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Die Präsentation „Vom Bauantrag zum Baurecht“ finden Sie hier »
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Erläuterung der planungsrechtlichen Bewertung
Für das Grundstück gibt es keinen festgesetzten Bebauungsplan. Obwohl die Fläche im Baunutzungsplan, der als übergeleiteter Bebauungsplan weiter gilt, als Bahnfläche dargestellt ist, handelt es sich um keine Festsetzung sondern nur um eine nachrichtliche Übernahme bzw. die Bahnflächen sind Teil der Kartengrundlage. Gemäß Schreiben des Eisenbahnbundesamtes vom 6.11.2000 ist es auch keine planfestgestellte Bahnfläche. Das Grundstück liegt daher in einem Gebiet, für das es zurzeit keine verbindlichen Bebauungsplanregelungen im Sinne des § 30 BauGB gibt. Eine Beurteilung der Bebaubarkeit des Grundstücks muss daher nach § 34 oder § 35 BauGB erfolgen. Grundvoraussetzung für die Anwendbarkeit des § 34 BauGB ist, dass eine Fläche innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Nur wenn diese Voraussetzung nicht erfüllt wird, ist das Grundstück bzw. die Fläche dem Außenbereich d.h. § 35 BauGB zuzuordnen.
Da das Plangebiet durchweg von bebauten Stadtgebieten umgeben ist, dürfte unstreitig sein, dass die zu untersuchenden Flächen innerhalb eines Ortsteils liegen. Im Mittelpunkt steht hier deshalb vor allem die Frage, ob der für eine Innenbereichsqualität erforderliche Eindruck der Zusammengehörigkeit gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des BVerwG ist ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 BauGB gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt. Mögliche Bestandteile eines derartigen Bebauungszusammenhangs sind erstens bebaute Grundstücke, zweitens unbebaute, aber bebauungsfähige Grundstücke (Baulücken im engeren Sinne) sowie drittens freie Flächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (z.B. Gewässer) oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung (z.B. Sport- und Erholungsflächen) einer Bebauung entzogen sind (BVerwG, Urteil vom 1.12.1972 – 4 C 6.71,
BauR 1973, 99).
Der östlich des Bahngrabens noch im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gelegene Geländestreifen zwischen Yorkstraße und Monumentenstraße ist überwiegend gewerblich genutzt (Kfz-Werkstatt, zwei Lebensmitteldiscounter, Tankstelle mit Waschanlage). Auf dem in Rede stehenden Grundstück Kreuzbergstraße 42 B befindet sich aber auch ein Wohnhaus, südlich davon im letzten Abschnitt bis zur Monumentenstraße ein Biergarten mit Restaurant. Auf der anderen Seite der Kreuzbergstraße stehen fünfgeschossige meist gründerzeitliche Wohnhäuser. Teilweise sind im Erdgeschoss wohnverträgliche Nutzungen vorhanden.
Das zweigeschossige Wohnhaus Kreuzbergstraße 42B steht an der straßenseitigen Grundstücksgrenze. Dahinter sind bis zur westlichen Grundstücksgrenze am Bahngraben üppig begrünte Freiflächen vorhanden. Der Bereich des Biergartens weist durch die wenn auch kleinen Gebäude für den Gastronomiebetrieb sowie die am Hang angelegenen Terrassen ebenfalls eine bauliche Nutzung auf. Trotz der Unterschiedlichkeit in der Bebauungsstruktur ist der Bebauungszusammenhang zum östlich angrenzenden Quartier nicht unterbrochen. Daran ändert auch nichts, dass der Bereich des Biergartens durch eine straßenseitige ca. 2 m hohe Grenzmauer vor Einsichtnahme geschützt ist. Zwar ist beim Biergarten und dem Außenwohnbereiche an der westlichen Grundstücksgrenze ein breiter Streifen unbebaut und bewachsen. Gleichwohl endet der Bebauungszusammenhang erst an den Bahngleisen, die vom Museum für Verkehr und Technik zu den Lokschuppen südlich der Monumentenstraße führen. Die in der Talsohle des
Bahngrabens gelegene freigehaltene Trasse östlich des Flaschenhalsparks bildet eine klare Grenze zwischen dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil und dem Außenbereich.
Der Bebauungszusammenhang endet in aller Regel am letzten Baukörper (BVerwG, Urteil vom 22.03.1972 – 4 C 121.68, BRS 25, Nr. 38). Örtliche Besonderheiten können es aber rechtfertigen, dem Bebauungszusammenhang noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt (Damm, Böschung, Fluss, Waldrand o.ä.) ein oder mehrere Grundstücke (und dann auch Teile von Grundstücken) zuzuordnen, die unbebaut sind (BVerwG, Urteil vom 12.12.1990 – 4 C 40.87, juris).
Aus dem Vorgenannten ergibt sich, dass § 34 BauGB die planungsrechtlich Beurteilungsgrundlage für Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB ist.
