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DGS
Drucksache - 0433/III
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------------------------------------------------------------------------------------------------- Die Vorlage zur Beschlussfassung wurde am 09.10.2007 in der 11. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und bei einer Abstimmung mit 12 Ja-Stimmen und keiner Nein-Stimme bei keiner Enthaltung angenommen.
Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Annahme der Vorlage empfohlen.
Hippe Stellv. Ausschussvorsitzender
über die Festsetzung des Bebauungsplans XII-6-2 B Vom 11.09.2007 Auf Grund § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578) zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan XII-6-2 B vom 18.04.2007 für das Gelände zwischen Teltowkanal, Siemensstraße und Birkbuschstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XII-6 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz vom 9.Juli 1958 (GVBl. S. 660) festgesetzten Bebauungsplan. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereich Vermessung -, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereiche Stadtplanung und Bau- und Wohnungsaufsicht -, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1 die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2 das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung wird hingewiesen. § 4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1 eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs.1 Satz 1 Nr.1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2 eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3 nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4 eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft
Berlin, den 11.09.2007
Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Kopp Stäglin
Bebauungsplanverfahren XII-6-2 B für das Gelände zwischen Teltowkanal, Siemensstraße und Birkbuschstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz. (Änderungsbebauungsplan zum Bebauungsplan XII-6)
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
1. Veranlassung und Erforderlichkeit 6 2. Plangebiet 7 2.1. Stadträumliche Einordnung 7 2.2. Bebauungs- und Nutzungsstruktur 7 2.3. Einzelhandel 8 2.4. Planerische Ausgangssituation 9 2.4.1. vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) 9 2.4.2. Stadtentwicklungsplanung 10 2.4.2.1. StEP Gewerbe 10 2.4.2.2. StEP Zentren und Einzelhandel 10 2.4.3. Landesentwicklungsplanung 13 2.4.4. Verbindliche Bauleitplanung 13 2.4.5. Bezirkliche Entwicklungsplanungen 16 2.4.5.1. Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf 16 2.4.5.2. Bezirkliche Gewerbeflächenstruktur 19
II PLANINHALT 22 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 22 2. Intention des Plans 23 3. Wesentlicher Planinhalt 24 4. Abwägung, Begründung der Festsetzungen 25 4.1. Öffentliche Belange 25 4.1.1. Gewerbeflächensicherung und Gewerbestruktur 27 4.1.2. Zentren- und Nahversorgungsstruktur 31 4.2. Private Belange 34 4.3. Vorgebrachte Belange 39 4.4. Begründung textliche Festsetzung Nr. 1 41 4.5. Begründung textliche Festsetzung Nr. 2 47 4.6. Begründung textliche Festsetzung Nr. 3 51
III AUSWIRKUNGEN 52 1. Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsumstände 52 2. Auswirkungen auf die Umwelt 52 3. Auswirkungen auf den Verkehr 52 4. Haushaltsmäßige Auswirkungen 52
IV VERFAHREN 54 1. Verfahrensgrundsätze 54 2. Senatsinformation 55 3. Aufstellungsbeschluss 55 4. Frühzeitige Bürgerbeteiligung 55 5. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 56 6. Öffentliche Auslegung 57
V RECHTSGRUNDLAGEN 58
I. PLANUNGSGEGENSTAND
1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Das Gewerbegebiet zwischen Birkbuschstraße, Siemensstraße und Teltowkanal im Ortsteil Lankwitz ist Teil eines traditionellen Standortes des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes. Infolge des wirtschaftlichen Strukturwandels Anfang der 2000er-Jahre wurden freiwerdende Gewerbeflächen von den Eigentümern jedoch vorrangig als Einzelhandelsflächen vermarktet, was i.d.R. auf Grundlage des Bebauungsplans XII-6 planungsrechtlich zulässig gewesen wäre. Bei Aufnahme des Bebauungsplanverfahrens XII-6-2 B existierten im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6 bereits ein genehmigter großflächiger Einzelhandel (Verbrauchermarkt), ein „nicht großflächiges“ spezialisiertes Fachgeschäft sowie ein „nicht großflächiger“ Lebensmitteleinzelhandel (Discounter). Zahlreiche weitere Anfragen dokumentieren die Attraktivität des Standorts für Einzelhandel.
