Drucksache - 0808/III  

 

1.    Gegenstand der Vorlage:                          Bebauungsplan 6 – 13

                                                                         (Kartstadt / Wertheim, Schloßstraße)

 

2.    Berichterstatter:                                       Bezirksstadtrat Uwe Stäglin

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wird gemäß § 15 BezVG gebeten, von nachstehendem Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 09.09.2008 gemäß § 6 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) folgendes beschlossen,

I.      das zusammengefasste Ergebnis aus

a)    der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) und

b)   der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs.1 BauGB sowie

c)    dem derzeitigen Entwicklungsstand des Bauvorhabens „Boulevard Berlin“.

II.    den Bebauungsplan-Entwurf 6 – 13, dessen Geltungsbereich die Grundstücke Hackerstraße 19, Treitschkestraße 7, 37, 38 und 41, Markelstraße 62, Schloßstraße 7-15, Schildhornstraße 3, 5A und 6 sowie Abschnitte der Treitschkestraße, Schildhornstraße und Joachim-Tiburtius-Brücke im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Steglitz umfasst, auf der Grundlage des eingeleiteten Entwurfs mit den sich aus dem zusammengefassten Ergebnis aufgeführten       wesentlichen Änderungen weiterzuführen.

Auf die in der Anlage beigefügte Zusammenstellung der Änderungen als Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeits- und der Behördenbeteiligung sowie dem derzeitigen Entwicklungsstand des Projektes wird verwiesen.

 

 

Norbert Kopp                                                   Uwe Stäglin

Bezirksbürgermeister                                     Bezirksstadtrat

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Die Vorlage wurde am 07.10.2008 in der 23. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

 

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Kenntnisnahme der Vorlage empfohlen.

 

 

Hampel

Ausschussvorsitzender

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin
Abt. Bauen, Stadtplanung und Naturschutz
Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung                                                              22. Aug. 2008
Stapl 23 / 31                                                                                                                     -7720 / 7726-

romberg-g@stegl-zehl.verwalt-berlin.de
struss-c@stegl-zehl.verwalt-berlin.de

Vermerk

Bebauungsplanverfahren 6 – 13 (Karstadt / Wertheim, Schloßstraße)

Zusammenstellung der Änderungen zum B-Plan-Verfahren 6 – 13

Unter Zugrundelegung des derzeitigen Entwicklungsstandes des Bauvorhabens „Boulevard Berlin“ sowie der Berücksichtigung und Bewertung der eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.1 BauGB ergeben sich gegenüber dem mit Bezirksamtsbeschluss Nr. 58 / 2007 vom 5. Juni 2007 eingeleiteten B-Plan-Entwurf nachfolgende wesentliche Änderungen:

1.       Sicherung des Baudenkmals „Wertheim“

Die bei Einleitung des B-Plan-Verfahrens vorhandenen divergierenden Vorstellungen bezüglich der Einbeziehung des denkmalgeschützten Gebäudes „Wertheim“ zwischen dem Investor (Totalabriss) sowie der Denkmalschutzbehörde (Teilerhalt) konnten zwischenzeitlich angeglichen werden. Es besteht nunmehr Einvernehmen darüber, das Gebäude in Größe und Gestalt des 1. Bau­abschnittes aus dem Jahr 1952 zu erhalten und als Baukörper sowie Baudenkmal erkennbar in das Gesamtprojekt zu integrieren. Der vorliegende Architektenentwurf Ortner + Ortner vom
16. Mai 2008 erfüllt diese Kriterien.

Im B-Plan-Entwurf wird das verbleibende Baudenkmal als nachrichtlich übernommen gekennzeichnet.

2.       Nutzungsmaßbeschränkung

Der Stadtentwicklungsplan [StEP] Zentren benennt für den Bereich der Schloßstraße bis zum Jahr 2020 eine Verkaufsflächenentwicklung von 130.000 bis 150.000 m². Planungen, die diesen Orientierungsrahmen einhalten bzw. nur bis zu 10 % überschreiten, beeinträchtigen nicht die vorhandene Zentrenstruktur und berühren insoweit auch nicht die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu prüfenden und zu vertretenden Gesamtinteressen Berlins.

Zum Zeitpunkt der Einleitung des B-Plan-Verfahrens beabsichtigte der Investor am Standort Karstadt / Wertheim eine Verkaufsfläche von 70.000 m² zu verwirklichen. Mit dieser Flächengröße wäre der Orientierungsrahmen um 17.000 m² (11,3 %) bzw. 18.800 m² (12,5 %) überschritten und die Zentrenverträglichkeit der Planung in Frage gestellt worden. Im Rahmen der B-Plan-Ver­fahrensschritte der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde dieser Sachverhalt seitens der Senatsverwaltungen für Wirtschaft, Technologie und Frauen sowie Stadtentwicklung, der angrenzenden Bezirksverwaltung Tempelhof-Schöneberg und der Gemeinden Teltow und Potsdam, der Industrie und Handelskammer sowie von einem Bürger beanstandet und eine Reduzierung der Verkaufsfläche eingefordert. In nachfolgenden Gesprächen zwischen dem Investor und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie dem Bezirk wurde unter Berücksichtigung der Sicherstellung der gesamtstädtischen wie auch der standörtlichen Verträglichkeit des Vorhabens sowie angesichts der überwiegenden Ausschöpfung des vorhandenen Entwicklungspotenzials im Bereich der Schloßstraße letztendlich eine Festlegung der Verkaufsfläche auf maximal 64.000 m² vereinbart.

Die Verkaufsflächenobergrenze ist zwischen dem Investor und dem Bezirk im Rahmen eines noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrages rechtsverbindlich zu regeln.

3.       Verkehrliche Belange

A       Erschließung des Karstadt / Wertheim – Standortes

Bei Einleitung des B-Plan-Verfahrens war die Erschließung des Karstadt / Wertheim – Standortes noch nicht abschließend geklärt. Zur Diskussion standen für den Kunden- und Lieferverkehr zwei Erschließungsvarianten

Variante 1    eine zentrale Erschließung des Standortes über einen neu zu schaffenden Knoten am Rampenfuß der „Joachim-Tiburtius-Brücke“ im Bereich der Schildhornstraße sowie Anschluss der Lieferzone im Bereich des Karstadt-Warenhauses über einen Verbindungstunnel unter dem Park an der Treitschkestraße (sog. T-Einmündung Schildhornstraße) sowie

Variante 2    eine dezentrale Erschließung über die nördliche Fahrbahn der Schildhornstraße und die Treitschkestraße.

Beide Varianten schließen die bislang bestehende Anlieferungsmöglichkeit für das Karstadtareal über die Hackerstraße aus.

Die Auswirkungen der angestrebten Planung wurden im Rahmen

·            des Verkehrsgutachtens zum Bauvorhaben Boulevard Berlin in Berlin Steglitz-Zehlendorf der Gesellschaft für Gesamtverkehrsplanung, Regionalisierung und Infrastrukturplanung mbH [GRI] vom 26. September 2007;

·            der Untersuchung zur Lärm- und Luftschadstoffbelastung [Gutachten Nr. Sch 141207 P] des Akustik-Labor Berlin [ALB] vom Januar 2008;

·            der Betroffenheitsanalyse zum Bebauungsplan 6 – 13 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf von Berlin – Projekt Boulevard Berlin der Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH [BSM] vom März 2008 sowie

·            ergänzenden Untersuchungen zu Teilaspekten der Verkehrsmengen, Lärm- und Luftbelastungen

eingehend untersucht und bewertet sowie mit der derzeitigen Situation und dem Nullfall, der Fortschreibung der heutigen Situation auf das Jahr 2015, verglichen.

Als Ergebnis ist festzustellen, dass

·            die Jahresgrenzwerte für Schadstoffbelastungen für NO2 und PM10 von jeweils 40 µg/m³ in beiden Erschließungsvarianten auch an den Beurteilungspunkten in den höchstbelasteten Bereichen der Schildhornstraße und Treitschkestraße nicht überschritten werden und mit Ausnahme der Erschließungsvariante 2 für die Treitschkestraße unterhalb des Ist-Zustandes liegen;

·            der ab 2010 geltende Immissionsgrenzwert für Benzolimmissionen von 5 µg/m³ in beiden Varianten an allen Beurteilungspunkten deutlich unterschritten (1,3 bis 2,3 µg/m³) wird sowie

·            die Luftschadstoffimmissionen an den Beurteilungspunkten im Vergleich zum Nullfall in beiden Erschließungsvarianten nicht oder nur marginal zunehmen und die in der TA Luft definierte Irrelevanzschwelle von 3 % des jeweiligen Jahresgrenzwertes unterschritten wird;

·            aus Sicht des Verkehrslärmschutzes beide Erschließungsvarianten für die ca. 3.100 Bewohner im angrenzenden Umfeld des Plangebietes trotz der Verschlechterungen für ca. 330 Einwohner (Variante 1) bzw. ca. 280 (Variante 2) im Bereich der Schildhornstraße in der Gesamtbetrachtung eine leichte Verbesserung gegenüber dem Nullfall darstellen, da dieser Verschlechterung jeweils Verbesserungen an anderen Stellen gegenüberstehen und

·            bei einem Vergleich der Erschließungsvarianten 1 und 2 unter Betrachtung der Auswirkungen auf das gesamte Umfeld des Plangebiets der Erschließungsvariante 1 (zentrale Erschließung) der Vorrang zu geben ist.

Durch die vorgesehene Begrenzung der Verkaufsfläche auf maximal 64.000 m² und durch die Umsetzung weiterer geplanter, verkehrsminderner Maßnahmen, insbesondere der Stärkung des Fahrradverkehrs, ist mit einer zusätzlichen Verbesserung der in den Fachgutachten beschriebenen Situation zu rechnen.

Für das B-Plan-Verfahren wird demzufolge die Erschließungsvariante 1 zu Grunde gelegt.

Die Erschließungsvariante 1 sieht in ihrer derzeitigen Planung die Errichtung eines lichtsignalgesteuerten Verkehrsknotens im nördlichen Bereich der „Joachim-Tiburtius-Brücke“ und der „Schildhornstraße“ vor. Die Gestaltung des Knotens erfordert u.a. für die Einrichtung einer Rechtsabbiegespur Eingriffe in das vorhandene Rampenbauwerk der „Joachim-Tiburtius-Brücke“ sowie die Änderung des Straßenquerschnitts der Schildhornstraße.

Nach dem Berliner Straßengesetz ist die Schildhornstraße als Landesstraße I. Ordnung eingestuft. Demzufolge ist zur Umsetzung der angestrebten Erschließungsmaßnahme die Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens oder gleichwertiger Verfahrensschritte notwendig. Nach eingehender Diskussion zwischen dem Investor, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie dem Bezirk wurde zur Vermeidung von zusätzlichen Verzögerungen als weitere Vorgehensweise die Fortführung des laufenden B-Plan-Verfahrens 6 – 13 als „Planfeststellung ersetzendes B-Plan-Verfahren“ festgelegt.

Unter diesen Voraussetzungen werden die Ausbaupläne für den umzubauenden Straßenabschnitt der Schildhornstraße einschließlich der damit verbundenen und zu klärenden Belange in das weitere B-Plan-Verfahren eingebunden und dort bearbeitet werden. Die Unterlagen und Sachfragen werden somit Teil des Auslegungsmaterials der noch ausstehenden Verfahrensschritte der Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit nach BauGB sowie des Abwägungsmaterials nach § 1 Abs. 7 BauGB.

B       Pkw-Stellplätze

Im Rahmen der Behördenbeteiligung hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -Abt. VII B- die vom Investor vorgesehenen 1200 Pkw-Einstellplätze für das Bauvorhaben unter Hinweis auf die fehlende Standortverträglichkeit beanstandet.

Der derzeit vorliegende Entwurf sieht für beide Gebäudebereiche (Karstadt und Wertheim) jeweils im 3. und 4. Obergeschoss eine geschlossene sowie halboffene / offene Stellplatzetage vor, die gemäß der Erschließungsvariante 1 über eine Spindel im Bereich der Schildhornstraße erschlossen werden und im Bereich der Treitschkestraße / Promenade auf jeder Etage durch Brückenbauwerke verbunden sind.

Der Investor beharrt auf die Errichtung der Anzahl an Stellplätzen und verweist auf

·            die im Bereich der südlichen Treitschkestraße durch das Projekt entfallenen öffentlichen Stellplätze und die damit geringere Erhöhung statt um 400 lediglich um 270 Stellplätze gegenüber heute sowie

·            die im Vergleich zu anderen Einkaufszentren Berlins bestehende wesentlich günstigere Relation von Stellplätze / Verkaufsfläche [Berliner Einkaufszentren 1 Stellplatz / 37 m² – 54 m²; vorliegendes Bauvorhaben 1 Stellplatz / 56 m²].

Unter Einbeziehung der Ergebnisse des Immissionsgutachtens [ALB 01/2008] und der Betroffenheitsanalyse [BSM 03/2008] wird davon ausgegangen, dass mit der vertraglichen Festschreibung der Verkaufsfläche auf maximal 64.000 m², der Zugrundelegung der Erschließungsvariante 1 sowie der Umsetzung weiterer geplanter, die Belastungen des Verkehrs mindernder Maßnahmen (insbesondere Stärkung des Fahrradverkehrs) eine Standortverträglichkeit gegeben ist.

Insoweit soll das B-Plan-Verfahren mit der Begrenzung auf maximal 1200 Pkw-Stellplätze fortgeführt werden.

C       Promenade (östliche Treitschkestraße)

Das Bauvorhaben verfolgt das Ziel, den Warenhausstandort Karstadt und den Kaufhausstandort Wertheim gestalterisch und funktional in ein multifunktionales Einkaufszentrum zusammenzuführen. Voraussetzung hierzu ist die Einbeziehung der zwischen den Standorten vorhandenen und gewidmeten Straßenverkehrsfläche des östlichen Abschnitts der Treitschkestraße in das städtebauliche Konzept sowie die Umgestaltung dieses Abschnitts in eine öffentlich zugängliche Passage. Gegen die erforderliche Aufhebung der Verkehrsnutzung und Umwidmung in die Nutzungsart Kerngebiet bestehen seitens des für die Erschließungsstraßen zuständigen Fachbereiches Tiefbau keine Bedenken.

Der derzeitige Projektentwurf sieht vor

·            den östlichen Bereich der Treitschkestraße, angrenzend an die Verkehrsfläche der Schloß­straße, zur Gestaltung eines Eingangsbereiches sowie zur Freistellung und Sichtbarmachung des Baudenkmals „Wertheim“ in einer Breite von ca. 34 x 22 m von einer Bebauung freizuhalten und

·            den restlichen Bereich der Treitschkestraße bis zur Parkanlage als verbindendes Element zwischen den beiden Standorten, einsehbar und transparent, baulich geschlossen bis zum 3. Geschoss gehend und für die Öffentlichkeit zugänglich mit Einschränkungen für die Nachtstunden zu gestalten.

Darüber hinaus sind in diesem Bereich Öffnungen zu dem Untergeschoss, Erschließungsanlagen wie Treppen, Galerien, Rundgänge und Balkone sowie statische Elemente der Verbindungsbrücken für die im 3. und 4. Geschoss geplanten Pkw-Stellflächen vorgesehen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie der Beauftragte für Menschen mit Behinderung forderten in ihren Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden bzw. Öffentlichkeit die Sicherstellung der uneingeschränkten ganztägigen Öffnung dieses Bereiches für die Bevölkerung sowie die Beibehaltung des Straßenverlaufes aus stadtgestalterischen Aspekten.

Diese Forderungen sind nach Auffassung des Investors aus konzeptionellen, baulichen und sicherheitstechnischen Gründen nicht umsetzbar und würden das gesamte Projekt gefährden.
Als annähernd gleichwertigen Ersatz für die Einschränkungen der Öffnungszeiten sind barrierefreie Verbindungen im Bereich der Hackerstraße sowie der Schildhornstraße 6 vorgesehen, über die die öffentliche Parkanlage von der Schloßstraße kommend auch bei geschlossener Promenade mit einem geringfügigen Umweg dann erreicht werden kann.

In Überarbeitung des B-Plan-Entwurfs wird demzufolge auf den Flurstücken 4871 und 13/15 ein ca. 6 m breiter Zugang zur Parkanlage als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ ausgewiesen, um so die fußläufige Erreichbarkeit der Parkanlage von der Schildhornstraße aus zu gewährleisten. Weiterhin wird im Bereich des an die Hackerstraße und Treitschkestraße angrenzenden Baugebiets MK 1 im B-Plan ein Gehrecht vorbereitet, dass zukünftig eine barrierefreie Verbindung von der Hackerstraße zum Park ermöglicht. Die Sicherstellung der Barrierefreiheit erfolgt im Rahmen der grundbuchlichen Sicherung bzw. im mit dem Investor abzuschließenden städtebaulichen Vertrag.

Die Öffnungszeiten der Promenade sind im weiteren Verlauf des B-Plan-Verfahrens noch zu klären. Sie werden nach Herstellung des Einvernehmens zwischen Investor und Bezirk jedoch nicht im Rahmen des B-Planes durch Festsetzungen bestimmt sondern Teil der verbindlichen Regelungen eines städtebaulichen Vertrages werden.

Die im B-Plan-Entwurf bisher im Bereich der Promenade enthaltene allgemeine Ausweisung eines „Gehrechtes für die Allgemeinheit“ wird im weiteren Verfahren durch mehrere Nebenzeichnungen mit geschossbezogenen detaillierten Ausweisungen auf der Grundlage des abgestimmten Projektentwurfs konkretisiert.

D       Verkehrsberuhigter Bereich (westliche Treitschkestraße)

Die im Geltungsbereich des B-Plan-Entwurfs enthaltene westliche Teilfläche der Treitschkestraße ist als „Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ ausgewiesen worden und reichte bis zum Wohngebäude Treitschkestraße 8.

Der Fachbereich Tiefbau bat in seiner Stellungnahme zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden die Verlängerung des verkehrsberuhigten Bereiches bis zur Promenade zu prüfen. Mit dem Verzicht des Investors auf Errichtung zusätzlicher Wohnbebauung im Bereich der Hacker- und Treitschkestraße zugunsten einer Grünanlage entfällt das Erfordernis für eine Erweiterung der bisher vorgesehenen Kfz-Erschließung. Damit besteht die Möglichkeit, den verkehrsberuhigten Bereich entsprechend den Anregungen des Fachbereiches Tiefbau zu ergänzen und für diesen Bereich den Nutzungsumfang entsprechend den Planungszielen zu beschränken.

4.       Planungsrechtliche Sicherung und Neugestaltung der Parkanlage an der Treitschkestraße

Im einleitenden B-Plan-Entwurf war die gesamte derzeit von der Bevölkerung zur Verfügung stehende Fläche der Parkanlage an der Treitschkestraße als "Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage" ausgewiesen. Darin einbezogen war auch das im Eigentum des Investors befindliche Flurstück 15 / 28 der Gemarkung Steglitz Flur 1, in dessen Grundbuch eine eingeschränkte persönliche Dienstbarkeit für das Land Berlin eingetragen ist mit dem Inhalt, "dass der jeweilige Eigentümer des Flurstücks [ehemals] 13 / 15 verpflichtet ist, die Benutzung dieses Flurstücks als öffentliche Freifläche (Gartenanlage) zu dulden". Diese Grunddienstbarkeit ist in dem am 6. 12. 1965 beschlossenen und im GVBl. am 28. 12. 1965 veröffentlichten B-Plan XII – 115 berücksichtigt und entsprechend festgesetzt worden. Aufgrund der konzeptionellen Vorstellungen des Investors bezüglich seines Bauvorhabens und der beschriebenen Eigentums- und Nutzungssituation an der Flurstücksfläche wurde für diesen Bereich eine alternative Nutzungsausweisung als „Kerngebiet“ in einer Nebenzeichnung in den B-Plan-Entwurf aufgenommen.

Im Rahmen der Verfahrensschritte der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sowie der Öffentlichkeit fand das Thema der Nutzungsänderung und Überbauung der Flurstücksfläche wenig Beachtung. Das Naturschutz und Grünflächenamt [NG] äußerte in seiner Stellungnahme Zustimmung zur Löschung der zugunsten des NG eingetragenen Grunddienstbarkeit, wenn adäquater Ausgleich vorgesehen werde.

Der Investor bietet hierzu in einem ersten Schritt als Ausgleichsmaßnahme die Errichtung einer gestalteten Grünfläche im Bereich der Hacker- und Treitschkestraße (Pocketpark) an verbunden mit der Schaffung sowie planungsrechtlichen Sicherung eines barrierefreien Zuganges zur Parkanlage an der Treitschkestraße.

Zusätzliche Maßnahmen stehen derzeit noch aus und sind im weiteren Verlauf des B-Plan-Ver­fahrens im Rahmen der zu vollziehenden Grundstücksgeschäfte sowie der abschließenden Güterabwägungen vorzunehmen und ggfs. in städtebaulichen Verträgen rechtsverbindlich zu regeln.

Das B-Plan-Verfahren qualifiziert erstmalig die Fläche der Parkanlage an der Treitschkestraße als "Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage" sowie den darin enthaltenen, im nordwestlichen Bereich an der Lepsiusstraße gelegenen Bolzplatz –durch Knotenlinien getrennt– mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Bolzplatz".

Die planungsrechtliche Sicherung des Bolzplatzes wird seitens des NG gefordert und ist aufgrund der bestehenden hohen Nutzungsintensität sowie der Nähe zu der westlich angrenzenden Wohnbebauung Lepsiusstraße 27, 27 A und 29 zur Klärung nachbarschutzrechtlicher Belange geboten. In der gutachterlichen Stellungnahme des Akustik-Labor Berlin vom 20. 06. 2008 wurde der rechnerische Nachweis erbracht, dass mit der Errichtung einer ca. 4 m hohen Lärmschutzwand die Nutzung des Bolzplatzes außerhalb der Ruhezeiten [tagsüber von 8⁰⁰ bis 20⁰⁰ Uhr] uneingeschränkt stattfinden kann. Im Rahmen der Ausgestaltung des Bolzplatzes sind ergänzende Lärmminderungsmaßnahmen zu prüfen.