Drucksache - 1396/III
Wir
bitten zur Kenntnis zu nehmen: (Text siehe
Rückseite) Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung Bezirksverordnetenversammlung Drucksache
Nr.: Mitte von Berlin 1396/III Vorlage - zur Kenntnisnahme – über Wilhelmstraße – Wohnungen sind zum Wohnen da Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen: Die Bezirksverordnetenversammlung
hat in ihrer Sitzung am 17.12.2009 folgendes Ersuchen an das Bezirksamt beschlossen
(Drucksache Nr. 1396/III): Das Bezirksamt wird
ersucht, sich auf bei allen Organen auf der Landesebene (Senatsverwaltung,
Abgeordnetenhaus, Rat der Bürgermeister) dafür einzusetzen, dass die Umnutzung
von Wohnungen in Ferienwohnungen beschränkt wird. Diesbezüglich sind vom
BA initiativ eigene Vorschläge zu unterbreiten. Diese sollten insbesondere
folgende Punkte beinhalten: 1. Änderung der
Bauordnung (BauO Bln) bezüglich der Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung 2. Änderung der
Beherbergungsverordnung (BeVO) Bei der Ausarbeitung der Vorschläge ist
insbesondere darauf zu achten, dass die Verschärfung bauordnungsrechtlicher
Anforderungen einzelner Ferienwohnungen, die bisher unproblematisch betrieben
werden, nicht erfasst. Folglich müssen die entsprechenden Änderungen der BauO
Bln nicht ein generelles Verbot von Ferienwohnungen beinhalten, sondern eine
„kritische Größe“ (z.B. prozentueller Anteil der Ferienwohnungen in einer
Wohnanlage/einem Wohnhaus) definieren, ab der eine Umnutzung der Wohnungen in
Ferienwohnungen untersagt wird. Analog dazu soll die Änderung der BeVO
festlegen, ab welcher Größenordnung (prozentueller Anteil bzw. absolute Zahl
der Ferienwohnungen in einer Wohnanlage) Ferienwohnungen wie ein Hotelbetrieb
zu behandeln sind und die für den Hotelbetrieb üblichen Anforderungen erfüllen
müssen. Das Bezirksamt hat am
04.05.2010 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung dazu Nachfolgendes
als Schlussbericht zur Kenntnis zu bringen. Das Bezirksamt hat sich über seine
Fachämterebene bereits vor dem Beschluss der BVV dafür eingesetzt, dass die
Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen beschränkt wird. Dies war anfänglich
jedoch an der höchstrichterlichen Rechtsprechung und der Haltung der
Senatsebene gescheitert (s. dazu Bericht zur 56. Amtsleitersitzung der Berliner
Bauaufsicht vom 28.11.2007 TOP 7 im Internet zu finden unter
„Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht“ (S. 73/74
"Kurzzeitvermietung von Wohnungen") und Beantwortung der Großen
Anfrage der BVV, DS 1389/III). Zwischenzeitlich hat die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung folgende Verfahrensweise für die Behandlung von Gebäuden mit
Ferienwohnungen erarbeitet: Zitat aus dem Bericht zur 63.
Amtsleitersitzung der Berliner Bauaufsicht vom 25.11.2009 TOP 16; im Internet
zu finden unter „Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht“ (S. 14/15
"Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen"). „1. Änderung
bauordnungsrechtlicher Vorschriften Nach
§ 2 Abs. 4 Nr. 8 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) sind Beherbergungsstätten
mit mehr als 12 Gastbetten Sonderbauten, an die gemäß § 52 BauO Bln über die
für das Standardgebäude hinausgehende besondere Sicherheitsanforderungen
gestellt oder für die Erleichterungen von den Brandschutzanforderungen der BauO
Bln gewährt werden können. Als
Beurteilungsgrundlage ist gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 52 der
Bauordnung für Berlin (AV Mustervorschriften)
die von der Fachkommission Bauaufsicht der Bauministerkonferenz erarbeitete
Muster-Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO - anzuwenden. Sie beschreibt ein
spezielles Brandschutzkonzept für den Sonderbau Beherbergungsstätte mit
Regelungen sowohl zu baulichen Brandschutzanforderungen für Rettungswege,
tragende Bauteile, Trennwände, notwendige Flure, Türen und
sicherheitstechnische Anlagen als auch zu betrieblichen Vorschriften in
Abhängigkeit von der Anzahl der Gastbetten. Das Brandschutzkonzept der
Muster-Beherbergungsstättenverordnung enthält somit besondere Anforderungen,
aber auch Erleichterungen gegenüber den Brandschutzanforderungen der BauO Bln.
