Wohnungsmängel / Wohnungsaufsicht

Über gravierende Mängel in Ihrer Wohnung oder in Ihrem Wohnhaus sollten Sie sich nicht nur ärgern. Sie sollten etwas dagegen tun. Zunächst natürlich durch entsprechende Verhandlungen mit Ihrem Vermietenden. Aber wenn Sie so nicht weiterkommen, dann mit Hilfe der Behörden.

Wer in seiner Wohnung oder am Haus Mängel feststellt, die den vertragsgemäßen Gebrauch – nicht nur unerheblich – beeinträchtigen, muss dies zunächst dem Vermietenden mitteilen (“Mängelanzeige”) und die Beseitigung der Mängel fordern. Haushalte, die ihrem Vermietenden Mängel nicht unverzüglich melden, machen sich unter Umständen schadensersatzpflichtig. Darüber hinaus kann die Nichtanzeige von Mängeln über längere Zeit zu einem Verlust des Minderungsrechts und des Rechts auf Schadensersatz führen.

Nach erfolgter Mängelanzeige stehen Ihnen grundsätzlich folgende Rechte zu:

• Recht auf Mängelbeseitigung (§ 535 BGB)
  Reagiert Ihr Vermietender auf Ihre Aufforderung nicht, können Sie ihn auf Mängelbeseitigung verklagen. Betrauen Sie damit einen Rechtsanwalt, eine * Rechtsanwältin oder eine Mieterorganisation.
• Recht auf Mietminderung (§ 536 BGB)
  Viele Mietende meinen, eine Mietminderung müsse “beantragt” werden, das ist falsch. Die Mietminderung ist ein gesetzliches Recht, das der Mietende ohne Zustimmung des Vermietenden geltend machen kann. Voraussetzung ist aber die Anzeige des Mangels beim Vermietenden. Die Minderung beginnt grundsätzlich mit Eintreten des Mangels und endet mit dessen Beseitigung. Bei einer energetischen Modernisierung darf allerdings die Miete für die Dauer von drei Monaten nicht gemindert werden, auch wenn die Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen erheblich sind. Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus der konkreten Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit rechtfertigt keine Mietminderung. Damit Sie bei der Höhe der Mietminderung nicht “über das Ziel hinausschießen”, sollten Sie vorher auf jeden Fall eine Mieterberatung oder eine Rechtsanwaltskanzlei aufsuchen.
• Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB)
  Führt der Mietmangel zu einem Schaden, z.B. an Ihren Möbeln, und hat der Vermietende den Mietmangel zu vertreten, haben Sie Anspruch auf Ersatz des Schadens.
• Eigenvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB)
  Wenn Sie den Vermietenden vorher mittels einer angemessenen Frist ergebnislos zur Mangelbeseitigung aufgefordert und in Verzug gesetzt haben, dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen. Gleiches gilt, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zum Erhalt/zur Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist. Die Kosten können Sie vom Vermietenden einfordern bzw. mit der Miete verrechnen. Vom Vermietenden kann sogar ein Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten verlangt und notfalls eingeklagt werden.
• Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 569 BGB)
  Stellt der Mietmangel eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit für den Haushalt dar, können Sie den Mietvertrag fristlos kündigen.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz bietet den bezirklichen Wohnungsaufsichtsämtern einige Möglichkeiten, vorhandene Missstände beseitigen zu lassen. Das Gesetz gilt für alle Wohnungen in Berlin.

Natürlich können die Behörden nicht jede einzelne Wohnung regelmäßig auf ihren Zustand überprüfen. Wo allerdings zwingende Vermutungen über Verstöße gegen das Gesetz vorliegen, werden die zuständigen Behörden auch von sich aus tätig. Zuständig sind die Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke. Sie können die Instandsetzung von Wohnungen und Wohnräumen anordnen und Maßnahmen gegen Überbelegung und zur ordnungsgemäßen Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen treffen.