Drucksache - 1821/XVIII  

Begründung

Ziel des Bebauungsplanes ist die bestandsorientierte Sicherung der Baugrundstücke als allgemeines Wohn-, Misch- bzw. Kerngebiet. Darüber hinaus sollen Regelungen der Zulässigkeit von Bordellen und Vergnügungsstätten in Kern- und Mischgebieten getroffen werden.

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-50B umfasst die Blöcke bzw. Blockteilflächen, welche einer bestandsorientierten Neuordnung bzgl. der Art der baulichen Nutzung im Bereich Potsdamer Straße und Umgebung bedürfen. Grundstücke, welche im Rahmen anderer Bebauungsplanverfahren (XI-101m und XI-101y) überplant werden, befinden sich außerhalb des Geltungsbereiches.

Aus Gründen der Planklarheit erfolgt überwiegend eine blockbezogene und nicht eine grundstücksorientierte Abgrenzung.

Plangebiet

Das Plangebiet erstreckt sich entlang der Potsdamer Straße, welche bereits seit Beginn des letzten Jahrhunderts eine bedeutende Geschäftsstraße ist. Teile des Plangebietes wurden im Rahmen des Sanierungsprojektes Bülowstraße durch Entkernung, Neubauten, Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet.

Eine Vielzahl von Baudenkmälern liegt im Plangebiet.

Das Plangebiet zeichnet sich sowohl nutzungsstrukturell als auch bzgl. der Gebäudestruktur als sehr heterogen aus:

Der nördliche Abschnitt der Potsdamer Straße und die Bülowstraße sind durch zentrale Nutzungen eines Kerngebietes geprägt, während der Straßenzug südlich der Bülowstraße durch Wohnnutzungen mit teilweise eingestreuten Gewerbebetrieben bzw. Bürobauten geprägt ist. Die Ladenzone entlang der Potsdamer Straße ist mit Ausnahme der Verwaltungsgebäude 182/92 gewerblich genutzt.

In den Seitenstraßen dominiert die Wohnnutzung, evtl. mit Wohnfolgeeinrichtungen im Erdgeschoss. Im Plangebiet eingestreut findet man verschiedene soziale und Gemeinbedarfseinrichtungen. Verwaltungsgebäude der BVG und der Senatsinnenverwaltung stehen nördlich und südlich des Kleistparks leer. Vergnügungsstätten haben sich entlang der Potsdamer Straße überwiegend zwischen Kurfürsten- und Pallas-/ Goebenstraße angesiedelt.

Neben gründerzeitlicher Mietshausbebauung (teilweise entkernt im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen) sowie Wohnbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren, welche teilweise im Rahmen der Sanierung entstanden, und Verwaltungsgebäude aus den 1930 Jahren befindet sich auch der Wohnhochkomplex „Pallaseum“ im Plangebiet. Aber auch moderne Verwaltungs- und Geschäftsbauten prägen das Stadtbild mit.

Räumliche Einbindung

Das Plangebiet liegt im Innenstadtgebiet des sogenannten Schöneberger Nordens. Die Umgebung des Plangebietes ist durch gründerzeitliche Wohnbebauung bzw. durch Wohngebäude aus den 1960er und 1970 er Jahren geprägt. Zwei öffentliche Grünflächen (Kleistpark und Nelly-Sachs-Park) liegen in unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet. Darüber hinaus gibt es weitere kleinere Grün- und Spielflächen.

Das Plangebiet ist optimal an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden: drei U-Bahnlinien mit Bahnhöfen und mehrere Buslinien.

Potsdamer Straße (B 1) und Pallas-/ Goebenstraße sind Hauptverkehrsstraßen.