Diese bundesweit gleichlautenden Anforderungen gelten bisher explizit nicht für
Ferienwohnungen - auch nicht für Gebäude, in denen ausschließlich
Ferienwohnungen vorhanden sind. Eine Ferienwohnung gilt als Wohnung gemäß § 49
BauO Bln; für diese brandschutztechnisch abgegrenzte Nutzungseinheit werden die
Anforderungen der Bauordnung für Berlin nach den bisherigen Erkenntnissen als
grundsätzlich ausreichend angesehen. Ein
Gebäude mit Ferienwohnungen wird dann zu einer Beherbergungsstätte, wenn eine
ständig wechselnde Beherbergung von Gästen stattfindet und hoteltypische
Serviceleistungen (tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern,
Bestücken von Kühlschränken) erfüllt werden. Wird der Bauaufsichtsbehörde als
Ordnungsbehörde bekannt, dass aus einem Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine
Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und somit eine Nutzungsänderung in
eine Beherbergungsstätte vorliegt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung
untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie
Nutzungsänderung das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren durchzuführen. Den
von Bürgern vorgetragenen Sicherheitsbedenken werden durch eine Gleichstellung
von Beherbergungsstätten (herkömmliche Hotelnutzung mit Beherbergung in
Ferienwohnungen) Rechnung getragen. Dabei sind die zusätzlichen
Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicher Art gemäß § 2 Abs. 4 Nr.
8 BauO Bln erst bei Beherbergungs-betrieben mit mehr als 12 Betten erforderlich,
weil eine kleinere Anzahl von Gastbetten auch bei Hotels und Pensionen
regelmäßig keine erhöhten Sicherheitsanforderungen auslöst. Handelt
es sich um eine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Gastbetten, muss das
Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden und der
Brandschutznachweis bauaufsichtlich, d.h. durch einen Prüfingenieur für
Brandschutz geprüft werden, und zwar gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 52
BauO Bln - AV- Mustervorschriften - unter Berücksichtigung der Brandschutzanforderungen
der Muster- Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO. Mit der Änderung dieser AV
wird festgelegt, dass die Anforderungen an Beherbergungsstätten mit mehr als 12
Gastbetten auch für die Beurteilung gelten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen
stattfindet (siehe AV Mustervorschriften vom 9. Dezember 2009, ABl. Nr. 57 vom
18. Dezember 2009, S. 2804). Durch
die Änderung der Betriebsverordnung ? BetrVO werden die Betriebsvorschriften
auf eine Beherbergung in Ferienwohnungen und somit auch auf bestehende Gebäude
erstreckt, die als Beherbergungsstätte genutzt werden. Zu diesen
Betriebsvorschriften gehören das Freihalten der Rettungswege, die Anbringung
von Rettungswegplänen und Hinweisen zum Verhalten bei einem Brand. Die im
bisherigen § 14 Abs. 2 BetrVO formulierte Ausnahme für die Beherbergung in
Ferienwohnungen entfällt. Das bedeutet, dass die Betriebsvorschriften für alle
Beherbergungsstätten gleichermaßen gelten, somit auch für Beherbergungsstätten,
in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet. (Hinweis:
Die Änderung der BetrVO umfasst auch die Aufnahme von Betriebsvorschriften für
Industriebauten und Hochhäuser mit einer Höhe von 30 m mit Ausnahme von
Wohnhochhäusern.) 2. Anwendung
der vorhandenen rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten Die
Bau- und Wohnungsaufsichtsbehörden werden gebeten, die vorhandenen
ordnungsbehördlichen Eingriffsmöglichkeiten bei bestehenden Gebäuden zu nutzen,
um gegen Missstände, wie sie in Gebäuden der Wilhelmstraße in Berlin-Mitte
gemeldet werden, vorzugehen. 2.1 Bauordnungsrechtliches
Einschreiten Wird
der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass in einem bestehenden
Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine Beherbergung in Ferienwohnungen
stattfindet und es sich damit um eine Beherbergungsstätte handelt, muss sie
ermitteln und nachweisen, dass eine ständig wechselnde Beherbergung von Gästen
stattfindet und es sich nicht um ein wechselndes Wohnen (wie in einem
Boardinghouse oder einer Wohnung) handelt. Inwieweit tatsächlich eine tageweise
Vermietung und damit eine Beherbergung von Gästen vorliegt, kann nur vor Ort
geklärt werden, dazu besteht für die Bauaufsichtsbehörde nach § 58 Abs. 3 BauO
Bln die Möglichkeit, Wohnungen zu betreten, um sich Klarheit bezüglich der
Nutzung zu verschaffen. Wird
von der Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsänderung in eine Beherbergungsstätte
festgestellt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den
Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung das
entsprechende bauaufsichtliche Verfahren gemäß den §§ 63 bis 65 BauO Bln
durchzuführen, in dem regelmäßig eine neue planungsrechtliche Bewertung
erforderlich wird. Dabei ist gemäß § 15 Baunutzungsverordnung 1990 - BauNVO
1990 zu prüfen, ob von der Beherbergungsstätte unzumutbare Belästigungen oder
Störungen ausgehen und ob ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes im reinen oder
allgemeinen Wohngebiet gemäß §§ 3, 4 BauNVO 1990 ausnahmsweise zugelassen
werden kann. Handelt
es sich um eine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Gastbetten, muss das
Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden und der
Brandschutznachweis bauaufsichtlich, d.h. durch einen Prüfingenieur für
Brandschutz geprüft werden, und zwar gemäß den geänderten Ausführungsvorschriften
zu § 52 BauO Bln - AV- Mustervorschriften - unter Berücksichtigung der
Brandschutzanforderungen der Muster- Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO.
Leistet der Gebäudeeigentümer dem nicht Folge, kann die Bauaufsichtsbehörde
eine Nutzungsuntersagung verfügen oder den Weiterbetrieb zumindest von
entsprechenden zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder
betrieblicher Art abhängig machen. Zur
Bestimmung der vorhandenen Gastbetten ist grundsätzlich die betriebsbezogene
Betrachtungsweise anzuwenden. Nur in dem Fall, wenn die Gefahr einer
Rechtsumgehung durch eine Aufteilung in mehrere Betriebe in demselben Gebäude
besteht, ist eine gebäudebezogenen Betrachtung angemessen. Damit wird sicher
gestellt, dass bestehende Berliner Pensionsbetriebe, z.B. am Kurfürstendamm,
die überhaupt nicht im Fokus der Diskussion liegen, weiter betrieben werden
können. 2.1 Einschreiten aufgrund des
Wohnungsaufsichtsgesetzes Die
Wohnungsaufsichtsbehörden können gemäß § 8 des Gesetzes zur Beseitigung von
Wohnungsmissständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln)
Anordnungen treffen, dass (Ferien-) Wohnungen so benutzt werden, dass Bewohner
und Nachbarn nicht gefährdet oder unzumutbar belästigt werden. Im Übrigen kann
die Wohnungsaufsichtsbehörde gemäß § 7 WoAufGBln von den Verfügungsberechtigten
die Räumung überbelegter (Ferien-) Wohnungen verlangen.“ Zurzeit stehen einer Umsetzung des
Verfahrensvorschlages noch die fehlende Änderung der Betriebsverordnung und die
Klärung der Bestandsschutzfrage entgegen. Bei neuem Sachstand wird das Bezirksamt unaufgefordert
berichten. Rechtsgrundlage: §13
i.V.m. §36 BezVG Auswirkungen auf den Haushaltplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: Keine Berlin, den Dr. Hanke Gothe Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung |
||
Legende
Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
BVV | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
Sitzungsteilnehmer | Auszug | Realisierung | |||
Anwesenheit | Kleine Anfragen |