Drucksache - 0561/III  

 

1.      Gegenstand der Vorlage:	Entwürfe der Bebauungspläne X-12-2, X-31-1, X-134 und X-B 1b.
2.      Berichterstatter:	Bezirksstadtrat Stäglin
3.      Die Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten, von nachstehendem Kenntnis zu nehmen:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am  04.12.2007 die Aufhebung der Einleitungsbeschlüsse für die Entwürfe der Bebauungspläne X-12-2, X-31-1, X-134 und X-B 1b. beschlossen. Auf die als Anlage beigefügte Begründung sowie auf die Übersicht der einzustellenden Bebauungsplanverfahren wird verwiesen.
Kopp Bezirksbürgermeister		Stäglin Bezirksstadtrat

 

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Die Vorlage zur Kenntnisnahme wurde am 12.02.2008 in der 16. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

 

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Kenntnisnahme der Vorlage empfohlen.

 

 

Hampel

Ausschussvorsitzender

 

B e g r ü n d u n g

 

Vorbemerkung

 

Durch Artikel 64 Abs. 2 Satz 1 Verfassung von Berlin in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs  (AGBauGB) wurde den Bezirken die Kompetenz übertragen,  Bebauungspläne durch den Erlass von Rechtsverordnungen selbst festzusetzen. Um unnötigen Kosten- und Personalaufwand zu vermeiden, wurden alle noch im Verfahren befindlichen Bebauungspläne überprüft, ob sie noch den veränderten Entwicklungszielen der wiedervereinigten Stadt entsprechen, ob sie noch erforderlich sind bzw. verwirklicht werden müssen.

Das Ergebnis einer jetzt durchgeführten weiteren Prüfung hat gezeigt, dass die in der BA-Vorlage zur Einstellung aufgeführten Bebauungsplanverfahren aufgrund der im Verlauf des Verfahrens (z. T. mehr als 15 Jahre) eingetretenen Veränderungen, eines inzwischen modernisierten und liberalisierten Städtebaurechts und der neuen Zielvorgaben ihre ursprünglichen Realisierungsgrundlagen und damit das gesetzlich vorgeschriebene Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuchs („Die Gemeinden haben Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“.) verloren haben.

Die Reduzierung eines nach dem Prüfergebnis unnötigen Verwaltungsaufwands durch Einstellung der aufgeführten Bebauungsplanverfahren ist daher geboten und sachlich gerechtfertigt (s. Einzelbegründungen). Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat nach Prüfung mit Schreiben vom 21.09.2007 der Einstellung der nachfolgend aufgeführten Bebauungsplanverfahren zugestimmt.

 

X-12-2:     Bereich:                         Ladiusstraße / Ladiusmarkt  

                 Baunutzungsplan:        Allgemeines Wohngebiet II/3

                 Festsetzung X-12-1:     Reines Wohngebiet, Ladengebiet

                 Flächennutzungsplan: Wohnbaufläche W 2

                 Geplante Festsetzung:   Mischgebiet, Fußgängerbereich 

Nachdem sich die Rahmenbedingungen für die Entwicklung des Gebiets um den Wochenmarkt an der Ladiusstraße durch die Öffnung der Landesgrenze und die Anbindung nach Teltow geändert haben und durch die Absicht, die ehemalige Trasse der Goerzallee zur Bebauung freizugeben, hielt das Stadtplanungsamt Zehlendorf im Laufe des Jahres 1990 eine Neuordnung für das Gebiet um den Wochenmarkt an der Ladiusstraße für notwendig.

Die gewerblichen Nutzungen konzentrieren sich auf den Platzbereich des Ladiusmarkts. Auf dem Marktplatz selbst findet dreimal wöchentlich (dienstags, donnerstags und samstags) einer der fünf Zehlendorfer Wochenmärkte statt. Der Markt dient vor allem der Versorgung der Bevölkerung in Zehlendorf-Süd mit landwirtschaftlichen Produkten und anderen Waren des täglichen Bedarfs.

In der eingeschossigen Ladenzeile südlich des Platzes befinden sich mehrere kleine Fachgeschäfte. Dazu kommt ein größerer Supermarkt.

Zur "Neugestaltung des Unterzentrums Ladiusmarkt" wurde 1990 ein städtebauliches Gutachten in Auftrag gegeben.

