Drucksache - 0046/XX  

Die BVV fasste auf ihrer Sitzung am 18.01.2017 folgenden Beschluss:

„Die Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg erneuert ihren Beschluss mit der Drucksachennummer 1614/XIX und ersucht das Bezirksamt, bis zur Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung im März 2017 eine Vorlage zur Beschlussfassung zum B-Plan 7-29 vorzulegen, die die baurechtliche Genehmigungen nach § 33 (1) BauGB bis zu einer Bruttogeschossfläche von 85.000 Qm ermöglicht und mittels derer die Bezirksverordnetenversammlung die Planreife beschließen kann.“

Das Bezirksamt teilt hierzu mit der Bitte um Kenntnisnahme mit:

Der Antrag der BVV „Entwicklung auf dem EUREF-Campus“ 0046/XX erneuert den Beschluss der BVV 1614/XIX vom 16.09.2015, eine Vorlage zur Beschlussfassung zur (Teil-)Planreife bis zu einer BGF von 85.00m² auf dem EUREF- Campus vorzulegen.

Das Bezirksamt teilt hierzu mit der Bitte um Kenntnisnahme mit:

Auch nach erneuter rechtlicher Prüfung durch das Stadtentwicklungsamt und das Rechtsamt kann eine Vorlage zur Beschlussfassung der Planreife für das Areal des EUREF- Campus der  BVV nicht vorgelegt werden, weil die materielle Planreife gem. § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB des Bebauungsplans 7-29 nicht vorliegt. Dies ist unabhängig von der weiteren Bedingung für eine Planreife gemäß § 33 Abs. 1 Nr. 4 BauGB zu sehen. Eine hinreichende verkehrliche Erschließung über die Torgauer Straße bis zu einer Geschossfläche von 85.000 m² wird auch durch das Bezirksamt gesehen.

Eine mögliche Teilplanreife kann aber nicht angenommen werden.

Die Erteilung der Baugenehmigungen auf der Grundlage von § 33 Abs.1 BauGB im Jahre 2011 war möglich, weil zu diesem Zeitpunkt alle vier Bedingungen für die erteilte Planreife einschließlich der materiellen Planreife erfüllt waren. Insbesondere war damals hinreichend sicher davon auszugehen, dass der Bebauungsplan alsbald festgesetzt werden kann, weil der Projektentwickler sich im städtebaulichen Vertrag vom 10.07.2009 verpflichtet hatte, die EUREF-Planstraße einschließlich der Bahnüberführung (Brücke) auf eigene Kosten und in eigener Regie herzustellen, mit dem Bau spätestens zum 01.01.2012 zu beginnen und bis zum 01.01.2014 fertigzustellen. Ferner hat der Projektentwickler damals öffentlich erklärt, im eigenen Interesse die Straßenplanung zügig umzusetzen. Mit dem Eisenbahnbundesamt waren zudem die Rahmenbedingungen für die Freistellung gewidmeter Bahnflächen im Bereich der geplanten Straßenbrücke als Voraussetzung für die Festsetzung des Bebauungsplans abgesprochen (vgl. Gesprächsvermerk vom 18.10.2010). Vor diesem Hintergrund konnte das Bezirksamt der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg in gutem Glauben die Planreife für einzelne Neubauvorhaben (Ds-Nr. 1847/XVIII) 2011 empfehlen. Leider hat sich diese Prognose als nicht belastbar erwiesen.

Die Rahmenbedingungen haben sich inzwischen jedoch gravierend verändert. Der städtebauliche Vertrag wurde im Hinblick auf die Zuständigkeit modifiziert, wonach nunmehr das Land Berlin verpflichtet ist, die Planstraße unverzüglich nach Abschluss der Kreuzungsvereinbarung und Festsetzung des Bebauungsplans aus Drittmitteln zu errichten. Der Projektentwickler hat den Bau der Planstraße durch den Stopp der Brückenplanung bei der DBNetz AG verzögert. Die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (jetzt Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz) als Besteller des Brückenbauwerks (Planungsvereinbarung vom 26.09.2013 resp. 21.10.2013) und Zuständige für die notwendige Kreuzungsvereinbarung hat dies trotz schriftlichem Protest des Bezirks zumindest toleriert. Die Grundvoraussetzungen für den Bau der EUREF-Erschließungsstraße, nämlich der Abschluss eines Erschließungsvertrages mit dem bezirklichen Straßenbauamt und die Bereitstellung der im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Sicherungsleistungen durch den Projektentwickler, liegen nicht vor. Der Projektentwickler hat sich im städtebaulichen Vertrag vom 10.07.2009 in der Fassung des 1. Nachtrags vom 21.11.2011 zur Kostentragung wie folgt verpflichtet (§ 3 Abs. 1 des Vertrages):