Konkreter Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplans XII-6-2 B war eine Bauvoranfrage zur Errichtung von zwei, „nicht-großflächigen“ Einzelhandelsbetrieben, die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6 zulässig gewesen wären. Durch diese Betriebe wäre der Nutzungsschwerpunkt des als beschränktes Arbeitsgebiet festgesetzten Gebiets deutlich in Richtung Einzelhandel verändert worden.
Am Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße bestand aufgrund der bereits vorhandenen Einzelhandelsstandorte und der vorhandenen Flächenpotentiale in Verbindung mit einer sehr guten Verkehrsanbindung für den motorisierten Individualverkehr ohne planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsnutzung die Gefahr, dass sich die Ansiedlungsvoraussetzungen für andere Gewerbebetriebe nachhaltig verschlechtern. Der aus gesamtstädtischen Zielsetzungen heraus zu erhaltende Gewerbestandort hätte in seiner Entwicklung beeinträchtigt, u.U. sogar in Frage gestellt werden können. Zugleich war die Entstehung eines Einzelhandelsschwerpunkts von einigem Gewicht zu erwarten. Dieser wäre wiederum geeignet gewesen, die Zentren- und Versorgungsstruktur des näheren und weiteren Umfelds entgegen den stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen des Landes Berlin und des Bezirks Steglitz-Zehlendorf dauerhaft nachteilig zu verändern. Auf diese prognostizierten Entwicklungstendenzen wurde mit der Umplanung reagiert.
Bauleitpläne sind gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Da die vormaligen planungsrechtlichen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XII-6 (beschränktes Arbeitsgebiet gem. BauO Berlin von 1958) keine Entwicklung des von ihm erfassten Teils des Gewerbegebiets Lankwitz-Siemensstraße im Sinne der städtebaulichen Ziele des Landes Berlin und der Raumordnung und Landesplanung gewährleisteten, ggf. sogar Fehlentwicklungen begünstigt hätten, besteht ein Planerfordernis.
2. Plangebiet
Die Beschreibungen der Ausgangslage beziehen sich auf die Situation, wie sie sich während des Planverfahrens zum Bebauungsplan XII-6-2 B Anfang der 2000er-Jahre darstellte:
2.1 Stadträumliche Einordnung
Der Bebauungsplan XII-6-2 B befindet sich im Nordwesten des Ortsteils Lankwitz und bildet hier den östlichen Teil des Gewerbestandorts Lankwitz-Siemensstraße. Der Geltungsbereich wird von zwei Hauptverkehrsstraßen, der Siemensstraße und der Birkbuschstraße, flankiert und über den übergeordneten Straßenzug Siemensstraße/Leonorenstraße mit den benachbarten Ortsteilen und der ca. 1,5 Km nördlich liegenden Stadtautobahn verbunden. Der Standort ist über mehrere Buslinien ausreichend durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erschlossen; eine Schienenanbindung besteht in ca. 800 m Entfernung (S-Bhf. Lankwitz). Westlich des Bebauungsplans XII-6-2 B grenzen die (mit Ausnahme eines Wohnblocks an der Birkbuschstraße/Teltowkanalstraße) überwiegend gewerblich genutzten Areale im Umfeld des Hafens Steglitz und des Kraftwerks Steglitz an. Südöstlich des Geltungsbereiches, unmittelbar südlich der Siemensstraße, befindet sich die aufgelockerte, dem Wohnen dienende Bebauungsstruktur des Komponistenviertels Lankwitz. Der Geltungsbereich wird nach Norden hin durch den Teltowkanal von der dichteren, ebenfalls dem Wohnen dienenden Blockrandbebauung des Ortsteils Steglitz getrennt. Westlich des Hafens Steglitz, ca. 700 m vom Geltungsbereich entfernt, befindet sich der Campus „Benjamin Franklin“ der Charité.
Das nächstgelegene Ortsteilzentrum liegt in südöstlicher Richtung in ca. 800 m Entfernung an der Leonorenstraße/Kaiser-Wilhelm-Straße, ebenso weit ist es bis ins Nahversorgungszentrum Steglitzer Damm; kleinere Nahversorgungszentren an der Birkbuschstraße sowie der Siemensstraße/Ecke Halskestraße befinden sich ca. 300 m entfernt. Zum Hauptzentrum Schloßstraße sind es ca. 2 Km. Alle diese Versorgungsbereiche sind Bestandteil des Zentrenkonzepts Steglitz-Zehlendorf.
