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Bodenordnung (Umlegung und Grenzregelung)

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Sofern in einem Gebiet mit beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen bzw. Planungsvorstellungen einzelne Grundstücke aufgrund ihres Zuschnitts bzw. ihrer Größe nicht bebaut werden können, kann die Gemeinde durch bestimmte Verfahren die Grundstückzuschnitte und Größen neu ordnen. Dieser Vorgang wird deshalb auch als „Bodenordnung“ bezeichnet.
Der Bundesgesetzgeber hat mit der sog. Umlegung und der Grenzregelung zwei Instrumente für bodenordnende Maßnahmen definiert.

Die Umlegung (§§ 45 ff Baugesetzbuch – BauGB -) in ihrer Grundstruktur

Die Umlegung wird v. a. dann eingesetzt, wenn viele Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer betroffen sind, die nach Lage, Form und Größe so neu geordnet werden, dass sie für eine geeignete bauliche oder sonstige Nutzung zur Verfügung stehen oder die Verwirklichung der Bebauungsplanziele dies erfordert. Die Gemeinde richtet zunächst eine Umlegungsstelle bzw. einen Umlegungsausschuss ein, der mit eigenständigen Entscheidungsbefugnissen ausgestattet, die notwendigen Maßnahmen vorbereitet und steuert. Hierzu gehört insbesondere die Bestandsaufnahme und die Ausarbeitung einer Konzeption für die Neuaufteilung der Grundstücke.

Für den Umlegungsvorgang werden alle Grundstücke des Umlegungsgebiets in eine Gesamtfläche (Umlegungsmasse) zusammengeführt. Dann werden die Flächen, die für öffentliche Zwecke benötigt werden aus der Umlegungsmasse herausgenommen. Die in der Masse verbleibenden Grundstücke (Verteilungsmasse) werden zwischen den betroffenen Eigentümern nach genauen Kriterien (Verteilung in Wert oder Fläche) aufgeteilt. Die Verteilung erfolgt dann so, dass jeder Eigentümer an der Verteilungsmasse soviel erhält wie er mit dem gleichen Wert- und oder Flächenverhältniss in die Umlegungsmasse eingebracht hat.

Die Grenzregelung gem. §§ 80 ff Baugesetzbuch (BauGB)

Die Grenzregelung ist gewissermaßen der „kleine Bruder“ der oben beschriebenen Umlegung. Sie findet keine Anwendung wenn viele Grundstücke von Änderungen ihres Zuschnitts betroffen sind, sondern nur wenn der Grenzverlauf zwischen benachbarten Grundstücken neu festgelegt wird. Dies kann zum Einen durch einen gegenseitigen Austauch von Flächen sowie zum Anderen durch eine einseitige Zuteilung einer Fläche erfolgen.

Das Verfahren betrifft jedoch keine ausschließlich privatnützige Grenzregelung – die durch privatrechtliche Vereinbarungen zu bewältigen ist -, sodern muss durch ein öffentliches Interesse getragen werden. Verstösse gegen zivilrechtliche Nachbarschaftsvorschriften müssen insoweit immer mit den Instrumenten des Zivilrechts gelöst werden. Klassische Einsatzfelder sind z. B. die Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Bebauung einschließlich der Erschließung sowie die Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustands. Der erstgenannte Fall kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Grundstück aufgrund seines Zuschnitts faktisch für eine Bebauung ungeeignet – also nicht bereits selbstständig bebaubar – ist und der zweite Fall, wenn eine Verletzung von den landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften geheilt werden kann.

Ein Anspruch auf die Durchführung einer Grenzregelung besteht nicht. Die Grenzregelung stellt einen hoheitlichen, amtlichen Vorgang dar, der im Ermessen der Gemeinde liegt. Die Gemeinde hat bei der Durchführung der Grenzregelung zu beachten, dass sich eine etwaige Wertminderung nur unerheblich auf den betroffenen Grundstückseigentümer auswirkt. Räumlich kommt eine Grenzregelung sowohl im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, als auch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich gem. § 34 BauGB) zur Anwendung. Nicht zulässig ist eine Grenzregelung im Außenbereich gem. § 35 BauGB.

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