Kündigung

Wichtiger Bestandteil des Kündigungsschutzes ist das Erfordernis, dass die Vermietende nur wirksam kündigen kann, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Keine wirksame Kündigung ohne Angabe der Kündigungsgründe! Im Kündigungsschreiben muss die Vermietende genau darlegen, worauf sie ihre Kündigung stützt. Unterlässt sie diese Angaben oder sind sie nicht ausreichend, fehlt ihr die Grundlage für eine Räumungsklage.

Die §§ 573 und 573b BGB zählen beispielhaft die zulässigen berechtigten Interessen auf. Ein berechtigtes Interesse liegt bei folgenden Fallgestaltungen vor:

• Der Mieterhaushalt hat seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Das kann unter anderem der Fall sein, wenn er mit seiner Miete wesentlich im Rückstand ist oder die Wohnung von ihm zweckentfremdet genutzt wird.
• Die Vermietende benötigt aus vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen die Wohnung für sich, ihre Familienangehörigen oder Angehörige ihres Haushalts, sie macht also Eigenbedarf geltend.
• Die Vermietende wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihres Grundstücks gehindert und erleidet dadurch erhebliche Nachteile. Beispiel: Ein abbruchreifes Haus soll durch Neubau ersetzt werden.
• Die Vermietende will nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks zur Schaffung von Mietwohnungen verwenden und nur diese Räume oder Grundstücksteile kündigen (Teilkündigung).

Neben diesen aufgeführten gesetzlichen Beispielen sind durchaus noch andere Gründe denkbar, sie müssen aber in ihrer Bedeutung von gleichem Gewicht sein. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist jedoch unzulässig (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Übergang des Hauses oder der Wohnung auf eine neue Eigentümerin ist ebenfalls allein kein Kündigungsgrund. Auch wenn die in der Wohnung lebende Ehe- oder Lebenspartnerin oder die Eltern sterben, kann die Vermieterin grundsätzlich nicht kündigen.

Der Angabe eines berechtigten Interesses bedarf es nicht

• bei einer Wohnung in einem vom Vermietenden selbst bewohnten Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung) oder
• bei überwiegend möblierten Zimmern in der vom Vermietenden selbst bewohnten Wohnung, die Alleinstehenden überlassen wurden.

In diesen Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist gegenüber den normalen Fristen um drei Monate. Die Vermieterin muss in der Kündigungsbegründung angeben, dass sie die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse stützt.

Auch wenn die Vermietende tatsächlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann, müssen Mieterhaushalte nicht ohne weiteres ihre Wohnung räumen. § 574 BGB, die sogenannte “Sozialklausel”, räumt ihnen das Recht ein, auch einer gesetzlich zulässigen Kündigung zu widersprechen. Das gilt dann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieterhaushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermietenden nicht zu rechtfertigen ist.

Eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre es beispielsweise, wenn Sie keinen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Auch das Zusammentreffen mehrerer der folgenden Tatbestände haben die Gerichte als Härte für den Mieterhaushalt anerkannt:

• hohes Alter,
• Gebrechlichkeit,
• Schwerbehinderung,
• geringes Einkommen,
• Kinderreichtum und
• vom Mieterhaushalt erbrachte besondere Aufwendungen für die Wohnung sowie Ähnliches.

Wichtig: Die Gerichte setzen hohe Anforderungen an den Nachweis, dass tatsächlich eine Härte beim Mieterhaushalt vorliegt, z.B. müssen Sie eine ergebnislose Wohnungssuche detailliert darlegen können.

Soll einer Kündigung widersprochen werden, dann sollte das immer schriftlich geschehen. Einschreiben mit Rückschein sichert den Nachweis, dass der Brief dem Vermietenden rechtzeitig zugegangen ist. Rechtzeitig bedeutet mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.

Die Vermietende ist verpflichtet, im Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Hat sie das unterlassen, kann im Fall einer Räumungsklage Widerspruch noch beim ersten Gerichtstermin erklärt werden, ohne damit eine Frist versäumt zu haben. Lassen Sie sich hierzu von Ihrer Rechtsanwältin oder von einer kostenfreien bezirklichen Mieterberatung beraten.

• Mieterberatungen in den Bezirken

Die Sozialklausel gilt nicht bei:

• abgeschlossenen Zeitmietverträgen nach § 575 BGB,
• überwiegend möbliertem Wohnraum in der vom Vermietenden selbst bewohnten Wohnung, der Alleinstehenden überlassen wurde,
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder eine anerkannte Trägerin der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um Wohnungsnotfälle unterzubringen, wenn die Vermietende jeweils auf den fehlenden Kündigungsschutz hingewiesen hat,
• fristloser außerordentlicher Kündigung und
• Kündigung durch den Mieterhaushalt.

Auch bei wirksamer Kündigung darf die Vermietende den Mieterhaushalt nicht einfach auf die Straße setzen. Vielmehr muss sie den nicht freiwillig räumenden Mieterhaushalt auf Räumung verklagen. Das Gericht prüft dann sämtliche – vorhergehend dargestellten – Voraussetzungen für den Räumungsanspruch der Vermietenden. Ist der Mieterhaushalt durch gerichtliches Urteil rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden, so kann ihm das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen eine nach den Umständen angemessene Räumungsfrist (vgl. § 721 ZPO) gewähren.

Ist Räumungsschutz oder eine Fristverlängerung nicht mehr möglich, so kann der Mieterhaushalt in besonderen Fällen durch das Vollstreckungsgericht noch Vollstreckungsschutz erlangen.

Sie können sich natürlich jederzeit mit Ihrem Vermietenden auf eine einverständliche Aufhebung des Mietverhältnisses einigen.

Nur wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, kann der Mieterhaushalt auch vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden, wenn er eine Nachmieterhaushalt stellt. Es gibt keinen Rechtsanspruch, dass die Vermietende einen vom Mieterhaushalt benannten Nachmieterhaushalt akzeptieren muss.

Das Recht des Mieterhaushalts, ein Mietverhältnis außerordentlich mit kurzer Frist zu kündigen, ist gesetzlich an bestimmte Lebenssachverhalte geknüpft.

Zu nennen sind Folgende:

• Sonderkündigung nach Mieterhöhung (§ 561 BGB für Mieterhöhungen in nicht preisgebundenen Wohnungen, § 11 WoBindG für Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau);
• Sonderkündigung bei verweigerter Untervermietungserlaubnis (§ 540 in Verbindung mit §§ 573 d oder 575 a BGB);
• Sonderkündigung nach Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 BGB) und
• Sonderkündigung der Erbin oder des Erben des Mieterhaushalts (§ 564 BGB).

Die Länge und Berechnung der Kündigungsfristen können den jeweiligen Gesetzestexten entnommen werden.

Auch der Mieterhaushalt kann unter bestimmten Umständen (schriftlich) fristlos kündigen, wenn

• die Vermietende schuldhaft in solchem Maße ihre Verpflichtungen verletzt, dass dem Mieterhaushalt die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, z.B. schwere Beleidigung (§ 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB),
• dem Mieterhaushalt der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise verwehrt oder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB),
• die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist (§ 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB).