Eigentümerstruktur in Berlin

Vor dem Hintergrund der Intransparenz der Eigentümerlandschaft auf dem Berliner Wohnungsmarkt wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen 2021 eine Untersuchung des Berliner Liegenschaftskatasters angeregt. Verlässliche Aussagen zur Eigentümerschaft können bisher nur zum Anteil der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft und der Genossenschaften getroffen werden. Es wird ein allgemeines Interesse gesehen, aus einem Blickwinkel der Wohnungsmarktbeobachtung heraus dieses Feld aufzuhellen und herauszufinden, wie hoch u.a. der Anteil von natürlichen Personen, Personengesellschaften und institutionellen Anlegern bzw. ausländischen EigentümerInnen ist. Je nach räumlicher Betrachtungstiefe (Bezirk, Gesamtstadt, LOR) ließen sich daraus auch wohnungspolitische Strategien für Teilbereiche unserer Stadt ableiten. Auch wären mit Blick auf ein mögliches Aufwertungspotential wichtige Erkenntnisse in Vorbereitung von sozialen oder städtebaulichen Erhaltungsverordnungen zu erwarten.

Die Auswertung von 2021 wurde im November 2022 mit aktualisierten Daten aus dem Liegenschaftskataster (Stand Oktober 2022) durch die Abteilung III erstellt und von der Abteilung IV aufbereitet.

• Einzeleigentümerinnen und -eigentümer (natürliche Personen)
• Juristische Personen (des privaten Rechts)
• Städtische Wohnungsbaugesellschaften
• Genossenschaften
• Juristische Personen (des privaten Rechts) ohne Städtische WBGs
• Gemeinwohlorientierte EigentümerInnen

• Eigentümerstruktur in Berlin (2021)

Folgende Besonderheiten bzw. Einschränkungen bei der Interpretation der Daten sind zu beachten:

• Die Auswertung bezieht sich nicht auf Wohneinheiten oder Gebäude, sondern auf Flurstücke. Es wurden nur Daten aus ALKIS verwendet, die ausschließlich der Wohnbebauung zuzuordnen sind. Die flächenmäßig bedeutenden öffentlichen Verkehrsflächen, Parks, Gewässer usw. sind also nicht enthalten. Es kann auch keine Aussage getroffen werden, wem die meisten Wohnungen oder Gebäude gehören, sondern eher sinngemäß, wem gehört der Grund und Boden (Wohnbebauung) in Berlin.
• Die Auswertung basiert auf dem Datenstand von Oktober  022 und auf dem Gebietsstand LOR 2021 (542 Planungsräume).
• Die Auswertung erfolgte auf der kleinstmöglichen LOR-Ebene, der Planungsräume (542 Planungsräume). Der Planungsraum Gartenfeld besitzt keine Wohnbauflächen und wird deshalb in die Auswertung nicht einbezogen. Weiterhin erfolgt für die Planungsräume Pankower Tor, Havelländer Ring, Landweg sowie Güterbahnhof Grunewald kein Ausweis von Daten.
• Flächen von Wohnungseigentumsgemeinschaften wurden den natürlichen Personen zugeordnet, um Doppelzählungen zu vermeiden.
• Die Eigentümerart “Juristische Person” wurde entsprechend der von Abt. IV gelieferten Listen nach Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften durchsucht und diese separat ausgewiesen. Die Liste der Genossenschaften wurde in 2022 nicht aktualisiert und basiert auf dem Stand von 2021. Die Namenssuche bei den Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften wurde in der Auswertung 2022 verfeinert. Dadurch entstehen im Vergleich zum Vorjahr höhere Anteile der Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften, die nicht durch Eigentumswechsel entstanden sind.
• Die Eigentümerarten “Städtischen Wohnungsbaugesellschaften” und “Genossenschaften” sind Teilmengen der Eigentümerart “Juristische Personen”
• In der diesjährigen Auswertung wurde aufgrund von Nachfragen eine neue Themenkarte “Juristische Personen ohne Städtische Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften” erstellt.
• Neben den “Städtischen Wohnungsbaugesellschaften” und “Genossenschaften” wurden die Eigentümerarten “Kirche”, “Bund”, “Anderes Bundesland” und “Land Berlin” in die Kategorie “Gemeinwohlorientierte EigentümerInnen” einbezogen.
• Die Eigentümerarten “Stiftung”, “Ausländischer Staat”, “Herrenlos” und “Eigentümerart unbekannt” werden nicht ausgewiesen (Eigentumsanteile der ausgewiesenen Eigentümerarten sind daher in Summe stets kleiner oder gleich 100 %).

