Drucksache - 0911/XIX  

Die BVV fasste auf ihrer Sitzung am 19.02.2014 folgenden Beschluss:

Die Bezirksverordnetenversammlung ersucht das Bezirksamt, die städtebauliche Rekonstruktion und die Bebaubarkeit der Grundstücke Hohenstaufenstraße 9-30 im Rahmen einer Machbarkeitsstudie hinsichtlich der technischen und wirtschaftlichen Realisierbarkeit vertiefend zu untersuchen. Die nachbarschaftlichen Belange der Bestandsbebauung, die Belange des städtebaulichen Emissionsschutzes (z. B. Luftreinhalteplan) und die Belange der sozialen Einrichtungen sind bei der Planungsüberlegung besonders zu berücksichtigen.

In diesem Zusammenhang soll zugleich dargestellt werden, wie der Standort der Werbellinsee-Grundschule und des Kinder- und Jugendzirkus auch unter Nutzung zusätzlicher Flächen und unter Wahrung der Wirtschaftlichkeitsaspekte zu einem quartiersbezogenen sozialen „Campus“ entwickelt werden kann.

Der BVV ist bis zum 31.11.2014 als Grundlage für die ggf. angezeigte Einleitung weiterer Schritte zu berichten.

Dazu wird berichtet:

Wohnbauflächen Hohestaufenstraße 9 - 30

Am 19.02.2014 wurde das Bezirksamt durch die Bezirksverordnetenversammlung (Drs.-Nr. 0911/XIX) ersucht, eine Machbarkeitsstudie hinsichtlich der technischen und wirtschaftlichen Realisierbarkeit die städtebauliche Rekonstruktion und die Bebaubarkeit der Grundstücke Hohenstaufenstraße 9-30 zu untersuchen. Schwerpunkte der Machbarkeitsstudie sollen hierbei nachbarschaftliche Belange der Bestandsbebauung, Belange des städtebaulichen Emissionsschutzes sowie der sozialen Einrichtungen (Werbellinsee-Grundschule und des Kinder- und Jugendzirkus „Juxirkus“) mit einbeziehen.

Bereits seit September 1989 gab es diverse Konzepte zur Umgestaltung bzw. zum Rückbau der Hohenstaufenstraße. Die Realisierung sollte mittels der 1992 eingeleiteten Bebauungspläne XI-69-1 und XI-214 bauplanungsrechtlich möglich gemacht werden. Insbesondere wirtschaftliche Aspekte (der damalige Investor (degewo AG) sollte die Kosten für den Straßenrückbau bzw. die Leitungsverlegung tragen) führten dazu, dass das Bezirksamt Schöneberg die Bebauungspläne ab 1996 ohne Priorität weiterführte und aufgrund des seinerzeit entspannten Berliner Wohnungsmarktes im Jahr 2006 gänzlich aufhob.

Das Bezirksamt hat aufgrund der veränderten Wohnraumsituation mit der Zielsetzung der Förderung des Wohnungsbaus die technische und wirtschaftliche Machbarkeit aktuell vertiefend untersucht. Im Sinne einer Stadtreparatur soll das Gebiet östlich und westlich der Kreuzung Hohenstaufenstraße/ Martin-Luther-Straße durch eine Wohnbebauung respektive eine gemischte Wohn-/Gewerbenutzung aufgewertet werden. Grundlage der Studie ist die Vorgabe die Hohenstaufenstraße im Bereich der Hausnummern 11 bis 31 auf die historischen Straßenbreiten (Straßenquerschnitt) von 21,5 m bzw. 26 m zurückzubauen, um die vorhandenen landeseigenen Flächenreserven effizienter ausnutzen zu können.

Informelle Fachplanungen des Landes Berlin sehen für das Entwurfsgebiet Wohnbauflächen vor. Demgegenüber stehen derzeit rechtsverbindliche Bebauungspläne mit der Berücksichtigung der Verbreiterung der Hohenstaufenstraße (hier XI-69, XI-160 und XI-167), die bei der Umsetzung durch das Bezirksamt aufzuheben wären. Der bezirkliche Bereichsentwicklungsplan „Schöneberg Nord / Friedenau“ sieht ebenfalls eine Straßenrückführung sowie die Qualifizierung des Entwurfsgebietes als Wohnungsbaustandort vor.

Die städtebauliche Zielsetzung geht von einer stadträumlichen Fassung und baulichen Ergänzung der Blockränder entlang der Hohenstaufenstraße aus. Die bauliche Neugestaltung sieht fünf- bzw. sechsgeschossigen Wohnungsbau zuzüglich eines Staffelvollgeschosses mit überwiegend gewerblichen und sozialen Nutzungen in den Erdgeschossen vor. Die maximale Bauhöhe soll in Anlehnung an die umgebene Bebauung entlang der Hohenstaufenstraße auf 20 m sowie im Kreuzungsbereich zur Martin-Luther-Straße auf 26 m begrenzt werden.

