Allgemeine Informationen

Wie eine Fläche künftig neu oder anders genutzt werden kann, ist nicht zufällig, sondern das Ergebnis einer umfassenden Abstimmung zwischen unterschiedlichen Nutzungsanforderungen unter Beteiligung der Öffentlichkeit.

Das Baugesetzbuch schreibt dafür eine zweistufige Planung vor, bestehend aus einer vorbereitenden und einer verbindlichen Bauleitplanung.

Der vorbereitende Bauleitplan, der Flächennutzungsplan oder auch nur “FNP” genannt, legt für die gesamte Stadtfläche die geplanten Nutzungen in ihren Grundzügen fest.

Im nächsten Schritt, dem verbindlichen Bauleitplan, wird die Flächennutzung – in der Regel durch den Bezirk – in Form eines Bebauungsplans oder kurz B-Plans konkretisiert und am Ende rechtsverbindlich festgesetzt.

Der Bebauungsplan muss auf den Flächennutzungsplan aufbauend entwickelt werden. So kann z.B. aus einer im FNP vorgesehenen Wohnbaufläche kein Gewerbegebiet entwickelt werden.

Sonstige städtebaulichen Pläne oder Entwicklungskonzepte, die vom Bezirk oder Senat beschlossen wurden (z.B. die Bereichsentwicklungspläne und Stadtentwicklungspläne) sind bei der Abwägung zu berücksichtigen.

Sie haben von einem Bauprojekt oder einer Planung in Ihrer Nachbarschaft gehört und wollen konkret wissen, was geplant ist? Oder Sie wollen selbst bauen? Sofern ein Bebauungsplan festgesetzt ist, gibt dieser Ihnen Auskunft, was an Nutzungen und Bebauungen möglich ist. Bei Plänen im Aufstellungsverfahren zeigt er auf, was in Zukunft ermöglicht werden soll. Da Bebauungspläne jedoch stark normiert und juristisch sind, erschließen sie sich einem ungeübten Auge nicht sofort.

Die Bezirksverwaltung hilft Ihnen gern, wenn Sie Fragen haben. In der Regel enthält der B-Plan neben einer Planzeichnung mit Legende auch ergänzende textliche Regelungen. Zu jedem Plan gehört eine Begründung, in der der Bezirk seine städtebaulichen Ziele und Entscheidungen erläutert. Darüber hinaus muss der Bezirk die Umweltauswirkungen seiner Planungen darlegen.

Ein Investor, der ein Einkaufszentrum plant, die Verwaltung, die neue Wohnungen schaffen will und Standorte für soziale Infrastruktur wie Schulen und Kindertagesstätten oder bestehende Nutzungen sichern möchte. Wann immer etwas Neues entsteht oder Bestehendes erhalten bleiben soll und dies nur mit Hilfe eines neuen Bebauungsplans (B-Plan) möglich ist, haben Sie als Bürgerin oder Bürger breite Mitwirkungsrechte.

Ob ein B-Plan aufgestellt oder ein bestehender Plan verändert wird, entscheidet der Bezirk. Das Baugesetzbuch schreibt die Aufstellung eines B-Plans vor, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist”. (§ 1 Abs. 3 BauGB)

In Berlin liegt diese Entscheidung (Planungshoheit) zunächst bei den Bezirken, die auch in der Regel die Bebauungspläne aufstellen (Fachbereich Stadtplanung). In Einzelfällen kann auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen einen Bebauungsplan aufstellen, beispielsweise wenn es um Gebiete von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung geht. (§ 9 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch, AGBauGB)

Beispiele hierfür sind die “Europacity” an der Heidestraße, der Bereich rund um den Alexanderplatz oder Potsdamer Platz und der Flughafen Tegel.

Bebauungspläne werden zum Beispiel aufgestellt, wenn aufgegebene Gewerbeflächen oder Bahnflächen künftig für Wohnungsbau genutzt werden sollen oder wenn eine Brachfläche zur öffentlichen Grünfläche und/oder einem Spielplatz entwickelt werden soll. Auch wenn in einem Quartier eine deutlich höhere und dichtere Bebauung erwünscht ist, wird ein Bebauungsplan aufgestellt. Zudem werden Standorte für Schulen, Kitas oder andere öffentliche Einrichtungen häufig durch Bebauungspläne festgelegt. Einen Rechtsanspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans haben Bürgerinnen und Bürger sowie Investorinnen und Inverstoren gegenüber dem Bezirk und der Hauptverwaltung allerdings nicht.

• Mitteilung der Planungsabsicht

Will der Bezirk einen Bebauungsplan aufstellen, informiert er zunächst die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen über die Planungsabsicht. Dort wird geprüft ob übergeordnete Aspekte betroffen sind.

Das Bezirksamt fasst dann den formalen Beschluss für die Eröffnung eines Planverfahrens. Dieser wird im Amtsblatt von Berlin veröffentlicht und in den Schaukästen des Bezirksamtes ausgehängt.

Der Bebauungsplan befindet sich in einem Vorentwurfsstadium und spiegelt nur grob die wichtigsten Ziele und Zwecke der Planung wider.

• Frühzeitige Beteiligung

Die Ausgestaltung des Grobkonzepts beginnt.

Bereits in dieser frühen Phase sieht das Baugesetzbuch die Beteiligung der Öffentlichkeit vor (§ 3 Abs. 1 BauGB oder § 13a Abs. 3 BauGB). Sofern es unterschiedliche Lösungen zum Erreichen der Ziele gibt, sollen die Alternativen aufgezeigt werden.

