Betriebskosten, Heizung und Warmwasser

Betriebskosten sind ein wesentlicher Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und haben deshalb Auswirkungen auf die Höhe der monatlichen Gesamtmiete. Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen die laufenden Kosten für:

• laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks (Grundsteuer),
• Wasserversorgung und Entwässerung,
• Betrieb eines Personenaufzuges,
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
• Gartenpflege,
• Hausbeleuchtung,
• Schornsteinreinigung,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Hauswart,
• Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der Betrieb der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
• Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege,
• Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Welche Kostenarten als Betriebskosten rechtlich anerkannt sind, ist abschließend in der Betriebskostenverordnung geregelt. Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu, weil diese bereits mit der Nettokaltmiete (Grundmiete) abgegolten sind.

Mietvertraglich vereinbart werden kann, dass die “kalten” Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) als angemessene Vorauszahlungen oder als Pauschale ausgewiesen werden (§ 556 BGB). Möglich ist auch die Vereinbarung einer Teilinklusivmiete, in der Teile der kalten Betriebskosten oder alle in der Miete enthalten sind und keine gesonderte Ausweisung der kalten Betriebskosten erfolgt.

Wurden Vorauszahlungen vereinbart, muss die Vermietende jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Die Abrechnung muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach diesem Zeitraum sind Nachforderungen durch die Vermietende grundsätzlich verwirkt, wenn sie die verspätete Abrechnung selbst zu vertreten hat. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung sind grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten nach dem Zugang der Abrechnung der Vermietenden mitzuteilen. Mieterhaushalte und Vermietende können nach der Betriebskostenabrechnung mit Hilfe einer Erklärung in Textform die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Sind Pauschalen für die kalten Betriebskosten vereinbart worden, erfolgt keine jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Die Vermietende kann aber Betriebskostenerhöhungen auf den Mieterhaushalt umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB). Eine Erklärung über die Erhöhung der Betriebskostenpauschale muss die Vermietende in Textform abgeben. Die Gründe für die Erhöhung sind zu erläutern. Zu bezahlen ist die erhöhte Pauschale ab Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Die Vermietende kann maximal rückwirkend bis zum Beginn des auf die Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres Betriebskostensteigerungen weitergeben. Voraussetzung ist jedoch, dass die Vermietende innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung abgibt. Eine Ermäßigung der Betriebskosten ist dem Mieterhaushalt unverzüglich mitzuteilen. Vom Zeitpunkt der Ermäßigung an ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen.

Wurde zwischen den Mietvertragsparteien eine Teilinklusivmiete (z.B. eine Bruttokaltmiete) nach dem 1. September 2001 vereinbart, können Erhöhungen der inkludierten Betriebskosten nicht gesondert auf den Mieterhaushalt abgewälzt werden. Bei vor dem 1. September 2001 vereinbarten Teilinklusivmieten können hingegen Betriebskostensteigerungen an die Mieterhaushalte weitergegeben werden, soweit dies mietvertraglich vereinbart wurde. Sinken die Betriebskosten, muss die Vermietende die Miete entsprechend herabsetzen und dies dem Mieterhaushalt unverzüglich mitteilen.

Bei Veränderungen von Betriebskosten (z.B. aufgrund Wechsel des Dienstleistenden) ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 560 Abs. 5 BGB).

Wurde nichts anderes vereinbart, sind die kalten Betriebskosten grundsätzlich anteilmäßig nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a BGB).

Wurde eine Eigentumswohnung angemietet und haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümerinnen jeweils geltenden Maßstab umzulegen, regelmäßig nach den Miteigentumsanteilen (§ 556a Absatz 3 BGB).

Bei einem erfassten Verbrauch (z.B. für Kaltwasser) sind die entsprechenden Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen, der dem Verbrauch Rechnung trägt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind unter Beachtung der Heizkostenverordnung auf die einzelnen Mieterhaushalte zu verteilen.