2.2 Bebauungs- und Nutzungsstruktur
Die Bestandsaufnahme Anfang der 2000er-Jahre zeigt für die insgesamt drei Baublöcke des Geltungsbereichs deutlich unterschiedliche Nutzungsstrukturen. Im westlichen Block des Gewerbegebietes (Birkbuschstraße/ Siemensstraße/ Nicolaistraße/ Teltowkanal) befinden sich auf 6 Grundstücken ein produzierender Gewerbebetrieb (Mertens Stahl), ein medizinisches Diagnostikzentrum, ein Lebensmitteldiscounter (Lidl) und ein Kunsthaus. Über die Hälfte der Blockfläche steht hingegen leer (ehem. Telekom Technikniederlassung und Kolbenschmidt Metall) oder liegt brach (ehem. Schokoladenfabrik).
Im mittleren Block (Siemensstraße/ Nicolaistraße/ Teltowkanal/ Leonorenstraße) befinden sich auf 14 Grundstücken viele kleinteilige Gewerbebetriebe (6 Baufirmen, 2 Baustoffhandel, 3 Kfz-Werkstätten), aber auch ein großes Wohnhaus (Nicolaistraße Ecke Siemensstraße) und ein großflächiger Verbrauchermarkt (Reichelt), der strukturell etwas aus dem Rahmen fällt. Weiterhin sind im Block die Dachdeckerinnung Berlin samt Ausbildungswerkstätten (Neubau), freie Berufe, Büros, eine Autowerkstadt mit Handel, eine Autowaschanlage, ein kleineres Wohnhaus und eine Lagerhalle angesiedelt. Der kleine Dreiecksblock zwischen Leonorenstraße, Siemensstraße und Teltowkanal kann jedenfalls aufgrund seiner tatsächlichen Nutzung nicht als „Gewerbegebiet“ eingestuft werden, da sich hier lediglich zwei große Wohnhäuser, ein Gebrauchtwagenhändler und ein spezialisiertes Fachgeschäft befinden.
Abbildung 1 Luftbild 2004
Die privaten Grundstücksflächen sind in der Regel nahezu vollständig versiegelt. Mit Ausnahme der Ufervegetation des Teltowkanals und der teilweise vorhandenen Straßenbäume befanden sich im Geltungsbereich keine nennenswerten naturräumlichen Besonderheiten.
2.3 Einzelhandel
Der Verbrauchermarkt im Geltungsbereich mit ca. 1500 m² Verkaufsfläche (nach Umbau 2004) befindet sich in nur 800 m Entfernung zum Ortsteilzentrum Leonorenstraße/Kaiser-Wilhelm-Straße auf einem Standort, der nicht in ein Zentrum integriert ist, der aber für Teilbereiche des Lankwitzer Komponistenviertels eine gewisse Nahversorgungsfunktion übernimmt. So versorgte er im 500 m-Radius ursprünglich 3.560 von den hier ansässigen 5.201 Einwohnern (68,4%). Hauptsächlich wird der Markt wegen seiner guten Erreichbarkeit und großen Stellplatzzahl (ca. 150) von motorisierten Kunden frequentiert.
Berechnungen ergaben, dass sich der Prozentsatz der Kundenbindung des Verbrauchermarkts im Nahversorgungsbereich durch den 2004 in der Nähe entstandenen Discounter sehr deutlich verringert (minus 12,9%) hat. So versorgt der Verbrauchermarkt seit der Discounter-Fertigstellung im 500 m-Radius nur noch 2.887 Einwohner (55,5%).
Im Nahversorgungsbereich von 500 m sind im Bestand - einschließlich des neu errichteten Discounters - für die dortigen Bewohner bis 3.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) Lebensmittel- Einzelhandelsfläche erreichbar, was bereits einem Versorgungsangebot von Ortsteilzentren entspricht. Im 1000 m-Bereich sind 4.500 – 6.000 m² BGF, im 1500 m-Radius über 6.000 m² BGF erreichbar. Die Situationsanalyse zeigt, dass Nahversorgung im weiteren Umfeld auch ohne diese Einzelhandelsbetriebe gewährleistet ist. Aufgrund der Nähe zu bestehenden, gewachsenen Zentren wäre die Ansiedlung im Sinne einer verbrauchernahen Versorgung seinerzeit nicht zwingend notwendig gewesen. Eine über das Erreichte hinausgehende Entwicklung kann daher aus planerischer Sicht nicht befürwortet werden. Im Zentrenkonzept des Bezirks Steglitz-Zehlendorf ist nicht vorgesehen, einen Einzelhandelsstandort im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6 einzurichten
Im Gebäude des Verbrauchermarktes befand sich bis ins Jahr 2004 auch ein Baumarkt mit ca. 3500 m² VK. Teile seiner Betriebsflächen wurden beim Umbau des Gebäudes dem Verbrauchermarkt zugeordnet, der überwiegende Teil stand noch 2007 leer. Für die Grundstücke Siemensstraße 20-23, 27, und Nicolaistraße 2/6 wurden konkrete Ansiedlungsinteressen jeweils mehrerer Einzelhändler bekannt.
