Drucksache - 0300/6  

Die BVV beschließt:

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin bittet:

den Entwurf der Erhaltungsverordnung (Anlage 3) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet "Brabanter Platz" im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Wilmersdorf, einschließlich der Begründung (Anlage 1) und der Karte zur Gebietsabgrenzung (Anlage 2) zu beschließen.

Umwandlungsverordnung

Mit Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet "Brabanter Platz" wird der Geltungsbereich dieser Verordnung auch unter die Umwandlungsverordnung (Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohneigentum oder Teileigentum im Erhaltungsgebieten nach §172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches) vom 4. Februar 2020 (verkündet im GVBl. 2020, 38) fallen. Diese Umwandlungsverordnung tritt nach 5 Jahren wieder außer Kraft.

Berlin, November 2022 
 

Kirstin Bauch       Fabian Schmitz-Grethlein

Bezirksbürgermeisterin     Bezirksstadtrat

Wolfgang Tillinger

Bezirksverordnetenvorsteher

BzBm‘in   E.U.    StadtAbtL   E.U. 

Anlagen

        Anlage 1: Begründung zur Verordnung „Brabanter Platz“

        Anlage 2: Karte des Geltungsbereichs „Brabanter Platz“

        Anlage 3: Entwurf der Erhaltungsverordnung „Brabanter Platz“

Anlage 1:    Begründung zur Verordnung „Brabanter Platz“

I. Allgemeines

Mit der Verordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden.

Die städtebaulichen Ziele sind

1. die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittlichen Ausstattungsstandards und
2. die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnraumangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

Grundlage für die Festsetzung eines sozialen Erhaltungsgebietes bildet die im Jahr 2021/22 im Auftrag des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH erstellte vertiefende Untersuchung zu einem möglichen sozialen Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin.

In der vertiefenden Untersuchung wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB – bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungspotenzial und Veränderungsbewegungen sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen – im zukünftigen Erhaltungsgebiet „Brabanter Platz“ vorliegen.

II . Ausgangslage

Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf hat im Jahr 2018 die ersten beiden sozialen Erhaltungsgebiete im Bezirk festgesetzt. Auf der Grundlage eines von der LPG mbH im Jahr 2019 erstellten Grobscreenings, das weite Teile des Bezirks und insgesamt 34 Planungsräume umfasste, wurden zwei Verdachtsgebiete und fünf Beobachtungsgebiete ermittelt. Für die beiden Verdachtsgebiete Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz und Alt-Lietzow/Karl-August-Platz und das Beobachtungsgebiet Jungfernheide wurden in der Folge vertiefende Untersuchungen durchgeführt, die zur Festsetzung weiterer sozialer Erhaltungsgebiete geführt haben. Gegenwärtig sind sieben soziale Erhaltungsgebiete im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf festgesetzt.[1] Gemäß Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf sollen auch die übrigen Beobachtungsgebiete auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht geprüft werden, so auch für das Untersuchungsgebiet Brabanter Platz.[2]

Die nördliche Grenze des Gebiets bildet die Wallenbergstraße mit dem nördlich angrenzenden Fennsee. Im Osten endet das Untersuchungsgebiet an der Blissestraße. Von Nordwesten bis Süden wird die Gebietsgrenze halbkreisförmig durch die Autobahn 100 und den S-Bahn-Damm gebildet.

Das Untersuchungsgebiet Brabanter Platz befindet sich im Ortsteil Wilmersdorf und gehört zur Bezirksregion Volkspark Wilmersdorf. Im Untersuchungsgebiet wohnten zum 31.12.2020 4.436 Personen. Die größten Altersgruppen sind die der Personen im Alter 27 bis 44 Jahre und die der Personen im Alter über 65 Jahre mit 28 bzw. 20 %. Die Bevölkerung im Untersuchungsgebiet ist geringfügig jünger als im Bezirk, da der Anteil an Personen im Alter über 54 Jahre geringer – 35 % im Untersuchungsgebiet zu 37 % im Bezirk – und der Anteil an minderjährigen Personen mit 15 % größer ist als im Bezirk mit 13 %. Im Vergleich zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf leben im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz anteilig etwas mehr Personen mit Migrationshintergrund; 45 % der Personen haben einen Migrationshintergrund, im Bezirk sind es 43 %.[3]

Im Planungsraum Brabanter Platz befinden sich 167 Wohngebäude und 2.334 Wohnungen.[4] Das Untersuchungsgebiet ist durch verschiedene Baustrukturen und Wohngebäude aus verschiedenen Baualtersklassen geprägt. Im Osten dominiert Wohnbebauung aus der Gründerzeit in Blockrandstruktur. Rund um das Sankt-Gertrauden-Krankenhaus befindet sich vorrangig Wohnbebauung aus den 1950er Jahren. Nördlich der Mecklenburgischen Straße ist die Wohnbebauung sehr vielfältig, von Ost nach West befindet sich Zeilenbebauung aus den 1950er bis 1970er Jahren, Neubauten aus den letzten zehn Jahren, Blockrandbebauung aus den 1920er und 1930er Jahren sowie im äußersten Westen des Untersuchungsgebiets Wohngebäude mit bis zu acht Geschossen.

1. Aufwertungspotenzial

Das Untersuchungsgebiet Brabanter Platz ist durch vielfältige Baustrukturen und Wohngebäude aus unterschiedlichen Baualtersklassen geprägt. Dies bildet sich in einem Wohnungsbestand ab, der unterschiedliche Wohnungen bereithält. Der Wohnungsbestand ist insbesondere durch 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen (76 %) und Wohnungen mit einer Größe von 40 bis unter 100 Quadratmetern Wohnfläche (75 %) gekennzeichnet. Im gründerzeitlichen Wohnungsbestand dominieren größere Wohnungen, im Wohnungsbestand, der zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, sind 1- bis 2,5-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 80 Quadratmetern prägend. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung bestätigt, dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt, da bei 73 % der Haushalte, die zur Miete wohnen, eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist. Darüber hinaus besteht insbesondere für sehr kleine Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 40 Quadratmetern und sehr große Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 100 Quadratmetern Potenzial zur Zusammenlegung oder Teilung. Zusammen umfassen diese beiden Wohnungsgrößenklassen 27 % der Wohnungen.

Die Wohngebäude befinden sich überwiegend im privaten Eigentum, da sich nur rund 16 % der Wohnungen im Eigentum von Kommune, Genossenschaft oder einer Organisation ohne Erwerbszweck befinden. Rund 30 % der Wohnungen sind bereits in Eigentum umgewandelt, 46 % dieser Wohnungen werden weiterhin vermietet, sodass der Anteil selbstnutzender Eigentümer_innen mit 16 % gering ist. Rechnerisch besteht noch für rund 55 % der Wohnungen ein Umwandlungspotenzial. Die Auswertung der Ausstattungsmerkmale nach Miet- und Eigentumswohnungen[5] belegt, dass Eigentumswohnungen einen höheren Ausstattungszustand mit wohnwerterhöhenden Merkmalen aufweisen.

Die Analyse der Ausstattungsmerkmale und die gebäudescharfe Ortsbildanalyse belegen, dass im gesamten Untersuchungsgebiet und in verschiedenen Baualtersklassen große bauliche Aufwertungspotenziale bestehen, die mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können. Vor allem bei der energetischen Modernisierung von Fassaden, Fenstern und Heizungsanlagen, aber auch in Bezug auf den Anbau von Aufzügen und Balkonen, der Ausstattung von Badezimmern und dem Einbau von Fußbodenheizungen besteht die Möglichkeit, die Ausstattung und damit den Wohnwert zu erhöhen. Insbesondere in den Baualtersklassen 1919 bis 1949 und 1950 bis 1990 wird ein einfacher Ausstattungszustand festgestellt. Eine höherwertige Ausstattung ist im gründerzeitlichen Bestand zu erkennen, jedoch umfasst diese nicht den gesamten Wohnungsbestand.

Rund 68 % der Haushalte beklagen Mängel in ihrer Wohnung. Es bestehen zudem in begrenztem Umfang noch Potenziale zur nachholenden Sanierung und Instandsetzung von Ausstattungsmerkmalen in Wohnungen oder an Wohngebäuden. So sind noch rund 2 % der Wohnungen mit Einzelöfen zur Beheizung der Wohnräume und 13 % der Wohnungen (überwiegend) mit einfach verglasten Fenstern ausgestattet. Daneben besteht bei rund 18 % der Wohngebäude noch ein Potenzial zur Sanierung oder Instandsetzung der Fassade gemäß der gebäudescharfen Ortsbildanalyse. Zudem verfügen nur 11 % der Wohngebäude über eine zeitgemäße Wärmedämmung.

Die Nettokaltmiete beträgt gemäß Haushaltsbefragung 2021 im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz im Median 7,46 Euro pro Quadratmeter. Das Mietspiegelniveau aus dem Jahr 2020 mit 6,79 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt wird zwar übertroffen, dennoch trägt das Untersuchungsgebiet zur Versorgung der Gebietsbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum bei, da noch 41 % der Haushalte eine Nettokaltmiete von unter 7,00 Euro pro Quadratmeter haben. Insbesondere im Wohngebäudebestand der zwischen 1919 und 1949 sowie zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, liegt das Bestandsmietniveau mit 6,68 Euro bzw. 7,35 Euro pro Quadratmeter unter dem Gebietsmittel. Preisdämpfend wirkt sich der kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbestand aus, der jedoch nur einen kleinen Teil des Wohnungsbestands umfasst. Ergänzend dazu betrug das Angebotsmietniveau im Jahr 2021 im Planungsraum Brabanter Platz 8,40 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Damit werden die Vergleichswerte – Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit 13,29 Euro pro Quadratmeter und Berlin mit 10,55 Euro pro Quadratmeter – deutlich unterschritten und ein vergleichsweise günstiges Angebotsmietniveau in zentraler Lage erreicht. Gleichzeitig bietet das günstige Mietniveau in Kombination mit den benannten baulichen Aufwertungspotenzialen noch ein großes Steigerungspotenzial. Vor dem Hintergrund der soziodemographischen und sozioökonomischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist der preisgünstige Mietwohnraum im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz von besonderer Bedeutung bzw. Schutzwürdigkeit.

2. Aufwertungsdruck

In der Analyseebene Aufwertungspotenzial wurde festgestellt, dass im Untersuchungsgebiet (noch) eine Versorgung der Gebietsbevölkerung mit günstigem Mietwohnraum gewährleistet wird. Im Vergleich zur Haushaltsbefragung 2015 ist das durchschnittliche Bestandsmietniveau um rund 8 % angestiegen. Damit wird im Vergleich zur Entwicklung des Mietspiegelniveaus mit einem Anstieg von 16 % im Zeitraum 2015 bis 2019 ein moderater Anstieg verzeichnet. Differenziert nach Gebäudealter des Wohngebäudes und Eigentumsform der Wohnung lässt sich jedoch ein unterschiedlich starker Mietanstieg feststellen. So ist die Nettokaltmiete im gründerzeitlichen Wohnungsbestand um 24 % und im Bestand von privaten Hauseigentümer_innen und privaten Wohnungsunternehmen um 15 % angestiegen. Gleichzeitig bestehen Unterschiede zwischen langjährigen Mieter_innen und neu in das Untersuchungsgebiet Ziehenden, da das Bestandsmietniveau mit späterem Einzugsjahr in die Wohnung angestiegen ist. Hinzu kommen Mieterhöhungen im Wohnungsbestand, von denen in den letzten fünf Jahren bereits rund 61 % der Haushalte betroffen waren.

Die analysierten Bauanträge und die durch die Haushaltsbefragung erfassten Modernisierungen belegen, dass die festgestellten baulichen Aufwertungspotenziale im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz in den letzten Jahren bereits genutzt wurden. 14 % der Haushalte waren in den letzten fünf Jahren von einer Modernisierung betroffen, 7 % der Haushalte sind Erstbeziehende nach Modernisierung und bei weiteren 5 % der Haushalte wurde eine Modernisierung angekündigt. Zusammengefasst sind dies 26 % der Haushalte. Die Modernisierungen umfassten insbesondere die Erneuerung von Fenstern, die Erneuerung von Bädern und der Sanitärausstattung und die energetische Gebäudesanierung. Energetisch bedeutsame Maßnahmen – die Dämmung der Fassade, die Erneuerung der Fenster und die Erneuerung oder der Austausch veralteter Heizungsanlagen – umfassen zusammen 45 % der Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt 13 % der Wohngebäude waren von bauordnungspflichtigen Maßnahmen, die sich auf Wohnraum beziehen, betroffen. Neben der Schaffung von Wohnraum durch Dachgeschossausbau oder Aufstockung wurden auch Maßnahmen beantragt, die sich auf den Ausstattungszustand bzw. die Wohnungsstruktur auswirken, wie der Anbau von Aufzügen und Balkonen sowie die Erweiterung von Bestandswohnungen. Dies sind erhaltungsrechtlich bedeutsame Maßnahmen, die mit dem sozialen Erhaltungsrecht gesteuert werden können. Die räumliche Darstellung der Bauanträge verdeutlicht, dass unterschiedliche Baualtersklassen von baulichen Maßnahmen betroffen waren. Die Art der durchgeführten Maßnahmen belegt die Möglichkeiten zur erhaltungsrechtlichen Steuerung.

Gemäß der Analyse des Aufwertungspotenzials besteht im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz noch ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Analyse der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen zwischen den Jahren 2016 und 2021 belegt einen Anstieg der Umwandlungsaktivität. Dies belegen auch die tatsächlichen Umwandlungen auf Ebene des Planungsraums Brabanter Platz im selben Zeitraum: 318 Wohnungen, dies entspricht 13,6 % des Wohnungsbestands von 2020, wurden umgewandelt. Damit werden die Vergleichswerte des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf mit 9,8 % und der Gesamtstadt mit 5,3 % deutlich übertroffen. Die Möglichkeiten zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurden demnach vor dem Erlass der Umwandlungsverordnung gemäß § 250 BauGB im Untersuchungsgebiet intensiv genutzt.

Zusammenfassend ist im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz ein ansteigender wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck festzustellen. Dies hängt mit einer regen baulichen Aktivität, der steigenden Anzahl an erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen bzw. der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und dem Anstieg des Mietniveaus zusammen. Gleichzeitig tragen der Sozialmietwohnungsbestand und das noch geringe Angebots- und Bestandsmietniveau zur Versorgung der Bevölkerung mit günstigem Wohnraum in zentraler städtischer Lage bei.

3. Verdrängungspotenzial

Die sich aus dem bestehenden baulichen Aufwertungspotenzial und dem wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz erheblich und geeignet, wesentliche Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerungszusammensetzung zu verursachen. Dies lässt sich aus der Analyse des Verdrängungspotenzials ableiten.

Die Wohnbevölkerung im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz ist im Vergleich zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine etwas jüngere Bewohnerschaft gekennzeichnet: Insgesamt sind 53 % der Personen im Untersuchungsgebiet unter 45 Jahre alt. Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sind es zum Vergleich 49 %. Dagegen ist der Anteil der Personen ab 65 Jahren mit 20 % im Untersuchungsgebiet etwas geringer als im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit 23 %. Der Anteil an Personen mit Migrationshintergrund beträgt im Untersuchungsgebiet 45 % und ist damit etwas höher als im Bezirk mit 43 % und deutlich höher als in der Gesamtstadt mit 37 %. Haushalte mit Migrationshintergrund weisen eine höhere Haushaltsgröße auf; dies begründet sich durch einen höheren Anteil an jungen Paaren, Haushalten mit Kind/ern sowie Mehr-Erwachsenen-Haushalten und Mehrgenerationenhaushalten.

Das Untersuchungsgebiet ist durch eine gemischte Wohnbevölkerung im Hinblick auf Alter, Bildungsgrad, Beruf, Haushaltsform und -typ gekennzeichnet. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung ist Nachweis dafür, dass bei 70 % der Haushalte eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung gegeben ist, d. h., dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage weitgehend übereinstimmt. Bei Haushalten, die zur Miete wohnen, ist der Anteil bedarfsgerecht belegter Wohnungen mit 73 % deutlich höher als bei selbstnutzenden Wohnungseigentümer_innen, die eine Quote von 54 % aufweisen. Haushalte mit Migrationshintergrund weisen sogar eine Quote von 76 % auf.

Die Indikatoren zum Bezug von Transferleistungen belegen, dass im Planungsraum Brabanter Platz im Vergleich zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ein höherer Anteil an Personen lebt, die Transferleistungen nach SGB II und XII beziehen. Insbesondere die Kinderarmut – der Anteil von Transferbeziehenden nach SGB II im Alter unter 15 Jahren – ist mit rund 24 % deutlich höher als im Bezirk mit rund 19 %. Im Vergleich zum Bezirk und der Gesamtstadt ist auch die Altersarmut überdurchschnittlich stark ausgeprägt.

Gemäß der Haushaltsbefragung aus dem Jahr 2021 beträgt das monatliche Netto-Haushaltseinkommen im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz 3.000 Euro im Median und ist somit höher als das Einkommensniveau von Berlin im Jahr 2019. Selbstnutzende Wohnungseigentümer_innen haben mit 4.050 Euro ein deutlich höheres monatliches Netto-Haushaltseinkommen als Haushalte, die zur Miete wohnen (2.900 Euro). Differenziert nach Gebäudebestand haben rund 40 % der Haushalte, die im Wohnungsbestand leben, der zwischen 1950 und 1990 errichtet wurde, ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro. Das bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen berücksichtigt die Haushaltsgröße. Demnach beträgt das Äquivalenzeinkommen im Untersuchungsgebiet 2.154 Euro im Median. Insbesondere Alleinstehende im Alter über 64 Jahren, Alleinerziehende und Mehr-Erwachsenen-Haushalte wie Mehrgenerationenhaushalte und Wohngemeinschaften, haben ein geringes Äquivalenzeinkommen. Trotz des vergleichsweise hohen monatlichen Netto-Haushaltseinkommens beträgt der Anteil einkommensarmer Haushalte im Untersuchungsgebiet 19 %. Damit werden der gesamtstädtische und der bezirkliche Vergleichswert von 17,8 % bzw. 16,1 % überschritten. Haushalte mit Kindern, Mehr-Erwachsenen-Haushalte und ältere Paare ohne Kind/er weisen einen sehr hohen Anteil einkommensarmer Haushalte auf. Auch 26 % der Haushalte mit Migrationshintergrund sind einkommensarm.

37 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz haben eine Warmmietbelastung von 30 % oder mehr; bei 14 % der Haushalte beträgt die Warmmietbelastung bereits mindestens 40 %. Außerdem befinden sich 20 % der Haushalte bereits nah an der 30%-Schwelle, die durch Mieterhöhungen überschritten werden könnte. Eine hohe Warmmietbelastung betrifft Haushalte mit geringem Einkommen besonders: In allen Einkommensklassen bis unter 2.000 Euro monatlichem Netto-Haushaltseinkommen beträgt die Warmmietbelastung im Median bereits über 30 %. Auch Haushalte mit einem Einkommen von 2.000 bis 3.200 Euro wenden im Median bereits 28 % ihres Netto-Haushaltseinkommens für die Warmmiete auf. 68 % der einkommensarmen Haushalte haben bereits eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. Die Warmmietbelastung in den Wohnbeständen, die zwischen 1919 und 1949 sowie zwischen 1950 und 1990 errichtet wurden, ist am höchsten, da jeweils mehr als 40 % der Haushalte bereits eine Warmmietbelastung von 30 % aufweisen. Differenziert nach Haushaltstypen sind 67 % der Alleinlebenden im Alter über 64 Jahre, 55 % der Alleinstehenden im Alter 18 bis 44 Jahre und 32 % der Mehr-Erwachsenen-Haushalte von einer Warmmietbelastung von 30 % und mehr betroffen. Bei Haushalten mit Kind/ern weisen 21 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf. In Kombination mit dem ermittelten Äquivalenzeinkommen stellt die bereits hohe Warmmietbelastung für ältere Alleinstehende, Mehr-Erwachsenen-Haushalte und Haushalte mit Kind/ern eine Verdrängungsgefahr dar, insbesondere auch im Hinblick auf die Entwicklung des Mietniveaus und der Kosten für Energie und Wärme.

Einer der Hauptgründe für die Wohnortwahl war neben der zentralen Lage und dem sozialen Umfeld durch die Nähe zu Freunden, Verwandten und Bekannten das günstige bzw. das beim Einzug günstige Mietniveau sowie die den Vorstellungen der Haushalte entsprechende Wohnungsausstattung. Im Hinblick auf die Einkommensverhältnisse und die Warmmietbelastung ist die Erhaltung des günstigen Mietwohnraums und des Ausstattungsniveaus daher für die Haushalte im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz von großer Bedeutung. Die Umzugsneigung ist gering. Haushalte, die angeben umziehen zu müssen, geben neben der Wohnungsgröße Gründe wie Kündigung, Anmeldung von Eigenbedarf und Wohnkosten an. Die Haushaltsbefragung belegt die zielgruppenspezifische Nutzung von sozialen Infrastrukturen im Wohngebiet und die zielgruppenspezifische Angewiesenheit auf nachbarschaftliche Hilfe und ehrenamtliches Engagement. Haushalte, die auf Zuschüsse zum Lebensunterhalt angewiesen sind, Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung und einkommensarme Haushalte sind besonders auf ehrenamtliche Unterstützung und nachbarschaftliche Hilfe angewiesen bzw. leisten diese auch selbst.

Einige Haushalte im sozialen Erhaltungsgebiet sind besonders verdrängungsgefährdet, da sie zum Beispiel aufgrund geringer finanzieller Spielräume steigende Wohnkosten nicht tragen können bzw. auf bestimmte Strukturen des Wohnumfelds angewiesen sind. Demgegenüber stehen die noch vorhandenen Aufwertungspotenziale und die damit verbundenen potenziellen Mieterhöhungen. Zu den verdrängungsgefährdeten Haushalten zählen insbesondere die folgenden Haushalte:

Einkommensarme und einkommensschwache Haushalte: 19 % der Haushalte sind aufgrund ihres Einkommens armutsgefährdet. Dieser Anteil übersteigt die bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswerte. In besonderem Maße sind Haushalte mit Migrationshintergrund von einem erhöhten Anteil einkommensarmer Haushalte gekennzeichnet. Neben den geringen finanziellen Möglichkeiten weisen einkommensarme Haushalte auch eine hohe bis sehr hohe Warmmietbelastung auf. Steigende Mietkosten können nur schwer kompensiert werden. Einkommensarme Haushalte sind überdurchschnittlich auf die sozialen Einrichtungen vor Ort und Beratungseinrichtungen oder ehrenamtliches Engagement angewiesen. Besonders im Wohngebäudebestand, der zwischen den Jahren 1950 und 1990 errichtet wurde, ist ein hoher Anteil einkommensschwächerer Haushalte mit teilweise bereits hoher Warmmietbelastung festzustellen. Der Wohnungsbestand weist überwiegend eine einfache Ausstattung auf und bietet noch große Aufwertungspotenziale.

Haushalte mit Kindern: Die im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz lebenden Alleinerziehenden und Familien sind in ihrer ökonomischen Situation besonders eingeschränkt. Das belegt der hohe Anteil armutsgefährdeter Haushalte dieser beiden Haushaltstypen. 57 % aller Paare mit Kind/ern und 60 % der Alleinerziehenden sind von Einkommensarmut betroffen. Von einer hohen Warmmietbelastung sind bereits etwa 20 % der Haushalte mit Kindern betroffen. Diese Haushalte leben somit (noch) überwiegend in Wohnungen mit einer adäquaten Miete und sind auf die Erhaltung günstigen Mietwohnraums angewiesen. Im Vergleich zum Bezirk ist die Kinderarmut im Planungsraum Brabanter Platz erhöht.

Haushalte mit hoher Mietbelastung: Davon betroffen sind verschiedene Haushaltsformen in verschiedenen Altersgruppen, so z. B. Alleinlebende im Alter zwischen 18 und 44 Jahren und über 64 Jahre und Mehr-Erwachsenen-Haushalte wie Mehrgenerationenhaushalte und Wohngemeinschaften, in gewissem Umfang auch Haushalte mit Kindern. Von einer hohen Warmmietbelastung sind sowohl einkommensarme Haushalte (68 %), aber auch Haushalte mit mittleren Einkommen betroffen, die eine unterschiedlich lange Wohndauer im Wohngebiet aufweisen.

Personen im Alter über 64 Jahre und Haushalte mit langer Wohndauer: Das Äquivalenzeinkommen dieser Haushalte ist gering. 45 % dieser Haushalte haben bereits eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. Zudem ist die Altersarmut im Planungsraum Brabanter Platz im Vergleich zum Bezirk und der Gesamtstadt überdurchschnittlich stark ausgeprägt. Diese Haushalte sind auf das noch günstige Mietniveau im Wohnungsbestand angewiesen. Dies wird auch durch den höheren Anteil unterbelegter Wohnungen verdeutlicht, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung zu gleichen Mieten nicht mehr möglich ist. Haushalte mit längerer Wohndauer tragen zudem zu einer stärkeren nachbarschaftlichen Stabilität bei bzw. sind auch auf diese informellen Unterstützungsnetzwerke angewiesen.

4. Veränderungsbewegungen

Die Analyse der Indikatoren zu den Veränderungsbewegungen belegt, dass im Untersuchungsgebiet Brabanter Platz in den letzten Jahren bereits Veränderungen der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Hinblick auf verschiedene Parameter stattgefunden haben.

Das Einkommensniveau ist im Vergleich zur Haushaltsbefragung 2015 deutlich angestiegen. Dies begründet sich in einem Anstieg von Haushalten mit einem hohen Einkommen. Hervorgehoben werden muss aber auch, dass der Zuzug einkommensschwächerer Haushalte in das Untersuchungsgebiet auch in den letzten fünf Jahren noch möglich war. Dies korrespondiert mit dem in Teilen noch günstigen Mietniveau. Einhergehend mit der Erhöhung des Einkommensniveaus ist auch die Quote der Erwerbspersonen im Untersuchungsgebiet angestiegen. Hinsichtlich der Warmmietbelastung zeichnet sich ein differenziertes Bild. Von einer hohen Warmmietbelastung sind insbesondere die Haushalte betroffen, die in den letzten zehn Jahren in ihre Wohnung gezogen sind. Aber auch bei Haushalten, die bereits seit über 20 Jahren im Gebiet leben, ist eine erhöhte Warmmietbelastung festzustellen. Die jeweilige Einkommenssituation und Miethöhe sind entsprechend zu berücksichtigen.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist im Untersuchungsgebiet leicht von 1,8 auf 1,9 Personen angestiegen. Dies korrespondiert mit einem Rückgang von Alleinstehenden unterschiedlichen Alters und dem Anstieg größerer Haushalte wie ältere Paare und Familien mit Kindern. Im Hinblick auf die Alterszusammensetzung ist ein Anstieg der Personen im Alter über 54 Jahre und der Kinder und Jugendlichen zwischen 6 und 17 Jahren festzustellen. Beide Entwicklungen weichen in ihrer Intensität vom Bezirk und der Gesamtstadt ab.

5. Mögliche stadtstrukturelle Folgen

In der Zukunft ist entsprechend den gutachterlichen Feststellungen ohne die geplante Erhaltungsverordnung eine Aufwertung des vorhandenen Wohnungsbestandes zu erwarten. Die sich aus dem bestehenden Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung erheblich und geeignet, im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ohne deren Erlass wesentliche Veränderungen der Bevölkerungsstruktur zu verursachen. In den letzten Jahren wurden im Gebiet Brabanter Platz bereits erste Veränderungen der Bevölkerungsstruktur festgestellt (vgl. Veränderungsbewegungen).

Mit dem städtebaulichen Instrument einer sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist es möglich, durch Genehmigungsvorbehalte Einfluss auf die Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen, der Eigentumsform und Nutzung der Wohnungen zu nehmen und so die im Gebiet vorhandene Haushalts- und Bewohnerstruktur zu bewahren.

Bei Nichterlass der sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebauliche Folgen für das empfohlene soziale Erhaltungsgebiet Brabanter Platz zu erwarten, die durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung entstehen. Aus der baulichen und soziodemografischen sowie sozioökonomischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen verschiedene Ziele für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab.

Verlust von günstigem Mietwohnraum: Das Untersuchungsgebiet Brabanter Platz weist gegenwärtig eine hohe Übereinstimmung zwischen Bevölkerungszusammensetzung und Wohnraumangebot hinsichtlich Haushaltsgröße und Wohnungsschlüssel, Mietniveau und Einkommen sowie Ausstattung und Wohnzufriedenheit auf. Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurden in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark genutzt. Das noch moderate Bestandsmietniveau in Teilen des Wohnungsbestands und das im Vergleich zum Bezirk und der Gesamtstadt niedrigere Angebotsmietniveau tragen zur Versorgung einkommensschwächerer Haushalte bei. Das Untersuchungsgebiet ist gegenwärtig durch einen erhöhten Anteil einkommensarmer Haushalte und Haushaltstypen mit bereits hoher Warmmietbelastung gekennzeichnet. Vor dem Hintergrund bestehender Aufwertungspotenziale, deren Nutzung modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach sich ziehen kann, steht ein relevanter Teil der Wohnbevölkerung unter einem hohen Verdrängungsdruck. Die Verdrängung von bestimmten Haushaltstypen kann Folgeinvestitionen  wie den Neubau von adäquatem Wohnraum hinsichtlich Art, Größe und Miethöhe in anderen Stadtteilen nach sich ziehen. Die Möglichkeit, mit dem sozialen Erhaltungsrecht bestimmte bauliche Maßnahmen zu untersagen oder in ihrem Umfang zu begrenzen, trägt vor diesem Hintergrund dazu bei, passgenauen Mietwohnraum zur Versorgung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit der Gentrifizierung auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt entgegenzuwirken.

                                 Ziel: Erhaltung günstigen Mietwohnraums durch die sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen und unter Wahrung der Anforderungen an die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands sowie ggf. nach Auslaufen der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB die Reglementierung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Damit können auch Folgeinvestitionen an anderer Stelle zur Schaffung von Ersatzwohnraum vermieden werden. Information und Beratung der Bewohner_innen durch die bezirkliche Mieter_innenberatung sowie der Eigentümer_innen sind dafür sinnvoll.

Verlust einer bedarfsgerechten Wohnungsbelegung: Die gegenwärtige Wohnungsbelegung bestätigt die hohe Passgenauigkeit zwischen Haushaltsgröße und Wohnungsschlüssel. Veränderungen am Wohnungsschlüssel können dieses Gleichgewicht stören.

                                 Ziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der Wohnungsgröße dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohner_innenstruktur. Dies beinhaltet die Versagung von Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen. Dazu gehört insbesondere auch die Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von Wohngebäuden.

Verlust der sozialen Mischung: Das Untersuchungsgebiet Brabanter Platz ist durch eine vielfältige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hinsichtlich Einkommen, Bildungsgrad, Herkunft, Wohndauer, Haushaltsform und Haushaltsgröße gekennzeichnet. Auch der hohe Anteil an Personen mit Migrationshintergrund ist hervorzuheben. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung in einer zentralen städtischen Lage. Eine Veränderung der soziodemografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und eine rein marktgesteuerte Aufwertung des Wohnungsbestands begünstigen Verdrängungsprozesse, die aufgrund des Verdrängungspotenzials zu erwarten sind.

                                 Ziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots im Hinblick auf Größe, Miete und Ausstattung, um ein vielfältiges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern und die bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten. Dies trägt zur Erhaltung der zielgruppenspezifischen Nutzung von sozialen Infrastrukturen im Wohngebiet bei und ermöglicht die Aufrechterhaltung nachbarschaftlichen und ehrenamtlichen Engagements, auf das insbesondere verdrängungsgefährdete Haushalte angewiesen sind bzw. diese auch selbst leisten.

Insgesamt werden die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städtebaulichen Charakter sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als erheblich eingeschätzt. Im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet Brabanter Platz sollen Veränderungsprozesse begrenzt werden, um ihre Auswirkungen noch steuern zu können. Die soziale Erhaltungsverordnung ist das geeignete städtebauliche Instrument, um die Intensität von Veränderungsprozessen zu dämpfen und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten behutsamen und allmählichen Wandel zu gestalten. Bauliche Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen, sind zulässig.[6]

[1] Alt-Lietzow, Gierkeplatz, Jungfernheide, Karl-August-Platz, Klausenerplatz, Mierendorff-Insel, Richard-Wagner-Straße.

[2] Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf, Mehr Mieterschutz II - Vertiefende Untersuchungen in den Bereichen Wilmersdorf West, Mitte, Ost, Drucksache 1598/5, 29.10.2020.

[3] AfS Berlin-Brandenburg, Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung in Charlottenburg-Wilmersdorf am 31.12.2020.

[4] AfS Berlin-Brandenburg, Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes in Berlin am 31.12.2020.

[5]  Bezieht sich auf vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen.

[6]  vgl. § 172 Absatz 4 Nummer 1 BauGB.