Städtebauliche Rahmenpläne für vier Gewerbegebiete

Im Wirtschaftsflächenkonzept (WiKo) für Marzahn-Hellersdorf wurden für die vier ausgewählten Gewerbeareale (1) Alt-Friedrichsfelde 63, (2) nördlich Allee der Kosmonauten, (3) südlich Bitterfelder Straße und (4) Am Niederfeld Potentiale und Möglichkeiten zur Weiterentwicklung der gewerblich genutzten Flächen festgestellt.

Die Erstellung von Rahmenplänen wurde im Handlungskonzepts des bezirklichen WIKOs als Maßnahme empfohlen und konnte mit Haushaltmitteln von SenWiEnBe finanziert werden. Das Büro regioteam – Büro für Stadtplanung und Regionalwirtschaft wurde mit den Planungsleistungen beauftragt. Die Fertigstellung ist für das 3. Quartal 2023 vorgesehen.

Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnbauflächen in Berlin besteht auch auf gewerblich genutzten Flächen ein gewisser Nutzungsdruck. Um diesem Stand zu halten und die Wirtschaftsentwicklung im Bezirk zu stärken, müssen gewerbliche Bauflächen planungsrechtlich gesichert und Flächenpotentiale aktiviert werden. Mit der Erstellung der städtebaulichen Rahmenpläne wird ein wesentlicher planerischer Zwischenschritt zur Konkretisierung der baulich-räumlichen Ziele für die Untersuchungsgebiete erreicht. Die Rahmenpläne bilden die Grundlage für mögliche weitere Schritte, wie die Verbesserung der Straßenerschließung und die bauliche Nachverdichtung, sowie nutzungsstrukturelle Profilierung der Standorte.

Es folgt eine kurze Vorstellung zur Ausganglage und Problemstellung der vier Gebiete.

Untersuchungsbereich Rahmenplan „Alt-Friedrichsfelde 63“

(1) Alt-Friedrichsfelde 63

Bei dem Gewerbeareal Alt-Friedrichsfelde 63, handelt es sich um einen diffus gewachsenen Gewerbestandort mit unterschiedlichen baulichen Strukturen und Nutzungsarten. Besonders ist die Insellage des Standortes, der im Osten von der B158, im Süden von der B1/B5 und im Westen und Norden von den Gleisanlagen der Deutschen Bahn AG am Biesdorfer Kreuz umgeben ist. Das Gebiet ist ca. 15,8 ha groß und befindet sich überwiegend in Privatbesitz unterschiedlicher Eigentümer, teilweise verpachtet.
Das gesamte Gebiet ist überwiegend von Abstell- und Lagerflächen und alter Bausubstanz geprägt, was einen städtebaulichen Missstand darstellt und in diesem Auftaktbereich zur Großsiedlung Marzahn einen nicht repräsentativer Eindruck hinterlässt.

Ein Planbedarf für dieses Gebiet ergibt sich auch aus dem perspektivischen Verlust von Gewerbeflächen durch das Verkehrsvorhaben Tangentialverbindung Ost. Die östliche Teilfläche ist für die Errichtung einer neuen S-Bahntrasse vorgesehen. Östlich und südlich der B1/B5 entsteht die Anbindung der TVO an die bestehenden Straßen.

Untersuchungsgebiete Rahmenplan „Nördlich Allee der Kosmonauten“

(2) nördlich Allee der Kosmonauten

Das ca. 40 ha große Gewerbeareal liegt nördlich der Allee der Kosmonauten nahe dem S-Bahnhof Springpfuhl. Im Norden und Osten wird es jeweils von Bahngleisen umschlossen und im Westen durch die Beilsteiner Straße begrenzt.
Bei dem Areal handelt es sich um ein bereits vor 1990 geplantes und teilweise fertiggestelltes Gewerbegebiet, welches nach 1990 durch zahlreiche kleinteilige vermietete Hallen- und Gebäudekomplexe sowie Gewerbehofstrukturen ergänzt wurde. Das Gebiet ist durch Kfz-Handel und verschiedene große Bürogebäude, teilweise mit Verwaltungsnutzungen, einem Oberstufenzentrum und einem Gesundheitszentrum geprägt.