2.4 Planerische Ausgangssituation
Im Folgenden werden die für den Bebauungsplan XII-6-2 B maßgeblichen Fachplanungen allgemein dargestellt. Eine vertiefende Auseinandersetzung mit den einzelnen Inhalten findet sich in Kapitel 4 ab Seite 25.
2.4.1 vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan)
Der Flächennutzungsplan von Berlin (FNP 94) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233), stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs als „gewerbliche Baufläche“ dar.
Nördlich der Kreuzung Leonorenstraße/Kaiser-Willhelm-Straße ist in ungefähr 800 m Entfernung zum Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B eine Einzelhandelskonzentration entlang der Leonorenstraße dargestellt. Diese Darstellung hat einen besonderen Stellenwert, weil sie als regionalplanerische Festlegung im Flächennutzungsplan zugleich die Ziele der Raumordnung und Landesplanung definiert. In der zugehörigen textlichen Darstellung Nr. 1 (neue Fassung) des FNP heißt es u.a.: Städtische Zentren (Haupt- und Stadtteilzentren gemäß Symbol Einzelhandelskonzentration - größer 12 mm im Maßstab 1:25.000-) sind zu erhalten, auszubauen und zu entwickeln. Sie sind zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit weiterzuentwickeln. Als Ziele der Raumordnung gekennzeichnete Festlegungen sind im Sinne des § 4 Abs. 3 Raumordnungsgesetz durch öffentliche Stellen gemäß § 3 Abs. 2 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) zu beachten. Die Bauleitpläne sind darüber hinaus nach § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen.
Die planungsrechtliche Situation im Geltungsbereich bleibt unverändert „beschränktes Arbeitsgebiet“. Die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6-2 B sind somit aus dem FNP entwickelbar, da ein beschränktes Arbeitsgebiet eine Konkretisierung einer gewerblichen Baufläche darstellt. Die Festsetzungen dienen der Sicherung des im FNP verankerten Gewerbestandortes Lankwitz-Siemensstraße und unterstützen zugleich die im FNP festgelegten Ziele der Raumordnung und Landesplanung zur Zentrenentwicklung.
2.4.2 Stadtentwicklungsplanung
1. StEP Gewerbe
Der Stadtentwicklungsplan Gewerbe StEP Gewerbe vom 14. September 1999 stellt eine sektorale Vertiefung des Flächennutzungsplans (FNP) Berlin dar. In den Ausführungen des StEP Gewerbe zu den einzelnen Stadträumen wird als oberstes Entwicklungsziel für den Südwestraum Berlins die Sicherung und Entwicklung der vorhandenen Gewerbeflächen genannt. Vorrangige Ziele bei der Aufstellung bzw. Anpassung von Bebauungsplänen sollen laut StEP Gewerbe in den westlichen Bezirken die Gewerbeflächenbereitstellung und der Ausschluss nicht produktionsgeprägter Nutzungen (insbesondere großflächiger Einzelhandel / Freizeitnutzungen und Büronutzungen) sein.
Der traditionelle Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße einschließlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XII-6-2 B ist dementsprechend im StEP Gewerbe weiterhin als Gewerbegebiet vorgesehen, sogar eine Ergänzung durch die gewerbliche Nachnutzung des dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B westlich der Birkbuschstraße gegenüber liegenden Kraftwerks wird im Stadtentwicklungsplan als äußerst sinnvoll eingeschätzt. Der StEP Gewerbe schlägt darüber hinaus eine Flächenprofilierung in Richtung verarbeitendes Gewerbe vor, in Kombination mit einer wirtschaftlichen Standortprofilierung für die Medizintechnik. Zur Inwertsetzung der Flächenprofilierung sollen die planungsrechtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen geschaffen werden. Diese stadtentwicklungsplanerische Zielsetzung zur Gewerbeflächenentwicklung ist der perspektivische übergeordnete Ansatz für die Ableitung standortbezogener Ziele. Zur Überprüfung der lokalen Rahmenbedingungen und zur Verifizierung der Entwicklungsansätze im Geltungsbereich wurden Ende 2005 durch den Bezirk weitere zusätzlich Untersuchungen zur tatsächlichen lokalen Gewerbestruktur angestellt (siehe 2.4.52 unten).
