Mietverträge / Kaution

Wenn eine Wohnung gefunden wurde und ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll, ist Folgendes zu beachten:
Bei Mietverträgen gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Das heißt: Die Vermietende kann den Mietvertrag grundsätzlich frei ausgestalten. Den Mietvertrag können Sie auch mündlich abschließen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich aber unbedingt die Schriftform.

Zum Schutz der Mieterinnen und Mieter von Wohnraum enthalten beispielsweise das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) für Sozialwohnungen wichtige Regelungen, die durch den Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieterhaushalts abgeändert werden dürfen. Werden im Mietvertrag trotzdem solche abweichenden Vereinbarungen getroffen, so sind sie unwirksam. Der Vertrag im Übrigen bleibt gültig. Andere Vorschriften in diesen Gesetzen wiederum sind allerdings durch vertragliche Vereinbarungen ersetzbar (“abdingbar”).

Nichtig sind zum Schutz des Mieterhaushalts auch alle vertraglichen Vereinbarungen, die gegen die guten Sitten oder andere zwingende Gesetze (sogenannte gesetzliche Verbote) verstoßen. Das heißt: Haben Sie einen Mietvertrag unterschrieben, der gesetz- oder sittenwidrige Klauseln enthält, müssen Sie diese Punkte des Vertrages nicht erfüllen. Nachteile dürfen Ihnen daraus nicht erwachsen.

Im Zweifelsfall hilft eine Rechtsanwältin oder eine kostenfreie bezirkliche Mieterberatung.

• Mieterberatungen in den Bezirken

“Drei Monatsmieten Kaution” steht nicht selten in den Wohnungsangeboten. Grundsätzlich ist eine Sicherheitsleistung durch den Mieterhaushalt zulässig. Diese Kaution darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses monatlichen Miete (ohne ausgewiesene Betriebskosten) betragen.

Auf Verlangen des Mieterhaushalts muss die Vermietende Teilzahlung des geforderten Kautionsbetrages in drei gleichen monatlichen Teilleistungen einräumen. Zu Beginn des Mietverhältnisses darf die erste Teilleistung verlangt werden.

Die Sicherheitsleistung muss die Vermietende von ihrem eigenen Vermögen gesondert halten. Sie muss die Sicherheitsleistung außerdem zu Gunsten des Mieterhaushalts entsprechend dem für Spareinlagen mit dreimonatlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Mieterhaushalt und Vermietende können auch eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieterhaushalt zu und erhöhen die Sicherheit. Eine zum Nachteil des Mieterhaushalts abweichende Vereinbarung ist unwirksam (vgl. § 551 BGB und zusätzlich § 9 Abs. 5 WoBindG für Sozialwohnungen).

Der § 4 a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) regelt das Thema der sogenannten “Abstandszahlungen” und “verdeckten Möbelkaufverträge”. Der § 4 a WoVermG gilt für alle Wohnungsarten (nicht preisgebundene Wohnungen und Sozialwohnungen). Nach dieser Bestimmung ist eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieterhaushalt die gemieteten Wohnräume räumt (“Abstandszahlung”), unwirksam. Der ausziehende Mieterhaushalt darf sich allerdings die Umzugskosten erstatten lassen. Die Höhe der Umzugskosten muss – in der Regel durch Belege des Umzugsunternehmens – nachgewiesen werden.

Ablösungsverträge, d.h. solche Vereinbarungen, die den einziehenden Mieterhaushalt verpflichten, Gegenstände und Einrichtungen des ausziehenden Mieterhaushaltes zu übernehmen, sind grundsätzlich zulässig. Wird der Vertrag vor Abschluss des Mietvertrages des Mietinteressenten mit der Vermietenden geschlossen und kommt der Mietvertrag dann nicht zustande, ist die Ablösungsvereinbarung allerdings unwirksam. Hat der ausziehende Mieterhaushalt versucht, durch überhöhte Forderungen ein “Schnäppchen” zu machen, ist das unzulässig, wenn das geforderte oder gezahlte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht (vgl. § 4 a Abs. 2 WoVermG).

Falls dennoch solche Zahlungen geleistet wurden, können sie vom Nachmieterhaushalt zurückverlangt werden. Ohne Zweifel stellen diese Regelungen im WoVermG eine Erleichterung für Wohnungssuchende dar, die sich gegen unlautere Geschäfte zu wehren versuchen. Das Hauptproblem dürfte jedoch darin liegen, den Beweis zu führen, dass unzulässige Beträge in einer bestimmten Höhe gezahlt wurden. Bevor leichtfertig hohe Geldbeträge gezahlt werden, um die begehrte Wohnung zu bekommen, ist zu einem Gespräch mit einer Rechtsanwältin oder der kostenfreien bezirklichen Mieterberatung zu raten.

• Mieterberatungen in den Bezirken

Bei der Anmietung von Geschäftsräumen ist zu beachten, dass im Mietvertrag so gut wie alle Schutzrechte ausgeschlossen werden können, die das Bürgerliche Gesetzbuch für die Wohnungsmieterhaushalte vorsieht. Unter Ausnutzung der Unkenntnis einiger Wohnungssuchender werden gelegentlich große Altbauwohnungen zur “teilgewerblichen Nutzung” vermietet. Manchmal unterschreiben Wohnungssuchende solche Verträge ohne Kenntnis der Folgen. Durch den für die teilgewerbliche Nutzung vereinbarten “Gewerbezuschlag” kann die Miete weit über den Mieten vergleichbarer – ausschließlich zur Wohnungsnutzung vorgesehener – Wohnungen liegen.

Mieterhaushalte haben nur dann eine Chance, den für sie ungünstigen – weil teuren – Gewerbezuschlag wieder loszuwerden, wenn sie nachweisen können, dass die Vermietende die Konstruktion der teilgewerblichen Vermietung nur gewählt hat, um mietpreisrechtliche Schutzvorschriften zu umgehen, oder wenn die Räume zur Ausübung des vereinbarten Gewerbes gar nicht geeignet sind.

Ansonsten gilt auch hier der Grundsatz: “Verträge sind einzuhalten.” Wer also einen teilgewerblichen Mietvertrag unterschreibt, muss grundsätzlich auch dann den Gewerbezuschlag entrichten, wenn er eigentlich gar kein Gewerbe ausüben will oder kann.