Drucksache - 1505/XIX  

Begründung:

1. Anlass und Erforderlichkeit

Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens 7-77 VE sowie des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens 7-78 VE waren Anträge auf einen Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB für die Grundstücke Britzer Straße 2-16 und 18-20 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg im Ortsteil Mariendorf.

Aufgrund der Eigentumsverhältnisse des Plangebietes ergeben sich unterschiedliche Vorhabenträger, die gemeinsam ein Wohnbauprojekt entwickeln möchten. Daher sollen zwei formal getrennte vorhabenbezogene Bebauungspläne aufgestellt werden. Weiterhin wird dabei ein Parallelverfahren angestrebt, sodass die vorhabenbezogenen Bebauungspläne zeitlich und inhaltlich aufeinander abgestimmt werden können.

Gleichzeitig besteht die Notwendigkeit, das Planungsrecht (Erwerbsgärtnerei bzw. Nichtbaugebiet) für die geplante und dringend benötigte Wohnbebauung anzupassen.

Auf dem Gelände an der Britzer Straße befindet sich die ehemalige Gärtnerei Schlößer, welche 1920 entstand. 1984 wurde sie ausgebaut und bis zu ihrem Verkauf als großes Gartencenter genutzt. Derzeit sind nur noch wenige Teile des Geländes genutzt. 

Die Grundstücke an der Britzer Straße 2-20 befinden sich in Privateigentum. Die Vorhabenträger planen dort die Errichtung von Wohngebäuden mit drei und vier Vollgeschossen. Dabei sind insgesamt ca. 360 Wohneinheiten und 8 Gewerbeeinheiten inklusive einer Kita vorgesehen.

Dem Bezirksamt liegen Anträge gem. § 12 Abs. 2 BauGB auf Durchführung von zwei vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren für das benannte Projekt vor. Das Projekt wurde im Vorfeld im Wesentlichen mit dem Bezirksamt abgestimmt und scheint geeignet der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes gerecht zu werden.

2. Plangebiete

Die Plangebiete liegen im Ortsteil Mariendorf des Bezirks Tempelhof-Schöneberg und befinden sich direkt an der Bezirksgrenze zu Neukölln mit dem Ortsteil Britz. Die östliche Grenze des Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-77VE verläuft gleich der Grenze zwischen den Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Neukölln. Das gesamte Vorhabengebiet umfasst eine Fläche von ca. 5,1 ha und ist dreiseitig von Wohngebieten umgeben. Die unmittelbare Umgebung besteht aus Wohngebieten, Kleingartenanlagen und einem Landschaftsschutzgebiet. Seit dem 01. Januar 1975 (GVBl. S.493) ist das 3,56 ha große Pfuhlgelände westlich des Plangebietes als Landschaftsschutzgebiet gekennzeichnet. Der dazugehörige Türkenpfuhl grenzt unmittelbar an das Plangebiet an. Er gehört mit zur verkauften Liegenschaft und befindet sich somit in Privateigentum.

Die Gebiete werden im Süden von der Britzer Straße und dem südlich gelegenen Einfamilienhausgebiet begrenzt. Im Westen grenzen sie an die Kleingartenanlage "Neu-Helgoland" bestehend aus 32 Kleingärten sowie an das Landschaftsschutzgebiet mit dem Rothe- und Türkenpfuhl an. Nördlich zum Plangebiet des Bebauungsplans 7-77VE befinden sich vier- bis sechsgeschossige Mehrfamilienhäuser in freier Zeilenbauweise. Die viergeschossigen Gebäude sind Teil einer Erweiterung der weiter östlich gelegenen denkmalgeschützten Bebauung aus den 1950er Jahren. Die Erweiterung ist Anfang der 1960er Jahren entstanden, ein Teil der Gebäude wurde aber um ein gestaffelt ausgeführtes Geschoss aufgestockt. Im Osten grenzt das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7-77VE an das entlang der Mohriner Allee gelegene Einfamilienhausgebiet. Die Mohriner Allee ist die Fortsetzung der Britzer Straße im Bezirk Neukölln, Ortsteil Britz.

Der Gebäudebestand auf dem Gelände setzt sich aus einer Verkaufshalle, einem Wohngebäude und zwei untergeordnete Hallen zusammen. Die Gewächshäuser sind nicht mehr bewirtschaftet und weitgehend brachgefallen.

