Drucksache - 0486/III  

Begründung zum Bebauungsplan X-26-1

Planungsrechtliche Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (Abl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (Abl. S. 2426) stellt diesen Bereich entlang der Johannesstraße und Biesestraße als Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8) dar.

Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans X-26-1 überdeckt einen Teilbereich des am 15.10.1959 festgesetzten Bebauungsplans X-26.

Das südliche Grundstück Johannesstraße 16-19 (Flurstück 119/6) ist bebaut. Die Bebauung ist in der Denkmalliste eingetragen.

Für die Gebäude Johannesstraße 16, 17 und 19 hat die Untere Denkmalschutzbehörde eine Abbruchgenehmigung für das ehemalige Pflegeheim in Aussicht gestellt.

Innerhalb der Baugrenzen können zwei Vollgeschosse bei einer GRZ 0,2 und GFZ 0,4 in offener Bauweise gebaut werden.

Als Art der Nutzung ist eine für besondere öffentliche und private Zwecke vorbehaltene Nutzung, hier „Altersheim“, festgesetzt.

Das nördliche Grundstück Johannesstraße 21-22 (Flurstück 511) und das Grundstück Biesestraße 7-9 (Flurstück 119/12) sind bebaut. Die Bebauung ist denkmalgeschützt. Auch hier gilt bei offener Bauweise ein Nutzungsmaß von GRZ 0,2 und GFZ von 0,4. Als Art der Nutzung ist eine für besondere öffentliche und private Zwecke vorbehaltene Nutzung, hier „Alterswohnheim“ festgesetzt. Nur eine Nutzung als Seniorenwohnhaus oder Seniorenheim ist hier zulässig.

Bebauungsplan X-A

Durch den am 9. Juli 1971 festgesetzten Bebauungsplan X-A sind die nach früherem Planungsrecht erlassenen Bebauungspläne und der Baunutzungsplan in Verbindung mit der Bauordnung 1958 in der Weise geändert worden, dass an Stelle der bisherigen Vorschriften für die Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung, für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen und für die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen die entsprechenden Vorschriften der Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1968 gelten.

Planungsabsicht

Städtebauliche Aspekte:

Anlass zur Änderung des Bebauungsplans X-26 ist die Absicht des Grundstückseigentümers die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke Johannesstraße 16-19, 21-22 sowie Biesestraße 7-9 neu zu beplanen.

Der Liegenschaftsfond favorisierte einen Verkauf von alle drei Flächen (einschl. Biesestraße7-9).

Die Grundstücke Johannesstraße 16,19,21,22 sind schon verkauft worden (Kaufvertrag vom 31.01.2007 UR 82/2007). Der Verkauf der Grundstücke Biesestraße 7-9 ist geplant und steht noch bevor.

Der Grundstückseigentümer hat sich mit Schreiben vom 28.06.2007 an das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf gewandt und um die Änderung des Bebauungsplans X-26 im Bereich der Johannesstraße und der Biesestraße gebeten.

Erfordernis und Ziel des Planverfahrens:

Angestrebt wird:

-          zum einen die Abgabe der Seniorenwohnhäuser Johannesstraße und Biesestraße inklusive der dafür benötigten Grundstücksteile an ein Seniorenbetreuungs- /Pflegeunternehmen. Die Seniorenwohnhäuser sollen grundsätzlich erhalten bleiben und durch Angebote des Betreuten Wohnens und/oder der stationären Pflege ergänzt werden. Lediglich für das unsanierte, heutigen Standards nicht mehr entsprechende und deshalb kaum vermietete Seniorenwohnhaus Johannesstraße 21 wird eine gesonderte Lösung zu finden sein.

-          zum anderen die Errichtung von Doppel- und Reihenhäusern auf dem Grundstück Johannesstraße 16-19 sowie ggf. auf für Seniorenwohnen nicht benötigten Teilflächen der anderen beiden Grundstücke (Johannesstraße 21-22 und Biesestraße 7-9).

Mit der Änderung des Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen Vorraussetzungen für den Bau einer kleiner Wohnsiedlung und gleichzeitig Betreuten Wohnens geschaffen werden.

Die Ausweisung als WA mit den zulässigen Nutzungsmaßen GRZ 0,2 und GFZ 0,4-0,6 und II-III Vollgeschossen ermöglicht eine gebietsverträgliche Grundstücksausnutzung, z.B. durch eine Doppel- bzw. Reihenhaussiedlung.

Die vorgesehene Vorgartenzone ca. 15,0-25,0 m (entlang der Johannesstraße) richtet sich nach dem wertvollen Baumbestand. Sie resultiert aus der bezirklichen Planungsvorgabe, diesen Bereich von Bebauung freizuhalten und den geprägten wertvollen Parkbereich unter größtmöglichem Erhalt des schützenswerten Grünbestandes zu sichern sowie die Wirkung des Großbaumbestandes zu wahren.

Bei den Baukörpern handelt es sich in erster Linie um zweigeschossige Doppel- und Reihenhäuser mit ausgebauten Dach- oder Staffelgeschoss.

Insgesamt sollen ca. 47 Wohneinheiten entstehen.

Die festzusetzenden GRZ- und GFZ –Werte müssen sich am geltenden Bebauungsplan X-26 (GRZ 0,2 und GFZ 0,4) orientieren.

Bei der Änderung des Bebauungsplans X-26 ist eine leichte Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung auf GRZ 0,2 GFZ 0,6 vorgesehen.

Dies ermöglicht eine sinnvolle Ausnutzung des Grundstücks und orientiert sich an dem Bestand und der näheren Umgebung.

Im Vergleich zum angrenzenden Baunutzungsplan wird die GRZ sogar reduziert (von 0,3 auf 0,2). Allerdings sieht der geltende Bebauungsplan X-26 nur eine GRZ von 0,2 vor und gerade die Versiegelung soll zum größtmöglichen Schutz der Bäume nur geringfügig durch Wege und Zufahrten erhöht werden.

Das Bebauungsplanverfahren X-26-1 soll nach § 13 a BauGB als Vereinfaches Verfahren (ohne Umweltprüfung) durchgeführt werden. Die zulässige festzusetzende Grundfläche beträgt weniger als 20.000 m². Sie ist ca. 8.000m² groß. Es handelt sich um eine Wiedernutzbarmachung von Flächen, die eine moderate Nachverdichtung im Innenbereich ermöglichen.

Die Absicht zur Änderung des Bebauungsplans wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 30.August 2007 mitgeteilt.

Die Senatsverwaltung hat mit Schreiben vom 25. September 2007 dem Änderungsverfahren für den Bebauungsplan X-26-1 zugestimmt.

Das Verfahren zum Bebauungsplan X-26-1 kann nach § 13a BauGB durchgeführt werden.

Der Bebauungsplan bietet die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum und schafft neue Arbeitsplätze (Betreutes Wohnen).

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Die Vorlage wurde am 18.12.2007 in der 13. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Kenntnisnahme der Vorlage empfohlen.

Hampel

Ausschussvorsitzender