Eine im Jahr 2003 durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung veranlasste Studie „Strategien zur Gewerbeflächenentwicklung“ zur Überprüfung der Entwicklungsansätze des StEP Gewerbe kommt für den Südwestraum zu der Erkenntnis, dass die Nutzungsquote (= tatsächlich genutzte Gewerbeflächen in Relation zum Bestand) im Südwesten Berlins mit 78 % berlinweit am Höchsten liegt. Für die Zukunft werden sogar deutliche Flächenengpässe für Gewerbegebietsflächen erwartet. Zugleich sei die Wahrscheinlichkeit der Abwanderung ins nahe Umland hoch. Unter dem Aspekt der Sicherung gewerblicher Bauflächen werden u.a. Steuerungsmaßnahmen gegen eindringenden Einzelhandel bei bestimmten lokalen Rahmenbedingungen für sinnvoll gehalten.
2. StEP Zentren und Einzelhandel
Der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel, Teil 1: Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels - Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur" vom 09. März 1999 definiert das hierarchische Zentrengefüge für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf wie folgt:
? Hauptzentrum Schloßstraße ? Besonderes Stadtteilzentrum Zehlendorf Mitte ? Ortsteilzentren ? Kranoldplatz (Lichterfelde Ost) ? Leonorenstraße (Lankwitz) ? Drakestraße (Lichterfelde West) ? Wannsee ? Mexikoplatz ? Fachmarktagglomeration Goerzallee
Die lokalen Nahversorgungszentren sind hingegen nicht definiert - dies ist Aufgabe des Zentrenkonzepts des Bezirks im Rahmen der Bereichsentwicklungsplanung.
Der StEP Zentren und Einzelhandel, Teil 1 sieht die Erhaltung der Polyzentralität und Stärkung der Zentren vor. Grundsätzlich sind Fehlentwicklungen zu Lasten der integrierten urbanen städtischen Zentren zu vermeiden. Sofern es zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Zentrenstruktur erforderlich ist, befürwortet er auch die Festlegung von Sortimentsbeschränkungen für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Bebauungsplänen bzw. im Rahmen der Baugenehmigungen. Leitlinie Nr. 3 des StEP Zentren formuliert, dass die Probleme bei der Vermarktung gewerblicher Bauflächen nicht durch die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe gelöst werden dürfen. Dies widerspricht den Zielen, eine ausgewogene, in stadträumliche Konzepte eingebundene Einzelhandelsstruktur zu erhalten und zu entwickeln.
In den teilräumlichen Leitlinien für den Südwestraum wird betont, dass ergänzende Flächenzugänge (über die bereits genehmigten Planungen hinaus) nicht der Schaffung neuer Einzelhandelsstandorte (Streulagen), sondern ausschließlich der Stabilisierung vorhandener zentraler Lagen - vom Ortsteilzentrum bis zum Hauptzentrum - dienen sollen. Die Umnutzung gewerblicher Bauflächen zu Fachmarktstandorten soll grundsätzlich unterbleiben.
Der bereits 1999 vom Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel, Teil 1 wird durch den Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 ergänzt. Im Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (StEP Zentren 2) werden die strategischen stadtentwicklungspolitischen Leitlinien für die Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Berlin aktualisiert. Sein Schwerpunkt liegt auf der stadtverträglichen Einbindung von Freizeitentwicklungen in das Zentrenkonzept. Hinzu kommen aktuelle Analysen und Trends zum Einzelhandel sowie die Benennung des Handlungsbedarfs in den einzelnen Zentren. Darüber hinaus werden insbesondere Kriterien zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandels- und Freizeiteinrichtungen an geeigneten Standorten formuliert.
Für Steglitz-Zehlendorf wurde festgestellt, dass es sich weiterhin um den Bezirk mit der höchsten Kaufkraft Berlins (Index 112-120) aber mit geringer Kaufkraft-Bindungsquote handelt. Die Bestands-Verkaufsfläche wird für Steglitz-Zehlendorf mit 295.000 m², der „Zielkorridor 2020 mit 350.000 bis 370.000 m² VKF angegeben.
Zusammengenommen bilden die beiden Teile des Stadtentwicklungsplans Zentren den Rahmen für die künftige stadtentwicklungsplanerische Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene. Dabei gelten folgende Leitlinien:
? historisch gewachsene Polyzentralität erhalten, vorhandene Zentren stärken, ? Verkaufsflächenzuwachs an der hierarchisch gestuften Aufgabenteilung der Zentren orientieren, ? Einzelhandelsentwicklungen an falschen Standorten vermeiden, ? Fachmärkte vorrangig in zentralen Lagen ansiedeln, ? negative Auswirkungen von Fachmärkten an nicht integrierten Standorten auf benachbarte Zentren begrenzen, ? bei Waren zur Deckung des längerfristigen Bedarfs Ansiedlungsbegehren in zentralen Lagen den Vorzug geben, ? Erreichbarkeit der Zentren durch öffentliche Verkehrsmittel und mit dem Auto gewährleisten, ? Flächenzuwachs steuern, ? bestehende Zentren aufwerten.
2.4.3 Landesentwicklungsplanung
Die Länder Berlin und Brandenburg haben im Landesplanungsvertrag 1995 eine auf Dauer ausgerichtete Zusammenarbeit vereinbart, die das Leitbild einer nachhaltigen Raumentwicklung verfolgt. Der Berliner Flächennutzungsplan mit seinen regionalplanerisch bedeutsamen Darstellungen ist gem. Artikel 11 Landesplanungsvertrag die Bezugsebene zu den Regionalplänen in Brandenburg. Neben den regionalplanerischen Festlegungen des FNP werden die Ziele der Raumordnung in den anderen Instrumenten der Landesentwicklungsplanung, dem Landesentwicklungsprogramm (LEPro) vom 09.Dezember 1997 und dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg – Berlin (LEP e.V.) vom 02. März 1998 bestimmt.
Der LEP e.V. enthält hierzu abwägungspflichtige Grundsätze, u. a. den Grundsatz 1.0.7, der im Interesse der Verbraucher ohne private Kfz die Sicherstellung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs beinhaltet. Darüber hinaus sind nach dem Grundsatz 1.0.6 zur Vermeidung von Verkehr die Funktionen des Wohnens und Arbeitens, der Versorgung [...] einander räumlich zuzuordnen und quantitativ ausgewogen zu entwickeln. Der Entmischung der Funktionen in Orten und Stadtteilen mit hohem Durchmischungsgrad ist entgegenzuwirken. Die in § 16 Abs. 6 LEPro formulierten Ziele hingegen sind beachtungspflichtig. Daher ist Einzelhandel nur dort zuzulassen, wo er der zentralörtlichen Gliederung und der Sicherung der Versorgung der Bevölkerung entspricht. Insbesondere wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und geplante Zentrenstruktur dürfen nicht gefährdet werden.
2.4.4 Verbindliche Bauleitplanung
Die planungsrechtliche Ausgangslage im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes XII–6 vom 09. Juli 1958 (GVBl. vom 24. Juli 1958, S. 660) bestimmt.
Dessen textliche Festsetzungen (sogenannte Planergänzungsbestimmungen) lauten wie folgt:
Abbildung 2 Planergänzungsbestimmungen Bebauungsplan XII-6
Die Planzeichnung des Bebauungsplans XII-6 weist -mit Ausnahme von unterschiedlich breiten Vorgartenzonen (private Grünflächen)- drei sich jeweils über einen gesamten Baublock erstreckende Baufelder aus. Darüber hinaus sind die Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
Ziel des Bebauungsplanes XII-6 war es (neben der Neuordnung der Erschließung), den Geltungsbereich entsprechend der seinerzeitigen Nutzung und den Darstellungen der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan von 1950) unter Einbeziehung von einzelnen zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken zunächst als Industriegebiet zu entwickeln. Aufgrund der vorhandenen und weiterhin beabsichtigten industriellen Prägung wurden deshalb an den Blockrändern zur Abschirmung des Gewerbes umfangreiche Flächen zur Eingrünung vorgesehen. Noch bis 1957 war der Geltungsbereich in den Vorentwürfen des Bebauungsplans XII-6 als Industriegebiet beplant worden. Die Wandlung der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung zu beschränktem Arbeitsgebiet erfolgte dann im Hinblick auf das in der Nähe liegende Krankenhaus und die angrenzende Wohnbebauung.
