Anlage 1 AV Wohnen

Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Richtwerte aus dem Produkt der nachfolgend beschriebenen Parameter gebildet werden.

Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung.

(Nummer 3.2 AV-Wohnen)

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –).

Zwar sind die bisher für die Bestimmung der angemessenen Wohnflächen zugrundeliegenden Vorschriften inzwischen durch dieDie Ausführungsvorschriften zur Festlegung der Wohnungsgrößen nach § 27 Absatz 4 desWohnraumförderungsgesetz Gesetzesvom über17. April 2018 (ABl. S. 2095) legen die sozialemaßgeblichen WohnraumförderungWohnungsgrößen (AVfür Wohnberechtigte im sozia-len Wohnungsbau fest. Maßgeblich ist eine Wohnungsgröße, wenn sie es ermöglicht, dass auf jede haushaltsangehörige Person ein Wohnraum entfällt. Abweichend davon dürfen Ein-einhalb- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche bis zu §50 27m² Absatz 4 WoFG) vom 03.09.2013 und durch die Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 (WFB 2014) vom 25.03.2014 ersetzt worden, die bestehenden Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (1. Förderweg) sind jedoch auf Grundlage der vorangegangenen Bestimmungen gebaut undauch an BerechtigteEinzelpersonen vergeben worden. In den aktuellen AV zu § 27 Absatz 4 WoFG wird allein auf Wohnräume abgestellt. Eine angemessene Wohnfläche kann auf dieser Grundlage nicht bestimmtüberlassen werden. AufNach derden Grundlageseit derdem Jahr 2014 wieder bestehenden neuen FörderbestimmungenWohnraumförderungsbestimmungen existiertwurden nochbisher keinnur nennenswerterwenige WohnraumTausende neue Sozialwoh-nungen fertiggestellt. Dieser wird erstErst zukünftig entstehenwerden im größeren Umfang neue Sozialwohnungen fer-tiggestellt und vergeben werden. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung zurückgegriffenzu-rückgegriffen.

Die Grundlage für die Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in AbhängigkeitAbhän-gigkeit von der Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft (s. u.siehe Berechnungstabelle unter 2. –– Spalte 1) bilden daher weiterhin die zu § 5 WoBindGWohnungsbindungsgesetz und § 27 WoFGWohn-raumförderungsgesetz (unveröffentlichten) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für StadtentwicklungStadt-entwicklung vom 15.12.2004, die (vgl.vergleich Hinweis 8) an die zuvor ergangenen BekanntmachungenBekanntma-chungen – hier Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 20.10.1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) – anknüpfen (BSG a.a.O.). Diese hatten für 1-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 50 m² vorgesehen und für 2-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 60 m² vorgesehen.
Bei den 2-Personenhaushalten wird für den Personenkreis der Alleinerziehenden mit einem Kind eine Sonderregelung getroffen, da hier regelmäßig ein größerer Wohnflächenbedarf als bei Paarhaushalten besteht. In entsprechender Anwendung von § 2 Abs.Absatz 2 WohnraumgesetzWohnraumge-setz Berlin (WoG Berlin) wird insoweit eine angemessene Wohnfläche von 65 qm zugrunde gelegt. Gleiches gilt für 2-Personen-Haushalte, die als „Paar-Haushalt“ Bestandsmieter sind, um Umzüge zu vermeiden und den Verbleib in bisherigem Wohnraum zu ermöglichen. Die Ausnahmeregelung gilt nicht für die Neuanmietung von Wohnraum durch Paar-Haushalte.
Da in den obenAusführungsvorschriften genanntenzu Arbeitshinweisen§ 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 keine m²-Quadratmeter –Werte für Mehrpersonenhaushalte ab drei Personen genannt sindwerden, wird im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Sozialgerichts Berlin insoweit weiter auf die Wohnungsbauförderbestimmungen 1990 vom 16. Juli 1990 (ABl. S. 1379) zurückgegriffen. Dabei wurdewird entsprechend den Ausführungsvorschriften zu § 27 Absatz 4 Wohnraumförde-rungsgesetz die entsprechende Zimmerzahl der jeweiligen Haushaltsgröße zugeordnet.

Damit wird die tatsächliche Zusammensetzung desder Berliner WohnungsmarktsWohnungsbestände im Sozialen WohnungsbauWoh-nungsbau angemessen berücksichtigt, insbesondere die starke Phase der WohnraumförderungWohnraumförde-rung in den 70er und 80er Jahren des letzten Jahrhunderts. In der Geltungszeit der bisher zugrunde gelegten Wohnungsbauförderbestimmungen 1992 wurden deutlich weniger Wohnungen im 1. Förderweg errichtet als im Zeitraum zwischen 1973 und 1991. Zudem galt die Herabsetzung der förderfähigen Wohnflächen aus dem Jahr 1992 nicht für die Förderung von eigen-genutztem Wohnraum. Deshalb wird die mit der Änderung der Wohnungs-bauförderbestimmungen vom 13. Dezember 1992 (ABl. 1993, S.98) erfolgte Absenkung der maßgeblichen Wohnflächen nicht mehr berücksichtigt.

Im Ergebnis werden für 3-Personenhaushalte 80 m², für 4-Personenhaushalte 90 m² und für jede weitere Person plus 12 m² zugrunde gelegt.

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u.1.3).

Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro m²Quadratmeter ist der Berliner Mietspiegel 20172019. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende WohnungsstandardWohnungs-standard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher RechtsprechungRecht-sprechung (siehe hierzu u.a. BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –-) die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden.
Allerdings muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels das Kriterium der Verfügbarkeit von Wohnraum berücksichtigt werden und sichergestellt werden, dass es in ausreichendem Maß Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (vgl.vergleich BSG-Urteil vom 13.04.2011 – B 14 AS 106/10 R -).
Durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. S.101) zur Umsetzung der Mietpreisbremse ist Berlin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt worden, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenenange-messenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem ist die Einwohnerzahl im Land Berlin in den letzten Jahren stark gestiegen. Gemäß Pressemitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg Nr. 3539 vom 2422.02.2017 Februar 2018 erhöhte sich die Einwohnerzahl Berlins im Jahr 20162017 um 6041.500300 Personen.
Zugleich sank die Leerstandsquote bei Wohnungen in Berlin in den letzten Jahren erheblich. Sie lag im Jahre 20152017 etwa im Wohnungsbestand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei nur noch 1,7% (siehe DrucksacheBBU 18/10202Marktmonitor 2018, Seite 9 und 56 ff.). Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften des AbgeordnetenhausesBBU von Berlin; Antwort des Senats aufbeträgt die SchriftlicheLeerstandsquote Anfrageunter des1 Abgeordneten Stefan Förster% (FDP)vergleich vomIBB 19.01.2017Wohnungsmarktbericht 2018, Sei-te 71).
Die hierdurch bestehende aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt macht es erforderlicherforder-lich, neben Wohnungen der einfachen Wohnlage auch alle Wohnungen der mittleren WohnlageWohnla-ge in die Berechnung einzubeziehen (s.siehe Mietspiegeltabelle; zur Zulässigkeit der EinbeziehungEinbezie-hung mittlerer Wohnlagen: BSG, Urteil vom 10.09.2013 – B 4 AS 77/12 R).
Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung (Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC bzw. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad mit Innen-WC) werden nicht einbezogen, da Leistungsberechtigte auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden können. In der aktuellen Mietspiegeltabelle werden diese Wohnungen – wie auch zuvor beimbei Mietspiegelden Mietspiegeln 2015 –und 2017 – nicht in einer eigenen Spalte dargestellt, da sie im Berliner Wohnungsbestand nur noch selten vorkommen. Aufgrund dessen sieht der Mietspiegel 20172019 für Wohnungen mit Minderausstattung weiterhin einen pauschalen Abschlag vor, der jedoch in die Richtwertbildung nicht einbezogen wird.

Zu Grunde gelegt wird der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, wobei zu berücksichtigen ist, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische MittelwerteMit-telwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.

