In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten) darf die Umwandlung eines Grundstücks in Wohneigentum und/oder Teileigentum (v.a. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen) nicht ohne Genehmigung der Gemeinde erfolgen.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von Grundstücken mit bis zu 5 Wohnungen (§ 172 Abs. 4 BauGB)
Um eine Genehmigung zu erhalten, muss eine Eigentümerin oder ein Eigentümer eine besondere Ausnahme gemäß § 172 Abs. 4 BauGB erfüllen. Wenn keine der anderen Ausnahmetatbestände vorliegen, kann die Umwandlung nur genehmigt werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieterinnen und Mieter des Hauses zu veräußern.
Achtung: Auch in Eigentumswohnungen unterliegen alle baulichen Änderungen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht!
Neue Umwandlungsverordnung seit dem 6.8.2021 für Grundstücke mit mehr als 5 Wohnungen (§ 250 Abs. 3 BauGB)
Am 3. August 2021 / 21. September 2021 wurde die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB vom Senat von Berlin erlassen. Mit Wirkung vom 6. August 2021 / 7. Oktober 2021 ist die Verordnung in Kraft getreten (GVBl. Nr. 60 vom 5. August 2021, S. 932; GVBl. Nr. 73 vom 6. Oktober 2021, S. 1175).
Die neuen Regelungen gehen in denjenigen Gebieten, für die soziale Erhaltungsverordnungen bestehen vor (§ 250 Abs. 7 BauGB). Das Umwandlungsverbot richtet sich damit für Grundstück mit mehr als fünf Wohnungen nach den neuen Regelungen des § 250 BauGB und nicht mehr nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen sozialen Erhaltungsverordnung.
Die Verordnung tritt spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.
Ab sofort gilt eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen (§ 250 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). siehe dazu…
Lediglich für Grundstücke bis zu 5 Wohnungen innerhalb sozialer Erhaltungsgebiete gilt das Genehmigungserfordernis nach § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit der jeweiligen Sozialen Erhaltungsverordnung weiter.
Verkauf von Grundstücken / Vorkaufsrecht
In sozialen Erhaltungsgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde für Grundstücke, auf denen es Wohnungen gibt. Potenzielle Kaufende von Grundstücken können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten jedoch abwenden, wenn sie sich im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung nach Vorgabe des Bezirks dazu verpflichten, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechts (Milieuschutz) zu sichern. Wird keine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen, übt der Bezirk das Vorkaufsrecht bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen in der Regel zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Weitere Informationen können Sie der Richtlinie zur Ausübung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten entnehmen.