Für die Machbarkeitsstudie wurden unter Berücksichtigung planungsrechtlicher Vorgaben zwei Varianten untersucht, die als Anlage beigefügt sind. In der Variante 1 würden beiderseits des Kreuzungsbereiches Neubauten mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 20.000 m² mit 180 bis 200 Wohnungen entstehen. Die Variante 2 geht (vorbehaltlich einer Umsetzbarkeit des Entwurfskonzeptes) von einer Wohngebäudeplanung mit ca. 240 Wohneinheiten aus.

Mit der Eckbebauung an der Hohenstaufenstraße/ Eisenacher Straße wird die Blockstruktur der alten Straßenflucht wieder aufgenommen. Der Anschluss an das Bestandsgebäude Eisenacher Straße 20 ist insbesondere aus Gründen des Lärmschutzes vorbehaltlich der Mitwirkung des privaten Eigentümers des betroffenen Grundstücks zu empfehlen. Der Bebauungsvorschlag geht davon aus, dass eine gemeinsame Nutzung der Freifläche auf beiden Grundstücken stattfindet. Alternativ müsste andernfalls aufgrund der gegebenen Nutzungsmaßbeschränkungen eine weniger dichte Bebauung des Grundstücks Hohenstaufenstraße 11 erfolgen.

Die Grünfläche vor der Werbellinsee-Grundschule soll weiterhin nicht bebaut werden. Damit einher geht die Bestandssicherung des „Juxirkus“ auf dem Areal vor der Grundschule. Als Lösungsansatz wird die Ausweisung der Grünfläche als Gemeindebedarfsfläche im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung „Jugend“ vorgeschlagen.

Die konzeptionelle Ausrichtung zu einem „sozialen Campus“ sollte als Zielsetzung vor allem die Ausgestaltung der Freiflächen vor der Werbellinsee-Grundschule und die Ertüchtigung des „Juxirkus“ als dauerhafte Veranstaltungsstätte beinhalten. In diesem Konzept werden eine flankierende Bebauung zur städtebaulichen Einfassung der Gemeinbedarfsfläche und ein Freiflächenkonzept vorgesehen. Notwendige Geh- und Fahrrechte zum Schulgelände sind dabei zu berücksichtigen. Mögliche Ideenansätze in einem Freiflächenkonzept sind u.a. die Schaffung von Außenspielbereichen (Spielplatz, Sportpark etc.) und Bewegungsangebote (z. B. Fitness, Akrobatik etc.).

Östlich der Kreuzung Hohenstaufenstraße/ Martin-Luther-Straße wird die historische Straßenflucht städtebaulich wieder aufgenommen und zum Kreuzungsbereich Eisenacherstraße weitergeführt. Für die Wohnbebauung insbesondere östlich und westlich des Kreuzungsbereiches zur Martin-Luther-Straße sind aufgrund der hohen Verkehrs-, Lärm- und Feinstaubbelastungen sowie Verkehrserschütterungen hohe Maßstäbe an passive Schallschutzmaßnahmen und Raumausrichtungen im weiteren Planungsverlauf zu stellen. Gleichzeitig soll die straßenbegleitende Bebauung einen ruhigen, begrünten Innenhofbereich schaffen.

In der städtebaulichen Studie sind entlang der Martin-Luther-Straße für die Variante 1 maximal siebengeschossige Wohnbebauungen mit Gewerbeanteil vorgesehen. Westlich des Kreuzungsbereiches ist der Erhalt des Wohngebäudes Luitpoldstraße 34 in Verbindung mit dem Lückenschluss zu empfehlen. In einem weiteren Entwurfsvorschlag (Variante 2) ist auch die Möglichkeit des Rückbaus der Wohngebäude Luitpoldstraße 34 und 35 dargestellt worden. Aufgrund der Eigentumssituation (Eigentumswohnungen im Gebäude in der Luitpoldstraße 35) ist deren Umsetzbarkeit jedoch offen. Analog dazu ist westlich des Kreuzungsbereiches eine komplementäre städtebauliche Einfassung mit siebengeschossigen Wohnungsneubauten geplant.