Während der Planaufstellung war die Bauordnung für Berlin, die im November 1958 erstmalig den Begriff „beschränktes Arbeitsgebiet“ gesetzlich einführte, bereits in Vorbereitung. Das beschränkte Arbeitsgebiet des Bebauungsplans XII-6 entspricht daher bereits weitgehend dem beschränkten Arbeitsgebiet des § 7 Nr. 10 der Bauordnung Berlin 1958 (mit Ausnahme der Definition des möglichen Störgrades der gewerblichen Betriebe). Auch der Baunutzungsplan, an dessen Festlegungen (ab 1958) sich der Bebauungsplan XII-6 ebenfalls anlehnt, war durch die verwaltungsinterne Abstimmung ab 1954 mit seiner Systematik und den beabsichtigten Flächenzuweisungen bereits bekannt. Rechtlich galt seinerzeit allerdings noch die Bauordnung mit Bauzonenplan von 1929 und das Gesetz über die städtebauliche Planung für Groß-Berlin von 1949/1956.
Einzelhandelsbetriebe sind im Geltungsbereich i.d.R. zulässig, da der direkt im Bebauungsplan XII-6 festgesetzten (und in Analogie der Bauordnung von 1958 definierten) Baugebietskategorie beschränktes Arbeitsgebiet die heute üblichen, in der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) definierten Differenzierungen zur Zulässigkeit von Einzelhandel noch fremd sind.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6 werden im gesamten Geltungsbereich durch die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-A vom 9.Juli 1971 (Verordnung vom 5.August 1971, GVBl. S. 1234) teilweise ersetzt. Dessen Festsetzungen beziehen sich jedoch nicht auf die Art der baulichen Nutzung. Sie lauten wie folgt:
Abbildung 3 Planergänzungsbestimmungen Bebauungsplan XII-A
Bezug der Festsetzungen des Bebauungsplans XII-A ist die Baunutzungsverordnung von 1968. Die Regelungen werden durch den Bebauungsplan XII-6-2 B nicht tangiert.
Die nördliche und südliche Umgebung des Geltungsbereichs ist planungsrechtlich durch den Baunutzungsplan und den Bebauungsplan XII-40 überwiegend als „allgemeines Wohngebiet“ ausgewiesen.
Die westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Gebiete am Hafen Steglitz sind durch den Baunutzungsplan als beschränktes Arbeitsgebiet (Kraftwerk) und als gemischtes Gebiet (Baublock zw. Elsenstraße und Birkbuschstraße) der Baustufe III/3 (Grundflächenzahl 0,3 - Geschossflächenzahl 0,9 - Baumassenzahl 3,6 bei drei Geschossen) qualifiziert. Im westlichen Anschluss werden durch die Bebauungspläne XII-189 und XII-259 Gewerbegebiet, Flächen für den Gemeinbedarf und Versorgungsflächen festgesetzt. Abbildung 4 Abbildung 5 Abbildung 6 Abbildung 7 Abbildung 8 Abbildung 9 Abbildung 10 Abbildung 11 Abbildung 12 Abbildung 13
2.4.5 Bezirkliche Entwicklungsplanungen
1. Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf
Das Land Berlin hat u.a. durch den Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel sowie den Flächennutzungsplan seine Ziele für die landesweite Zentrenstruktur festgelegt. Unterhalb der Darstellungsebene dieses Planes sind jedoch weitere Differenzierungen der Versorgungsstrukturen möglich und notwendig. Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf hat daher am 01.02.2005 ein Zentrenkonzept für den Bezirk beschlossen und darin eine differenzierte Zentrenhierarchie sowie Grundsätze zum Umgang mit Einzelhandelsansiedlungen festgelegt. Dieses Konzept wird intern regelmäßig fortgeschrieben.
Durch die 2004/2006 erfolgten Novellierungen des Baugesetzbuches erhielt das Zentrenkonzept einen zusätzlichen Stellenwert, da es seitdem als eine wichtige Begründungshilfe bei der Abwägung diesbezüglicher Fragestellungen in entsprechenden, steuernden Bebauungsplanverfahren herangezogen werden kann.