Um die Funktion des Unterzentrums "Ladiusmarkt" als Versorgungszentrum von Zehlendorf-Süd zu stärken und städtebaulich aufzuwerten, ist von dem Gutachter ein funktionales und gestalterisches Konzept erarbeitet worden, das besonders eine bauliche Fassung der Marktfläche vorsieht, den fließenden und ruhenden Verkehr verträglich ordnet und die großzügigen privat bestehenden Grünbezüge aufnimmt und weiterentwickelt.

Ende 1992 entstand eine Situation, die die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans notwendig machte. Die Wohnungsbaugesellschaft Gehag hatte die Absicht, die fünf Gebäude, Breitensteinweg 15 und Ladiusstr. 37 A-H und später auch das Nachbargrundstück (Breitensteinweg 17-29 D) um jeweils ein Vollgeschoss aufzustocken. Die aufzustockenden Gebäude waren auf der Grundlage der Bebauungspläne X-12 und X-12-1 von 1958 und 1967 errichtet worden.

Das Bebauungsplanänderungsverfahren X-12-2 wurde 1993 mit dem Ziel eingeleitet,

·         Die Aufstockung der Wohngebäude planungsrechtlich zu sichern und

·         den Ladiusmarkt durch Schaffung neuer Wohn- und Geschäftsflächen sowie eine verkehrliche Neuordnung aufzuwerten.

·         Verkehrliche Neuordnung (Verkehrsberuhigung, Tiefgarage) der Ladenstraße;

·         Sicherung des Grünzugs entlang der Andréezeile.

·         verkehrliche Neuordnung (Verkehrsberuhigung, Tiefgarage) der Ladiusstraße;

·         Sicherung des Grünzuges entlang der Andréezeile.

 

Durch die Maßnahmen sollte der damals bestehende, dringende Bedarf an Wohnungen befriedigt werden. Innerhalb der vorhandenen Bebauungspläne - Bebauungsplan X-12 (reines Wohngebiet mit engen Baugrenzen und 4 Vollgeschossen) und Bebauungsplan X-12-1 (Ladengebiete mit weitgehend engen Baugrenzen und 1-2 Vollgeschossen, für den Marktbereich und reines Wohngebiet mit engen Baugrenzen und 3 Vollgeschossen südlich daran anschließend) - wäre die angestrebte städtebauliche Ordnung nicht zulässig oder könnte nur ohne Beteiligung der Bürger im Befreiungswege erreicht werden. Außerdem sollte die Funktion des Unterzentrums "Ladiusmarkt" als Versorgungszentrum gestärkt werden.

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand 1994 statt. 5 Äußerungen wurden schriftlich abgegeben. Viele Besucher im Amt haben mündlich vorgetragen, dass im Bereich des Marktes zwar „etwas gemacht werden muss (Verschönerung), zusätzliche Bauten auf der Marktfläche seien aber nicht nötig“. Nach der Durchführung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 1995 (Auswertung 1996 im Planungsausschuss) wäre der nächste Verfahrensschritt die öffentliche Auslegung.

Die Aufstockung der vorhandenen Wohngebäude ist zwischenzeitlich im Befreiungswege abgeschlossen worden.

Seit Ende 1999 gab es Verhandlungen mit einer Projektentwicklungsgesellschaft, die am Erwerb der Marktfläche interessiert war und das Büro Steffen Lehmann mit städtebaulich-architektonischen Vorstudien betraut hatte. Erste Entwürfe wurden im August 2000 vorgestellt. Sie sahen vor, den Platzraum mit bis zu 5-geschossigen Baukörpern zu umgeben. Für das Landesgrundstück wurde eine GRZ von 0,60 und eine GFZ von 1,96 erreicht, für das GEHAG-Grundstück GRZ 0,61 und GFZ 1,84. Eine Überarbeitung dieser Planung erfolgte im Oktober 2000. Das beauftragte Architekturbüro reduzierte die zunächst projektierte Dichte für beide Grundstücke auf GFZ 1,65 bei gleichbleibender GRZ 0,60.

Nach Einschätzung des Bezirks entsprach auch der überarbeitete Entwurf nicht der hier anzustrebenden Dichte. Aufgrund von Vorabinformationen und Kündigungen an die Marktbetreiber entstanden erhebliche Befürchtungen bei der im Quartier ansässigen Bevölkerung bezüglich der künftigen Entwicklung des Ladiusmarkts.

Die Gesamtthematik wurde am 30.05.2001 anlässlich einer Podiumsdiskussion im Gemeindehaus Schönow zur Zukunft des Ladiusmarkts mit dem damaligen Baustadtrat Körner und Gehag-Vorstandsmitglied Klemann auf Einladung des Heimatvereins zuletzt - kontrovers - diskutiert. Die von allen als zu groß dimensioniert eingeschätzte Planung wurde nicht weiter verfolgt.

Auf der als Sondergebiet Läden festgesetzten Dreiecksfläche (Bebauungsplan X-12-1) des Ladiusmakts wurde nun 2005 durch einen Vorbescheid geklärt, ob dort ein Lebensmittelfrischemarkt zugelassen werden kann. Der Vorbescheid wurde positiv beschieden. Das Areal wurde Anfang 2006 von der HGH Objekt Ladiusstraße 26 GmbH erworben und mit einem eingeschossigen Gebäude für einen Lebensmittelfrischemarkt bebaut, zu dem 71 Stellplätze gehören, die auf dem Grundstück unter Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestands angelegt wurden.

Im Hinblick auf das erreichte Planungsziel wird kein Erfordernis mehr gesehen, das Bebauungsplanänderungsverfahren X-12-2 weiter zu führen.

 

 

 

 

X-31-1:     Bereich:                           Studentendorf Schlachtensee

                 Baunutzungsplan:        Allgemeines Wohngebiet II/3

                 Festsetzung X-31:         Allgemeines Wohngebiet – Studentendorf -

                 Flächennutzungsplan: Wohnbaufläche W 3

                 Geplante Festsetzung:   Baukörperfestsetzung, Erhaltungsgebiet

Der Bebauungsplan X-31-1 wurde am 10.10.2000 aufgestellt, weil das Land Berlin im Jahr 2000 das Grundstück des denkmalgeschützten Studentendorfes veräußern und bis auf einen Kernbereich einer Neubebauung zuführen wollte.

Nach erfolgter Ausschreibung der Liegenschaft durch den Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG erhielt letztendlich ein studentisches Genossenschaftsmodell den Zuschlag. Damit ist die Zukunft des Studentendorfs erst einmal gesichert.

Der nördlich gelegene Stellplatz des Studentendorfs wurde an eine Bauträgergesellschaft veräußert und ist zwischenzeitlich mit Einfamilienhäusern bebaut. Eine südwestlich an der Potsdamer Chaussee/Tewsstr. gelegene Teilfläche ist an einen Einzelhandels-Filialisten veräußert worden. Ob die hier vorgesehene Planung realisiert werden kann, ist noch offen.

 

Es besteht kein Erfordernis mehr, den bestehenden Bebauungsplan X-31 zu ändern und das Bebauungsplanänderungsverfahren X-31-1 weiter zu führen.

 

X-134:      Bereich                          Alsenstr. , Grüner Weg, Stölpchensee

                 Baunutzungsplan:        Allgemeines Wohngebiet II/2

Flächennutzungsplan: Sondergebiet Wassersport und Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung

                 Geplante Festsetzung:   Sondergebiet Wassersport und WA

Der Bebauungsplan X-134 wurde am 02.09.1975 aufgestellt. Wesentlicher Inhalt des Bebauungsplans war die teilweise Umwandlung des allgemeinen Wohngebiets am Pohlesee westlich der Stutterichstraße in Sondergebiet für den Wassersport und die Änderung der 1929 förmlich festgestellten Straßenfluchtlinie des Grünen Wegs.

Die beabsichtigte Nutzungsänderung entsprach überwiegend der in der Örtlichkeit vorhandenen Situation. Gleichzeitig war ein Fußweg in Verlängerung der Stutterichstraße bis zum Pohlesee vorgesehen. Eine Entwicklung im Sinne des Be­bauungsplans wurde bereits durch den Ausbau des Grünen Wegs ent­sprechend den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans eingeleitet und ist zwischenzeitlich im Wesentlichen abgeschlossen, bis auf die Umwandlung des Sondergebiets und den öffentlichen Zugang zum Pohlesee, der aus heutiger Sicht nicht mehr als Planungsziel angesehen wird.

Die Entwicklungen der letzten 15 Jahre haben nun gezeigt, dass der Druck auf das als Sondergebiet für den Wassersport vorgesehene Gelände zwischen Grüner Weg und Pohlesee (Grüner Weg 1/13) auf Grund seiner Lage immer stärker wird. Im Westen und Norden grenzt dieses kleine Wassersportgebiet an das allgemeine Wohngebiet. Im Osten wurde zwar mit dem Bebauungsplan X-117 ein Sondergebiet - Wassersport - am 17.02.1983 festgesetzt, aufgrund der Altbebauung werden die angrenzenden Grundstücke jedoch weiterhin der Wohnnutzung unterliegen.

Für das Grundstück Grüner Weg 13 liegt bereits ein positiver Vorbescheid vom 24.08.2006 zur Bebauung mit Einfamilienhäusern vor. Dieses Grundstück grenzt an das allgemeine Wohngebiet.

Das Grundstück Grüner Weg 11 ist aufgrund seiner Größe und seines Zuschnitts wenig für eine wassersportliche Nutzung geeignet.

Das Grundstück Grüner Weg 1 ist auf dem privaten Grundstücksmarkt. Auch hier ist der Druck eine Wohnnutzung zuzulassen groß, obwohl hier noch eine teilweise wassersportliche Nutzung vorhanden ist.

Lediglich das Grundstück Grüner Weg 9/11 wird wassersportlich genutzt (Vermietung von Steganlagen, Bootsreparatur und Bootshandel).

Im Hinblick auf die bisher schon erreichten Planungsziele und weil die Festsetzung als Wassersportgebiet planerisch nicht mehr geboten ist, wird kein Erfordernis mehr gesehen, das Bebauungsplanverfahren X-134 weiter zu führen.

 

X-B1b:   Bereich:                         Wannsee Hohenzollerstraße / Petzower Straße / Am Kleinen Wannsee

                 Baunutzungsplan:        Allgemeines Wohngebiet II/2

                 Flächennutzungsplan: Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung

                 Geplante Festsetzung:                     Straßenbegrenzungslinien, Baugrenzen, Bebauungstiefe und Erhaltungsgebiet  

 

Für große Teile des Ortsteils Wannsee wurde 1984 der generelle Bebauungsplan X-B1 aufgestellt, mit dem Straßenbegrenzungslinien, Baugrenzen, Bebauungstiefe sowie ein teilweise reduziertes Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl) zur Festsetzung vorgesehen waren. Das bestehende Planungsrecht bot keine ausreichenden Regelungsmöglichkeiten, um dem anhaltenden Verlust des ortsbildtypischen Gebietscharakters Einhalt zu gebieten.

Aufgrund der differenzierten geplanten Festsetzungen im Hinblick auf das Nutzungsmaß wurde der Geltungsbereich mehrfach modifiziert und 1992 in 4 separate Planverfahren aufgeteilt (X-B1a-d).

Im Geltungsbereich des X-B1b sollten die vorhandenen Fluchtlinien (Straßen- und Baufluchtlinien von 1936) als Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen bestätigt und eine hintere Baugrenze im Abstand von 20 m hinter der straßenseitigen Baugrenze sowie ein Erhaltungsgebiet festgesetzt werden.

In den letzten Jahren hat sich die Grundstücksituation entspannt. Die mit diesem Bebauungsplan vorgesehenen planungsrechtlichen Regelungen sind in diesem sehr kleinen Teilbereich infolge des nachlassenden Bebauungsdrucks nicht mehr zwingend erforderlich. Die Grundstücke haben in der überwiegenden Mehrzahl eine Tiefe, die eine weitere Bebauung unter Zugrundelegung des zulässigen Nutzungsmaßes und der Abstandsflächen nicht mehr zuläßt.

Eine Überprüfung des Erhaltungsgebiets hat bei der mit Neubauten durchmischten heterogenen Bebauung nördlich der Petzower Straße keine städtebauliche Qualität mehr ergeben, die eine Festsetzung als Erhaltungsgebiet noch rechtfertigen kann.

Das Bebauungsplanverfahren wurde bis zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Das Ergebnis wurde 1993 dem Planungsausschuss der BVV vorgelegt.

Ein Erfordernis, das Verfahren fortzuführen, wird nicht mehr gesehen, weil die Festsetzungen des Baunutzungsplans hier ausreichend sind, die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu leiten.