Das sich im Privatbesitz befindende Grundstück Hohenstaufenstraße 22 mit der vorhandenen Wohnbebauung wird in die Entwurfsplanung integriert. Entlang der geplanten Straßenflucht an der Hohenstaufenstraße 23 bis 30 wird die sechsgeschossige Wohnbebauung unter Einhaltung der erforderlichen Mindestabstände zu den bestehenden Wohngebäuden weitergeführt und auf dem Grundstück Hohenstaufenstraße 31 durch ein Anschlussbauwerk abgeschlossen. Insbesondere in diesem Abschnitt sind mit der Gebäudeausrichtung sowie der geplanten Anschlussbebauung auch Wohnumfeldverbesserungen durch lärmabschirmende Effekte der Wohnungsneubauten für den Wohnungsbestand (z. B. für Wohngebäude entlang der Luitpoldstraße) beabsichtigt.

In der Machbarkeitsstudie sind Aussagen zum Bedarf von Spiel- und Sportplatzflächen sowie zu notwendigen Kapazitätsanpassungen bei Kita-, Schul- und Jugendeinrichtungen zum derzeitigen Planungsstand nur überschlägig ermittelt worden. Bei einer Annahme von 200 neu entstehenden Wohnungen kann bei öffentlichen Spielplätzen von einem Mehrbedarf von etwa 400 m² ausgegangen werden. Zudem würden im Grund- und Sekundarschulbereich ca. 40 Schulplätze zusätzlich benötigt.

Die geforderte Berücksichtigung von Vorgaben des Emissionsschutzes steht der geplanten Bebauung in Teilen möglicherweise entgegen. Vermeidungen neuer Belastungsschwerpunkte durch Verdichtungen und Schaffungen von Straßenfluchten müssten durch intensive Begrünungs- und Bepflanzungskonzepte ausgeglichen werden. Lärmminderungseffekte wurden bereits durch die Einrichtung von Tempo-30-Zonen erreicht. Potenziale bezüglich einer Verkehrslärmreduzierung ergeben sich hier u. a. durch weitere Beschränkungen und Verkehrslenkungsmaßnahmen. In der Abwägung möglicher verkehrsbedingter Belastungen sind zudem auch geplante Wohnumfeldverbesserungen (z. B. Lärmabschirmungen, Gebietsaufwertungen) mit einzubeziehen. Negative umweltbezogene Auswirkungen bei einer Umsetzung des Entwurfskonzeptes bestehen weiterhin hinsichtlich des Verlustes von Vegetationsflächen sowie einer Vielzahl von Straßenbäumen entlang der Hohenstaufenstraße. Die Einhaltungen der Festsetzungen bezirklicher Landschaftspläne wurden in dem Entwurfskonzept berücksichtigt. Vertragliche Regelungen für entsprechende Kompensations- und Ausgleichsmaßnahmen (Freiflächenkonzepte inklusive Bepflanzungen, Begrünungen und Flächenausstattungen) mit einem potenziellen Investor sind vorgesehen.

Nach einer ersten Schätzung beträgt der Wert der zu veräußernden Grundstücke unter Berücksichtigung der vorgesehenen Entwurfsplanung gemäß den Vorgaben zur Bodenwertermittlung ca. 6,3 Mio. Euro zuzüglich des Wertes der geplanten Gemeindebedarfsfläche von ca. 1,7 Mio. Euro.

Wesentlich bei der Entscheidung über die Fortführung des Konzeptes ist die Betrachtung der erheblichen Kosten für den Straßenrückbau sowie die notwendigen Verlegungen von Ver- und Entsorgungsmedien. In einer ersten Schätzung unter Zuhilfenahme von Untersuchungen des Tiefbauamtes von 1995 werden die Kosten auf 4 Mio. Euro hochgerechnet. Das auf dem Grundstück Hohenstaufenstraße 20-21 befindliche und (nach Aussage des bezirklichen Straßen- und Grünflächenamtes) nicht verlegbare Regenüberlaufbauwerk der Berliner Wasserbetriebe wäre z. B. hinsichtlich seiner Zugänglichkeit und Überbaubarkeit bei der weiteren Planung mit zu berücksichtigen.

Die Bebauung und Neugestaltung der Flächen entlang der Hohenstaufenstraße 11 bis 31 erfordert die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Die Bebauung auf dem Grundstück Hohenstaufenstraße 9 kann bereits auf Grundlage des geltenden Planungsrechts erfolgen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Nutzung der Wohnungsbaupotenziale entlang der Hohenstaufenstraße unter Beachtung der dargestellten Einschränkungen grundsätzlich möglich ist. Unsicherheiten innerhalb der Machbarkeitsstudie ergeben sich teilweise aufgrund von nicht gesicherten Annahmen bei der Wertermittlung von Rückbaukosten der Straße respektive der Leitungen im Straßenland.