Drucksache - 1078/III  

	1.        Gegenstand der Vorlage:	Erlass der Veränderungssperre 6 – 17 B / 37 [Ferdinandstraße 31 – 35]
	2.        Berichterstatter:	Bezirksstadtrat Uwe Stäglin
	Die Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten, über den Erlass der Verordnung über die Veränderungssperre 6 – 17 B / 37 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) zu entscheiden. Auf den beigefügten Verordnungsentwurf einschließlich Übersichtsplan sowie Begründung wird verwiesen.
	Norbert Kopp Bezirksbürgermeister		Uwe Stäglin Bezirksstadtrat

 

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Die Vorlage wurde am 12.05.2009 in der 30. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und bei einer Abstimmung mit 12 Ja-Stimmen und keiner Nein-Stimme bei keiner Enthaltung angenommen.

 

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Annahme der Vorlage empfohlen.

                       

 

Hampel

Ausschussvorsitzender

 

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Die BVV hat in ihrer 29. Sitzung am 20.05.2009 per Beschluss folgende Vorlage angenommen:

Die Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten, über den Erlass der Verordnung über die Veränderungssperre 6 – 17 B / 37 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) zu entscheiden.

Auf den beigefügten Verordnungsentwurf einschließlich Übersichtsplan sowie Begründung wird verwiesen.

 

 

Rögner-Francke

BVVorsteher

 

 

 

Verordnung
über die Veränderungssperre 6 – 17 B / 37
im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde

vom      

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. S. I 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018), in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Ferdinandstraße 31 - 35 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde, für die das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereiche Stadtplanung und Bau- und Wohnungsaufsicht -, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.        die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2.        das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den      2009

 

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin

 

 

Norbert Kopp Uwe Stäglin
Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat

 

A   Begründung zur Veränderungssperre 6 – 17 B / 37
für das Grundstück Ferdinandstraße 31 – 35
im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde

Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung gemäß § 14 Abs. 1 BauGB eine Veränderungssperre erlassen. Dies setzt voraus, dass konkretisierte, erreichbare Planvorstellungen vorhanden sind, der Erlass erforderlich ist und den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit gefolgt wird. Die Voraussetzungen zum Erlass liegen im Fall der Veränderungssperre 6-17B/37 vor. Der Beschluss über die Veränderungssperre 6-17B/37 ist zur Sicherung des Bebauungsplanentwurfs 6-17B erforderlich, da die Durchführung der Planung durch beantragte Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Es sind hinreichend konkrete positive Planvorstellungen vorhanden. Diese können auch durch die Planungsinstrumente des BauGB in zulässiger Weise erreicht werden.

Stand des Bebauungsplanverfahrens

Am 15. Juli 2008 hat das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf mit Beschluss-Nr. 274/2008 beschlossen, den Bebauungsplan 6-17B für das Gelände zwischen Leonorenstraße, Bernkasteler Straße, Bruchwitzstraße, Melanchthonstraße, Paul-Schneider Straße, Gallwitzallee, Thaliaweg, Dillgesstraße, Ursulastraße, Barbarastraße, Ingridpfad, Seydlitzstraße, Derfflingerstraße, Jägerstraße, Oberhofer Weg, Brauerstraße und entlang der Anhalter Bahntrasse sowie die Grundstücke Oberhofer Weg 2/12 und 16/22, Jägerstraße 30 und Brauerstraße 1-3 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteile Lankwitz und Lichterfelde, aufzustellen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 34 vom 25. Juli 2008 auf Seite 1878 bekannt gemacht.

Entwicklung der Planungsüberlegungen und Intention des Plans

Seit Ende 2007 ist im Bezirk in den Bereichen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung auch wegen verstärkter Leerstände eine verstärkte Nachfrage nach Spielhallenstandorten festzustellen. Bezirkliches Ziel ist es, die Nutzungsvielfalt und Attraktivität der Ortslagen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung zu erhalten. Eine vermehrte Ansiedlung von Spielhallen, wie auch von Sexshops und Bordellen steht diesem Ziel entgegen, da aufgrund des Nutzungstyps (vielfach geprägt durch einen 24-Stundenbetrieb mit blickdichten Scheiben und für ausschließlich volljährige Kunden) ein trading-down-Effekt eintritt.

Es steht dem Erlass der Veränderungssperre nicht entgegen, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans im Einleitungsbeschluss zunächst weit gefasst wurde, weil dieser Aufstellungsbeschluss zeitnah erfolgen musste. Nach dem derzeitigen Stand der Planung, insbesondere durch die Hinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans entsprechend dem bezirklichen Zentrenkonzept an den Ortsteilzentren Kranoldplatz und Leonorenstraße orientiert werden. Das Grundstück Ferdinandstraße 31-35 ist wesentlicher Teil des Ortsteilzentrums Kranoldplatz.

Bei Überprüfung des Geltungsbereichs wird festgelegt werden, welche Flächen darüber hinaus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans unterfallen werden. Zudem ist zu prüfen, ob neben Spielhallen, Sexshops und Bordellen noch andere Nutzungen ( z.B. Swingerclubs, Peepshows ) einen trading-down-Effekt des Gebiets befördern können. Im Rahmen der Abwägung ist dann darüber zu entscheiden. Nach derzeitigem Stand wird der Ausschluss von Spielhallen ein wesentliches Element des Bebauungsplans bleiben.

Erforderlichkeit für den Erlass der Veränderungssperre

Auf dem Grundstück Ferdinandstraße 31-35 wurde für eine 201,66 m² große Gaststätte/Bistro (Ferdinandstraße 34) eine Nutzungsänderung in eine Spielhalle im 24-Stundenbetrieb mit einer Nutzfläche im Sinne der SpielV von 145,44 m² (im Widerspruchsverfahren auf 107,98 m² reduziert) beantragt. Die Entscheidung über den Bauantrag wurde mit Bescheid Nr. 2007/1748 vom 25. 07. 2008 aufgrund des eingeleiteten Bebauungsplans 6-17B gemäß § 15 Abs. 1 BauGB für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten ausgesetzt, da zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben wesentlich erschwert werden würde.

Das Grundstück Ferdinandstraße 31-35 ist zentraler Bestandteil des Ortsteilzentrums Kranoldplatz. Die Zulassung einer Spielhalle, auch wenn nicht kerngebietstypisch, führt zu einer negativen Vorbildwirkung für vergleichbare Fälle im Umfeld, wo verstärkt Leerstand von Geschäftsräumen festzustellen ist. Letztlich würde dadurch ein negativer Abwärtstrend für das Ortsteilzentrum begründet. Dieses Ortsteilzentrum soll jedoch gerade, wie oben dargestellt, als geschäftlich attraktives Zentrum erhalten bleiben. Die Ansiedlung von Spielhallen, die in der Regel als Fremdkörper in Erscheinung treten, führt zu einem Rückzug der Verkaufsgeschäfte und beeinträchtigt damit dieses Ziel.

Da im Mischgebiet, das durch gewerbliche Nutzung geprägt ist, ( hier gemischtes Gebiet nach Baunutzungsplan ) nach heutiger Auffassung nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten allgemein zulässig sind, wäre die beantragte Spielhalle in einer nicht kerngebietstypischen Größe im Sinne der Spielverordnung ( Schwellenwert 100m² ) allgemein zulässig, da das Grundstück Ferdinandstr. 31-35 gewerblich geprägt ist. Wesentliches Planungsziel des Bebauungsplans 6- 17 B ist es, einer negativen Entwicklung des Ortsteilzentrums durch den Ausschluss von Spielhallen und anderen gebietsuntypischen Nutzungen entgegenzuwirken, da verstärkt Leerstand in der Umgebung zu beobachten ist.

Um nach dem Ablauf des Zurückstellungszeitraums die bauaufsichtliche Genehmigung auf rechtlicher Grundlage versagen zu können, ist es erforderlich, die Veränderungssperre gem. § 14 BauGB zu beschließen.

 

Verhältnismäßigkeit

Es entspricht dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit die Veränderungssperre auf das Grundstück Ferdinandstraße 31-35 zu beschränken, da zur Zeit nur auf diesem Grundstück ein Bauantrag für eine Nutzungsänderung einer Gaststätte/Bistro in eine Spielhalle vorliegt, der den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 6-17B entgegensteht.

Rechtswirkungen

Die Veränderungssperre tritt gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach Ablauf von 2 Jahren außer Kraft. Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist auf die Zweijahresfrist der seit der Zustellung des Zurückstellungsbescheids nach § 15 Abs. 1 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Veränderungssperre hat gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zum Inhalt, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen. Nach Inkrafttreten der Veränderungssperre ist umgehend über den der Sperre zugrundeliegenden Antrag bauaufsichtlich zu entscheiden. Für Vorhaben, die mit den planerischen Zielen übereinstimmen, kann ggf. eine positive bauaufsichtliche Entscheidung als Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB getroffen werden.

B   Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a)        Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: keine

b)       Personalwirtschaftliche Auswirkungen: keine

C     Rechtsgrundlagen:

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. S. I 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 28. Februar 2001 (GVBl. S. 61), zuletzt geändert durch § 7 Abs. 1 des Gesetzes vom 22. Oktober 2007 (GVBl. S. 549).

Berlin, den 26.03.2009

  Uwe Stäglin Sabine Lappe

Bezirksstadtrat Fachbereichsleiterin Stadtplanung