Drucksache - 0804/XVIII  

 

Begründung

 

1. Anlass und Erforderlichkeit

 

In Zusammenhang mit dem bereits eingeleiteten vorhabenbezogenen Bebauungsplan 7-25 VE (Sondergebiet für Sport und Freizeit) und dem durch dessen Reduzierung des Geltungsbereichs entstandenen Bebauungsplan 7-30 ist es notwendig, auch die weiteren Flächen des überwiegend als Industriegebiet ausgewiesenen Gebietes künftig der städtebaulichen Entwicklung entsprechend neu zu regeln.

 

Das bisher als Gaswerk Mariendorf genutzte Areal westlich des im Verfahren befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 7-25 VE soll künftig vollständig als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO ausgewiesen werden.

Überwiegend als Industriegebiet und teilweise als Gewerbegebiet ausgewiesene Flächen (siehe 3. Baunutzungsplan) sollen in ein Gewerbegebiet umgewandelt werden, um Nutzungskonflikte in der Gemengelage zu verringern. Bestehende Nutzungsmaße werden nicht verändert.

 

Zusätzlich soll im Bereich der Ringstraße, entsprechend dem Flächennutzungsplan, ein Grünstreifen zum Schutz der gegenüberliegenden Wohnbebauung festgesetzt werden und entlang des Teltowkanals ein Teil des Grünzuges von gesamtstädtischer Bedeutung (Planung für die 20 Hauptwege) bestätigt werden.

Das Plangebiet liegt am Rand des geplanten übergeordneten Nord-Süd-Grünzugs mit inte-grierten Fuß- und Radwegen, der innerstädtische Freiräume und zusammenhängende Grün- und Freiflächen mit städtischen Außenräumen verbinden soll.

 

 

2. Plangebiet

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-31 B befinden sich eine kleine Teilfläche der ehe-maligen GASAG-Nutzungen (ehemals Gaswerk Mariendorf) sowie überwiegend kleinteilige mittelständische Gewerbebetriebe an der Lankwitzer Straße. Im Bereich zur Großbeerenstraße ist ein Fachmarkt- und Einzelhandelsarreal entstanden. Dahinter erstrecken sich Bürogebäude und eine stillgelegte Produktionshalle.

Der Geltungsbereich umfasst ca. 11 ha.

 

Der große langgestreckte Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-32 B umfasst erhebliche Teile des ehemaligen Gaswerkes Mariendorf mit zu großen Teilen versiegelten Außenanlagenflächen sowie einigen Grünflächen. Auf einem Teilstück davon ist vor wenigen Jahren das Logistikzentrum Berlin der Firma Tengelmann entstanden.

An der Ringstraße liegen berlineigene private Kleingartenanlagen und öffentliche Grünflächen.

 

Die Geltungsbereichsfläche erstreckt sich insgesamt auf ca. 36 ha.

 

Die Bebauungsplangebiete sind bis auf Flächen an der Ringstraße und kleine Grundstücke an der Lankwitzer Straße (Berlineigentum) in privatem Eigentum und von der Ringstraße sowie der Lankwitzer Straße erschlossen.

 

 

3. Planerische Ausgangssituation

 

Flächennutzungsplan:

Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 4. Dezember 2007 (ABl. S. 3292) ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-31 B vollständig als gewerbliche Baufläche dargestellt und mit dem Hinweis: “Schadstoffbelastete Böden für mögliche Nutzungsbeschränkungen zum Schutz der Umwelt” gekennzeichnet.

 

Das Plangebiet des Bebauungsplanes 7-32 B ist hinter einer symbolischen Darstellung der Breite der Grünfläche entlang des Teltowkanals und der Ringstraße als Gewerbliche Baufläche mit den Symbolen für Ver- und Entsorgungsanlagen im Norden “Abfall, Abwasser” und im Süden “Energie” dargestellt.

Die tatsächliche Breite der Grünfläche soll in der nachfolgenden Planungsebene geregelt werden.

 

Auch hier besteht eine Kennzeichnung mit dem Hinweis: “Schadstoffbelastete Böden für mögliche Nutzungsbeschränkungen zum Schutz der Umwelt”; nur die Grünflächen entlang der Ringstraße sind davon ausgenommen.

 

Bereichsentwicklungsplanung Tempelhof, Mittelbereich 2:

Das Nutzungskonzept der 1999 beschlossenen Bereichsentwicklungsplanung sieht für das Plangebiet des Bebauungsplanes 7-31 B und größtenteils auch für den Bebauungsplan 7-32 B beschränktes Arbeitsgebiet/Gewerbegebiet vor. Zur Ringstraße hin besteht jedoch das Konzept, große Flächen als Grünflächen/Parkanlage mit Spielplätzen zu nutzen.

Im Bereich der Straßenräume sowie entlang der Bahntrasse besteht das Ziel wichtige Fuß- und Radwegverbindungen zu erreichen, die entlang der Bahnlinie im Rahmen einer Grünverbindung verlaufen soll.

 

Baunutzungsplan:

Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) weist den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-32 B, hinter einem ca. 60 m breiten Streifen Nichtbaugebiet entlang der Ringstraße (nicht übergeleitete Festsetzung), zunächst in einer Tiefe von ca. 35 m als beschränktes Arbeitsgebiet und dahinter bis zur Bahnlinie und bis zur Lankwitzer Straße als reines Arbeitsgebiet der Baustufe 6 (GRZ 0,6 und BMZ 8,4) aus.

Teilflächen des Bebauungsplanes 7-31 B werden durch den Baunutzungsplan in ca. 100 m Tiefe als beschränktes Arbeitsgebiet und dahinter als reines Arbeitsgebiet mit der Baustufe 6 (GRZ 0,6 und BMZ 8,4) ausgewiesen.

Weitere Flächen sind Bestandteile der Bebauungspläne XIII-200 und XIII-201.

 

Straßen- und Baufluchtlinien:

In fünf Meter Tiefe hinter der f.f. Straßenfluchtlinie, die die Ringstraße 22 m breit festsetzt, besteht eine f.f. Baufluchtlinie.

Die Rathausstraße ist durch f.f. Fluchtlinien in einer Breite von 22 m mit ebenfalls 5 m breitem Vorgarten festgesetzt.

Für die Westseite der Großbeerenstraße besteht eine gemeinsame Straßen- und Baufluchtlinie bei einer Straßenbreite von 32 m.

Die Lankwitzer Straße ist durch die Bebauungspläne XIII-200 und XIII-201 in einer Breite von 26 m festgesetzt, Auf den Grundstücken Lankwitzer Straße 38-44 ist ein 5 m breiter Vorgarten gesichert.

 

Weitere bestehende Bebauungspläne:

Im Bereich nördlich der Lankwitzer Straße bestehen die Bebauungspläne XIII-200 (festgesetzt am 26. August 1976) und XIII-201 (f. am 12. August 1976), die östlich der Versorgungsfläche   -Gaswerk- ein Industriegebiet und anschließend ein Gewerbegebiet festsetzen.

 

Die Plangebiete liegen im Geltungsbereich des am 12. Juli 2005 festgesetzten Textbebauungsplans XIII-B 1, der die im Baunutzungsplan vorgesehenen Ausweisungen reines Arbeitgebiet bzw. beschränktes Arbeitsgebiet und die Industrie- bzw. Gewerbegebiete früher festgesetzter Bebauungspläne auf Industriegebiet gemäß § 9 bzw. Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung 1990 überleitet.

 

Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) / Step Gewerbe:

Das Plangebiet ist Teil des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (Großbeerenstraße-Nord) und des Stadtentwicklungsplanes Gewerbe.

 

 

4. Wesentlicher Planinhalt

 

Mittels einfacher Überleitung durch die Bebauungspläne 7-31 B und 7-32 B soll (B = als Textbebauungspläne) in den Plangebieten die Nutzungsart einheitlich auf Gewerbegebiete festgesetzt werden:

 

Die städtebaulichen und stadtplanerischen Entwicklungen des Gebietes zwischen der Ringstraße, Rathausstraße, Großbeerenstraße, Lankwitzer Straße und Berlin-Dresdener Eisenbahn und deren aktuelle und künftige Nutzungen haben dazu geführt, für dieses Areal die künftig zulässige Nutzungsart zu überdenken.

Zu befürchtende Konflikte der in der Gemengelage entstehenden verschiedenen Nutzungen mit künftigen weiteren Nutzungen, wie z.B. das Projekt “Sondergebiet für Sport und Freizeit”, erfordern, durch Überleitung aller gewerblichen Bauflächen (außerhalb des 7-25 VE), die Verträglichkeit der Nutzungen untereinander zu sichern.

 

Die Planung verfolgt das Ziel, das gesamte baulich zu nutzende Plangebiet innerhalb dieses Blockes (außer dem Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 7-25 VE -Vorhaben “Polaris”-) als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO `90  festzusetzen.

Die verbindlichen Nutzungsmaße werden innerhalb der Geltungsbereiche der Bebauungspläne 7-31 B und 7-32 B nicht verändert.

 

 

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Das Bebauungsplanverfahren mit den erforderlichen Tätigkeiten zur Durchführung und Steuerung des Verfahrens sowie zur Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben wird von den Mitarbeitern des Bezirksamtes Tempelhof - Schöneberg durchgeführt.

 

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung weist in ihrer Stellungnahme auf die Äußerungen vom 4. Mai 2007 (Einleitung des Bebauungsplanverfahrens 7-25 VE) hin, worin außer zum konkreten Projekt nur auf die rechtlichen Grundlagen sowie Ziele, Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung im Allgemeinen eingegangen wurde.

Im den Bebauungsplanverfahren sei zu ermitteln, dass die im EpB gesicherten Industriegebietsflächen künftig nicht mehr benötigt werden.

Darüber hinaus wird bestätigt, dass die Bebauungspläne 7-31 B und 7-32 B an die Ziele der Raumordnung angepasst sind.

 

Von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Aufstellung der Bebauungspläne 7-31 B und 7-32 B.

Im Einzelnen wurden folgende Ergänzungen und Hinweise gemacht:

In den Gewerbegebieten sollte zur Umsetzung der Ziele des EpB ein Ausschluss nichtproduktionsgeprägter Nutzungen (z.B. Einzelhandel generell) geprüft werden.

Dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 AGBauGB werden berührt,

(gemäß Nr. 1): verbleibende Gaswerksfunktion (Verteilerstation) im 7-32 B und

(gemäß Nr. 2): übergeordnete Straßenverbindungen der Stufe II für Ring-, Rathaus- und Lankwitzer Straße, ein Abschnitt des Teltowkanals und der Hafen Mariendorf im 7-31 B und 7-32 B.

Speziell zum 7-32 B wurde noch ergänzt, dass analog zum 7-30 der übergeordnete Grünzug an der Ringstraße zu sichern sei; gleiches gilt für den Grünzug am Teltowkanals. Dieser ist von gesamtstädtischer Bedeutung als Verbindung im Rahmen der Planung für die 20 Hauptwege.

 

Bei beiden Bebauungsplänen sei die geplante einheitliche Nutzungsart GE noch zu hinterfragen; dies trifft insbesondere auf die Fläche des ehemaligen Gaswerks zu, um bereits vorhandene und potentielle Logistikfunktionen (wasser- und gleiserschlossen) nicht zu gefährden bzw. -wie im FNP dargestellt- die Option für übergeordneten Umschlag von Abfallgütern offen zu halten.

 

 

6. Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819).