Drucksache - 1591/XVIII  

Begründung

 

Anlass, Ziele, Zwecke und Erforderlichkeit der Planaufstellung des Bebau­ungsplans 8-49

 

Anlass für die Planaufstellung ist die geplante Bebauung des Grundstücks mit der Bezeichnung Gemarkung Britz, Flur 233, Flurstück 61 (Grundbuchblatt 7669), südlich angrenzend an die bereits bebauten Grundstücke Wildspitzweg 48/58 mit Einfamilienhäusern.

 

Im Rahmen der Entwicklung des Britzer Gartens, konzipiert und realisiert als Bundesgarten­schau-Gelände in den 80er Jahren, wurde die o.g. Fläche seinerzeit in die Entwicklungsüberlegungen einbezogen und im Bebauungsplan XIV-47c als Grünfläche festgesetzt. Anders als die angrenzenden Flächen wurde das betreffende Grundstück jedoch nicht als Grünfläche entwickelt und befindet sich weiterhin in Privateigentum.

Die Inanspruchnahme des betreffenden Grundstücks für eine Wohnbebauung ist nach dem geltenden Bauplanungsrecht nicht zulässig. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine angemessene bauliche Arrondierung ist somit die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung der Bezirksverordneten­versammlung Neukölln am 9.10.2007 (TOP 7) wurde eine entsprechende Nutzungsänderung bereits befürwortet.

 

Zur Sicherung der erforderlichen Erschließung des rückwärtig gelegenen Planungsbereichs bedarf es der Einbeziehung einer westlich angrenzenden Teilfläche mit einem bestehenden Fahrweg im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, der im Bebauungsplan XIII-227 ebenfalls als Grünfläche festgesetzt ist. Seitens des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg wurde mit Schreiben vom 3.4.2009 dem beabsichtigten Verkauf der Wegefläche zur Sicherung der Erschließung vom Wildspitzweg zugestimmt, sofern die Fläche in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-49 einbezogen wird. Der bestehende Weg wurde vom Eigentümer des zu entwickelnden östlich angrenzenden Grundstücks erworben, ein Nutzungs- und Fahrrecht für den Britzer Garten für Betriebszwecke, d.h. ohne Besucherverkehr, wurde vereinbart.

Da der Geltungsbereich überwiegend innerhalb des Bezirks Neukölln liegt, wird das Bezirksamt Neukölln in Abstimmung mit dem Bezirksamt Tempelhof-Schöne­berg federführend die hoheitlichen Aufgaben zur Durchführung des Bebauungs­planverfahrens übernehmen. Da es sich um einen bezirksübergreifenden Bebauungsplan handelt, bedarf es der Beschlussfassung der Bezirks­organe beider betroffener Bezirke.

 

In den Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-49 werden auch die nördlich angrenzenden und bebauten Grundstücke Wildspitzweg 48/58 einbezogen; eine grundsätzliche Änderung des bisherigen Planungsrechts für die betreffenden Flächen ist hiermit nicht verbunden. Hier bestehen Einfamilienhäuser sowohl in einer Baureihe an der Straße, als auch rückwärtig in sogenannter zweiter Reihe. Die bisher schon mögliche Ergänzung der Bebauung soll weiterhin zugelassen werden.

 

Mit dem Bebauungsplan 8-49 werden insbesondere folgende Ziele verfolgt bzw. unter­stützt:

·           Beibehaltung der Nachverdichtungsmöglichkeit im Bestand,

·           Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine maßvolle Nach­verdichtung bisher für Freizeitgärten genutzten Flächen,

·           Sicherung der erforderlichen Erschließung für die neuen Wohnvorhaben,

·           Sicherung der Zugänglichkeit des Britzer Gartens für Betriebszwecke,

 

Beschreibung des Plangebietes, Nutzungs- und Eigentumsverhältnisse

 

Das Plangebiet des Bebauungsplans 8-49 liegt bezirksübergreifend im Süd­westen des Ortsteils Britz sowie im Südosten des Ortsteils Mariendorf und umfasst eine Größe von ca. 0,78 ha.

 

Der Geltungsbereich umfasst die im Bezirk Neukölln, Ortsteil Britz gelegenen Flächen südlich des Wildspitzweges sowie eine westlich angrenzende Teilfläche mit einem Betriebsweg zum Britzer Garten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Mariendorf. Ein Abschnitt des Wildspitzweges ist bis zur Straßenmitte in den Geltungsbereich einbezogen.