Im Folgenden sind Kurzbeschreibungen aufgeführt, zu denen man sich in Kürze Karten und Sachdaten zur Sonderauswertung Eigentümerstruktur im Geoportal anzeigen lassen kann. Eine Zusammenfassung der Sachdaten ist ebenfalls verfügbar.

In der Mehrzahl der 537 in die Auswertung einbezogenen Planungsräume steht der Grund und Boden im Eigentum von natürlichen Personen bzw. Einzeleigentümerinnen- und eigentümern (263 Planungsräume Eigentümeranteil > 60%). In 37 Planungsräumen beträgt der Anteil von natürlichen Personen bzw. Einzeleigentümerinnen- und eigentümern weniger als 10%.

Die Planungsräume mit dem höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Birnhornweg (99%)
• Karolinenhof (99%)
• Karow Bahnhof (98%)
• Isenburger Weg (97%)
• Wittelsbacherstraße (97%)
• …
• Allende II (0%)
• Wittenberger Straße (0%)
• Kosmos Viertel (0%)
• Hellersdorfer Promenade (0%)
• Neue Grottkauer Straße (0%)

Bei den Top 5 handelt es sich ausschließlich um Einfamilienhausgebiete, verteilt über die gesamte Stadt. Bei den unteren 5 handelt es sich ausschließlich um Gebiete mit Großwohnsiedlungen.

• Plan im FIS-Broker: Eigentümerstruktur EinzeleigentümerInnen

In ungefähr einem Drittel der Planungsräume (33,1%, 178 Planungsräume) besitzen juristische Personen (inkl. Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften) mehr als 50% des Grund und Bodens, in 49 Planungsräumen sogar mehr als 80%. Die Planungsräume mit dem höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Am Heideberg (100%)
• Wittenberger Straße (100%)
• Fennpfuhlpark (100%)
• Neue Grottkauer Straße (100%)
• Kyritzer Straße (99%)
• …
• Oberfeldstraße (1%)
• Märchenland (1%)
• Heiligensee (1%)
• Blankenfelde (1%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit dem höchsten Anteil handelt es sich um Gebiete am Stadtrand mit Siedlungen der 1920/30er Jahre sowie Neubausiedlungen in industrieller Fertigbauweise in der Hand einer juristischen Person. Bei den Planungsräumen mit den höchsten Anteilen sind zwischen 80% bis 100% der Flächen in der Hand von gemeinwohlorientierten Vermieterinnen und Vermietern. Bei den Planungsräumen mit dem geringsten Anteil handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. um Gebiete mit aufgelockerter Bebauung.

• Plan im FIS-Broker: Eigentümerstruktur Juristische Personen (des privaten Rechts)

Die Verteilung von Grund und Boden im Eigentum der Städtischen Wohnungsbaugesellschaften ist generell als ungleichmäßig verteilt anzusehen. In nur 23 Planungsräumen verfügen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften über einen Anteil von mehr als 60% an Grund und Boden. In der überwiegenden Mehrzahl der Planungsräume beträgt der Anteil an Grund und Boden unter 10% (336 Planungsräume). Die Planungsräume mit dem höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Treuenbrietzener Straße (96%)
• Gropiusstadt Süd-Ost (85%)
• Paul-Hertz-Siedlung (84%)
• Wartenberg Nord (83%)
• Neue Grottkauer Straße (79%)
• …
• Isenburger Weg (0%)
• Oberfeldstraße (0%)
• Heiligensee (0%)
• Blankenfelde (0%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit dem höchsten Anteil handelt es sich ausschließlich um Großwohnsiedlungen in der Hand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, verteilt über die gesamte Stadt. Bei den Planungsräumen mit dem geringsten Anteil handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. Gebiete mit aufgelockerter Bebauung, in denen die städtischen Wohnungsbaugesellschaften keine Rolle spielen.

• Plan im FIS-Broker: Eigentümerstruktur Städtische Wohnungsbaugesellschaften

Die Verteilung von Grund und Boden im Eigentum der Genossenschaften ist analog der städtischen Wohnungsbaugesellschaften generell als ungleichverteilt anzusehen. In 7 Planungsräumen verfügen die Genossenschaften über einen Anteil von mehr als 60% an Grund und Boden.
In der überwiegenden Mehrzahl der Planungsräume beträgt der Anteil an Grund und Boden unter 10% (410 Planungsräume). Die Planungsräume mit dem höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Am Heideberg (100%)
• Lindenhofsiedlung (69%)
• Michelangelostraße (66%)
• Mühlengrund (59%)
• Kyritzer Straße (59%)
• …
• Isenburger Weg (0%)
• Oberfeldstraße (0%)
• Heiligensee (0%)
• Blankenfelde (0%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit dem höchsten Anteil handelt es sich ausschließlich um Siedlungen der 1920/30er Jahre sowie Neubausiedlungen in industrieller Fertigbauweise am östlichen Stadtrand. Bei den Planungsräumen mit dem geringsten Anteil handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. Gebiete mit aufgelockerter Bebauung, in der die Genossenschaften keine Rolle spielen.