Wurde ein anderer Umlagemaßstab oder eine Teilinklusivmiete vereinbart, hat die Vermietende das Recht, erfasste verbrauchsabhängige Betriebskosten zukünftig nach dem Verbrauch umzulegen. Dazu muss sie eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Mieterhaushalt abgeben. Die Erklärung hat die Wirkung, dass mit Beginn des nächsten Abrechnungszeitraums nach Verbrauch abgerechnet wird. Ist eine Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) vereinbart, so ist die Miete entsprechend herabzusetzen.

Im Normalfall bedeutet die Einigung der Mietvertragsparteien auf eine Betriebskostenumstellung Folgendes: Die bislang als Bestandteil der Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) geführten Betriebskosten werden aus der Miete ausgegliedert und künftig – wie zum Beispiel die Heizkosten – neben der Miete als monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben. Eine korrekte Betriebskostenumstellung erfordert, dass sämtliche zum Zeitpunkt der Umstellung in der Miete enthaltenen Betriebskosten bzw. der gesamte Betriebskostenanteil (z.B. 1,50 Euro/m²) herausgerechnet und als Vorschuss angesetzt werden.

Nachteilig ist die Betriebskostenumstellung aber dann, wenn nur ein Teil der Betriebskosten (z.B. 1,40 Euro statt 1,50 Euro/m²) aus der Teilinklusivmiete (z.B. Bruttokaltmiete) herausgerechnet wird. Die zu niedrig angesetzten Vorschüsse reichen dann nicht zur Deckung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten aus, so dass es anlässlich der ersten Betriebskostenabrechnung ein Jahr später zu einer entsprechenden Nachzahlungsforderung kommt. Die fälschlich in der Kaltmiete verbliebenen Betriebskostenanteile (in unserem Beispiel 0,10 Euro/m²) führen somit zu einer verdeckten Mieterhöhung.

Die Vermietende hat abgesehen von erfassten verbrauchsabhängigen Betriebskosten keinen Anspruch darauf, die bisherige Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete (inklusive kalte Betriebskosten) ohne Zustimmung des Mieterhaushalts zu ändern.

Will die Vermietende die bisherige Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen für Betriebskosten in Gänze umstellen, bedarf es ebenfalls der Zustimmung des Mieterhaushalts.

Bei der Erfassung und Abrechnung der Kosten für Zentralheizung und Wärmelieferung einschließlich Warmwasser gibt es für die einzelnen Wohnungsarten in der Regel keine Unterschiede.

Die Vermietenden müssen die Heizkostenverordnung beachten. Die Heizkostenverordnung sieht unter anderem vor, dass an allen Heizkörpern Geräte zur Verbrauchserfassung angebracht sein müssen, damit die Kosten gerechter verteilt werden können und ein finanzieller Anreiz zur Einsparung von Heizenergie besteht. Das gilt analog auch bei zentraler Warmwasserversorgung.

Die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 % höchstens zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet werden (§§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 und HeizkostenV).

In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, muss die Vermietende die Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Mieterhaushalte aufteilen. Alle drei Punkte müssen erfüllt sein.

Die Umlage des Kostenanteils der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, im vorher geschilderten Fall also der restlichen 30 %, erfolgt in der Regel entsprechend der Wohn- bzw. Nutzfläche oder nach der beheizten Fläche.

Bei Versorgung mit Wärme und Warmwasser mit verbundenen Anlagen ist die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge seit Anfang des Jahres 2014 mit einem Wärmezähler genau zu ermitteln. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, sind die Kosten für das Warmwasser entsprechend den Vorschriften in § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung rechnerisch zu ermitteln. Auch bei Anlagen mit Heizkesseln ist der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage entsprechend der Vorgabe in § 9 Absatz 3 Heizkostenverordnung rechnerisch zu ermitteln.