 

Die im Plangebiet befindlichen Grundstücke Wildspitzweg 48/56 sind mit ein- bis zweigeschossigen Einzelhäusern bebaut und werden zu Wohnzwecken genutzt. Das Grundstück Wildspitzweg 58 ist unbebaut.

 

Das baulich zu entwickelnde, südlich angrenzende Grundstück wird bislang für Freizeitgärten genutzt. Die Erschließung des Grundstücks erfolgt über eine westlich angrenzende Fläche im Bezirk Tempelhof-Schöneberg mit einem befahrbaren Weg, der aber planungsrechtlich als Grünfläche festgesetzt ist. Die erforderliche Erschließung ist somit im bauplanungsrechtlichen Sinne nicht gegeben.

 

Das Plangebiet ist über den Hochkönigweg und den weiter nördlich gelegenen Straßenzug Britzer Straße / Mohriner Allee an das übergeordnete Hauptver­kehrsstraßennetz angebunden.

 

Die nächstgelegenen Bushaltestellen befinden sich in jeweils ca. 700 m Entfernung im Quarzweg (Buslinie 179, Haltestelle Sangerhauser Weg) sowie in der Britzer Straße (Buslinie 181, Haltestelle Rotkopfweg).

 

Die im Plangebiet gelegenen (Bau-)Grundstücke befinden sich in Privateigentum, der Wildspitzweg im Eigentum des Landes Berlin. Die im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gelegene Fläche wurde vom Liegenschaftsfonds im Auftrag des Landes Berlin an den Eigentümer der zu entwickelnden Grundstücksfläche im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanentwurfs 8-49 veräußert.

 

Planerische Ausgangssituation

 

Der Flächennutzungsplan Berlin^[1] (FNP) stellt das Plangebiet sowie die nördlich angrenzende Fläche überwiegend als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit landschaftlicher Prägung dar. Die innerhalb des Bezirks Tempelhof-Schöneberg gelegene Teilfläche sowie die sonstige Umgebung des Plangebiets sind als Grünfläche dargestellt. Die geplante Festsetzung eines Allgemeinen Wohn­gebiets ist als Regelfall aus der FNP-Darstellung als Wohnbaufläche ent­wickelbar. Als untergeordnete Grenzkorrektur ist hierbei auch eine Entwicklung von Teilflächen der im FNP dargestellten Grünverbindung als Private Verkehrs­fläche - zur vorrangigen Erschließung des angrenzenden Wohngebiets - möglich. Durch das vereinbarte Nutzungs- und Fahrrecht für den Britzer Garten bleibt die Funktion und Wertigkeit der Grünfläche gewahrt. Die geplanten Fest­setzungen sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelbar.

 

Im Landschaftsprogramm für Berlin vom 29. 7. 1994 ist der Geltungsbereich, der im Vorranggebiet Klimaschutz liegt, als Obstbaumsiedlungsbereich klassi­fiziert^[2], für den folgende Forderungen von Bedeutung sind:

·           Erhalt, Pflege und Wiederherstellung der kulturlandschaftlichen Elemente (z.B. Hecken),

·           Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestands und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten,

·           Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versie­gelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen,

·           Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschafts­struktur und Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen,

·           Erhalt von typischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Struktur­elementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen,

·           Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen,

·           Erhalt klimatisch wirksamer Freiräume.

 

Die Bereichsentwicklungsplanung (Neukölln 2 und 3, Entwurf, Stand Dezem­ber 1986) weist den Geltungsbereich im Nutzungskonzept als Wohngebiet (GFZ bis 0,6) sowie als öffentliche Grünfläche aus.

 

Der Baunutzungsplan^[3] als übergeleiteter Bebauungsplan i. V. m. den städte­baulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin von 1958 (BauO Bln 1958) weist den nördlichen, bereits als Wohngebiet entwickelten Teilbereich als „allgemeines Wohngebiet“ mit der Baustufe II/2 (zweigeschossig, GRZ 0,2, GFZ 0,4, offene Bauweise) aus.

 

Im Bebauungsplan XIV-47c (festgesetzt am 30.8.1983, GVBl. S. 1195), geän­dert durch den Bebauungsplan XIV-47c-1 (festgesetzt am 6.9.1989, GVBl. S. 1700), ist das südliche Grundstück als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage mit Spielplätzen“ festgesetzt.

