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Die Vorlage zur Beschlussfassung wurde am 11.01.2011 in der 49. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und bei einer Abstimmung mit 13 Ja-Stimmen und keiner Nein-Stimme bei keiner Enthaltung angenommen.

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Annahme der Vorlage empfohlen.

Hippe

Ausschussvorsitzender

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Die BVV hat in ihrer 45. Sitzung am 19.01.2011 per Beschluss folgende Vorlage angenommen:

Die Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten aufgrund des abgewogenen und beschlossenen Ergebnisses der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch [BauGB]) in Verbindung mit § 6 Abs. 3 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs [AG BauGB]

I.  den Bebauungsplanentwurf 6 – 17 Ba zu beschließen sowie

II.            über den Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 6 – 17 Ba zu entscheiden. (§ 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes [BezVG])

Auf den als Anlage beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung und den Bebauungsplanentwurf 6 – 17 Ba einschließlich Begründung wird verwiesen.

Rögner-Francke

BVVorsteher

Entwurf der Verordnung
über die Festsetzung des Bebauungsplans 6-17Ba
im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde

Vom       Datum Unterschrift BzBm

   Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578) zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).wird verordnet:

§ 1

   Der Bebauungsplan 6 – 17 Ba vom 14. September 2010 für die Grundstücke Kranoldplatz 1-6, Lankwitzer Straße 1-9, 13-17, 19, 25-26, Lorenzstraße 1-1A, Ferdinandstraße 31-35, Oberhofer Weg 1/21 und 2/8 sowie das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde wird festgesetzt.

§ 2

   Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereich Vermessung -, eine beglaubigte Abzeichnung des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereich Stadtplanung, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

   Auf die Vorschriften über

1.         die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2.         das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.         eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs.1 Satz 1 Nr.1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

2.         eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3.         nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

4.         eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

              (2)  Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

   Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den        2010Datum Unterschrift BzBm

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin

              Norbert Kopp              Uwe Stäglin
              Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin

Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz

Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung

Begründung zum Bebauungsplan 6 –17Ba

gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

für die Grundstücke Kranoldplatz 1-6, Lankwitzer Straße 1-9, 13-17, 19, 25-26, Lorenzstraße 1-1A, Ferdinandstraße 31-35, Oberhofer Weg 1/21 und 2/8 sowie das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde

Übersichtsplan mit Geltungsbereich

I.              Planungsgegenstand             

1.              Veranlassung und Erforderlichkeit             

2.              Plangebiet              ........................................................................................................................

2.1              Lagebeschreibung             

2.2.              Städtebauliche Entwicklung             

2.3              Erschließung             

2.4              Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung             

2.5          Planerische Ausgangssituation             

a.              vorbereitende Bauleitplanung

-                 Flächennutzungsplan (FNP)             

-                 Stadtentwicklungsplanung (StEP)             

-                 Bezirkliches Zentrenkonzept ...............................................................................

b.              Verbindliche Bauleitplanung

-                 Baunutzungsplan             

-              übergeleitete und qualifizierte Bebauungspläne             

-                 Erhaltungsgebiet             

2.6              Denkmalschutz             

2.7              Altlasten/Boden             

2.8              Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)...............             

II.              Planinhalt             

1.              Entwicklung der Planungsüberlegungen             

2.              Intention des Plans             

2.1              Zielvorstellungen             

2.2              Wesentlicher Planinhalt             

2.3              Begründung einzelner Festsetzungen, Abwägung             

2.4              Zusammenfassung der Abwägung             

III.              Auswirkungen des Bebauungsplans             

1.              Belange des Allgemeinwohls             

2.              Maßnahmen zur Sicherung der Planung             

3.              Grundsätze für soziale Maßnahmen             

4.              Auswirkungen auf die Umwelt             

5.       Haushaltsmäßige Auswirkungen             

IV.         VERFAHREN

Aufstellung des Bebauungsplans nach § 13 BauGB – vereinfachtes Verfahren –             

Senatsinformation             

Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt             

Beschluss zur Aufteilung und Modifizierung des
Geltungsbereichs des Bebauungsplans 6-17B             

Beteiligung der Träger öffentlicher Belange                           

Öffentliche Auslegung             

Zustimmung der BVV             

V.              RECHTSGRUNDLAGEN             

I.              Planungsgegenstand

1.              Veranlassung und Erforderlichkeit

Seit Ende 2007 ist im Bezirk in den Bereichen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung auch wegen verstärkter Leerstände eine erhöhte Nachfrage nach Spielhallenstandorten festzustellen. Von dieser Entwicklung ist auch das Plangebiet betroffen. Neben der vorhandenen Spielhalle in der Lankwitzer Straße nördlich des Kranoldplatzes am Bahndamm lagen weitere Anträge auf Nutzungsänderung zur Einrichtung von Spielhallen vor. Darüber hinaus waren weitere Interessenslagen bekannt.

Ziel und Zweck der Planung ist, die Nutzungsvielfalt und Attraktivität der Ortslagen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung zu erhalten. Eine vermehrte Ansiedlung von Spielhallen, wie auch eine Ansiedlung von Sexshops und Bordellen in diesen Bereichen steht diesem Ziel entgegen. Die Baugrundstücke im Geltungsbereich sind nach dem übergeleiteten Recht des Baunutzungsplanes als gemischtes Gebiet und beschränktes Arbeitsgebiet festgesetzt. Das geltende Bauplanungsrecht bietet keine ausreichenden Grundlagen um zu verhindern, dass sich diese Nutzungen ansiedeln.

Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO 90 kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten einer allgemein im Baugebiet zulässigen Nutzung nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind. Um einer negativen Entwicklung des Ortsteilzentrums entgegenzuwirken, war es erforderlich den Bebauungsplan aufzustellen, der den Ausschluss von Spielhallen und anderen gebietsuntypischen Nutzungen festsetzt.

2.              Plangebiet

2.1              Lagebeschreibung

Das Plangebiet des Bebauungsplans orientiert sich entsprechend dem vom Bezirk beschlossenen Zentrenkonzept (BA-Beschluss vom 1. Februar 2005, fortgeschrieben mit BA-Beschluss vom 8. Januar 2008) an dem Ortsteilzentrum Kranoldplatz. Zudem umfasst der Geltungsbereich auch das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg, dessen Entwicklung mit der beabsichtigten Aufgabe der Kleingartenanlage noch nicht abgeschlossen ist.

Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Kranoldplatz 1-6, Lankwitzer Str. 1-9, 13-17, 19, 25-26, Lorenzstraße 1-1A, Ferdinandstraße 31-35, Oberhofer Weg 1/21 und 2/8 sowie das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde.

2.2              Städtebauliche Entwicklung

Das Plangebiet ist Bestandteil des historischen Siedlungsbereichs Lichterfelde Ost. Aufgrund der zentralen verkehrlichen Lage hat sich das Plangebiet zum Zentrum des Siedlungsgebiets entwickelt.

2.3              Erschließung

Die überörtliche Erschließung des Plangebiets erfolgt durch die Lankwitzer Straße und den S-Bahnhof / Regionalbahnhof Lichterfelde Ost. Aufgrund der Bahnunterführung im Bereich Kranoldplatz, die durch die Zusammenführung der übergeordneten Straßen Königsberger Straße, Morgensternstraße und Lankwitzer Straße wie auch durch den S-Bahnhof Lichterfelde Ost einen Verkehrsknotenpunkt bildet, entwickelte sich der Bereich Kranoldplatz zu einem bezirklichen Zentrum.

