Umwandlungsverordnung

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Der Senat hat am 3. August 2021 beschlossen, die Rechtsverordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) zu erlassen. Sie gilt seit dem 6. August 2021.

In der Öffentlichkeit wurde die Wirksamkeit dieser Verordnung aus formalen Gründen angezweifelt, weil die Veröffentlichung der ebenfalls am 3. August 2021 beschlossenen Begründung im Amtsblatt für Berlin erst am 13. August 2021 und somit eine Woche nach Inkrafttreten der Verordnung erfolgte. Zur Beseitigung dieser Zweifel und zur Wahrung der Rechtssicherheit für die Bürgerinnen und Bürger und insbesondere für die Mieterinnen und Mieter hat der Senat daher vorsorglich am 21. September 2021 die Umwandlungsverordnung neu erlassen. Diese Verordnung wurde rechtssicher gemeinsam mit der Begründung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am 6. Oktober 2021 veröffentlicht. Sie trat damit am 7. Oktober 2021 in Kraft. Zeitgleich trat die Umwandlungsverordnung vom 3. August 2021 außer Kraft. Beide Verordnungen beinhalten inhaltlich identische Regelungen. Damit ist gewährleistet, dass durchgängig eine Genehmigungspflicht besteht.

Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ist ein neues Instrument und wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz in das BauGB eingefügt. Sie tritt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft. Die Verordnung weist Berlin stadtweit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus.

Damit gilt fortan in ganz Berlin für bestehende Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigungspflicht, insbesondere für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Begründung oder Teilung von Wohneigentum in solchen Wohngebäuden ist damit grundsätzlich verboten.

Die Genehmigungspflicht erschwert die Umwandlung von Wohngebäuden mit Mietwohnungen in Wohngebäude mit Eigentumswohnungen (Wohnungseigentumsanlagen) und damit die Verdrängung der Mietenden aus ihren Wohnungen durch deren Verkauf an Dritte und damit verbundener Entmietung, Luxusmodernisierung und Eigenbedarfskündigung.

Für die ausnahmsweise Genehmigung der Umwandlung in Wohnungseigentum bedarf es nach der Neuregelung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB der Vorlage von – unter der Bedingung der Erteilung der Genehmigung stehenden – Kaufverträgen mit mind. 2/3 der Mietenden des betreffenden Wohnhauses.

Daneben ist die Beantragung der Umwandlung ausnahmsweise auch noch möglich bei Teilung eines Nachlasses, im Fall der Eigennutzung innerhalb der Familie, zur Erfüllung von Ansprüchen Dritter bei schon eingetragener Vormerkung und in besonderen Härtefällen (§ 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1., 2., 5., 4 BauGB).

Die neue, deutlich strengere Regelung hat auch in den Gebieten, für die bereits Soziale Erhaltungsverordnungen („Milieuschutz“) existieren, Vorrang vor den bestehenden Regelungen, soweit bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen betroffen sind.

Hier beantworten wir die häufigsten Fragen zur Verordnung:

  • Was bedeutet die Regelung des § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB für Mietende und Eigentümer im Einzelnen?
    • Die Erteilung der Genehmigung zur Aufteilung eines Wohngebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum sowie die Teilung desselben (Umwandlung) erfolgt auf Antrag der Eigentümer:innen.
    • Der Antrag auf Genehmigung der Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum ist bei dem für Planung zuständigen Amt des Bezirks zu stellen in dem das betroffene Wohngebäude liegt.
    • Der Antrag kann formlos gestellt werden.
    • Die zuständigen Bezirksämter werden gesondert zu diesem Informationsschreiben eine Liste der für den Antrag notwendigen Unterlagen bereitstellen. In jedem Fall sind dem Antrag die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung (Entwurf reicht aus) beizufügen.
    • Die Eigentümer:innen müssen bei Antragstellung alle Wohnungen und alle Mietparteien des Gebäudes sowie die von ihnen bestimmten zwei Drittel kaufwilligen Mietenden benennen, so dass sich daraus rechnerisch das notwendige Quorum von 2/3 ohne weitere Prüfung ergibt.
    • Die Antragstellenden müssen – unter der Bedingung der Genehmigung stehende – notarielle Kaufverträge mit den Mietenden vorlegen.
    • Da die unter der Bedingung der Genehmigung stehenden notariellen Kaufverträge für beide Seiten verbindlich sind, können und müssen Eigentümer:innen und kaufwillige Mietende davon ausgehen, dass die Kaufverträge über die einzelnen Wohnungen auch tatsächlich durchgeführt werden, wenn die Zahl von mindestens 2/3 kaufwilligen Mietenden zustande kommt.
    • Der Antrag ist von der Behörde mit den Eigentümer:innen zu erörtern.
    • Die Mietenden sind von der Behörde anzuhören.
    • Bei Erreichen des notwendigen Quorums von 2/3 kaufwilligen Mietenden ist dem Antrag stattzugeben, d.h. die Genehmigung zur Umwandlung ist zu erteilen.
    • Vorrang des § 250 BauGB vor § 172 BauGB in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen: Die neue Vorschrift geht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung („Milieuschutz“) den Bestimmungen des § 172 BauGB grundsätzlich vor und ist auch auf Fälle anzuwenden, bei denen Anträge nach § 172 Abs. 4 BauGB vor dem 06.08.2021 gestellt worden sind, sofern über diese Anträge bislang noch nicht entschieden wurden ist.
  • Warum gefährden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen den Erhalt bezahlbaren Wohnraums?

    Mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht häufig auch schon im Vorfeld eine Luxus-Modernisierung mit Mietsteigerungen oder die Entmietung der Mietshäuser einher. Werden zu Eigentumswohnungen umgewandelte Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen angeboten und nicht von den Erwerbern selbst genutzt, führen Renditedruck und Luxusmodernisierung meist deutlich höheren Mieten als bei nicht umgewandelten Wohnungen. Darüber hinaus werden durch die Umwandlung in Eigentumswohnungen in der Regel erst die rechtlichen Voraussetzungen für eine nachfolgende Eigenbedarfskündigung geschaffen, so dass die Gefahr der Verdrängung durch Selbstnutzung der neuen Eigentümer:innen rapide steigt.

  • Wie stellen Land und Bezirke sicher, dass das Umwandlungsverbot möglichst konsequent umgesetzt wird (und nicht ähnliche Schlupflöcher entstehen wie beim §172 BauGB)?

    Bei der Anwendung der Umwandlungsverordnung nach § 172 des Baugesetzbuch (BauGB) in den sozialen Erhaltungsgebieten hat sich gezeigt, dass die Regelung im § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 tatsächlich kaum Umwandlungen verhindert. Demnach muss die Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden, wenn sich Eigentümer:nnen verpflichten, innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die Mietenden zu veräußern. Nahezu alle genehmigten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten sind auf diese Regelung im Baugesetzbuch zurückzuführen.

    Im § 250 BauGB (Bildung von Wohneigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten) gibt es diese Regelung nicht. An die Stelle ist im § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB getreten. Diese Regelung besagt, dass eine Genehmigung zu erteilen ist, wenn das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mietenden veräußert werden soll. Hierzu ist es erforderlich, dass Eigentümer:innen – unter der Bedingung der Erteilung der Genehmigung stehende – notariell beurkundete Kaufverträge der entsprechenden Anzahl von kaufwilligen Mietenden vorlegt. Nicht ausreichend ist die reine einseitige Absichtserklärung des Eigentümers, an zwei Drittel der Mietenden veräußern zu wollen. In § 250 BauGB sind zudem weitere Sicherungen verankert, die Umgehungen des Gesetzeszwecks verhindern. Unter anderem können die Bezirke in der Genehmigung zur Umwandlung bestimmen, dass auch der Verkauf der Wohnungen von ihnen genehmigt werden muss.

  • Wie vereinbart der Senat die stadtweite Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit dem Berliner Verfassungsziel, dass Wohneigentum gefördert werden soll?

    Verfassung von Berlin Artikel 28 Absatz 1
    Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.

    Dem Artikel 28 Absatz 1 Satz 2 der Verfassung von Berlin können als staatliche Aufgabe zwei Zielrichtungen entnommen werden. Danach fördert das Land Berlin sowohl die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, als auch die Bildung von Wohnungseigentum. Damit gibt es zwei Ziele, die einander nur scheinbar widersprechen. Tatsächlich soll damit eine Schwerpunktsetzung zur Bewältigung von aktuellen Problemlagen möglich sein. Die Verfassung soll für einen langen Zeitraum aufzeigen, was Berlin erreichen möchte. Daher gibt es keine Vorgaben dazu, in welchem Verhältnis diese Ziele zueinanderstehen. Die Politik handelt immer im vorgegebenen Rahmen, wenn sie keines der Ziele aus den Augen verliert. Die Vorgaben für eine Verordnung, die die Umwandlungen einschränkt, belegen diese Notwendigkeit. Dazu gehört die aktuelle Wohnungsmarktsituation, die dadurch gekennzeichnet ist, dass Berlin im Verhältnis zum bundesweiten Durchschnitt unter deutlich stärker steigenden Mieten und einer deutlich höheren Mietbelastung der Haushalte leidet. Außerdem ist die Wohnbevölkerung so stark gewachsen, dass nur noch ein sehr geringer Leerstand bei einer großen Nachfrage vorliegt und nicht ausreichend Neubauten geschaffen werden, die die Situation kurzfristig entlasten könnten. Berlin hat in dieser Situation die Pflicht, den neuen § 250 BauGB mit Leben zu erfüllen und ist seiner Zielsetzung aus Artikel 28 der Verfassung nachgekommen.

  • Werden durch das Umwandlungsverbot die Preise von Eigentumswohnungen in Berlin weiter steigen, sodass sich keiner mehr den Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung leisten kann?

    Im Zeitraum 2011 bis 2020 wurden in Berlin insgesamt 124.421 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Allein im Jahr 2020 waren es 19.310 Wohnungen. Zuzüglich der über Neubau entstandenen Eigentumswohnungen ist von einem großen Angebot auszugehen. Größere Mengen der umgewandelten Wohnungen werden zur Zeit auch nicht zum Verkauf angeboten. Das Szenario, dass durch die Beschränkungen des Umwandlungsgeschehens bis Ende des Jahres 2025 die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen, kann eintreten. Die Preissteigerungen für Eigentumswohnungen vollzogen sich allerdings auch in den vergangenen Jahren ungebremst und stimulierten letztlich das Umwandlungsgeschehen.

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