Drucksache - 0173/XXI  

Die Bezirksverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

1. Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 29.03.2022 die Abwägung der Stellungnahmen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Anlage A), der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB (Anlage B), der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB (Anlage C) beschlossen.
2. Das Bezirksamt hat in derselben Sitzung den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entsprechend der Anlage 1 beschlossen.
3. Die Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplans zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-89 VE vom 07.01.2021 mit Deckblatt vom 03.09.2021 (Anlage D) wurden vollständig in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans mit dessen Inhalten identisch.
4. Im Oktober 2021 wurde der Durchführungsvertrag (Anlage E) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-89 VE abgeschlossen.

Begründung 

Ziel und Zweck dieses vorhabenenbezogenen Bebauungsplans ist die Sicherung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens auf dem Grundstück Passauer Straße 1-3 (ehemaliges Parkhaus des KaDeWe).

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde im September/Oktober 2019 durchgeführt. Während des Zeitraums der Beteiligung einschließlich Fristverlängerung erfolgten 23 Stellungnahmen, 4 davon mit Anregungen und Hinweisen für das Bebauungsplanverfahren. In den übrigen 19 Stellungnahmen wurden Anregungen geäußert bzw. Hinweise gegeben, die für die Bebauungsplaninhalte nicht von Belang waren. 4 Stellungnahmen führten zur Überarbeitung der Begründung. Die Stellungnahme des Umwelt- und Naturschutzamtes führte zu einer Erhöhung der zu begrünenden Dach- bzw. mit Tiefgaragen unterbauter Flächen auf nun insg. 2.000 m² und zur Festlegung von Fassadenbegrünung im Umfang von mindestens 620 m²; zudem wurde der Grün- und Freiflächenplan Bestandteil des Durchführungsvertrags.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte im Januar/Februar 2021 durch öffentliche Auslegung. Es wurden 3 schriftliche Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie den Fachverwaltungen des Senats bzw. des Bezirks und 3 schriftliche Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit eingereicht. Die inhaltlichen Schwerpunkte der Stellungnahmen und die Abwägung werden nachfolgend erläutert:

• Eine Einwendung richtete sich gegen den geplanten großflächigen Einzelhandel und die Büros und forderte stattdessen Wohnraum und kulturelle Einrichtungen.             
  Für die Abwägung ist einzustellen, dass Einzelhandel (auch großflächig) das Kerngebiet der City West seit langem prägt und planungsrechtlich bereits zulässig ist. Eine Beschränkung könnte somit Ansprüche nach Planungsschadensrecht auslösen. Mit dem Vorhaben entsteht einerseits ein zusätzliches Angebot in diesem Bereich, andererseits werden vorhandene Läden in der Passauer Straße durch bessere Wahrnehmbarkeit gestärkt. Eine Verdrängung bestehenden Einzelhandels ist nicht erkennbar.              
  Für eine Wohnnutzung ist der Standort aufgrund der gewerblichen Prägung des Umfeldes und insbesondere der Nähe zur Tauentzienstraße wenig geeignet. Wohnungen wären von drei Seiten gewerblichem Lärm ausgesetzt. Für kulturelle Einrichtungen gilt, dass sie (gemäß den beabsichtigten Festsetzungen) zulässig sind. Kleintheater und Kinos können sich somit am Standort ansiedeln.
• Eine Einwendung richtete sich gegen das Hochhaus: Umliegend seien denkmalgeschützte Gebäude vorhanden, und vom Hochhaus gehe eine stadtbildstörende Wirkung aus. Zudem müsse das Hochhausleitbild berücksichtigt werden.              
  Für die Abwägung wurde Folgendes ermittelt und in die Abwägung eingestellt: In der näheren Umgebung sind mehrere Hochhäuser vorhanden, die das Sichtfeld prägen, z.B. das Europa-Hochhaus oder das Upper West. Auch das KaDeWe hat eine erhebliche Wirkung auf den öffentlichen Raum in der Passauer Straße, da es direkt an der Straße 40 m aufragt. Die im Stadtbild wahrnehmbare Höhe des Hochhauses (Attika) beträgt ca. 50 m, das 5 m höhere Staffelgeschoss ist von der Attika zurückgesetzt, so wie auch das Punkthochhaus selbst gegenüber dem öffentlichen Raum zurückgesetzt im rückwärtigen Grundstücksbereich geplant ist. Der Denkmal- und Umgebungsschutz einschließlich einer verträglichen Höhenstaffelung werden durch die Festsetzungen zur Begrenzung der Höhen gewahrt. Das Gesamtvorhaben wurde auch im Hinblick auf das Stadtbild und die unmittelbar angrenzenden Denkmale mit Schnitten und Perspektiven durch mehrmalige Vorstellung im Stadtentwicklungsausschuss, bei der unteren Denkmalbehörde und im Baukollegium vorgestellt und abgestimmt. Eine stadtbildstörende Wirkung des Hochhauses ist nicht erkennbar; vielmehr ist das Hochhaus an dieser Stelle städtebaulich verträglich und fügt sich in das Stadtbild ein.             
  Das Hochhausleitbild wurde regelkonform berücksichtigt. Zwar ist das Dachgeschoss nicht der Allgemeinheit zugänglich, für Hochhäuser unter 60 m ist aber ein Zugang bspw. für Beschäftigte oder als Mietlocation ausreichend.
• Den Rückbau des ehemaligen Verbindungstunnels unter der öffentlichen Straße forderte das Straßen- und Grünflächenamt.             
  Bei der Abwägung wurde berücksichtigt, dass der Tunnel beim Parkhausabriss baulich und eigentumsrechtlich vom Vorhabengrundstück getrennt worden war. Eine neue Verbindung zum Vorhaben ist auch künftig nicht vorgesehen. Das Verbindungsbauwerk ist deshalb auch kein Regelungsgegenstand dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans, des Vorhaben- und Erschließungsplans oder des Durchführungsvertrags. Ein Abriss kann in diesem Verfahren somit nicht verlangt werden.
• In einer Stellungnahme wurden weitere Maßnahmen zum Schutz vor Vogelschlag und zu vogel- und insektenfreundlicher Beleuchtung gefordert.              
  Für die Abwägung wurde festgestellt, dass der Vogel- und Insektenschutz im Rahmen der Vorhabenplanung bereits bei Materialauswahl und Beleuchtung berücksichtigt worden war: Nach der Vorstellung im Baukollegium wurde der Anteil der Glasfassaden deutlich verringert; es wurde punktuelle und nach unten gerichtete, warmweiße Beleuchtung mit niedrigen Leuchtstärken vorgesehen sowie ein Abschalten der Beleuchtung zum Betriebsschluss. Im Ergebnis waren weitere Regelungen im Plan oder im Durchführungsvertrag nicht erforderlich.

Nach der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde die Begründung an mehreren Stellen ergänzt; Änderungen der Festsetzungen waren jedoch nicht erforderlich.

Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der in ihrem Aufgabenbereich betroffenen Behörden fand im November 2021 statt. Sie wurde aufgrund einer klarstellenden Umformulierung der Festsetzungen zur Gebäudehöhe (Geltung auch für die Gebäudeattika) erforderlich. Die Beteiligungsmöglichkeit wurde gemäß § 4a BauGB auf die geänderte Festsetzung beschränkt. Es ging nur eine zustimmende Stellungnahme ein.

Zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehören gemäß § 12 BauGB der Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers sowie ein Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Berlin.

• Die Inhalte des Vorhaben- und Erschließungsplans vom 7. Januar 2021 mit Deckblatt vom 3. September  2021 wurden vollständig in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Damit ist Planidentität hergestellt, und die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich nur nach dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan und dem Durchführungsvertrag.
• Der Durchführungsvertrag enthält die Festlegungen zum konkreten Bauvorhaben, zur Kostenübernahme, zur Bauverpflichtung und zur Umsetzungsfrist innerhalb von 5 Jahren nach Zulässigkeit. Teil des Vertrags sind somit u.a. Lagepläne mit Nutzungsangaben, Schnitte, Fassadenpläne, Schallschutzmaßnahmen, Freianlagenpläne, Begrünungsmaßnahmen und der Vorhaben- und Erschließungsplan.

Näheres ist der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und dem Durchführungsvertrag zu entnehmen.

Nach Kenntnisnahme der Ergebnisse der Abwägung, des Vorhaben- und Erschließungsplans sowie des Durchführungsvertrags kann der Beschluss über den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und über den Entwurf der Rechtsverordnung gefasst werden.

Anlagen

Anlage A Abwägungsergebnisse aus der Beteiligung der Öffentlichkeit

Anlage B Abwägungsergebnisse aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange

Anlage C Abwägungsergebnisse aus der erneuten Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der erneuten Beteiligung der
Öffentlichkeit

Anlage D verkleinerte Kopie des Vorhaben- und Erschließungsplans vom 7. Januar 2021 mit Deckblatt vom 3. September 2021

Anlage E Durchführungsvertrag einschließlich Anlagen