Der Berliner Mietspiegel 2024 ist ein neuerstellter qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB, soweit sich aus den nachfolgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Er wurde auf der Grundlage einer Datenerhebung (repräsentative Stichprobe basierend auf einer Primärerhebung) nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist gemäß § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Dies trifft für diesen Mietspiegel 2024 zu.
Mit der Anerkennung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen und beider Seiten der Interessenvertreter (Vermieter und Mieter) tritt gemäß § 558d Abs 1, Satz 3 BGB die Vermutungswirkung ein, dass der Mietspiegel 2024 anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2024 Angaben für eine Wohnung enthält, für die der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2024 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode zur Erstellung des Mietspiegels werden ausführlich in der Dokumentation »Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2024« dargestellt, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen eingestellt wird.
Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung durch die Anwendung einer 75-Prozent-Spanne (3/4-Spanne) eine Kappung der Mieten erfolgte, so dass den in der Mietspiegeltabelle (PDF) ausgewiesenen unteren und oberen Spannenwerte der ortsüblichen Vergleichsmieten nicht die Gesamtheit der erhobenen Mieten darstellen.
Für die Ermittlung der zulässigen Miete zu Beginn des Mietverhältnisses von Wohnraum im derzeit geltenden gesetzlichen Rahmen kann jeder Wert der Spanne innerhalb des maßgeblichen Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete sein.
Die Wohnlagezuordnungen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überprüft und aktualisiert. Sie ist Teil des qualifizierten Mietspiegels.
Alle in den drei Mietspiegeltabellen unter 9.1. bis 9.3 aufgeführten Mieten (nach Bezugsfertigkeit und Wohnfläche) unterliegen dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels, da sie eine Feldbelegung von mindestens 30 Wohnungen aufweisen.
Dies gilt nicht für den in Nr. 9.4 gesondert aufgeführten Abschlag für Wohnungen, die vermieterseitig mit niedrigem Standard ausgestattet sind. Dieser Abschlag hat wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft und kann daher nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.
Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aussagen, die auf einer Unterstichprobe zur Mietspiegelerhebung 2024 – Beschaffenheit von Wohnungen/Gebäuden – und deren Auswertung basieren und vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Angaben in der Orientierungshilfe bestätigen die bisherigen Berliner Mietspiegel bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, zuletzt etwa wiederholt im Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20).
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DGS