3. Planungsrechtliche Ausgangssituation

Planungsrechtlich ist der westliche Teil des Geltungsbereichs im Bebauungsplan XIII-40 als „Erwerbsgärtnerei“ festgesetzt. Der östliche Teil der Fläche liegt nicht mehr im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-40. Somit gilt hier der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S.742) i. V. m. den ff. Fluchtlinien und den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 1958. Darin ist der Bereich als „Nichtbaugebiet“ ausgewiesen.

Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), ist die Fläche als „Grünfläche“ dargestellt.

Die Entwicklungsfähigkeit der vorhabenbezogenen Bebauungspläne aus dem FNP (Grünfläche) ist derzeit nicht gegeben. Die Einleitung eines FNP-Änderungsverfahrens wird vorbereitet. Beabsichtigt ist die Änderung der jetzigen Grünflächendarstellung in Wohnbaufläche W 2 sowie die Ausweisung eines übergeordneten Grünzuges. Hierzu hat es eine Vorabstimmung zwischen den zuständigen Stellen von Bezirk und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt gegeben. Die Grünverbindung soll im FNP in Ost-West-Richtung am nördlichen Rand (darstellungssystematische Breite) der Wohnbaufläche W 2 dargestellt werden.

4. Vorhaben

Durch den Plan wird eine Arrondierung vorwiegender Wohnnutzung mit einem wohnverträglichen Geschäftszentrum (Nahversorgung) auf einer zum Teil brachgefallenen Anlage eines großen Gartencenters angestrebt. Diese Arrondierung entspricht grundsätzlich den bezirklichen und gesamtstädtischen Zielen. Der Deckung des Bedarfs an Wohnungen wird in Anbetracht der erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in Berlin mit dem Projekt Rechnung getragen. Als Art der Nutzung ist „allgemeines Wohngebiet“ (WA) vorgesehen.

Das durch Gewächshäuser sowie Beton-/Asphaltflächen weitgehend versiegelte Grundstück nördlich des Britzer Gartens soll in einen attraktiven Wohnort umgewandelt werden. Nach einem klar gegliederten städtebaulichen Konzept sollen auf dem Grundstück überwiegend Wohnungen (Geschosswohnungsbau und Reihenhäuser) mit Gemeinschaftsflächen sowie privaten Flächen entstehen. Die Eigentümer möchten ein ganzheitliches Konzept mit verschiedenen Wohnformen, kleineren Geschäftseinheiten und Kita verwirklichen. Besondere Berücksichtigung soll die Gestaltung der Freianlagen finden, für die ein nachhaltiges Konzept unter Verwendung von Permakultur entwickelt wird.

Im Zentrum der Bebauung ist ein Platz vorgesehen. Die Bebauung fasst den Platz und ordnet sich kreisförmig um diesen. Überwiegend sind die Häuser mit Vorgärten und hofseitigen Gärten geplant. Als Verbindungsglied zwischen den Einzelgärten sollen Wasserflächen angeordnet werden. Diese dienen nicht nur der landschaftlichen Gestaltung, sondern sollen auch das Niederschlagswasser filtern und aufnehmen. Die Wasserflächen werden die Licht und Luftverhältnisse der Siedlung auf natürliche Weise verbessern und eine naturnahe Verbindung zum angrenzenden Landschaftsschutzgebiet mit dem Pfuhlgelände schaffen. Die Verbindung von öffentlichen und privaten Grünflächen, sowie den Wasserflächen und deren naturnahe Gestaltung unter Berücksichtigung von Permakulturen leistet einen ökologischen Beitrag im städtischen Raum.

Die Wasserfläche bedarf nach der Prüfung durch die Wasserbehörde möglicherweise eines eigenen Planfeststellungs- bzw. eines Plangenehmigungsverfahrens. Hierzu sind bereits erste Hinweise aus der Wasserbehörde gekommen. Im nächsten Schritt wird eine Machbarkeitsstudie in Bezug auf die Wasserflächen durch den Vorhabenträger durchgeführt, um der Wasserbehörde die benötigten Daten für die Prüfung des Vorhabens auf Plangenehmigung bzw. Planfeststellung zu liefern. Dieses Verfahren kann parallel zu den Bebauungsplänen durchgeführt werden.