Vorbereitende Bauleitplanung

Gemäß den Darstellungen des Flächennutzungsplanes handelt es sich bei den Blöcken beidseitig der Potsdamer Straße zwischen Kurfürsten- und Winterfeldt-/ Alvenslebenstraße um Gemischte Baufläche M 2, nördlich der Bülowstraße ergänzt um das Symbol „Einzelhandelskonzentration“. Für die Baugrundstücke Potsdamer Straße 180/192, Pallasstraße 34 erfolgte in Verbindung mit dem Kleistpark die Darstellung einer Gemeinbedarfsfläche mit hohem Grünanteil. Die verbleibenden Grundstücke sind im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche W 1 darstellt. Die Oberschule in der Steinmetzstraße ist mit einem Schul-Symbol gekennzeichnet.

Geltendes Recht

Das Plangebiet liegt in den Geltungsbereichen des Baunutzungsplans sowie der Bebauungspläne XI-7, XI-101a, XI-101c, XI-101d, XI-101n, XI-101u, XI-101u-1, XI-101v, XI-139, XI-155 und XI-B6. Die Festsetzungen dieser Planinstrumente erfolgte zwischen 1956 und 2006. Entsprechend liegen den Planungen unterschiedliche Rechtsgrundlagen zugrunde.

Die in den Bebauungsplänen planungsrechtlich gesicherten Gebietsarten sind: Kerngebiet, Mischgebiet, allgemeines Wohngebiet und Gemeinbedarfsfläche. Teilweise sind Spielhallen ausgeschlossen. Manche Kerngebiete lassen Wohnen ab einem bestimmten Geschoss zu. Das Maß der baulichen Nutzung ist entweder explizit durch reine Baukörperausweisung oder in Verbindung mit der Zahl der zulässigen Vollgeschosse bestimmt.

Anlass und Erforderlichkeit:

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 7-50B ist die bezirkliche Zielsetzung zentrale Bereiche gemäß der gesamtstädtischen Zielsetzung (Flächennutzungsplan und Stadtentwicklungsplan Zentren) zu sichern. Konkret soll die Ausweisung von Kerngebieten auf Gemischte Bauflächen M 1 gemäß Flächennutzungsplan reduziert werden. Dies dient der Stärkung zentraler Bereiche. Grundstücke, die keine kerngebietstypischen Funktionen übernehmen bzw. übernehmen sollen, sollen bestandsorientiert festgesetzt werden.

Teilweise liegen kerngebietstypische Nutzungen außerhalb von Kerngebieten während in Kerngebieten ausschließlich gewohnt wird und kerngebietstypische Nutzung weder angestrebt noch realistisch sind. Darüber hinaus sollen Kerngebiete außerhalb zentraler Lagen auf die Sinnhaftigkeit der Festsetzung hin überprüft werden.

Aus diesen Zielsetzungen ergab sich die Notwendigkeit die vorhandene Nutzung sowie geltendes Planungsrecht entlang des Straßenzuges Potsdamer -, Haupt- und Rheinstraße einschließlich benachbarter Bereiche detailliert zu erfassen, zu dokumentieren und gegenüberzustellen. Das sich aus Widersprüchen zwischen Bestand, geltendem Recht und vorbereitender Bauleitplanung sowie den bezirklichen Zielen, u.a. auch zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und Bordellen ergebende Planerfordernis machte die Notwendigkeit einer neuen Überplanung entlang des Straßenzuges und benachbarter Bereiche erforderlich. Der Bebauungsplan 7-50B für den nördlichen Abschnitt des genannten Straßenzuges ist der erste Bebauungsplan, der ins Verfahren genommen wird.

Ziel des Bebauungsplanes

-          Bestandsorientierte Sicherung der Grundstücke bzgl. Art der baulichen Nutzung unter Beachtung der vorbereitenden Bauleitplanung und bezirklichen Ziele

-          Für Grundstücke, für welche das Planungsrecht nicht geändert werden soll, ergibt sich eine Überleitung auf die aktuelle Baunutzungsverordnung.

-          Für Kern- und Mischgebietsgrundstücke: städtebaulich sinnvolle Regelungen zu Vergnügungsstätten und Bordellen.

Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu überbaubaren Grundstücksflächen sowie zu Straßenverkehrsflächen sind nicht erforderlich. Entsprechende Regelungen sind im geltenden Planungsrecht sowie durch Straßen- und Baufluchtlinien ausreichend gesichert.

Beschleunigtes Verfahren

Gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung festgesetzt wird, die weniger als 20.000 m² beträgt. Darüber hinaus darf der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung unterliegen, nicht vorbereiten oder begründen.

Der innerstädtische Bebauungsplan 7-50B erfüllt die o.g. Kriterien. Mit der angestrebten bestandsorientierten Gebietsausweisung und der angestrebten Vereinheitlichung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und Bordellen im Plangebiet werden Maßnahmen der Innenentwicklung verfolgt. Eine Abwanderung oder Verdrängung der vorhandenen Wohn- und Gewerbenutzung aufgrund fehlender rechtlicher Zulässigkeit bzw. zulässiger Nutzungskonflikte wird ausgeschlossen. Darüber hinaus wird durch gezielte Regelungen zu Vergnügungsstätten und Bordellen ein Trading-Down-Effekt, gerade in der Potsdamer Straße vermieden. Dies wirkt sich positiv auf die im Plangebiet vorhandene wirtschaftliche Struktur und die gesamtstädtische Bedeutung der Potsdamer Straße aus.

Die verfolgte rechtliche Anpassung des Plangebietes an heutige Nutzungsanforderungen, um vorhandene städtebauliche Strukturen zu sichern bzw. unerwünschte Nutzungen bzw. Nutzungskonflikte auszuschließen, ist eine sogenannte „andere Maßnahme der Innenentwicklung“ gemäß § 13 a Abs. 1 BauGB.

Ein Maß der baulichen Nutzung soll nicht festgesetzt werden, folglich ist weder die Grundflächenzahl-Obergrenze noch eine potentielle Kumulation mit anderen § 13a-Bebauungsplänen gegeben. Es wurden bzw. werden keine Bebauungspläne in engerem sachlichen, räumlichen und zeitlichem Zusammenhang zu den Bebauungsplänen aufgestellt, die sich hätten kumulierend gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB auswirken können.

Der Bebauungsplan 7-50B wird darüber hinaus keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben über geltendes Recht hinaus begründen. Konkrete Vorhaben, deren Zulässigkeit durch den Bebauungsplan begründet werden soll, sind ebenfalls nicht gegeben.

Der Plan erfüllt somit die Voraussetzungen des § 13 a BauGB.

Auf eine Umweltprüfung einschließlich Umweltbericht kann und soll verzichtet werden, da es sich im Plangebiet bereits überwiegend um dicht bebaute innerstädtische Grundstücke handelt. Alle Grundstücke sind nach geltendem Recht Baugrundstücke. Die zu sichernde Art der baulichen Nutzung soll vielfältig das Wohnen stärken und gewerbliche Nutzungen auf die zentrale Bereiche beschränken.

Unabhängig von Umweltberichten werden die Umweltbelange Gegenstand der Abwägung in der Begründung sein. Aufgrund der geplanten Änderungen wird mit einer leichten Verbesserung der planungsrechtlich zulässigen Umweltsituation gerechnet.

Mitteilungsverfahren

Mit Schreiben vom 11. November 2010 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die Gemeinsame Landesplanung gemäß § 5 AGBauGB über die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes informiert. Bedenken wurden keine vorgetragen. Die Hinweise werden im weiterem Verfahren berücksichtigt. Der Aufstellungsbeschluss zum 7-50B erfolgte nach entsprechender Reduzierung des Geltungsbereichs des 7-37Ba.

Weiteres Vorgehen

Es ist geplant, den Beschuss im Amtsblatt von Berlin bekannt zu machen sowie die Öffentlichkeit gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 2 BauGB bzgl. des Verfahrens 7-50B zu informieren. Anschließend sollen die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt werden. Auf frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB kann aufgrund der bestandsorientierten Planungen im vorliegenden Fall verzichtet werden. Dieses Vorgehen trägt im erheblichen Umfang zur Beschleunigung des Verfahrens bei.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Es werden keine erwartet.

Rechtsgrundlage

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 22. Oktober 2008 (GVBl. S. 292)