Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan ist (in Berlin) eine Rechtsverordnung, die zu Grundstücken verbindliche Festsetzungen trifft über
- die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
- die Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche,
- Erschließungs- und Grünflächen,
- und viele weitere Bestimmungen.
Alle möglichen Festsetzungen sind im § 9 Baugesetzbuch aufgelistet.
Der Bebauungsplan setzt z.B. fest, ob ein Grundstück als Gewerbe- oder Wohngebiet genutzt werden kann. Er bestimmt Obergrenzen der zulässigen baulichen Nutzung oder auch, dass keine Bebauung, sondern eine Nutzung etwa als Spiel-, Sport- oder Grünfläche erfolgt.
Woraus besteht ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan besteht i. d. R. aus
- einer Planzeichnung, die in normierter zeichnerischer Form Festsetzungen und den Geltungsbereich enthält,
- textlichen Festsetzungen, die die Planzeichnung inhaltlich ergänzen,
- und einer Begründung, in der die städtebaulichen Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplans erläutert werden (wenn erforderlich incl. Umweltbericht).
Wann wird ein Bebauungsplan aufgestellt?
Bis auf einige Ausnahmen gesamtstädtischer Bedeutung (z.B. im Bereich des ehemaligen Flughafen Tegel) sind die Stadtplanungsämter der Bezirke zuständig. In ihrem Ermessen liegt die Entscheidung, ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird.
Das Baugesetzbuch (§1 Abs. 3) sieht die Aufstellung vor, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist.“ Die Bezirksämter sind damit verantwortlich für den Interessensausgleich privater und öffentlicher Nutzungsansprüche an den begrenzten städtischen Raum.
Worauf beruht ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan ist zusammen mit dem Flächennutzungsplan (FNP) das Gestaltungsinstrument von Bezirken und Senat für die städtebauliche Entwicklung. Als Bestandteil des räumlichen Planungssystems regelt er auf örtlicher Ebene verbindliches Planungsrecht. Hierbei hat er die überörtlichen Planungsziele zu berücksichtigen.
Der Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplans zu entwickeln. Für Teilflächen des Stadtgebiets konkretisiert er verbindlich die baulichen und sonstigen Nutzungen. Seine Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB).
Welche Rechtswirkung hat ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich für und gegenüber allen Bürgerinnen und Bürgern konkrete städtebauliche Inhalte fest. Er bildet die Grundlage für
- Baugenehmigungen bzw. Genehmigungsfreistellungen in seinem Geltungsbereich
- weitere Maßnahmen wie z.B. Bodenordnung, Enteignung, Erschließungsanlagen, Bau- und Pflanzgebote.
Wie können Sie sich an der Planung beteiligen?
Das Baugesetzbuch schreibt zwei Phasen der Öffentlichkeitsbeteiligung vor:
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frühzeitige Bürgerbeteiligung
Der Planungsträger (Stadtplanungsamt) muss über die allgemeinen Ziele und Zwecke und die voraussichtlichen Auswirkungen der beabsichtigten Planung informieren und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung geben. Diese Phase ist formal nicht weiter festgelegt. Dieser Pflicht kann durch eine Ausstellung, eine einmalige Informationsveranstaltung oder Anhörung Genüge getan werden.
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Veröffentlichung
Der Planentwurf, in dem die Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung berücksichtigt wurden, wird zusammen mit der Begründung für die Dauer eines Monats veröffentlicht. Ort und Dauer dieser Auslegung werden ortsüblich bekannt gemacht. Innerhalb der Frist können alle Bürgerinnen und Bürger Anregungen und Änderungswünsche zum Planentwurf äußern.
Was geschieht mit den Anregungen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung?
Der Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz wertet die Anregungen aus und legt sie der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) zur Entscheidung vor. Dabei wägt die Bezirksverwaltung die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Zurückweisung. Den Einsendern wird das Ergebnis der Entscheidung nach der Festsetzung des Bebauungsplans schriftlich mitgeteilt.
Wesentliche Festsetzungen des Bebauungsplans
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Art der baulichen Nutzung
Ein Katalog der Baunutzungsverordnung von 11 verschiedenen Baugebietsarten (Wohn-, Misch-, Kern-, Industrie-, Gewerbegebiet u.a.) regelt, welche Nutzung in einem bestimmten Gebiet zulässig ist.
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Maß der baulichen Nutzung
Das Nutzungsmaß wird auf verschiedene Weise festgesetzt. Max. zulässige Werte können angegeben werden für:
- Flächenanteil des Grundstücks, der bebaut werden darf (GRZ)
- Summe der Geschossgrundflächen pro Grundstücksfläche (GFZ)
- Höhe der Gebäudeoberkanten (OK)
- Zahl der Vollgeschosse (Z)
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Bauweise
offene/geschlossene Bauweise, d.h. mit oder ohne seitlichen Abstand der einzelnen Gebäude
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überbaubare Grundstücksfläche (Baulinien/Baugrenzen)
Baulinien sind zwingend für den Gebäudestandort einzuhalten.
Baugrenzen geben einen Raum vor, innerhalb dessen das Gebäude errichtet werden darf.
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Verkehrsflächen
Alle Baugrundstücke müssen durch öffentliche oder private Verkehrsflächen erschlossen werden.
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Versorgungsflächen
Für die Wasserversorgung und Entwässerung sowie die Energieversorgung müssen Flächen bereitgestellt werden.
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Grünflächen, z.B.
Kinderspielplätze
Parkanlagen
Dauerkleingärten
