagen.
Das Erhaltungsgebiet Bergmannstraße Nord ist von 2003, auch in dem Fall jetzt reines Milieuschutzgebiet.
Boxhagener Platz: Milieuschutz 1999.
Chamissoplatz: 2005, ich kürze schon ab, ich lese jetzt nicht alles vor.
Hornstraße: Milieuschutz 2004.
Erhaltungsgebiet Petersburger Straße: 2013, und zwar städtebauliche Eigenart und Milieuschutz.
Erhaltungsgebiet Luisenstadt/Bethaniendamm: Erhaltungsgebiet städtebauliche Eigenart 2006.
Luisenstadt/Segitzdamm: 2006.
Erhaltungsgebiet Urbanhafen Südstern: 2010.
Darüber hinaus haben wir einen Aufstellungsbeschluss für das Erhaltungsgebiet Hornstraße und den statistischen Block 205 aus dem Jahr 2014. Das wurde aber im Stadtplanungsausschuss ja referiert. Und Aufstellungsbeschluss Erhaltungsgebiet Weberwiese, und zwar Erhalt beider Aspekte, also städtebauliche Eigenart und Milieuschutz.
zu Frage 2: Das sind im Gebiet Graefestraße 434 Grundstücke, im Erhaltungsgebiet Luisenstadt 1.450 Grundstücke, Bergmannstraße Nord 415 Grundstücke, Boxhagener Platz 342 Grundstücke, Chamissoplatz 240 Grundstücke, Erhaltungsgebiet Hornstraße 161 Grundstücke, Petersburger Straße 798 Grundstücke, Luisenstadt Bethaniendamm 80, Luisenstadt Segitzdamm 26 und Urbanhafen Südstern 119. Dazu kommt Hornstraße 33 und Weberwiese 70 Grundstücke.
zu Frage 3: Also der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen der Genehmigung. Jetzt muss ich mal eben gucken . Der Verkauf von Grundstücken dagegen bedarf keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigungen nach § 172 BauGB, so dass dazu auch keine statistischen Angaben vorliegen. Es sei denn, es geht um Umwandlung, aber Umwandlung ist eben nicht ., also es ist ja jetzt auch der Streitfall mit der Wrangel 66, also die Umwandlung ist in den Erhaltungsgebieten jetzt nicht mehr zulässig wegen der Umwandlungsverordnung, aber der Gesamtverkauf von Grundstücken sehr wohl und das ist ja auch genau der Streitpunkt bei der Wrangel 66, weil wir sagen, wenn alle einzelnen Wohnungen verkauft werden mit ihren Grundstücksanteilen, dann ist es eben als Gesamtverkauf zu werten.
zu Frage 4: So, wie viele Wohnungen waren davon betroffen, darüber haben wir keine statistischen Daten. Ich kürze hier mal eben ab.
Also das Problem bei diesen Umwandlungen ist, dass der Gesetzgeber da eine Lücke gelassen hat, gegen die wir nach wie vor ankämpfen, nämlich dass eigentlich nach dem Angebot an die Mieter zum Kauf der Wohnungen eine 7-Jahres-Frist gilt und wenn die ., also nach den sieben Jahren, wo er nur den Mietern anbieten darf, gelten dann nur noch drei Jahre Schutz vor Eigenbedarfskündigung. Normalerweise ist es so, dass der Schutz für Eigenbedarfskündigungen beginnt mit dem realen Verkauf von Grundstücken, aber der Gesetzgeber hat hier eine Lücke gelassen, das heißt, in der Umwandlungsverordnung, nachdem er den Mietern angeboten hat, die Wohnung zu kaufen, beginnt die 10-Jahres-Frist zu laufen und das ist eine ziemlich schwierige Situation, wo wir eben nach wie vor versuchen, das zu ändern.
zu Frage 5: Die Frage mit dem Negativtest, wo der nicht erteilt wurde oder das Negativzeugnis nicht erteilt wurde, das ist das besagte Beispiel Wrangel 66.
zu Frage 6: Jetzt fragen Sie, warum der Baustadtrat untätig wäre, ist, nicht schon viel früher angefangen hat, hier Vorkaufsrecht auszuüben und Häuser anzukaufen. Also ich sage es hier gerne auch in diesem Plenum, ich habe es ja im Stadtplanungsausschuss schon ausgeführt.
Wir haben überhaupt angefangen mit einer Wohnungsbaugesellschaft, uns dieses Themas anzunehmen und eine Arbeitsgruppe gegründet, die in diversen Sitzungen die verschiedenen Aspekte des Vorkaufsrechts beleuchtet hat. Meine Baujuristin ist nach München gefahren, um sich anzugucken, wie das dort gehandhabt wird und auch um Know-how mitzubringen, das ist auch eingeflossen. Es war auch von der Seite der Gewobag sowohl der Vorstand als auch Prokurist vertreten und das Problem, was wir hier regelmäßig haben, das mögen Sie akzeptieren oder nicht, dass die ., aufgrund dessen, dass die Wohnungsbaugesellschaften gebunden sind im Bündnis für Wohnungen und Auflagen haben seitens des Senats, einen ganz bestimmten Anteil sehr preiswert, nämlich für diese 6,50 EUR oder jedenfalls in dieser Nähe Wohnungen anzubieten, dass sie am Ende nicht in der Lage ist, den Verkehrswert zu finanzieren. Der Verkehrswert liegt in den Fällen, die wir untersucht haben, überall schon höher als das, was die Wohnungsbaugesellschaft finanzieren kann mit den Restriktionen, denen sie unterliegt.
Da gibt es ein Problem und wir werden da jetzt auch demnächst Gespräche führen mit der Senatsverwaltung, ob nicht doch das, was die Grünen hier schon lange gefordert haben, ein Fonds aufgelegt wird, um a) diese Lücke erst mal zu überbrücken, damit man das Vorkaufsrecht glaubhaft androhen kann, um dann vielleicht vom Ergebnis zu einer Abwendungsvereinbarung zu kommen. Aber wenn wir sozusagen nackt dastehen und es der Gegenüber weiß, die haben überhaupt gar nicht das Geld zu kaufen und auch die Wohnungsbaugesellschaften haben nicht das Geld zu kaufen, ist die Androhung mit dem Vorkaufsrecht wirkungslos, die lachen da nur drüber. Und das ist die Situation, in der wir nach wie vor sind und das hat nichts mit Fahrlässigkeit oder fehlendem Willen zu tun, das auszuüben, sondern das hat schlicht und ergreifend etwas mit der Ökonomie zu tun, da klemmt es nämlich im Wesentlichen im Moment.
Und mit der Wrangelstraße 66 ist es eine Sondersituation, dass eine Stiftung "Umverteilen!" bereit ist, sozusagen selbstlos einen Teil des Grunderwerbs zu finanzieren, um diese Lücke, die besteht zwischen dem, was die Wohnungsbaugesellschaft finanzieren kann und dem, was über den Verkehrswert abgerufen wird, zu schließen. Und wir haben auch überlegt mit dem Vermessungsamt, ob jetzt ein Unterschied besteht zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichsverfahren, also sprich Marktpreis und wir kommen aber zum Ergebnis, dass das zumindest in dem konkreten Fall Wrangelstraße 66 so gut wie keinen Unterschied macht. Das heißt, da können wir uns auch nicht mit retten.
Und wenn jetzt gesagt wird, in Schöneberg haben die doch aber das preisreduzierte, den preisreduzierten Verkehrswert angesetzt, dann kann ich sagen, ja, das haben die getan, das ist aber mittlerweile vor Gericht und wird dort angegriffen. Das heißt, es ist zumindest aus jetziger Sicht kein gesicherter Weg, den wir beschreiten können, das ist nämlich streitbehaftet.
zu Frage 7: Dann fragen Sie, in welchen Fällen prüfte oder beabsichtigte das Bezirksamt das Vorkaufsrecht auszuüben. Konkret waren es bei der Wrangel 66, über die vier Fälle, die wir in der Arbeitsgruppe bearbeitet haben, da waren zwei in Friedrichshain und zwei in Kreuzberg. Da hat sich eben ergeben, dass sich das nicht rechnet.
zu Frage 8: Welche Schritte getan wurden, die haben Sie alle selbst genannt, für die Wrangel 66, die haben wir auch getan. Soweit meine Antworten.
Ich möchte aber noch mal sagen, also ich finde den Duktus, den Sie reinbringen, dass wir hier schon längst viel mehr Vorkaufsrecht hätten ausüben können, sehr schwierig, a) ist uns als Bezirk überhaupt gar nicht erlaubt, irgendwas zu kaufen, das wissen Sie auch, und der einzige Weg, der überhaupt gehen kann, ist über die Wohnungsbaugesellschaften. In dem Fall wie in der Wrangel 66 die Senatsverwaltung sich dann auch mit dahinter stellt und die Wohnungsbaugesellschaft mehr oder weniger anweist, da mit einzusteigen, dann entfaltet das eine gewisse Kraft, aber wir haben als Bezirk weder die Mittel finanzieller Natur, noch haben wir die Berechtigung, Grundstücke zu kaufen. Das macht die Sache eben auch nicht leichter.
Leichte Sprache
DGS