• Plan im FIS-Broker: Eigentümerstruktur Genossenschaften

Die Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften sind in der Rechtsform einer juristischen Person organisiert. Um bessere Aussagen über die Verteilung von Grund und Boden von sonstigen juristischen Personen zu erhalten, wird in der 2022er-Auswertung eine Auswertung der Kategorie “Juristische Personen (des privaten Rechts) ohne Städtische Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften” aufgenommen.

In 26 Planungsräumen besitzen juristische Personen (ohne Städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften) mehr als 50% der Grund und Bodens, in keinem Planungsraum jedoch mehr als 80%. Die Planungsräume mit dem höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Parchimer Allee Süd (78%)
• Gewerbegebiet Bitterfelder Straße (77%)
• Nonnendammallee (74%)
• Wriezener Bahnhof (74%)
• Belßstraße (72%)
• …
• Oberfeldstraße (1%)
• Märchenland (1%)
• Heiligensee (1%)
• Blankenfelde (1%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit den höchsten Anteilen handelt es sich um Gebiete verteilt über die gesamte Stadt.

Bei den Planungsräumen mit den geringsten Anteilen handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. um Gebiete mit aufgelockerter Bebauung.

• Plan im FIS-Broker: Eigentümerstruktur Juristische Personen (des privaten Rechts) ohne Städtische Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften

Neben städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften wurden die Eigentümerarten aus dem Liegenschaftskataster “Kirche”, “Bund”, “Anderes Bundesland” und “Land Berlin” in die Kategorie “Gemeinwohlorientierte EigentümerInnen” einbezogen. In 58 Planungsräumen verfügen die gemeinwohlorientierten EigentümerInnen über einen Anteil von mehr als 60% an Grund und Boden. In 81 Planungsräumen über einen Anteil von mehr als 50%. In der überwiegenden Mehrzahl der Planungsräume beträgt der Anteil an Grund und Boden jedoch unter 20% (314 Planungsräume). Die Planungsräume mit dem höchsten bzw. niedrigsten Anteil lauten wie folgt:

• Am Heideberg (100%)
• Neue Grottkauer Straße (100%)
• Fennpfuhlpark (100%)
• Kosmos Viertel (100%)
• Kyritzer Straße (98%)
• …
• Isenburger Weg (0%)
• Oberfeldstraße (0%)
• Heiligensee (0%)
• Blankenfelde (0%)
• Karolinenhof (0%)

Bei den Planungsräumen mit dem höchsten Anteil handelt es sich vorwiegend um Siedlungen der 1920/30er Jahre sowie um Neubausiedlungen in industrieller Fertigbauweise, verteilt über die gesamte Stadt. Bei den Planungsräumen mit dem geringsten Anteil handelt es sich um Einfamilienhausgebiete bzw. um Gebiete mit aufgelockerter Bebauung.

Die Auswertung zeigt, dass gemeinwohlorientierte EigentümerInnen vorwiegend in den Großsiedlungen anzutreffen sind. Im Rahmen der Kulissen der Städtebauförderung bzw. im neuen Großsiedlungsprogramm (siehe auch Stärkung Berliner Großsiedlungen) wird dem Sachverhalt Rechnung getragen. Außerdem zeigt die Auswertung auf, dass die im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 formulierte Zielstellung der Erhöhung des gemeinwohlorientierten Wohnungsbestands auch und besonders in der räumlichen Verteilung über die Stadt zu verfolgen ist, um in möglichst vielen Stadtteilen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

• Plan im FIS-Broker: Eigentümerstruktur Gemeinwohlorientierte EigentümerInnen

• Plan “Eigentümerstruktur EinzeleigentümerInnen”
• Plan “Eigentümerstruktur Juristische Personen”
• Plan “Eigentümerstruktur Städtische Wohnungsbaugesellschaften”
• Plan “Eigentümerstruktur Genossenschaften”
• Plan “Eigentümerstruktur Eigentümerstruktur Gemeinwohlorientierte Vermieter” (PDF; 1 MB)