In Ausnahmefällen ist die Vermietende von der Pflicht Verbrauchserfassungsgeräte anzubringen und verbrauchsabhängig abzurechnen befreit. Zum Beispiel dann, wenn das Anbringen der “Zähler” oder die Erfassung des Wärmeverbrauchs nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Auch bei Passiv- oder Niedrigenergiehäusern, mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² im Jahr oder bei Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen braucht die Vermietende nicht verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 11 HeizkostenV).

Ist die Vermietende von der Pflicht befreit, Messgeräte anzubringen und verbrauchsabhängig abzurechnen, gilt für die Heizkostenabrechnung und die Warmwasserumlage je nach Wohnungsart Folgendes:

• Bei Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) sind bei Vorlage einer Ausnahme gemäß § 11 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohnfläche oder nach dem umbauten Raum umzulegen; es darf auch die Wohnfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Die Kosten der Versorgung mit Warmwasser sind nach der Wohnfläche oder einem Maßstab, der dem Warmwasserverbrauch in anderer Weise als durch Erfassung Rechnung trägt, umzulegen (§ 22 Neubaumietenverordnung 1970).
• Bei nicht preisgebundenen Wohnungen gilt die jeweilige vertragliche Vereinbarung. Wurde nichts vereinbart, sind die Kosten nach dem Wohnflächenanteil gemäß § 556a Abs. 1 BGB umzulegen.

Wird entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat der Mieterhaushalt das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen. Der Mieterhaushalt sollte sich zuvor aber vergewissern, dass die Vermietende nicht von ihrer Pflicht zur verbrauchsorientierten Abrechnung befreit ist.

Unbeschadet des Kürzungsrechts kann der Mieterhaushalt die Installation von Messgeräten an den Heizkörpern verlangen und dieses Recht notfalls gerichtlich durchsetzen.

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV:

• die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
• die Kosten des Betriebsstroms,
• die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
• die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes,
• die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
• die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
• die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie
• der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse.

Zu den Kosten der Wärmelieferung (z.B. bei Fernwärmeversorgung) gehören das Entgelt für Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend der vorstehenden Aufzählung.

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören gemäß § 8 Abs. 2 Heizkostenverordnung die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht bereits gesondert abgerechnet werden. Weiterhin gehören die Kosten der Wassererwärmung entsprechend der Aufzählung bei den Heizkosten dazu. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Zu den Kosten der Warmwasserlieferung (z.B. bei Fernwärme) gehören das Lieferentgelt des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend der Aufzählung bei den Heizkosten.

Es wurde dargestellt, welche Kosten die Vermietende für Heizung und Warmwasser umlegen darf. Die Abrechnung sollte auch für den Nicht-Fachmann verständlich sein. Ist Ihnen die Abrechnung unverständlich und haben Sie Zweifel an der Richtigkeit, dann haben Sie das Recht, bei der Vermietenden die entsprechenden Unterlagen einzusehen.

Durch Änderung der Heizkostenverordnung zum 1. Dezember 2021 wurden mehrere neue Verpflichtungen für die Vermietenden eingeführt:

• Es dürfen nur noch fernablesbare Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler eingebaut werden. Bestehende Messeinrichtungen, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 ersetzt werden.
• Sind fernablesbare Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler installiert, müssen Vermietende den Mieterhaushalten Verbrauchsinformationen monatlich zukommen lassen:
  • Verbrauch des Mieterhaushaltes im letzten Monat in Kilowattstunden
  • Vergleich des Verbrauchs mit dem Vormonat und Vorjahresmonat (soweit bereits erhoben)
  • Vergleich des Verbrauchs mit Durchschnittsnutzenden
• In der jährlichen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten müssen beginnend für die Abrechnungszeiträume ab 1. Dezember 2021 folgende zusätzlichen Informationen übermittelt werden:
  • Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Fernwärme auch die jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes
  • die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle
  • die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich Eichung, Ablesung und Abrechnung

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