2.4              Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung

Mit Ausnahme der Straßenverkehrsflächen befinden sich alle Grundstücke in privatem Eigentum. Die derzeitige Nutzung ist durch Einzelhandel und Wohnen geprägt.

2.5              Planerische Ausgangssituation

a. vorbereitende Bauleitplanung

- Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan ist die Bahntrasse als Bahnfläche dargestellt. Die Lankwitzer Straße, wie auch nach Querung der Bahntrasse die Morgensternstraße und die Königsberger Straße sind als überörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt. Die Siedlungsflächen des Plangebiets nördlich der Lankwitzer Straße zählen zu den gemischten Bauflächen M2, südlich zu den Wohnbauflächen W2 (GFZ bis 1,5). Im Bereich des Kranoldplatzes entlang der Lankwitzer Straße wurde eine Einzelhandelskonzentration dargestellt. Das Symbol Einzelhandelskonzentration kennzeichnet die städtischen Zentren, die zu erhalten, auszubauen und zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit weiterzuentwickeln sind.

- Stadtentwicklungsplanung (StEP)

Im Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 ist der Bereich Kranoldplatz als Ortsteilzentrum Kranoldplatz dargestellt. Im "Stadtentwicklungsplan Zentren 2020" wurden die strategischen stadtentwicklungspolitischen Leitlinien für die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Berlin aktualisiert. Zentrale stadtentwicklungspolitische Ziele sind die Profilierung des Einkaufsstandortes im Wettbewerb mit anderen Metropolen, der Erhalt der charakteristischen Vielfalt der Zentren, die Sicherung einer wohnortnahen tägliche Versorgung sowie die stadtverträgliche Integration großflächiger Einzelhandelseinrichtungen. Der Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 ergänzt damit den bereits 1999 vom Senat beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel.

- Bezirkliches Zentrenkonzept

Das bezirkliche Zentrenkonzept (BA-Beschluss vom 1. Februar 2005, fortgeschrieben mit BA-Beschluss vom 8. Januar 2008) konkretisiert die Vorgaben der Stadtentwicklungsplanung Zentren und des Flächennutzungsplans.

Wesentliche im bezirklichen Zentrenkonzept formulierte Ziele sind:

-              Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung, insbesondere auch die der nichtmobilen Bevölkerung.

-              Definition der bezirklichen Zentren (Haupt-, Stadt- und Ortsteil- sowie Nahversorgungszentren).

-              Sicherung und Stärkung der Zentren als attraktive und multifunktionale Zentrumsbereiche.

-              Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben sollen auf die bezirklichen Zentren konzentriert werden; dies gilt insbesondere für Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten.

-              Neue Einzelhandelsangebote außerhalb der bestehenden Zentren sollten bezüglich ihrer Auswirkungen auf die Zentrenstruktur untersucht werden.

-              Verbrauchermärkte (800 m² VKF – 5.000 m² VKF) und SB-Warenhäuser (ab 5.000 m² VKF) mit einem deutlich über die Nahversorgung hinausgehenden Einzugsbereich sollten vornehmlich nur in höherrangigen Zentren (vom Ortsteilzentrum aufwärts) zugelassen werden.

-              Nahversorgungsangebote sollen vorrangig innerhalb der Zentrenbereiche angesiedelt werden; außerhalb der Zentrenbereiche in der Regel nur dann, wenn sie der Sicherung der Nahversorgung dienen und keine schädlichen Auswirkungen auf die benachbarten Zentren zu erwarten sind (Kaufkraftabfluss unter 10%).

-              Neue Ansiedlungen von Nahversorgungsbetrieben an weniger integrierten Standorten abseits der Zentren und Wohngebiete sollten vermieden werden.

-              Bei Nahversorgungsangeboten in Streulagen sollte die Anzahl der zulässigen Stellplätze auf das für den Nahversorgungsbereich erforderliche Maß (ca. 50 Stellplätze) begrenzt werden.

Für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf heißt dies:

-              Ordnung des städtischen Gefüges, Erhaltung der gewachsenen Zentren.

-              Stärkung des Hauptzentrums Schloßstraße, des besonderen Stadtteilzentrums Zehlendorf-Mitte, der Ortsteil- und Nahversorgungszentren.

-              Ortsteilzentren sollen die örtliche Kaufkraft der Kunden binden; die Nahversorgung für immobile Bewohner muss gewährleistet sein; für kleinere Zentren bieten sich durch kurze wohnungsnahe Wege zusätzliche Chancen.

Für die bezirklichen Ortsteilzentren (D-Zentren), zu denen das Ortsteilzentrum Kranoldplatz gehört, wird als Orientierungswert nach den Einstufungen bzw. Darstellungen des Flächennutzungsplanes und der beiden StEP Zentren eine Verkaufsfläche von ca. 5.000 - 10.000 m² angenommen.

Im Rahmen der Konkretisierung wurde das Ortsteilzentrum Kranoldplatz näher untersucht und räumlich bestimmt. Die derzeitige Verkaufsfläche wird mit 12.000m² angegeben, das Entwicklungspotential mit 2.000m². Als Maßnahmen zur Zentrenstärkung wird die Stärkung der Nahversorgungsfunktion, die Aufwertung des Bahnhofsvorplatzes und die städtebauliche Ergänzung entlang der Lankwitzer Straße benannt. Auf dem Grundstück Lankwitzer Straße 13-17 (Telekom-Grundstück) ist weiteres Entwicklungspotential für eine gemischte Nutzung vorhanden.

b. Verbindliche Bauleitplanung

- Baunutzungsplan

Der Baunutzungsplan weist nördlich der Lankwitzer Straße und östlich der Bebauung Kranoldplatz 3/6, Lankwitzer Straße 25-26 beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe III/3 (zulässig: GRZ 0,3; GFZ 0,9, Zahl der Vollgeschosse 3), südlich Lankwitzer Straße und nordwestlich der Bahntrasse gemischtes Gebiet der Baustufe III/3 (zulässig: GRZ 0,3; GFZ 0,9, Zahl der Vollgeschosse 3) und in Teilen des Oberhofer Weges wie auch der Ferdinandstraße gemischtes Gebiet der Baustufe II/3 (zulässig: GRZ 0,3; GFZ 0,6, Zahl der Vollgeschosse 2) aus.

- übergeleitete und qualifizierte Bebauungspläne

Außer den Regelungen des Baunutzungsplans in Verbindung mit den Vorschriften der Bauordnung 1958, die als übergeleitete Bebauungsplanregelungen weiterhin gelten, bestehen im Plangebiet keine weiteren Bebauungsplanregelungen.

- Erhaltungsgebiet

Das Plangebiet, mit Ausnahme der Grundstücke angrenzend der Bahntrasse im Bereich des Kranoldplatzes, liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebietes „Lichterfelde Ost“ im Bezirk Steglitz von Berlin vom 9. Juli 1996 (GVBl. 52. Jahrg., Nr. 36, S. 255 – 256 vom 20. Juli 1996). Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart (im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) bedarf im Geltungsbereich dieser Verordnung der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung.

2.6              Denkmalschutz

Dem Denkmalschutz unterliegen die Gebäude Lankwitzer Straße 1 und 9, Kranoldplatz 6 und Oberhofer Weg 1. Das Gebäude Kranoldplatz 6 bildet zudem mit dem unter Denkmalschutz stehenden Brückenbauwerk (Unterquerung der Bahntrasse) einen Denkmalbereich. Teile des Straßenbereichs des Oberhofer Wegs im südlichen Bereich des Plangebiets sind Bestandteil des Ensemble des historisch bedeutsamem Teil des angelegten Straßennetzes südlich der Anhalter Bahn.

2.7              Altlasten/Boden

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich einige Flächen, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin verzeichnet sind. Da diese Flächen keine Auswirkungen auf das Ziel des Bebauungsplanes haben, muss die Altlastenproblematik nicht vertieft betrachtet werden.

2.8              Umweltverträglichkeitsprüfung

Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung im Sinne des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) bedürfen.

II.              Planinhalt

1.              Entwicklung der Planungsüberlegungen

Seit Ende 2007 ist im Bezirk in den Bereichen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung auch wegen vermehrter Leerstände eine verstärkte Nachfrage nach Spielhallenstandorten festzustellen. Bezirkliches Ziel ist es, die Nutzungsvielfalt und Attraktivität der Ortslagen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung zu erhalten. Eine vermehrte Ansiedlung von Spielhallen, wie auch von Sexshops und Bordellen steht diesem Ziel entgegen, da aufgrund des Nutzungstyps (vielfach geprägt durch einen 24-Stundenbetrieb mit blickdichten Scheiben und für ausschließlich volljährige Kunden) ein trading-down-Effekt eintritt.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde im Einleitungsbeschluss zunächst weit gefasst, weil dieser Aufstellungsbeschluss aufgrund eines Baugesuchs zeitnah erfolgen musste. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens, insbesondere durch die Hinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans modifiziert. Im Ergebnis wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens 6-17B reduziert, aufgrund der aktuellen Entwicklung erweitert (um das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg) und in drei Bebauungsplanverfahren aufgeteilt. Hierbei entstanden zwei Bebauungspläne (6-17Ba und 6-17Bb), die sich entsprechend dem bezirklichen Zentrenkonzept an den Ortsteilzentren Kranoldplatz und Leonorenstraße orientieren. Aufgrund der als Verbindungsfunktion zwischen den beiden Ortsteilzentren dienenden Kaiser-Wilhelm-Straße entstand zudem ein Bebauungsplan entlang der Kaiser-Wilhelm-Straße (6-17Bc).

2.              Intention des Plans

Ziel des Bebauungsplans ist es, die Ortslage mit bedeutender geschäftlicher Nutzung als Anziehungspunkt zu erhalten. Daher ist der Ausschluss von Spielhallen, Sexshops und Bordellen erforderlich, dies Ziel zu erreichen und einem Abkippen bzw. Niedergang (trading-down-Effekt) des Ortsteilzentrums entgegen zu wirken.

All diese Nutzungen richten sich ausschließlich an Erwachsene und grenzen sich durch Ihre Gestaltung (z.B. blickdichte Scheiben) bei gleichzeitiger Wahrnehmbarkeit (z.B. durch Lichtwerbung) von den anderen Nutzungen ab. Dies steht der Attraktivität der Zentren, die wesentlich von der Nutzung durch die Wohnbevölkerung (insbesondere auch Familien, Kinder und Jugendliche) geprägt sind, entgegen. Insoweit war im Verfahren zu prüfen, ob die geplanten Nutzungseinschränkungen auch über das Erwachsenenalter (Nutzungen die von volljährigen in Anspruch genommen bzw. betreten werden können) definiert werden können.

2.1              Zielvorstellungen

Bei der Überprüfung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanverfahrens 6-17B wurden zunächst die Zulässigkeit der auszuschließenden Nutzungen in den Baugebieten untersucht. Hierzu bedurfte es einer Fassung der Nutzungen im städtebaulichen Sinn und einer Einschätzung hinsichtlich ihrer Zulässigkeit in den vorgefundenen Baugebieten.

Spielhallen zählen (wie auch Sexshops mit Videokabine, Tabledanceclubs, Swingerclubs etc.) im städtebaulichen Begriffsverständnis zweifelsfrei zu den Vergnügungsstätten. Im Sinne der BauNVO 90 wird bei den Vergnügungsstätten zwischen kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (in Kerngebieten zulässig) und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (zulässig in gewerblich geprägten Mischgebieten und ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten und den übrigen Teilen der Mischgebiete) unterschieden. Im allgemeinen Wohngebiet sind Spielhallen nach heutiger Auffassung (BauNVO 90) somit nicht zulässig, da zudem auch die Wohnhaftigkeit eines Wohngebiets i.d.R. beeinträchtigt wird.

Sex-Shops zählen nicht zu den Vergnügungsstätten, sondern zu Einzelhandelsbetrieben (Unterschied zu anderen Einzelhandelsbetrieben liegt nur im Warensortiment), die nicht der Versorgung des Gebiets dienen, da die angebotenen Waren nicht Waren des täglichen Bedarfs sind. Eine Zulässigkeit ist somit nach heutiger Auffassung (BauNVO 90) im allgemeinen Wohngebiet nicht gegeben.

Bordelle und bordellartige Betriebe sind gewerbliche Betriebe. Einer Zulässigkeit in Wohngebieten steht nach heutiger Auffassung (BauNVO 90) i.d.R. die Wohnhaftigkeit entgegen, da davon auszugehen ist, dass von diesen Betrieben Störungen ausgehen.

Zwar ist formal eine Zulässigkeit der auszuschließenden Nutzungen nach dem geltenden Bauplanungsrecht (Baunutzungsplan i.V.m. der Bauordnung 58) auch in allgemeinen Wohngebieten in Teilen gegeben, dennoch sind die heutigen städtebaulichen Leitbilder, die in § 1 Abs. 5 BauGB zum Ausdruck kommen und in der BauNVO 90 konkretisiert worden sind, über das Rücksichtnahmegebot des § 15 BauNVO 90 auch auf ältere Bebauungsplanvorschriften anzuwenden.

Bei § 15 BauNVO 90 handelt es sich nicht um eine Planvorschrift, die bei Festsetzung eines Bebauungsplans Bestandteil des Bebauungsplans wird, sondern um eine Planergänzungsvorschrift. Somit gilt § 15 BauNVO 90 für alle Pläne als unmittelbar wirkendes Recht und zwar in seiner jeweils geltenden – d.h. neusten – Fassung. Da § 15 BauNVO 90 nicht die Planungshoheit der Gemeinde berührt, können die Vorschriften unbedenklich auf alle bestehenden Bebauungspläne angewendet werden (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, § 15 RN 1.14, Entscheidungen des BVerwG U.v. 11.3.1998 - 4C 56.84 - und BVerwG v. 6.3.1989 – 4NB 8.89 -).

Insoweit ermöglicht der § 15 BauNVO 90 im Einzelfall Anlagen zu versagen, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Die Anwendung hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Abs. 5 des BauGB zu erfolgen.

Da nach den heutigen städtebaulichen Leitbildern des § 1 Abs. 5 BauGB, konkretisiert in der aktuellen BauNVO 90, Spielhallen, Sexshops und Bordelle (bordellartige Betriebe) in allgemeinen Wohngebieten i.d.R. nicht zulässig sind, wurden zunächst die allgemeinen Wohngebiete aus dem Geltungsbereich herausgenommen. Dies erfolgte auch, um nicht einen positiven Genehmigungstatbestand im Sinne einer negativen Vorbildwirkung für andere allgemeinen Wohngebiete zu präjudizieren.

Zudem wurden auch die Nichtbaugebiete (entlang der Anhalter Bahntrasse) aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da diese als Spielplätze genutzt werden und eine Genehmigungsfähigkeit für die auszuschließenden Nutzungen nach § 34 BauGB nicht gesehen wird.

Die verbleibenden Baugebiete im Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens 6-17B sind durch den Baunutzungsplan als gemischtes Gebiet und beschränktes Arbeitsgebiet qualifiziert. Auch die im Geltungsbereich befindlichen Flächen der festgesetzten Bebauungspläne XII-42 (ausgelegt in der Zeit vom 28. 11. 1957 bis 27.12.1957) und XII-106 (ausgelegt in der Zeit vom 18.4.1966 bis 16.5.1966) sind als Flächen für Mischbauten, Mischgebiet und Gewerbegebiet qualifiziert.

In diesen Bereichen ist theoretisch eine Ansiedlung der auszuschließenden Nutzungen denkbar. Im Rahmen der Rechtsprechung wurde bestätigt, dass besondere städtebauliche Gründe vorliegen, wenn durch einen Bebauungsplan zentrenschädliche Nutzungen im Bereich der Zentren zur Verhinderung eines trading-down-Effekts ausgeschlossen werden (jüngst: BVerwG Beschluss vom 4. September 2008 – 4 BN 9.08).

Insoweit ist es städtebaulich gerechtfertigt, dass in den zentralen Versorgungsbereichen Spielhallen, Sexshops und Bordelle ausgeschlossen werden, da durch die Ansiedlung dieser Nutzungen die Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a) (Belange der Wirtschaft, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung), Nr. 3 (soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung), Nr. 4 (Erhalt und Entwicklung vorhandener Ortsteile und zentraler Versorgungsbereiche) und Nr. 1 BauGB (gesunde Wohnverhältnisse) berührt werden. Die zentralen Versorgungsbereiche sind durch das bezirkliche Zentrenkonzept (BA-Beschluss vom 1. Februar 2005, fortgeschrieben mit BA-Beschluss vom 8. Januar 2008) mit der Signatur ‚Besatz mit Einzelhandel, Dienstleistungen und Gewerbe’, der Darstellung ‚Grundstück mit Entwicklungspotential’ und der Darstellung der Ankernutzungen hinreichend konkretisiert.

Neben diesen zentralen Versorgungsbereichen wurden im Rahmen der Bearbeitung weitere Bereiche identifiziert, in denen eine Steuerung der auszuschließenden Nutzungen erforderlich ist. Dies sind die Bereiche, die den zentralen Versorgungsbereichen (Ortsteilzentren) dienen, d.h. diese Bereiche weisen ebenfalls einen Einzelhandels-/Dienstleistungsbesatz auf und werden im Zusammenhang mit den Zentren (zumeist über die Wegebeziehungen) wahrgenommen. Im Bereich des Bebauungsplanverfahrens 6-17B ist dies insbesondere der Bereich entlang der Kaiser-Wilhelm-Straße.

Zudem wurde das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenommen, da durch die Aufgabe der Kleingartennutzung und die bestehende Nutzungsausweisung als gemischtes Gebiet die Entwicklung derzeit noch nicht absehbar ist und im Rahmen einer Entwicklung dieses Bereichs einer möglichen Ansiedlung der auszuschließenden zentrenschädlichen Nutzungen vorzubeugen ist.

2.2.              Wesentlicher Planinhalt

Der Planinhalt des Bebauungsplans soll sich auf die folgenden textlichen Festsetzungen beschränken:

-              Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Vergnügungsstätten, wenn sie sich an die Zielgruppe der Erwachsenen richten (z.B. Spielhallen, Sexshops mit Videokabine, Tabledanceclubs, Swingerclubs), nicht zulässig.

-              Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig.

-              Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Sexshops nicht zulässig.

-              Im Übrigen gelten die bisherigen Vorschriften.

2.3              Begründung einzelner Festsetzungen, Abwägung

-              Geltungsbereichsabgrenzung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst den zentralen Versorgungsbereich des bezirklichen Ortsteilzentrums Kranoldplatz (Lichterfelde Ost), der im bezirklichen Zentrenkonzept (BA-Beschluss vom 1. Februar 2005, fortgeschrieben mit BA-Beschluss vom 8. Januar 2008) mit der Signatur ‚Besatz mit Einzelhandel, Dienstleistungen und Gewerbe’, ‚Grundstück mit Entwicklungspotential’ und als Ankernutzungen dargestellt ist.

Das Ortsteilzentrum Kranoldplatz (Lichterfelde Ost) ist auch im Stadtentwicklungsplan Zentren 1999 und 2020 als Ortsteilzentrum dargestellt. Es ist somit ein zentraler Versorgungsbereich des Bezirks Steglitz-Zehlendorf, der zu erhalten und zu entwickeln ist. Um dieses Ziel zu verwirklichen ist es erforderlich, in diesem Bereich zentrenunverträgliche Nutzungen auszuschließen, die einen trading-down-Effekt begründen können. Dies hat der Bezirk erkannt und einen Bebauungsplan aufgestellt, der zunächst Spielhallen, Sexshops und Bordelle ausschließen sollte.

Im weiteren Verfahren wurden die Planungsziele konkretisiert. So wurde auch das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenommen, da durch die Aufgabe der Kleingartennutzung und die bestehende Nutzungsausweisung als gemischtes Gebiet die Entwicklung derzeit noch nicht absehbar ist. Im Falle einer (Neu-)Bebauung dieses Bereichs stehen einem Investor somit verschiedene Entwicklungsperspektiven offen. Auch wenn sich dieser Bereich nicht zu einem integralen Bestandteil des Zentrums Kranoldplatz entwickeln sollte, wird dieser Bereich (aufgrund des Bahnhofs und der übergeordneten Hauptverkehrsstraßen) im Zusammenhang mit dem Ortsteilzentrum wahrgenommen.

-              Die auszuschließenden Nutzungen

Wie oben dargelegt, handelt es sich bei den auszuschließenden Nutzungen nicht um die zentralen Nutzungsarten in einem gemischten Gebiet, bzw. in einem beschränkten Arbeitsgebiet. Vielmehr handelt es sich um Randnutzungen, die nach heutiger städtebaulicher Auffassung in diesen Gebieten nur in geringem Umfang realisierbar sind. Somit verbleiben den Grundstückseigentümern noch eine Vielzahl möglicher Nutzungsoptionen, so dass nicht von einem unzulässigen Eingriff in die Eigentumsrechte ausgegangen werden kann.

Auch die Frage, ob der Ausschluss der zentrenunverträglichen Nutzungen zu einem generellen Ausschluss dieser Nutzung im Bezirk führt, ist zu verneinen, da eine Großzahl von Flächen in gemischten Gebieten (Mischgebieten) und beschränkten Arbeitsgebieten (Gewerbegebieten) nicht von dem Ausschluss der zentrenunverträglichen Nutzungen betroffen sind. In diesem Zusammenhang ist auch die Reduzierung / Modifizierung und Aufteilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanverfahrens 6-17B zu sehen; die daraus entwickelten Bebauungspläne beschränken sich auf die unmittelbaren Ortsteilzentren Leonorenstraße (Lankwitz) und Kranoldplatz (Lichterfelde Ost) sowie auf die diesen Zentren dienenden Bereiche, die im Zusammenhang mit den Ortsteilzentren wahrgenommen werden, bzw. das Bild / Image der Ortsteilzentren mit prägen.

Hinsichtlich des Ausschlusses der zentrenunverträglichen Nutzungen sind auch in Literatur und Rechtsprechung keine Anhaltspunkte aufgeführt, die gegen die Inhalte des Bebauungsplans sprechen:

-              Sexshops

Sex-Shops zählen nicht zu den Vergnügungsstätten, sondern zu Einzelhandelsbetrieben (Unterschied zu anderen Einzelhandelsbetrieben liegt nur im Warensortiment). Demgegenüber sind Sex-Shops mit mehreren Video- oder Filmkabinen für das Abspielen von Pornofilmen gegen Entgelt als Vergnügungsstätten anzusehen. Als kerngebietstypische Vergnügungsstätten wird man sie bezeichnen, wenn die Anzahl der Kabinen größer als 10 ist oder insgesamt 200 m² Grundfläche überschreitet. (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008 § 7 RN 7.4)

Dennoch ergeben sich im Kommentar Hinweise zum Ausschluss von Sex-Shops (wobei es unklar bleibt, wie es zu verstehen ist – Sex-Shops mit Videokabinen oder ohne). Vieles deutet darauf hin, dass hier Sex-Shops mit Videokabinen gemeint sind, die ja als Vergnügungsstätten angesehen werden. (VGH BW, U. v. 16.2.1991 – 8 S 14/89 u. NK-U. v. 3.5.2005 – auch BauR 2005, 1892 – Leitsatz: ‚Eine Bauleitplanung, die zur Verhinderung eines trading-down-Effekts vorsieht, dass Sex-Shops und Vergnügungsstätten in bestimmten Planbereichen eines Kerngebiets ausgeschlossen werden, kann durch eine Veränderungssperre gesichert werden.’ Siehe auch Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008: § 7 RN 7.5)

Im Falle einer Nutzungsänderung – Umwandlung eines Einzelhandelsbetriebs in einen Sex-Shop ohne Videokabinen – vgl. OVG NW, B. v. 11.10.2001 – 10 A 2288/00 – (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, §4a RN 23.81).

Offensichtlich gibt es in der Rechtsprechung keine durchgängige Linie zum Ausschluss und zur Behandlung von Sex-Shops (Vgl § 4a RN 22.3 und 22.4). Hiernach sind Sex-Shops in WB-Gebieten und MI-Gebieten vom Grundsatz her allgemein zulässig. Der Ausschluss eines bestimmten Warensortiments im Bebauungsplan ist mit dem bodenrechtlichen Charakter der Bauleitplanung im Allgemeinen nicht vereinbar. Für den Ausschluss von Sex-Shops nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO 90 könnte die Rechtfertigung besonderer städtebaulicher Gründe darin liegen, dass der Verkauf von – auch pornografischen – Sexartikeln mit dem Inbegriff des Wohnens (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, §3 RN 1) nicht vereinbar ist, d.h. als unzumutbare Störung des Wohnens bzw. der Erlebnisräume von Kindern (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, §3 RN 2,) i.S.v. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO 90 anzusehen ist.

Für den Ausschluss von Sex-Shops nach § 1 Abs. 9 BauNVO 90 haben sich ausgesprochen: OVG NW, VGH BW gegen den Ausschluss Nds. OVG. Wichtig ist, dass städtebauliche Gründe und nicht moralische Gründe maßgebend sein müssen. Ein städtebaulicher Grund für den Ausschluss von Sex-Shops an bestimmten Standorten kann u.a. in der Gefahr des trading-down-Effekts liegen (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008,  § 4a RN 22.4 mit Hinweis auf BVerwG U. v. 15.12.1994 – 4 C 13.93 – BauR 1995, 361).

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass der Ausschluss von Sexshops (auch ohne Videokabinen) in den zentralen Erlebnisräumen von Kindern und Jugendlichen (unter der Volljährigkeit) städtebaulich gerechtfertigt werden kann. Da die Zentren zu den zentralen Erlebnisräumen von Kindern und Jugendlichen gehören, ist die Rechtfertigung aufgrund besonderer städtebaulicher Gründe nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO 90 gegeben.

-              Vergnügungsstätten, wenn sie sich an die Zielgruppe der Erwachsenen richten (z.B. Spielhallen, Sexshops mit Videokabinen, Tabledanceclubs, Swingerclubs)

Spielhallen zählen (wie auch Sexshops mit Videokabine, Tabledanceclubs, Swingerclubs) im städtebaulichen Begriffsverständnis zweifelsfrei zu den Vergnügungsstätten. Im Sinne der BauNVO 90 wird bei den Vergnügungsstätten zwischen kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (in Kerngebieten zulässig) und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (zulässig in gewerblich geprägten Mischgebieten und ausnahmsweise in besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten und den übrigen Teilen der Mischgebiete) unterschieden. Im Falle der Spielhallen hat sich für die Unterscheidung zwischen kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten in der Rechtsprechung ein Schwellenwert von ca. 100 m² Grundfläche (entspricht max. 8 Geld- oder Warenspielgeräte; 12 m² je Gerät nach SpielV v. 17.12.2005) herausgebildet.

In Gewerbegebieten nach BauNVO 90 sind Vergnügungsstätten (somit auch nicht kerngebietstypische) nur ausnahmsweise zulässig, d.h. sie haben sich nach Funktion und Umfang dem Charakter des Gebiets unterzuordnen (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008,  §§ 2-9 .. RN 6). Kerngebietstypische Vergnügungsstätten als sonstiger Gewerbebetrieb sind nach der Rechtsprechung in älteren Gewerbegebieten unzulässig (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, § 8 RN 16.1).

Somit sind nach heutiger Auffassung Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten nur ausnahmsweise zulässig (d.h. sie haben sich nach Funktion und Umfang dem Charakter des Gebiets unterzuordnen). Ein Ausschluss kann in diesem Fall die Grundzüge der Planung nicht berühren. Im gemischten Gebiet sind nach heutiger Auffassung nur nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten zulässig, soweit das Umfeld durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist; anderenfalls sind Vergnügungsstätten im gemischten Gebiet nur ausnahmsweise zulässig. In allgemeinen Wohngebieten sind Vergnügungsstätten i.d.R. nicht zulässig.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass mit dem Ausschluss der oben benannten Vergnügungsstätten (wenn sie sich an die Zielgruppe der Erwachsenen richten) nicht ein genereller Ausschluss von Vergnügungsstätten verbunden sein soll. Ebenfalls zu Vergnügungsstätten zählen Kinos, Theater, Konzerträume, Tanzlokale (Diskos), etc. die auch von Kindern und Jugendlichen (ggf. in Begleitung der Eltern) besucht werden dürfen. Insoweit kann nicht von einem generellen Ausschluss einer Nutzungsart gesprochen werden, so dass auch der Ausschluss spezieller Arten von Vergnügungsstätten in einem gemischten Gebiet hinzunehmen ist. Zudem bleibt die überwiegende Zahl der Nutzungsmöglichkeiten weiterhin bestehen.

-              Bordelle, bordellartige Betriebe

Bordelle sind keine Vergnügungsstätten im städtebaulichen Begriffsverständnis, sondern Gewerbebetriebe (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, § 7 RN 7.4).

Besondere Schwierigkeiten bereiten die Einstufungen der verschiedenen Prostitutionseinrichtungen von Bordellen, bordellartigen Betrieben, Sex-Clubs, Massagesalons, erotischen Model-Wohnungen, Terminwohnungen und Etablissements der sog. Wohnungsprostitution. Streitig ist in der Rechtsprechung und der Literatur, ob diese Nutzungsformen als Vergnügungsstätten oder als sonstiger Gewerbebetrieb i.S.d. BauNVO 90 anzusehen sind. In der Literatur werden Bordelle und bordellartige Betriebe mehrheitlich als Vergnügungsstätten angesehen, weil sie als „kommerzielle Dienstleistungen auf dem sexuellen Amüsier- und Unterhaltungssektor“ verstanden werden. In der Rechtsprechung dagegen werden sie ganz überwiegend als sonstige Gewerbebetriebe bezeichnet (BVerwG, U. v. 25.11.1983 – 4 C 21.83 – u. B. v. 29.10.1997 – 8 S 2136/96 -). „Auch die sogen. Wohnungsprostitution stellt eine – regelmäßig störende – gewerbliche Nutzung dar“. Das BVerwG ist der Auffassung, dass Bordelle und bordellartige Betriebe (nur) eine atypische Art der von der BauNVO 90 gemeinten Vergnügungsstätten sind (U. v. 25.11.1983). Der Kommentar vertritt weiterhin die Meinung, dass Bordelle und bordellartige Betriebe mit der „Kommerziellen Unterhaltung auf sexuellem Gebiet“ nicht vollständig zu erfassen sind. (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, § 4a RN 23.7)

Wie schon oben beschrieben, ist das BVerwG der Auffassung, dass ein Bordell, in dem die Prostituierte nicht wohnen, unter die „Gewerbebetriebe aller Art“ fällt. Prostituierte halten sich in einem Bordell auf, wohnen dort aber nicht, sondern sind untergebracht. Der Begriff des Wohnens im bauplanerischen Sinn als eine auf Dauer angelegte Haushaltsführung ist nämlich von der Unterbringung in einer Unterkunft zu unterscheiden. Dieser Auffassung pflichtet der Kommentar bei.

Das BVerwG, nach dessen Auffassung einen Bordellbetrieb nicht dem typischen Erscheinungsbild einer Vergnügungsstätte i.S.d. BauNVO 90 entspricht, ist auch der Auffassung, dass im Hinblick auf die allgemeine sozialethische Bewertung und auf die sich aus dem „Milieu“ ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort eignet, der „außerhalb oder allenfalls am Rande des Blickfeldes und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liegt“.

Das Aufsuchen eines Bordells aufgrund vielschichtiger und zugleich ganz unterschiedlicher sexueller Beweggründe ist mit dem Besuch von Stätten, um sich dort durch Dritte vergnügen zu lassen, schlecht zu vergleichen, wenngleich Vergnügungsstätten häufig dem sexuellen Amüsement dienen. Dem Bauplanungsrecht, das vor allem die Verträglichkeit unterschiedlicher Grundstücksnutzungen regelt, steht eine Wertung der Nutzung in sozialethischer Hinsicht (anders als im Gewerberecht) nicht zu. Bei Bordellen, deren gesellschaftliches Faktum nicht geleugnet und damit städtebaurechtlich nicht verdrängt werden kann, handelt es sich bauplanungsrechtlich um Gewerbebetriebe, die mit dem Inbegriff des Wohnens schlechthin nicht vereinbar sind. Sie benötigen daher stets einen besonderen, nicht generell vorher festzusetzenden, Standort. Daran ändert auch der stattgefundene Wandel der Öffentlichkeit nichts, der die Bundesregierung veranlasst hat, ein Gesetz zu erlassen, nach welchem Prostitution als normaler Beruf gewertet wird. (Vgl. Fickert/Fieseler Kommentar zur BauNVO 90, 11. Aufl. 2008, § 8 RN 5.3 – 5.5)

Zusammenfassend ist festzustellen, dass Bordelle und bordellartige Betriebe keine Vergnügungsstätten im städtebaulichen Begriffsverständnis sind, sondern Gewerbebetriebe. Mit dem Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben wird in den Baugebieten nur ein kleiner Teil der zulässigen gewerblichen Nutzungen ausgeschlossen. Der überwiegende Teil der gewerblichen Nutzungen, soweit im betreffenden Baugebiet überhaupt zulässig, wird durch den geplanten Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben nicht betroffen. Vor diesem Hintergrund ist der geplante Ausschluss von Bordellen und bordellartige Betriebe gerechtfertigt, zumal die Grundzüge der Planung nicht berührt sind.

2.4              Zusammenfassung der Abwägung

In den zentralen Versorgungsbereichen (hier Ortsteilzentren) und den ihnen dienenden Bereichen werden mit dem Bebauungsplan Vergnügungsstätten (soweit sie sich an Zielgruppe der Erwachsenen richten – z.B. Spielhallen, Tabledance, Sexshops mit Videokabinen), Bordelle (bordellartige Betriebe) und Sexshops als zentrenunverträgliche Nutzungen ausgeschlossen, da durch die Ansiedlung dieser Nutzungen die Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a) (Belange der Wirtschaft, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung), Nr. 3 (soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung), Nr. 4 Erhalt und Entwicklung vorhandener Ortsteile und zentraler Versorgungsbereiche und Nr. 1 BauGB (gesunde Wohnverhältnisse) berührt werden.

Aufgrund der aktuellen Entwicklung (zahlreiche Anfragen hinsichtlich dieser Nutzungen) und mangelnder Steuerungsmöglichkeiten mit dem übergeleiteten Planungsrecht des Baunutzungsplans war es erforderlich diesen Bebauungsplan aufzustellen, da anderenfalls mit zunehmender Ansiedlung dieser Nutzungen ein trading-down-Effekt für das Ortsteilzentrum eintritt. Insoweit sind die besonderen städtebaulichen Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO 90 gegeben, die den Ausschluss der zentrenunverträglichen Nutzungen rechtfertigen. Es entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungsgrundsatz, dass sich Vergnügungsstätten negativ auf ihre Umgebung auswirken können.

Der Ausschluss der zentrenunverträglichen Nutzungen führt nicht zu einer wesentlichen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke, da die zentralen Nutzungsarten in den Baugebieten weiterhin verwirklicht werden können. Somit sind auch die Grundzüge der bestehenden Planung nicht berührt.

Da sich der Geltungsbereich nur auf das unmittelbare Zentrum und die diesem dienenden Bereiche beschränkt, verbleiben weiterhin Möglichkeiten zur Verwirklichung der ausgeschlossenen Nutzungen im Bezirk Steglitz-Zehlendorf. Gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO 90 kann daher der Bebauungsplan festsetzen, dass diese bestimmten Arten von Nutzungen nicht zulässig sind, weil die oben angeführten besonderen städtebaulichen Gründe dies rechtfertigen.

Somit sind keine Belange erkennbar, die gegen die Ziele des Bebauungsplans sprechen.

III. Auswirkungen des Bebauungsplans

1. Belange des Allgemeinwohls

Seit Ende 2007 ist im Bezirk in den Bereichen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung auch wegen verstärkter Leerstände eine verstärkte Nachfrage nach Spielhallenstandorten festzustellen. Ziel ist es, die Nutzungsvielfalt und Attraktivität der Ortslagen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung zu erhalten. Eine vermehrte Ansiedlung von Spielhallen, wie auch von Sexshops und Bordellen steht diesem Ziel entgegen, da aufgrund des Nutzungstyps (vielfach geprägt durch einen 24-Stundenbetrieb mit blickdichten Scheiben und für ausschließlich volljährige Kunden) ein trading-down-Effekt befördert wird.

Durch die Ansiedlung dieser zentrenunverträglichen Nutzungen werden die Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a) (Belange der Wirtschaft, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung), Nr. 3 (soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung), Nr. 4 (Erhalt und Entwicklung vorhandener Ortsteile und zentraler Versorgungsbereiche) und Nr. 1 BauGB (gesunde Wohnverhältnisse) erheblich berührt. Insoweit erfordern Belange des Allgemeinwohls dem trading-down-Effekt des Ortsteilzentrums Kranoldplatz (Lichterfelde Ost) entgegenzuwirken.

2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung

Zur Sicherung der Planung wurde für das Grundstück Ferdinandstraße 31-35 die Veränderungssperre 6-17B/37 gemäß § 14 BauGB erlassen. Auf diesem Grundstück wurde die Nutzungsänderung einer Gaststätte in eine Spielhalle beantragt. Die Veränderungssperre wurde in der Bezirksamtssitzung am 7. April 2009 (B-Nr. 439/2009) und in der Bezirksverordnetenversammlung (BNr: 673) am 20. Mai 2009 beschlossen.

Mit Bekanntmachung der Veränderungssperre im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (GVBl. 65. Jahrgang, Nr. 14 vom 13. Juni 2009, S. 271) trat die Veränderungssperre am 14. Juni 2009 in Kraft. Vor Erlass der Veränderungssperre wurde der Bauantrag mit Bescheid Nr. 2007/1748 vom 25. Juli 2008 gemäß § 15 Abs. 1 BauGB für einen Zeitraum von zwölf Monaten zurückgestellt. Gemäß § 17 Abs. 1 BauGB tritt die Veränderungssperre nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft, wobei auf die Zweijahresfrist der seit Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen ist.

Während dieser Zeit konnte das Bebauungsplanverfahren nicht zur Festsetzung und damit zum Abschluss gebracht werden. Eine Verlängerung der Veränderungssperre 6-17B/37, nunmehr 6-17Ba/37, um ein Jahr gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB war daher zur Sicherung erforderlich und erfolgte mit den Beschlüssen in der Bezirksamtssitzung am 27. April 2010 (B-Nr. 712/2010) und der Bezirksverordnetenversammlung (BNr. 968) am 16. Juni 2010. Mit Bekanntmachung der Veränderungssperre im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (GVBl. 66. Jahrgang, Nr. 16 vom 10. Juli 2010, S. 346) trat die Verlängerung der Veränderungssperre am 11. Juli 2010 in Kraft.

3. Grundsätze für soziale Maßnahmen

Die Einschränkung der zulässigen Nutzung betrifft lediglich Unterarten der zulässigen Nutzung, die die wirtschaftliche Verwertbarkeit der Grundstücke nicht wesentlich einschränken. Die zentralen Nutzungsarten in den bestehenden Baugebieten bleiben unangetastet.

Wesentliches Ziel der Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten ist die Erhaltung der Attraktivität der Ortsteilzentren. Die Erforderlichkeit sozialer Maßnahmen ist nicht ersichtlich.

4. Auswirkungen auf die Umwelt

Durch den Bebauungsplan soll die Art der baulichen Nutzung nicht geändert werden. Lediglich Unterarten der zulässigen Nutzungsarten sollen ausgeschlossen werden, die zudem nicht zu den zentralen zulässigen Nutzungsarten zählen. Vor diesem Hintergrund sind keine Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten.

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Bei Festsetzung des Bebauungsplans sind keine Auswirkungen auf den Haushalt zu erwarten.

IV. VERFAHREN

- Aufstellung des Bebauungsplans nach § 13 BauGB – vereinfachtes Verfahren –

Die Planungsziele des Bebauungsplans berühren nicht die Grundzüge der Planung. Da sowohl eine öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB – Beteiligung der Öffentlichkeit - (vgl. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) als auch eine Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB – Beteiligung der Behörden - (vgl. § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) durchgeführt wird, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die einer Anwendung des § 13 BauGB – vereinfachtes Verfahren – entgegenstehen könnten.

Auch im Rahmen des Anzeigeverfahrens gemäß § 5 AG BauGB wurden keine Bedenken gegen die Anwendung des § 13 BauGB geltend gemacht (Gegen die Durchführung von vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB bestehen grundsätzlich keine Bedenken, da nur eine Unterart einer zulässigen Nutzung ausgeschlossen werden soll und die Art der Nutzung nicht Planungsanlass bzw. Abwägungsschwerpunkt der im Planbereich bereits festgesetzten und nun zu ändernden Bebauungspläne ist. – vgl. Schreiben SenStadt II C 3-6142/6-17B vom 21.07.08 zur Anzeige der Bebauungspläne 6-17B,6-16B und 6-18B – ähnlich Schreiben SenStadt I B 13 vom 21.07.08.

Durch den Bebauungsplan soll die Art der baulichen Nutzung nicht geändert werden. Lediglich Unterarten der zulässigen Nutzungsarten sollen ausgeschlossen werden, die zudem nicht zu den zentralen zulässigen Nutzungsarten zählen (die auszuschließenden Nutzungen sind nach heutiger Auffassung in den Baugebieten zumeist nur ausnahmsweise zulässig).

Somit handelt es sich um Planänderungen, die zwar für einzelne oder mehrere Grundstücke von erheblicher Bedeutung sein mögen, die aber die der Planung insgesamt zugrunde liegende städtebauliche Konzeption und Austarierung der unterschiedlichen Interessen nicht ändert.

Durch die Ergänzung des Bebauungsplans werden weder Vorhaben zulässig, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen, noch sind Anhaltspunkte ersichtlich, dass Vorhaben zulässig werden, die die Erhaltungsziele und Schutzgüter der FFH Richtlinie oder der Vogelschutzrichtlinie beeinträchtigen.

Die Anwendung des § 13 BauGB – vereinfachtes Verfahren - erscheint somit in diesem Fall zulässig.

- Senatsinformation

Gemäß § 5 AGBauGB und Artikel 13 des Landesplanungsvertrags wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg von der Absicht des Bezirks Steglitz-Zehlendorf informiert, den Bebauungsplan 6-17B aufzustellen.

Mit Schreiben SenStadt IB 13 vom 21. 07. 2008 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, dass die Ziele des Bebauungsplans im Hinblick auf die gesamtstädtische Planung aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sind, keine sonstigen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen betroffen sind, die regionalplanerischen Festlegungen des Flächennutzungsplans beachtet wurden und dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht betroffen sind. Zudem wurde mitgeteilt, dass gegen eine Durchführung eines vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB grundsätzlich keine Bedenken bestehen, da nur eine Unterart einer zulässigen Nutzung ausgeschlossen werden soll und die Art der baulichen Nutzung nicht Planungsanlass bzw. Abwägungsschwerpunkt der zu ändernden Bebauungspläne ist. Darüber hinaus wurde angeregt den Geltungsbereich zu überprüfen, da das Erfordernis der geplanten Festsetzung nicht nachvollziehbar ist.

Mit Schreiben SenStadt II C 3-6142/6-17B vom 21. 07. 2008 wurde diese Auffassung bestätigt und in Teilen (bezüglich des Planungsrechts) konkretisiert.

Mit Schreiben der gemeinsamen Landesplanung (GL 8.1) vom 24. Juni 2008 wurde mitgeteilt, dass durch die Überplanung der in Rede stehenden Fläche die Grundsätze aus § 5 Abs. 4 LEPro und LEP eV berücksichtigt werden. Der Bebauungsplan ist damit an die Erfordernisse der Raumordnung angepasst. Zudem sind Regelungen, die der vorgelegten Planung entgegenstehen könnten, derzeit nicht vorgesehen.

- Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 15. Juli 2008 beschlossen, den Bebauungsplan 6-17B für das Gelände zwischen Leonorenstraße, Bernkasteler Straße, Bruchwitzstraße, Melanchthonstraße, Paul-Schneider Straße, Gallwitzallee, Thaliaweg, Dillgesstraße, Ursulastraße, Barbarastraße, Ingridpfad, Seydlitzstraße, Derfflingerstraße, Jägerstraße, Oberhofer Weg, Brauerstraße und entlang der Anhalter Bahntrasse sowie die Grundstücke Oberhofer Weg 2/12 und 16/22, Jägerstraße 30 und Brauerstraße 1-3 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteile Lankwitz und Lichterfelde im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufzustellen.

Der Beschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin (ABl. Nr. 34) auf Seite 1878 ortsüblich bekannt gemacht.

- Beschluss zur Aufteilung und Modifizierung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 6-17B

In seiner Sitzung am 24. 11. 2009 hat das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf beschlossen den Geltungsbereich des am 15. Juli 2008 aufgestellten Bebauungsplan 6-17B zu reduzieren und den Bebauungsplan gemäß § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in die Bebauungspläne 6-17Ba, 6-17Bb und 6-17Bc aufzuteilen, sowie den Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-17Ba um das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg zu erweitern.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-17Ba umfasst die Grundstücke Kranoldplatz 1-6, Lankwitzer Str. 1-9, 13-17, 19, 25-26, Lorenzstraße 1-1A, Ferdinandstraße 31-35, Oberhofer Weg 1/21 und 2/8, sowie das Gelände zwischen Bahnhofstraße, Bahntrasse, Königsberger Straße und Jungfernstieg im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde.

Der Beschluss über die Neufassung des Geltungsbereichs und die Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens 6-17B wurde mit Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin am 12. Februar 2010 Nr. 6 auf Seite 189 ortsüblich bekannt gemacht.

Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde über die Änderung des Beschlusses über die Aufstellung des Bebauungsplans 6-17B mit Schreiben vom 1. Februar 2010 unterrichtet. Mit Schreiben SenStadt IIC37 vom 3. März 2010 wurde Seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass gegen den Beschluss über die Änderung des Beschlusses über die Aufstellung des Bebauungsplans 6-17B keine Bedenken bestehen, da die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gegeben ist, sonstige Entwicklungsplanungen nicht berührt werden, regionalplanerische Festlegungen beachtet werden und dringende Gesamtinteressen Berlins nicht berührt werden.

- Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden mit Schreiben vom 7. April 2010 um Stellungnahme zum Planentwurf und der Begründung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.

Von den beteiligten Stellen wurden keine Anregungen und Bedenken vorgetragen die der Planung entgegenstehen könnten. Lediglich vom Umweltamt wurde vorgebracht, dass sich im Plangebiet einige Flächen befinden, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin verzeichnet sind. Da diese Flächen keine Auswirkungen auf das Ziel des Bebauungsplanes haben, muss die Altlastenproblematik nicht vertiefend betrachtet werden. Dieser konkretisierende Hinweis wird in die Begründung eingearbeitet.

In seiner Sitzung am 31. 08. 2010 hat das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf das Ergebnis der der Abwägung der im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen, sowie den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplanentwurf 6-17Ba einschließlich der Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.

- Öffentliche Auslegung

Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplanentwurfs 6-17Ba fand in der Zeit vom 04. Oktober 2010 bis einschließlich 04. November 2010 statt. Die öffentliche Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 24. September 2010 auf Seite 1595 ortsüblich bekannt gemacht. Zudem wurde durch Anzeigen in zwei Berliner Tageszeitungen, Aushänge in den Schaukästen des Bezirksamts und auf der Internetseite des Fachbereichs Stadtplanung auf die öffentliche Auslegung hingewiesen.

Während dieser Zeit informierten sich 21 Bürger/innen. Es wurden 5 schriftliche Stellungnahmen zu der Planung vorgebracht, wobei 1 Schriftstück von 34 Bürger/innen unterschrieben wurde.

Die Bürger/innen wenden sich im Wesentlichen gegen die Ansiedlung von Spielhallen, Sexshops, Bordellen etc. im Plangebiet. Dies zeigt die Befürchtungen der Bürger/innen vor einem trading-down-Effekt, also einem vermehrten Einsickern der auszuschließenden Nutzungen und der damit einhergehenden Milieuverschiebung. Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass der Ausschluss dieser Nutzungen seitens der Bevölkerung unterstützt wird.

Zwei Anregungen von Bürgerinnen hinsichtlich einer Nutzung der ehemaligen Kleingartenanlage Jungfernstieg als Grünanlage mit Kinderspielplatz oder als Park+Ride-Parkplatz kann in diesem Bebauungsplan planungsrechtlich nicht gefolgt werden, da solche Festsetzungen eine Änderung der Art der baulichen Nutzung (Baufläche zu Grünfläche oder Verkehrsfläche für den ruhenden Verkehr) beinhalten und somit die Grundzüge der Planung berühren. Das Bebauungsplanverfahren wird jedoch als vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt, durch das die Grundzüge der Planung nicht berührt werden dürfen.

Zudem wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, mit Schreiben vom 30. September 2010 über die Auslegung des Bebauungsplanentwurfs 6-17Ba informiert. Zwei Träger äußerten sich schriftlich und teilten mit, dass gegen die Planung keine Bedenken bestehen (BVG – Berliner Verkehrsbetriebe), bzw. die im Rahmen der Behördenbeteiligung abgegebene Stellungnahme weiterhin Bestand hat (Berliner Wasserbetriebe).

- Zustimmung der BVV

V. RECHTSGRUNDLAGEN

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S 2585);

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO 90) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 07. November 1999 (GVBI. S. 578), geändert durch das Gesetz vom 03. November 2005 (GVBI. S. 692)

Berlin, den 16.12.2010

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin
Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz
Bauordnungsamt - Fachbereich Stadtplanung -

Uwe Stäglin              Sabine Lappe

Bezirksstadtrat              Leiterin des Fachbereichs Stadtplanung