 „Die Herstellung der Erschließungsanlagen entsprechend dem Bebauungsplan 7-29 erfolgt durch Berlin. Auf der Grundlage der Anlage 4 übernimmt der Vorhabenträger die Kosten der Planung und Herstellung der noch abschließend abzustimmenden und vertraglich (unechter Erschließungsvertrag und Kostenübernahmevertrag) verbindlich festzulegenden Erschließungsanlagen einschließlich der Sicherheitsleistungen (§ 8) für das Bebauungsplangebiet soweit diese Kosten nicht durch vom Bezirksamt zu beantragende GRW-Fördermittel abgedeckt sind. […] Der Vorhabenträger übernimmt in den genannten Verträgen auch die Regiekosten des Bezirks, insbesondere die durch die Planung und den Bau der Erschließungsstraße entstehenden Aufwendungen für die Projektsteuerung, Bauüberwachung, Bauoberleitung, Kosten erforderlicher Altlastenentsorgung und ggf. entstehende Kosten Dritter. […] Diese Verpflichtung des Vorhabenträgers schließt die auf der Grundlage einer zwischen Berlin und der DB Netz AG abzuschließenden Vereinbarung nach dem Eisenbahnkreuzungsgesetz entstehenden Kosten für die Errichtung der für die Erschließung des Baugebiets erforderlichen Überführung der Bahntrasse einschließlich der aus der zwischen Berlin und der DB abzuschließenden Planungsvereinbarung entstehenden Kosten (inklusive ggf. entstehender Kostenerhöhungen) sowie die Übernahme der Ablösung der Erhaltungskosten der Eisenbahnüberführung und der geforderten Sicherheitsleistungen (§ 8) ein.“             

Hinsichtlich der Sicherheitsleistung hat sich der Projektentwickler in den vorbezeichneten Verträgen folgendermaßen verpflichtet (§ 8 des Vertrages):

 „Zur Sicherung der sich aus § 3 Abs. 1 ergebenden Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Übernahme der Kosten der Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen (einschließlich Regiekosten) wird sich der Vorhabenträger im Erschließungsvertrag verpflichten, Berlin unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften eines von der Europäischen Gemeinschaft zugelassenen Kreditinstituts in Höhe der nach Abzug der Fördermittel bei Berlin verbleibenden geschätzten anteiligen Gesamtkosten für die Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen zu übergeben. […]“             

Danach ist der Projektentwickler verpflichtet alle nicht durch Fördermittel gedeckten Kosten der Erschließungsstraße zu tragen und diesen Eigenanteil mit Bürgschaften zu besichern. Die Verpflichtung zur Besicherung sollte im Erschließungsvertrag abschließend verbindlich erfolgen („…wird sich der Vorhabenträger im Erschließungsvertrag verpflichten…“).

Der Entwurf des Erschließungsvertrages wird von Seiten des Projektentwicklers seit nunmehr 4 Jahren nicht unterzeichnet. Vor diesem Hintergrund kann derzeit niemand die sichere Erwartung hegen, dass der Bebauungsplan alsbald in Kraft treten kann, da der Bezirk nicht über die Planungshoheit über das gesamte Bebauungsplangebiet verfügt. Erst recht kann niemand hinreichend sicher prognostizieren, wann der Bebauungsplan festsetzungsreif wird oder überhaupt festgesetzt wird.

Der Bau der EUREF-Planstraße als Haupterschließung des EUREF-Geländes ist neben der Erschließungsfunktion auch ein wesentliches Element der städtebaulichen Konzeption und Grundlage der Anordnung der geplanten Baufelder im Bebauungsplan 7-29. Insbesondere die hier in Rede stehenden Baufelder östlich und westlich der geplanten Hauptzufahrt (Gebäude 21-22 und 23) bilden mit ihren Baugrenzen und Bauhöhen städtebaulich eine gewollte Torsituation in Verlängerung der geplanten EUREF-Straße, die sich im Stadt- und Landschaftsraum völlig sinnentleert präsentieren würde, würde die Planstraße nicht gebaut. Insofern entfällt schon die Grundvoraussetzung der Bedingung für eine Teilplanreife, nämlich die Möglichkeit einer isolierten Betrachtung gerade dieses Teilbereichs.

Aber selbst wenn diese Möglichkeit bestünde, würde die Annahme der Teilplanreife immer auch die gesicherte Prognose voraussetzen, dass dieser Teilbereich dem Bebauungsplanentwurf entsprechend auch ohne den anderen Teil, die Planstraße, zur Festsetzung gelangt. Das würde nicht der Planungsabsicht des Bezirks entsprechen, derzufolge die konkreten Festsetzungen zu den Baufeldern des EUREF-Geländes – insbesondere derjenigen für die Torgebäude – nur im Format des vollständigen Bebauungsplans erfolgen sollen. Sollte dies auch verbunden mit einer gewissen zeitlichen Perspektive nicht mehr hinreichend sicher zu erwarten sein, würde dies die Einstellung des gegenwärtigen Planaufstellungsverfahrens und ggf. für das EUREF-Gelände eine neue Planung auf anderer Grundlage zur Folge haben. Dies entspricht auch dem bereits vom Bezirksamt beschlossenen Abwägungsergebnis der Bürger- und Trägerbeteiligung 2014. Gerade zum Verhältnis von im Bebauungsplan ausgewiesenen Bauflächen und dem Bau der Planstraße wurden schwerwiegende Bedenken vorgetragen und Anregungen gemacht. In der Abwägung der Stellungnahmen im Rahmen der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung in 2014 wurde unter Punkt 8.5 „Finanzierung der Planstraße A“ folgende Aussage getroffen:

 „Würde sich jedoch die Befürchtung bestätigen, dass der Grundstücksentwickler seinen Verpflichtungen aus dem städtebaulichen Vertrag zur Mitfinanzierung der EUREF-Planstraße nicht nachkommt, dann wäre eine wesentliche Voraussetzung zur Festsetzung des Bebauungsplans 7-29 entfallen. Das Verfahren müsste eingestellt bzw. auf einer anderen Basis neu begonnen werden.“             

Zur Neuaufstellung eines Bebauungsplans wäre das Bezirksamt grundsätzlich bereit.

Aus diesem Grunde wurde das Abwägungsergebnis der Bürger- und Trägerbeteiligung 2014 der Bezirksverordnetenversammlung ohne die überarbeitete Begründung zum Bebauungsplan bewusst nur zur Kenntnis und nicht zur Beschlussfassung gegeben. Ebenso wurden keine Beschlüsse zur (Teil)Planreife für die Gebäude 21-22 und 23 zur Beschlussfassung vorgelegt, weil derzeit keine materielle Planreife vorliegt. Dies im Übrigen auch insbesondere mit Rücksicht auf den für die Annahme der Planreife von der höchstrichterlichen Rechtsprechung vorausgesetzten engen zeitlichen Zusammenhang zur Planfestsetzung. Ist nach dem gegenwärtigen Stand der Dinge bereits zweifelhaft, dass der Bebauungsplanentwurf überhaupt zur Festsetzung gelangt, so ist – das Eisenbahn-Bundesamt macht die Fertigstellung des Brückenbauwerkes zur Voraussetzung der Freistellung – gänzlich unabsehbar, wann der Bebauungsplanentwurf festsetzungsreif wird.

Da das Bezirksamt das EUREF-Projekt in seiner städtebaulichen und wirtschaftspolitischen Bedeutung erkennt und in seiner bisherigen Entwicklung gefördert hat und auch weiterhin fördern will, ist das Bezirksamt nach wie vor bereit die Planreife für das Gebäude 23 umgehend zu beschließen, wenn die Voraussetzungen für eine materielle Planreife rechtskonform vorliegen und wenn hinreichend sicher prognostizierbar ist, dass der Bebauungsplan alsbald festgesetzt werden kann.

Dazu muss, nach Auffassung des Bezirksamtes, nicht die tatsächliche Freistellung der Bahnfläche im Bebauungsplan abgewartet werden.

Voraussetzungen sind aber zumindest

1. der Abschluss des im städtebaulichen Vertrag vorgesehenen Erschließungsvertrages,

2. Sicherung der vollständigen Finanzierung der Planstraße (Förderungen und Sicherheiten für die Kofinanzierung des Projektentwicklers),

3. Plangenehmigung des Eisenbahn-Bundesamtes für das Brückenbauwerk,

4. Abschluss der Kreuzungsvereinbarung,

5. Zusicherung des Eisenbahn-Bundesamtes die Freistellung nach Errichtung des Brückenbauwerkes vorzunehmen.

Das Bezirksamt wird aktiv an der Schaffung der Voraussetzungen mitwirken und ist jederzeit gesprächsbereit. Es ist jedoch auch eine Mitwirkungsbereitschaft des Projektentwicklers erforderlich. Insbesondere ist als erster Schritt, auf die Umsetzung der Planungsvereinbarung zwischen der DB Netz AG und der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz (ehemals SenStadtUm) vom September/Oktober 2013 hinzuwirken und die notwendige Kreuzungsvereinbarung voranzutreiben.

Eine pauschale Beschlussfassung für bis zu 85.000m² Geschossfläche, wie sie in der Beschlussvorlage gefordert wurde, würde eine „generelle“ Planreife bedeuten, die sich von der rechtlichen Bestimmung des Vorhabens lösen würde und damit im Widerspruch zu § 33 BauGB steht. Ein Planreifebeschluss ist an ein Vorhaben gebunden, das dann einer konkreten  Betrachtung unterzogen wird. Einem derartigen Planreifebeschluss würde es somit grundsätzlich an einer rechtlichen Grundlage mangeln. Eine auf dieser Grundlage erteilte Baugenehmigung wäre rechtswidrig.

Da nach rechtlicher Prüfung im Bezirk Tempelhof-Schöneberg derzeit keine materielle Planreife für das Gebäude 23 auf dem EUREF-Gelände gegeben ist, kann einem Widerspruch des Projektentwicklers zur Versagung der Baugenehmigung im Bezirk nicht abgeholfen werden.

Entsprechend der geltenden Regularien wird der Widerspruchsvorgang der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Entscheidung abgegeben.