Sozialer Wohnungsbau

Der Soziale Wohnungsbau umfasst die bis 1997 im Rahmen des sogenannten “Ersten Förderwegs” mit öffentlichen Mitteln im Sinne des II. Wohnungsbaugesetzesgeförderten Wohnungsbestände sowie die mit Wiederaufnahme der Wohnraumförderung seit 2014 auf Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes geförderten Wohnungen.

Zum Sozialmietwohnungsbestand gehörten Anfang 2019 rund 95.000 Wohnungen, wobei der Großteil bis 1997 erstmalig geförderte Sozialmietwohnungen sind (rd. 93.000 Wohnungen). Die Zahl der Sozialmietwohnungen ist in den letzten Jahren stark zurückgegangen und würde ohne Neuförderung auch in der Zukunft voraussichtlich stark zurückgehen (bis Anfang 2028 auf voraussichtlich rd. 59.000 Wohnungen). Der Rückgang ist zum einen in dem Auslaufen der Bindungen der starken Förderjahrgänge der 1960er und 1970er Jahre begründet, zum anderen werden die Förderdarlehen wegen der historisch niedrigen Zinsen am allgemeinen Kapitalmarkt vorzeitig abgelöst und damit die Bindungen auf zehn bzw. zwölf Jahre nach der vorzeitigen Ablösung verkürzt.

Der Senat steuert dieser Entwicklung mit der 2014 eingeführten Neubaubauförderung entgegen, durch die wieder tausende Sozialmietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit geringem Einkommen entstehen. Mit der ansteigenden Zahl neu geförderter Wohnungen soll der Bindungswegfall kompensiert und die Zahl der Sozialmietwohnungen auf dem aktuellen Niveau gehalten werden. Des Weiteren werden den Eigentümern seit Juli 2016 Zinssenkungen angeboten und damit ein Anreiz gegeben, das Förderdarlehen nicht vorzeitig zurückzuzahlen.

• Neubaubauförderung

Aufgrund verschiedener förderrechtlicher Bedingungen, aber auch aufgrund von Maßnahmen in der Phase eines entspannten Wohnungsmarktes in den 2000er Jahren wiesen Teile des bis 1997 erstmalig geförderten Sozialen Wohnungsbaus vergleichsweise hohe Mieten auf oder konnten ohne Wohnberechtigungsschein vermietet werden.

Damit die Sozialmietwohnungen bei dem nunmehr angespannten Wohnungsmarkt in vollem Umfang ihre Funktion für die Wohnungsversorgung wahrnehmen können, wurden nach intensiver stadtentwicklungspolitischer Diskussion zum Jahresbeginn 2016 mit dem Wohnraumversorgungsgesetz Berlin verschiedene Maßnahmen eingeführt und Mitte 2017 zur Umsetzung von Vorschlägen einer Expertengruppe durch das Erste Gesetz zur Änderung des WoG Bln weiter ausgebaut:

• Mietzuschuss für Haushalte des Sozialen Wohnungsbaus mit einer Bruttowarmmiete von über 30 % des Haushaltsnettoeinkommens bzw. bei Wohngebäuden mit schlechten Energiekennwerten ab einer Mietbelastung von 25 %.
  • Mietzuschuss in Sozialwohnungen
• Ausbau der Prüfungen bei Sozialwohnungen durch die Investitionsbank Berlin bezüglich der Mieten, der Betriebskosten sowie des Instandhaltungszustandes.
• Ausschluss von großflächigen/allgemeinen Freistellungen von Belegungsbindungen.
• Verlängerung der sogenannten Nachwirkungsfrist für Bindungen bei Fällen mit vorzeitiger vollständiger Rückzahlung von Förderdarlehen von zehn auf zwölf Jahre.
• Abschaffung rückwirkender Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau seit Juli 2017.
• Streichung von § 5 des Wohnraumgesetzes Berlin, durch die Wohnungen ohne Anschlussförderung bei einem Eigentümerwechsel sofort aus der Bindung fielen.

Des Weiteren werden seit 2017 bei Förderobjekten, bei denen sich aufgrund bestehender Fördervereinbarungen die Miete jährlich um rd. 0,13 €/m²/Wfl./mtl. erhöhen würde, diese Mieterhöhungen im Rahmen sogenannter Mietenkonzepte ausgesetzt; zugleich wird gegenüber den Vermietern auf die jährliche Erhöhung die Bedienungsverpflichtungen auf ausgereichte Förderdarlehen in gleicher Höhe verzichtet.

Eine besondere Gruppe von Sozialmietwohnungen sind die Wohnungen, deren erste Förderphase mit einer Dauer von 15 Jahren nach dem 31. Dezember 2002 endete. Diese Wohnungen erhielten keine Anschlussförderung, sodass die Eigentümer die ungeförderte Kostenmiete verlangen können. Wegen dieser besonderen Problematik wurden für die davon betroffenen 28.000 Wohnungen spezifische Regelungen eingeführt.