Ihr Bezirk muss Sie über das Beteiligungsverfahren informieren. In der Regel geschieht dies über die Tagespresse und das Internet. Informationen über das anstehende Planverfahren werden teilweise auch über Plakate an Hauseingängen, Handzettel im Briefkasten oder Ähnliches vermittelt.

Auch kann im Rahmen der Frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eine Informationsveranstaltung, eine Anhörung, Ausstellung oder Ähnliches stattfinden. Hier erhalten Sie die Gelegenheit, sich zu den vorliegenden Plänen zu informieren und zu äußern.

Im Regelfall findet parallel die frühzeitige Beteiligung wichtiger gesellschaftlicher Akteure statt (nach § 4 Abs. 1 BauGB), darunter Energieversorger, Wasserwerke, Betreiber von Telekommunikationsnetzwerken, Post, Bahn und Feuerwehr etc. (Behörden und sonstige “Träger öffentlicher Belange”, kurz TÖB). Die Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger sowie der Träger öffentlicher Belange (TÖB) fließen in einer ersten Abwägung in den weiteren Planungsprozess ein.

• Formelle Beteiligung und öffentliche Auslegung

Der Planentwurf wird nun konkretisiert – er nimmt mehr und mehr Kontur an.

Für Bürgerinnen und Bürger beginnt nun die zweite Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung (gem. §3 Abs.2 BauGB).

Der Bezirk legt den erarbeiteten Planentwurf einen Monat lang öffentlich aus und informiert mindestens eine Woche zuvor darüber. Das geschieht immer über das Amtsblatt, erfolgt aber regelmäßig zusätzlich auch über die Tagespresse und das Internet.

Während der Auslegung haben Sie die Möglichkeit, den Planentwurf mit einer Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen im Bezirksamt und im Internet einzusehen und Ihre Anregungen schriftlich oder mündlich abzugeben. Sie müssen jedoch darauf achten, dies fristgerecht zu tun.

Anschließend wertet die Bezirksverwaltung die Stellungnahmen aus und formuliert für jeden inhaltlichen Aspekt einen Entscheidungsvorschlag.

• Abwägung

Das Bezirksamt wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und entscheidet welche Anregungen berücksichtigt oder zurückgewiesen werden. Ergibt die Abwägung vorgebrachter Belange eine inhaltliche Änderung des Plans werden die Trägerbeteiligung und die öffentliche Auslegung wiederholt. Das Bezirksamt beschließt den sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplanentwurf. In dieser Phase können Bürgerinnen und Bürger keinen direkten Einfluss mehr nehmen.

• Rechtsprüfung

Sofern der Bebauungsplan dringende Gesamtinteressen Berlins berührt wird er nach dem Bezirksamtsbeschluss der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zur Rechtsprüfung vorgelegt. Sie hat zwei Monate Zeit, das ordnungsgemäße Zustandekommen zu prüfen und auf Verstöße gegen Rechtsvorschriften hinzuweisen.

• Parlamentarischer Beschluss

Stellt die Senatsverwaltung keine Mängel fest oder ist keine Rechtsprüfung erforderlich wird der Bebauungsplan zur parlamentarischen Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung vorgelegt.

• Festsetzung

Nach dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung erlässt das Bezirksamt eine Rechtsverordnung und veröffentlicht sie im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin. Damit wird der Bebauungsplan rechtskräftig. Sofern ein bislang geltender Plan existiert, wird dieser dadurch in der Regel aufgehoben. Den rechtskräftigen Bebauungsplan können Bürgerinnen und Bürger während der Dienststunden im Bezirksamt einsehen. Die meisten Pläne stehen zudem jederzeit im Internet zur Einsicht bereit.

Kein Bebauungsplan ist für immer in Stein gemeißelt. Denn städtebauliche Ziele entwickeln sich weiter oder ein konkretes Projekt, das generell befürwortet wird, ist nach einem geltenden Bebauungsplan nicht genehmigungsfähig. In diesen Fällen kann der Bezirk nach dem gleichen Procedere erneut ein Bebauungsplanverfahren durchführen – um einen bestehenden Plan zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben. Alternativ besteht auch die Möglichkeiten unter den Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB von einzelnen Festsetzungen des B-Plans eine Befreiung zu erteilen.

Zu Beginn des Planverfahrens informiert der Bezirk die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen über seine Planungsabsichten. Dort wird u. a. geprüft ob die Planung sich auf die sogenannten “dringenden Gesamtinteressen Berlins” negativ auswirken könnte. Von dringendem Gesamtinteresse sind z.B.:

• die überbezirklichen Verkehrsplanungen und damit Pläne, die an Hauptverkehrsstraßen oder der Bahn liegen;
• Pläne, die Wohnungsbauvorhaben mit mehr als 200 Wohnungen vorsehen oder von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt sind;
• Pläne in städtebaulichen Entwicklungsbereichen;
• Pläne, die die Hauptstadtfunktion berühren.

Werden dringende Gesamtinteressen berührt, wird dies dem Bezirk mitgeteilt. Im weiteren Verfahren besteht dann eine erweiterte Informationsplicht und der Plan muss vor der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung bei der Hauptverwaltung zur Rechtsprüfung vorgelegt werden.

Alle Aufgaben im Aufstellungsverfahren, die sonst das Bezirksamt übernimmt, werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen übernommen. An die Stelle des Beschlusses durch die Bezirksverordnetenversammlung tritt der Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses.