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Drucksache - 0713/XXI
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Aufstellung des Bebauungsplans 7-104 für das Grundstück Werner-Voß-Damm 51/57 und eine Teilfläche des Grundstücks Hoeppnerstraße 113, Werner-Voß-Damm 47 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Tempelhof und Änderung des Geltungsbereichs des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans XIII-237 für die Grundstücke Werner-Voß-Damm 47/57 (teilweise), 56 und Hoeppnerstraße 111/115 und eine Teilfläche der Hoeppnerstraße vor den Hausnummern 105/109 und 117/125 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Tempelhof (verbleibender Geltungsbereich aus dem Aufstellungsbeschluss vom 13. Mai 1985 nach der Reduzierung des Areals durch die Beschlüsse des Bezirksamtes Schöneberg vom 11. April 1995 und des Bezirksamtes Tempelhof vom 31. Juli 1995 sowie den Planfeststellungsbeschluss der Deutschen Bahn zum Fernbahnhof Südkreuz vom 12. August 2002). Die Bezirksverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:
Begründung
Die Berliner Wasserbetriebe (BWB) haben dem Bezirk ein städtebauliches Konzept zu einer effizienten Verdichtung und Neugestaltung ihrer Betriebsfläche am Standort Werner-Voß-Damm/ Ballonfahrerweg vorgelegt. Auf der bisher vorwiegend als Werkstatt und Lager genutzten Fläche sollen technische Dienste (Büroarbeitsplätze, Sozialräume (gem. Arbeitsstättenverordnung), Werkstätten, Lagerflächen und Fuhrpark) von anderen Standorten verlagert und zusammengeführt werden und ein „BWB-Campus“ entstehen. Die Errichtung von Bürogebäuden soll nicht nur den eigenen Zwecken, sondern im nördlichen Teil des Grundstücks auch der Vermietung für Gewerbenutzende dienen. Dieser Bereich soll mit entsprechenden Freiflächen und Infrastruktur im kleingewerblichen/ handwerklichen Rahmen (wie z.B. mit Café, Bäcker, Kiosk und Gastronomie) für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Insgesamt ist nach derzeitigem Planungsstand eine BGF (oberirdisch) von bis zu 53.900 m² vorgesehen, die sich auf sechs Baukörper verteilt. Neben drei- bis sechs-geschossigen Gebäuden ist die Errichtung eines 19-geschossigen Hochhauses geplant. Das Plangebiet wird in der bezirklichen Hochhausleitbild-Vertiefung Südkreuz als prädestiniert für eine qualifizierte Neubebauung mit Hochhaus bezeichnet. Aufgrund der Lage am Bahnhofsvorplatz „Südkreuz“ kommt dem Plangebiet eine besondere städtebauliche Bedeutung zu, auf die mit der vorliegenden Planung reagiert werden soll. Dies entspricht auch der Empfehlung der BVV (Drs. 0612/XX) eine adäquate städtebauliche Entwicklung im Umfeld des Entwicklungsschwerpunkts Südkreuz zu fördern und dabei insbesondere auf eine angemessene städtebauliche Nutzung des Grundstücks Werner-Voß-Damm 51/ 57 zu drängen.
Das Konzept entspricht nicht den Zielen des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans XIII-237, weshalb ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Der Bebauungsplan XIII-237 wurde daher im Zuge des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans 7‑104 um die Grundstücke der Berliner Wasserbetriebe reduziert. Die Geltungsbereichsreduzierung umfasst auch das Grundstück Werner-Voß-Damm 56 (privates Wohngebäude), da hier aufgrund des geltenden Baunutzungsplans bereits bestandssicherndes Planungsrecht und somit kein Planerfordernis mehr besteht.
Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Tempelhof des Bezirks Tempelhof-Schöneberg und grenzt direkt an den Fern- und S-Bahnhof Südkreuz sowie den Ortsteil Schöneberg an. Im Norden wird das Plangebiet durch den Werner-Voß-Damm mit angrenzender denkmalgeschützter Bebauung eines ehemaligen Kasernengeländes, im Osten durch die Kleingartenanlage Hansakorso, im Süden durch die in Hochlage verlaufenden Bahnanlagen der Ringbahn und im Westen durch den Ballonfahrerweg (örtliche Straßenverbindung Stufe III) begrenzt. Im östlichen Teil des Plangebiets findet sich eine ein- bis dreigeschossige Bebauung, die derzeit vom Technischen Service und der Abwasserentsorgung der Berliner Wasserbetriebe (BWB) mit Werkstatt, Verwaltung und Lager genutzt wird. Der westliche Teil ist durch die Stellplätze des zugehörigen Fuhrparks geprägt. Die Berliner Wasserbetriebe stehen derzeit in Kaufverhandlung mit der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) über die sich südlich im Geltungsbereich befindliche Arrondierungsfläche (Teilfläche des Flurstücks 11, Flur 7 Gemarkung Tempelhof) zwischen Hochbahn und Flächen der Berliner Wasserbetriebe, die den BWB zum Kauf angeboten wurde. Im Kreuzungsbereich des Werner-Voß-Damms / Ballonfahrerweg befindet sich auf bezirkseigenen Flächen eine überdachte Fahrradabstellanlage. Mit Ausnahme der zuvor aufgeführten Fläche, befinden sich alle Flächen im Eigentum der Berliner Wasserbetriebe. Das Grundstück Werner-Voß-Damm 56 befindet sich in Privatbesitz und ist mit einem zweigeschossigen Backsteinbau bebaut, der heute zu Wohnzwecken genutzt wird. Es ist nicht Bestandteil des Geltungsbereichs. Die Größe des Plangebiets (ohne Straßenverkehrsflächen) beträgt ca. 2,75 ha.
Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31) zuletzt geändert am 6. Dezember 2022 (ABl. S. 3754) ist das Plangebiet als Gemischte Baufläche M2 dargestellt. Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines als Vorranggebiet für Luftreinhaltung gekennzeichneten Bereichs. Der Bebauungsplanentwurfs 7-104 ist aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB entwickelbar. Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Das Plangebiet liegt innerhalb des Gebiets der Bereichsentwicklungsplanung Tempelhof 1. In der am 22. März 1999 vom Bezirksamt beschlossenen BEP ist der östliche Teil des Geltungsbereiches als Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen – Gebiet mit gewerblichem Charakter mit der Zweckbestimmung Wasser dargestellt. Die westliche Teilfläche ist als Kerngebiet dargestellt. Wichtige Fuß- und Radwege sind entlang der südwestlichen Geltungsbereichsgrenze, zwischen Kerngebiet und Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen sowie nördlich der Fläche für Ver- und Entsorgungsanlagen in östliche Richtung dargestellt. Landschaftsplan Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-104 liegt nicht in einem Gebiet, für das ein Landschaftsplan aufgestellt worden ist. Baunutzungsplan Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S.742) in Verbindung mit den ff. Fluchtlinien und den fortgeltenden städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin (BO 58) in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1087/1104) weist die Fläche des Geltungsbereichs überwiegend als beschränktes Arbeitsgebiet mit Baustufe III/3 (Geschosszahl: 3; GRZ: 0,3; GFZ: 0,9; Baumassenzahl: 3,6) aus. In der Baustufe III/3 darf gem. § 7 Nr. 15 BO 58 die bebaubare Fläche im beschränkten Arbeitsgebiet höchstens 0,5 der Fläche des Baugrundstücks betragen. Nur eine schmale Teilfläche entlang des Werner-Voß-Damms 51, 53, 56 ist als gemischtes Gebiet in der Baustufe III/3 (GRZ 0,3 / GFZ 0,9) ausgewiesen. Bebauungspläne Für das Grundstück gilt der Bebauungsplan XIII-A vom 09. Juli 1971 (GVBl. 5. August 1971 S. 1234). Für die dort genannten Vorschriften gilt somit die Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 26. November 1968. Der im Verfahren befindliche Bebauungsplan XIII-237, der die Sicherung der Kleingartenkolonie Hansakorso, die Errichtung eines Neubaus durch die Berliner Wasserbetriebe und einen Grünzug bzw. eine Durchwegung entlang der Ringbahn zum Ziel hat, wurde im Zuge des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans 7‑104 um dessen Geltungsbereich sowie das Grundstück Werner-Voß-Damm 56 reduziert. Stadtentwicklungsplan (StEP) Wirtschaft Das Plangebiet ist in dem am 30. April 2019 vom Berliner Senat beschlossenen StEP Wirtschaft 2030 als gemischte Baufläche (M2) in Innenstadt und am S-Bahnring (FNP) dargestellt. StEP Wohnen Der vom Berliner Senat am 20. August 2019 beschlossene StEP Wohnen 2030 trifft für das Plangebiet keine Aussagen. Das Neue Stadtquartier „Schöneberger Linse“ liegt in unmittelbarer Nachbarschaft, jedoch auf der westlichen Seite der Bahnanlage. StEP Zentren 2030 Der StEP Zentren 2030 (Senatsbeschluss vom 12.03.2019) trifft keine Aussage für das Plangebiet. In der Umgebung befinden sich südlich sowie westlich der Bahnanlagen die Fachmarktagglomerationen Alboinstraße und Sachsendamm sowie der übergeordnete Fachmarktstandort Sachsendamm (Nord). StEP Klima 2.0 Der StEP Klima 2.0 (Senatsbeschluss vom 20.12.2022) definiert ein Handlungskonzept bestehend aus fünf Handlungsansätzen, die in einem Leitbild zusammengefasst werden. Für das Plangebiet werden im Leitbild bzw. den Handlungsansätzen u.a. folgende Aussagen getroffen: - Räumliches Leitbild Klima 2.0: Lage innerhalb der Gebiete „Entwicklung der kompakten Stadt der kurzen Wege“ sowie „Nutzung der schienenbezogenen Gunstlagen für kompakte Stadtentwicklung“ - Handlungsansatz 1: Lage innerhalb des Gebiets „Kompakte Stadt der kurzen Wege“ - Handlungsansatz 2: Darstellung als Fläche „Blau-grüne Maßnahmen zur Kühlung am Tag“ - Handlungsansatz 4: Lage innerhalb des Gebiets „Gewässersysteme entlasten und Gewässergüte steigern (Mischwasserkanalisation)“ - Handlungsansatz 5: Lage innerhalb des Gebiets „Schwerpunktraum Einzugsgebiet der Mischwasserkanalisation“ Städtebauförderprogramm „Nachhaltige Erneuerung“ Das Vorhabengebiet befindet sich in der Gebietskulisse des Städtebauförderprogramms „Nachhaltige Erneuerung“ im Gebiet „Schöneberg-Südkreuz“, welches durch den Senatsbeschluss Nr. 3133 / 2005 vom 29.11.2005 festgelegt und zuletzt durch den Senatsbeschluss Nr. 379 / 07 vom 22.05.2007 geändert wurde. Das Programm fördert die Anpassung der sozialen Infrastruktur und des gesamten öffentlichen Raums an demographische oder wirtschaftliche Veränderungsprozesse. Denkmalschutz Nördlich an den Geltungsbereich grenzt die Gesamtanlage „Kasernen General-Pape-Straße“ (Obj.-Dok.-Nr. 09055133,T). Entlang des Werner-Voß-Damms befindet sich das Teilobjekt Kaserne des Eisenbahnregiments Nr. 3 (Obj.-Dok.-Nr. 09055133,T,003). Die Belange des Denkmalschutzes sollen bei dem Verfahren berücksichtigt werden. Städtebauliche Erhaltungsverordnung Östlich des Plangebiets liegt die Gartenstadt Neu-Tempelhof, für die die Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebietes ”Neu-Tempelhof” im Bezirk Tempelhof” vom 29. August 1991 gilt. Das Plangebiet selbst liegt jedoch nicht im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung. Hochhausleitbild für Berlin Der Berliner Senat hat am 25.02.2020 das Hochhausleitbild für Berlin beschlossen. Es formuliert Anforderungen und Maßnahmen für im städtebaulichen Kontext verträgliche, architektonisch qualitätsvolle und funktional zukunftsfähige Hochhausvorhaben. Da mit dem Bebauungsplan die Errichtung eines Hochhauses planungsrechtlich ermöglicht werden soll, ist das Hochhausleitbild für Berlin zu berücksichtigen. Hochhausleitbild-Vertiefung Südkreuz Das Grundstück der Berliner Wasserbetriebe wird in der bezirklichen Hochhausleitbild-Vertiefung Südkreuz als prädestiniert für eine qualifizierte Neubebauung mit Hochhaus aufgeführt. Der Großteil des Plangebiets wird als städtebaulicher Potentialbereich mit komplexen städtebaulichen Entwicklungspotentialen dargestellt, während eine westliche Teilfläche als Stadtplatz mit besonderen Gestaltungsmerkmalen im und zum öffentlichen Raum dargestellt ist. Planfeststellung Der Ballonfahrerweg befindet sich im Geltungsbereich des Planfeststellungsbeschlusses der Deutschen Bahn zum Fernbahnhof Südkreuz vom 12. August 2002. Im weiteren Verfahren ist der aktuelle Stand der Planfeststellung sowie deren Auswirkungen auf den Zuschnitt des Geltungsbereichs des Bebauungsplans entlang des Ballonfahrerwegs zu klären.
Ziel des Bebauungsplans 7-104 ist es, den Standort der Berliner Wasserbetriebe auf Grund seiner besonderen Lagegunst städtebaulich zu qualifizieren. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll somit die planungsrechtliche Grundlage des „BWB-Campus“ geschaffen werden. Es sollen Festsetzungen getroffen werden, die die entsprechenden Nutzungen planungsrechtlich sichern. Im Norden sind dies überwiegend Büros bzw. gewerbliche Nutzungen, im Süden sind neben der Büronutzung auch Werkstatt- und Lagernutzungen der Berliner Wasserbetriebe vorgesehen. Darüber hinaus soll eine Tiefgarage planungsrechtlich gesichert werden, die u.a. der Unterbringung des Fuhrparks der Berliner Wasserbetriebe dient. Das Maß der baulichen Nutzung soll im Laufe des Verfahrens konkretisiert werden. In der derzeitigen Planung liegt die GRZ bei 0,33 und die GFZ bei 2,1 bezogen auf die im Eigentum der Berliner Wasserbetriebe befindliche Fläche. Wohnnutzungen sind nicht vorgesehen. Die Haupterschließung des Grundstückes der Berliner Wasserbetriebe soll künftig über den Ballonfahrerweg erfolgen.
Die Planungs-, Gutachter- und Erschließungskosten werden durch die Projektträgerin übernommen; die Übernahme wird in einem Städtebaulichen Vertrag geregelt.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) und die zuständige Senatsverwaltung (SenSBW I C) wurden mit Schreiben vom 26.04.2023 über die Absicht unterrichtet, für den oben genannten Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen. Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme vom 23.05.2023) lässt sich zum derzeitigen Planungsstand kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen. Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Stellungnahme vom 25.05.2023) bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung eines Bebauungsplans. Der Bebauungsplanentwurf 7-104 berührt aufgrund der angrenzenden übergeordneten Verkehrsanlagen und –planungen dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB. Das Bebauungsplanverfahren wird daher nach § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 AGBauGB durchgeführt. Seitens des Landesdenkmalamts gingen Hinweise insb. zum Standort des geplanten Hochhauses ein, die im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sind. Rechtsgrundlagen
AnlageAnlage 1 - Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-104 Anlage 2 – Reduktion des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XIII-237
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