Was ist ein Bebauungsplan und wozu gibt es ihn?
Da der Flächennutzungsplan für die Bürger(innen) noch kein konkretes Baurecht schafft, benötigt die Gemeinde ein Planungsinstrument, mit dem sie die städtebauliche Entwicklung ortsbezogen für jedermann rechtsverbindlich steuern kann. Diese rechtsverbindliche Steuerung wird durch einen Bebauungsplan gewährleistet. Die verbindlichen Regelungen im Bebauungsplan werden Festsetzungen genannt.
Der Bebauungsplan „als verbindlicher Bauleitplan“ setzt für einen grundstücksscharf abgegrenzten Teil (sog. Geltungsbereich) des Stadtgebiets rechtsverbindlich und abschließend fest, wie die einzelnen Grundstücke bebaut und genutzt werden können. Er schafft damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die parzellenscharfe Entwicklung, Erschließung und Sicherung u. a. von Wohn-/ Gewerbe-/ Büro- und Einzelhandlesflächen, für Schulen und Kindergärten, Grün-/ Freizeit- und Sportflächen oder Straßen.
Der Bebauungsplan besteht aus einer Planunterlage, mit einem zeichnerischen und einem Textteil sowie einer Begründung, in der die Veranlassung / Erforderlichkeit / Ziele und Auswirkungen der Planung einschließlich eines Umweltberichts aufgeführt sind. Einen wesentlichen Teil der Begründung umfasst die Darstellung aus welchen Gründen die einzelnen Inhalte des Bebauungsplans festgelegt wurden. Der Planer spricht hier von der Abwägung, dem entscheidenden Verfahrensvorgang des Bebauungsplans auf dem Weg zur Rechtskraft.
Was ist ein „vorhabenbezogener Bebauungsplan“?
Der in § 12 BauGB definierte „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ stellt eine Sonderform des oben beschriebenen „Bebauungsplans“ dar. Wie der Name bereits verdeutlicht, kann der „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ immer dann aufgestellt werden, wenn z. B. ein Investor ein konkret beabsichtigtes und im Interesse der Gemeinde liegendes Bauvorhaben durchführen möchte, aber aufgrund der vorhandenen planungsrechtlichen Situation noch nicht dazu in der Lage ist.
Der wesentliche Unterschied zu dem „normalen“ Bebauungsplanverfahren besteht darin, dass dieser als sog. „Angebotsplanung“ die zulässige Nutzung der Grundstücke für jedermann bindend vorgibt, es aber dem einzelnen Grundstückseigentümer überlässt, ob oder zu welchem Zeitpunkt er von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Gebrauch machen möchte. Mit dem Instrument des „vorhabenbezogenen Bebauungsplans“ verpflichtet sich der Investor/Eigentümer jedoch gegenüber der Gemeinde, das beabsichtigte Vorhaben innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist auch tatsächlich zu realisieren. Diese Planvariante wird deshalb bei konkreten Bauabsichten von der Gemeinde bevorzugt, wenn sie aus städtebaulichen Gründen an der tatsächlichen Durchfühung des Bauvorhabens ein großes Interesse hat.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“ mit weiteren Vorteilen und Privilegierungen ausgestattet. Um auf spezielle Ausgestaltungen des konkreten Bauvorhabens regieren zu können, sind z. B. Abweichungen von der Baunutzungsverordnungen (BauNVO) möglich, oder der „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ kann von der Gemeinde entschädigungslos aufgehoben werden, wenn der Investor sein Projekt nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist realisiert hat.
Hinsichtlich der Plandurchführung – insbesondere der Beteiligung von Bürgerinnen, Bürgern und Behörden – unterscheidet sich der „vorhabenbezogene Bebauungsplan“ nicht von den anderen Bebauungsplanverfahren.
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