Die Gewerbeflächen sind im Besitz unterschiedlicher privater Eigentümer, wobei ein Gewerbeparkentwickler größere Flächenanteile entwickelt und an Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe vermietet hat.

Im östlichen und nördlichen Bereich befinden sich größere Teilflächen, die untergenutzt sind. Die derzeitige verkehrliche und technische Erschließungssituation des Gesamtgebietes und der einzelnen Grundstücke lassen eine weitere gewerbliche Nachverdichtung nur im begrenzten Umfang zu. Die privaten Flächen sind von Parkplätzen, Lieferzonen und Abstellflächen geprägt. Sie machen einen weniger attraktiven Eindruck, hier ist zudem teilweise eine Unterscheidung zwischen öffentlichen und privaten Flächen kaum möglich. Der Standort wirkt städtebaulich ungeordnet und hat kein erkennbares Image.

Untersuchungsgebiete Rahmenplan „Südlich Bitterfelder Straße"

(3) südlich Bitterfelder Straße

Das Gewerbeareal südlich der Bitterfelder Straße und östliche der Boxberger Straße ist Teil des großflächigen Gewerbegebiets Marzahn (Bitterfelder/Wolfener Straße). Diese Fläche ist planungsrechtlich nicht als gewerbliche Baufläche gesichert und hat eine besondere nutzungsstrukturelle Prägung im Übergangsbereich der östlich gelegenen zahlreichen sozialen Nutzungen am S-Bahnhof Raoul-Wallenberg-Straße, dem südlichen Friedhofsgelände und den daran angrenzenden Landschaftsräumen.

Es handelt es sich um einen diffus gewachsenen Gewerbestandort mit unterschiedlichen baulichen Strukturen und Nutzungsarten. Das Gebiet ist ca. 7,5 ha groß und befindet sich überwiegend in Privatbesitz unterschiedlicher Eigentümer. Im südlichen Teil befinden sich landeseigene Flächen mit Grünflächen. Der Standort ist insbesondere durch Gewerbe mit gemischter Struktur geprägt.

Das gesamte Gebiet bedarf einer städtebaulichen und nutzungsstrukturellen Aufwertung im Auftaktbereich zum Gewerbegebiet Marzahn mit dem CleanTech Business Park Marzahn. Ein Planbedarf für dieses Gebiet ergibt sich aus dem Nutzungsdruck und städtebaulichen Bedeutsamkeit im Stadtgefüge.

Untersuchungsgebiet Rahmenplan „Am Niederfeld“

(4) Am Niederfeld

Das 7,5 ha große gewerblich genutzte Gebiet befindet sich verkehrsgünstig direkt südlich an der Ausfallstraße B1/B5 in der Nähe des Siedlungskerns Alt-Kaulsdorf. Begrenzt wird es im Westen durch die Chemnitzer Straße, im Süden durch die Straße Am Niederfeld und im Osten durch die Straße Auf der Höh.

Das Mischgebiet ist geprägt durch eine kleinteilige Nutzungsmischung aus lokalem Gewerbe, Groß-, Fach- und Kfz-Handel sowie großflächigen Einzelhandelsnutzungen. Die kleinteiligen Flächen befinden sich fast ausschließlich im Besitz unterschiedlicher privater Eigentümer. Die gewerblich genutzten Flächen liegen inmitten von Siedlungsbereichen mit kleinteiligen individuellen Wohnformen und grenzen unmittelbar an diese an.

Der Standort wirkt diffus und ungeordnet. Es gibt keine gemeinsame Vermarktung oder Verwaltung. Die verschiedene Wirtschaftsflächen entlang der B1/B5 sind von großen Parkplätzen sowie Abstell- und Lagerflächen geprägt und machen teilweise einen wenig gepflegten Eindruck. Der öffentliche Raum weist aufgrund der Lärmbelastung, der teilweise schmalen Fußgängerbereiche sowie diverser baulicher Mängel eine geringe Aufenthaltsqualität auf.

Vor allem für die südlichen Flächen am Niederfeld besteht Nachverdichtungspotential für eine Intensivierung von gewerblichen Nutzungen, die auf die südliche Wohnbebauung Rücksicht nimmt.

Ansprechpartnerin im Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf:
Abteilung Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung
Bereichsentwicklungsplanung
Frau Brandt
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