 

Im Bebauungsplan XIII-227 (festgesetzt am 27.4.1990, GVBl. S. 1057) ist die im Bezirk Tempelhof-Schöneberg gelegene Fläche als Grünfläche mit der Zweck­bestimmung „Parkanlage mit Spiel- und Tummelplätzen“ festgesetzt.

 

Über Bodenbelastungen im Plangebiet liegen keine Erkenntnisse vor.

 

Geplante Inhalte des Bebauungsplanes

 

Für die Grundstücke im Bezirk Neukölln erfolgt eine Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA). Im Bereich der Bestandsbebauung auf den Grundstücken am Wildspitzweg soll das Nutzungsmaß mit einer GRZ von 0,25 und einer GFZ von 0,5 festgesetzt werden, um hier eine bereits im Ansatz vorhandene Bebauung in zwei Reihen zu ermöglichen. Für das südlich anschließende, neu zu entwickelnde Grundstück wird eine GRZ von 0,2 und einer GFZ von 0,4 vorgesehen. Damit können vier bis fünf Einfamilienhäuser errichtet werden. Im gesamten Allgemeinen Wohngebiet sind bis zu zwei Vollgeschosse sowie die offene Bauweise mit Zulässigkeit nur von Einzel- und Doppelhäusern vorgesehen, was weitgehend der Struktur im vorhandenen bzw. nördlich angrenzenden Wohngebiet entspricht.

 

Zur Erschließung der neuen rückwärtigen Wohnbebauung vom Wildspitzweg aus ist für den westlich gelegenen Fahrweg die Festsetzung als Private Verkehrsfläche vorgesehen. Dieser Weg soll daneben auch weiterhin für die betriebliche Erschließung des Britzer Gartens dienen. Sofern dies bereits privatrechtlich vereinbart und ausreichend gesichert ist, erübrigt sich die Festsetzung eines Fahrrechts im Bebauungsplan. Dies wird im Verfahren abschließend geklärt.

 

Die im Geltungsbereich gelegene, im Bestand vorhandene Verkehrsfläche des Wildspitzweges wird als Straßenverkehrsfläche planungsrechtlich gesichert.

 

Verfahren

 

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - Ref. I B - sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg - GL 5 - wurden gemäß § 5 AGBauGB durch die Übersendung des Entwurfs der BA-Vorlage informiert.

Auf Grundlage der vorgelegten Bebauungsplanunterlagen bestehen gegen die Planungsabsicht keine grundsätzlichen Bedenken und es lässt sich zu dieser kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.

 

Das Bebauungsplanverfahren soll nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren, d.h. u.a. ohne Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. Dies ist zulässig, da es sich um eine Wiedernutzbarmachung von städtischen Brachflächen, die Nachverdichtung eines Wohnbereichs, der bereits erschlossen ist, sowie ein Projekt mit weniger als 20.000 m² Grundfläche i.S. von § 19 Abs. 2 BauNVO handelt. Dem Bedarf insbesondere an Investitionen zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum wird so in angemessener Weise Rechnung getragen. Es werden keine Vorhaben ermöglicht, die die Durchführung einer Umwelt­verträglichkeitsprüfung erfordern und es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Belange des Umweltschutzes und der menschlichen Gesundheit. Die Erhaltungsziele und Schutzgüter der Europäischen Fauna-Flora-Habitat (FFH)-Richtlinie oder der Vogelschutzrichtlinie werden ebenfalls nicht beeinträchtigt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB).

 

Die Federführung zur Durchführung des bezirksübergreifenden Bebauungsplan­verfahrens 8-49 liegt beim Bezirksamt Neukölln, Amt für Planen, Bauordnung und Vermessung. Diesem obliegt die weitere Abstimmung mit dem Vorhabenträger der zu entwickelnden Fläche und dem zu beauftragenden Planungs­büro sowie die weitere inhaltliche und verfahrensmäßige Einbindung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg, Amt für Planen, Genehmigen und Denk­malschutz. Die in beiden Bezirksämtern bzw. Bezirks­verordneten­versammlungen herzustellenden Abwägungs- und Beschluss­ergebnisse sollen in Anwen­dung der Verfahrens­schritte des federführenden Bezirks erfolgen.

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Haushaltsrechtliche Auswirkungen können erst nach Stellungnahme der ein­zelnen Dienststellen aufgrund dieses Beschlusses ermittelt werden.

Rechtsgrundlage

 

-          Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585)

 

-          Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverord­nung ‑ BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466)

 

-          Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)