Deswegen wird der m²-Quadratmeter – Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des WohnungsbestandsWoh-nungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfacheneinfa-chen und mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfacheneinfa-chen und mittleren Lage geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen und mittleren Lage jeweils ohne Wohnungen mit Minderausstattung gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro m²Quadratmeter ist der BerechnungstabelleBe-rechnungstabelle unter 2. –– Spalte 3 zu entnehmen.

Die Vorgehensweise, den Berliner Mietspiegel zur Angemessenheitsbestimmung heranzuziehen, stellt sicher, dass Wohnungen, die in Folge durchgeführter (energetischer) Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig höhere Nettokaltmieten ausweisen, in die Bestimmung des angemessenen Mietpreises einfließen und somit für Bezieher/innen von Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II und XII nicht verschlossen bleiben.

Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro m²Quadratmeter zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten BetriebskostenvorauszahlungBetriebskostenvorauszah-lung zum Berliner Mietspiegel 20172019 in Euro pro m²Quadratmeter, welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des WohnlagenverzeichnissesWohnlagenver-zeichnisses zum Berliner Mietspiegel 20172019“ veröffentlicht werden wird. Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten DurchschnittswerteDurch-schnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten BetriebskostenvorauszahlungenBetriebskos-tenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, die sich anhand des Wohnungsbestands als gewichtetergewichte-ter Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Durchschnittswertes und Anzahl der Wohnungen in der jeweiligen BaualtersklasseBaualters-klasse (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) geteilt durch die Gesamtanzahl der WohnungenWoh-nungen (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte gewichtete Durchschnittsbetrag für kalte Betriebskosten pro m²Quadratmeter ist der folgenden Berechnungstabelle unter Spalte 4 zu entnehmen:

(siehe oben unter 1.)

Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene BruttokaltmietenBrutto-kaltmieten zugelassen.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) beliefen sich Ende des Jahres 20162017 auf 6,4046 Euro/ pro Quadratmeter monatlichmonat-lich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 1,97 Euro/ pro Quadratmeter monatlich (IBB -Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB und SenStadtWohnSen-StadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,3743 Euro/ pro Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner MietspiegelsMietspie-gels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser AusführungsvorschriftenAusführungsvorschrif-ten eingeflossen sind.

Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden HaushalteHaus-halte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassenzuzu-lassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen,ent-gegen. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden werden.

GemäßZur NummerUmsetzung 3des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms 2018 (BEK 2030) wird ein Klimabonus eingeführt.2 AbsatzDurch 3den Klimabonus soll den leistungsberechtigten Personen die das Marktsegment der Ausführungsvorschriftenenergetisch wird fürsanierten Wohnungen in Bezug auf deren Anmietung er-öffnet werden.
Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gem. Bundesheizspiegel 2018 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,50 Euro und 22,00 Euro.,00
Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gem. Verbraucherzentrale 7 Euro pro Quadratmeter und Jahr, dieso im 1. Förderweg errichtet wurden,dass eine ÜberschreitungHeizkostenersparnis von mindestens 7,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,625 Euro mo-natlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Dementsprechend wurde unter Berücksichtigung der Richtwertejeweils fürangemessenen angemesseneWohnflächen Bruttokaltmietenein zugelassenKlimabonus festgelegt.

Die durchschnittlichenGesamtaufwendungen Nettokaltmietenfür proUnterkunft Quadratmeterund im Sozialen WohnungsbauHeizung (1.gegebenenfalls Förderweginklusive der zentra-len Warmwasserbereitungskosten) beliefendürfen sichunter EndeBerücksichtigung des JahresKlimabonus 2016den aufRichtwert 6,40 Euro/Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 1,97 Euro/Quadratmeter monatlich (IBB Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB und SenStadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,37 Euro/Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäßnach Nummer 3.2 Absatzzuzüglich 2gegebenenfalls ineines VerbindungZuschlages mit Anlage 1nach Ziffer 3.5.1 und die Heizkosten nach 5.2 diesernicht Ausführungsvorschriften eingeflossen sind.

Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen, Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden werdenüberschreiten.