Um der in der Vorbereitung stehenden Änderung des FNP gerecht zu werden, soll eine öffentliche Durchwegung in Ost-West-Richtung durch das Vorhabengebiet hergestellt werden. Diese Durchwegung soll südlich des Türkenpfuhls entlang führen, durch das Vorhabengebiet bis hin zum zentralen Platz und von dort in Richtung Nord-Ost aus dem Vorhabengebiet hinaus. Kann diese Variante nicht umgesetzt werden (der Weg zwischen Pfuhl und KG-Anlage ist sehr schmal), wäre alternativ die öffentliche Durchwegung am nördlichen Rand des Vorhabengebietes herzustellen.

In beiden Bebauungsplangebieten (7-77VE und 7-78VE) sind insgesamt rd. 360 Wohnungen sowie ein kleines Ladenzentrum und eine Kita geplant. Die Wohnungen entstehen sowohl im Geschosswohnungsbau wie auch als Reihenhäuser (Townhouses). Ein Teil der Bebauung wird für Menschen mit besonderem Wohnbedarf errichtet (Seniorenwohnungen). Daher richtet sich das Angebot der Wohnbebauung im Wesentlichen an Senioren sowie Familien.

Des Weiteren wurde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt seitens des Vorhabenträgers des Bebauungsplans 7-77VE ein Antrag auf Förderung von ca. 60 Wohnungen aus dem Wohnungneubaufonds gestellt.

Die Wohnungsgrößen sind an die unterschiedlichen Bedarfe der Nutzer angepasst. Somit variieren die Größen im Geschosswohnungsbau zwischen 45 m2 und 150 m2. Die Wohnfläche für die Seniorenwohnungen beträgt je nach Bedarf zwischen 35 m2 (1,5-Zimmer Wohnung) und 68 m2 (2 –Zimmer Wohnung). In den Reihenhäusern (Townhouses) im Zentrum der Bebauung ist eine Wohnfläche von 187 m2 vorgesehen.

Das Wohnungsangebot verteilt sich auf die unterschiedlichen Bautypen und Nutzer wie folgt:

Des Weiteren soll im Bebauungsplan 7-77VE orientiert zur Britzer Straße ein gewerblich genutztes Gebäude entstehen. Dieses soll Platz für ein Angebot für die Nahversorgung bestehend aus einem Lebensmittelmarkt (kleiner als 800m²) und kleineren Läden wie beispielsweise Bäcker, Zeitungsverkauf usw. bieten.

Um dem Bedarf an Kitaplätzen im Bezirk gerecht zu werden, wird in das Planungsgebiet eine Kita integriert. Diese soll im Geltungsbereich des Bebauungsplans 7-77VE liegen. An gleicher Stelle ist eine Art „Gemeinschaftsladen“ vorgesehen, welcher nicht gewerblichen, sondern sozialen Zwecken vorbehalten ist. Hier könnten am Nachmittag oder Abend beispielsweise Veranstaltungen für Senioren stattfinden. 

5. Mitteilungsverfahren

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) und die zuständige Senatsverwaltung (SenStadt II C) wurden mit Schreiben vom 12.01.2015 über die Absicht unterrichtet, für den oben genannten Bereich einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auf der Grundlage des § 12 Baugesetzbuch aufzustellen.

Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme GL5.23-0033/2015 / GL5.23-0034/2015 vom 12.02.2015) lässt sich zum derzeitigen Planungsstand kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.

Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Stellungnahme IIC25-6146/7-77VE.1 / IIC25-6146/7-78VE.1 vom 11.02.2015) bestehen grundsätzlich keine Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung der vorhabenbezogenen Bebauungspläne. Es wird jedoch angemerkt: „Nach Wertung der derzeitigen Verhältnisse werden durch das Vorhaben dringende Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB insoweit berührt, als Teile der Britzer Straße (übergeordnete Verbindung der Stufe 2) im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen.“

Weiterhin wird geäußert: „Das für Wohnungsbau zuständige Referat IV D befürwortet die Planung, da sie eine ausreichende Dichte mit einer hohen Anzahl an WE vorsieht. Die Gesamtinteressen Berlins seien gewahrt, wenn die Schaffung von ca. 40.000 qm Wohnfläche mit einem Anteil an geförderten Wohnraum von 16,5% der Wohneinheiten realisiert werde.“

6. Rechtsgrundlagen

-          Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748)

-               Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

-               Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692)