Der Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße ist im Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf als bestehender Handelsstandort zwar ermittelt worden, in den Empfehlungen des Konzepts werden ihm aber keine Entwicklungsmöglichkeiten eingeräumt. Es wird stattdessen empfohlen, den Standort planungsrechtlich nicht für Handelsnutzung zu sichern.
Die im Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf entwickelte Zentrenstruktur des Bezirks ist zu erhalten. Dies gilt insbesondere auch für die nur durch das Zentrenkonzept des Bezirks definierten Nahversorgungsbereiche der Kategorie E „Steglitzer Damm“, „Albrechtstraße“, „Hindenburgdamm“ sowie der Kategorie F „Birkbuschstraße“ und „Siemens-/Halskestraße“. Das im 2-Km-Einzugsbereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XII-6-2 B liegende Hauptzentrum „Schloßstraße“ (Kategorie B) und die Ortsteilzentren Leonorenstraße (Lankwitz) sowie „Lichterfelde-Ost“ (Kategorie D) sind zugleich Bestandteile des Zentrenkonzepts und der im Flächennutzungsplan sowie im StEP Zentren festgelegten, landesweiten Zentrenstrukturen.
Im Zentrenkonzept wird dargelegt, dass der Bezirk eine gute und relativ feinmaschige Verteilung von Zentren bis hin zu kleinen Nahversorgungsbereichen aufweist. Die meisten Standorte sind in die Nachbarschaft integriert und vielfältig strukturiert, eine verbrauchernahe Versorgung ist durch die vorhandenen Zentren gewährleistet.
Abbildung 4 Zentrenhierarchie des Zentrenkonzepts Steglitz-Zehlendorf, Stand 2006
Das Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf empfiehlt den generellen Ausschluss von großflächigem Einzelhandel in großen Gewerbe- und Industriegebieten (nicht integrierte Standorte) mit mehreren großen Flächen:
? Gewerbegebiet Kamenzer Damm, (Gesamtgröße ca. 18 ha), 5 größere Einzelflächen à 7.000 m², 8.000 m², 8.500 m², 9.000 m² und 15.000 m²; auf Teilbereichen wird bereits durch den festgesetzten Bebauungsplan 6-5 B die Ansiedlung von Einzelhandel gesteuert. ? Gewerbegebiet Siemensstraße (Gesamtgröße ca. 10 ha), 3 größere Einzelflächen à 9.000 m², 12.000 m² und 14.000 m² ? Industriegebiet Goerzallee (Gesamtgröße ca. 80 ha), 6 große Einzelflächen à 30.000 m², 41.000 m², 64.000 m², 80.000 m² und 89.000 m²; auf Teilflächen wird bereits durch den festgesetzten Bebauungsplan 6-1 B die Ansiedlung von Einzelhandel gesteuert.
Die Handlungsempfehlungen des Zentrenkonzepts stellen jedoch auch dar, dass in manchen Fällen der alleinige Ausschluss von großflächigem Einzelhandel nicht ausreicht, wenn viele kleinflächige Einzelhandelsangebote in Gewerbegebiete hineindrängen. Dadurch werden die kleinen benachbarten Zentren geschwächt, die im Bezirk relativ feinmaschig verteilt und den Wohnquartieren zugeordnet sind. Deshalb könnte der generelle Ausschluss von Einzelhandelsunternehmen helfen, die Zentrenpotentiale zu halten und zu stärken. Hierbei ist zu prüfen, ob produzierende Gewerbebetriebe, die auch verkaufen, ausnahmsweise zugelassen werden können.
Seit dem Beginn der Erhebungen Ende 2003 ist bis Juli 2006 eine deutliche Erhöhung des Flächenbestandes des Lebensmittel-Einzelhandels festzustellen. Es ist eine Entwicklung zu verzeichnen, die einerseits durch eine Vielzahl von Geschäftsaufgaben - insbesondere der Anbieter mit kleinen Flächen – und gleichzeitig einer Vielzahl von Neueröffnungen mit größeren Flächen zum Ausdruck kommt. So hat sich die Anzahl der Filialen von 81 (Stand Februar 2004) über 84 (Stand November 2004), 86 (Stand Juli 2005) auf 88 im Juli 2006 erhöht, die BGF stieg um ca. 5.000 m². Diese Zahlen belegen die Tendenz, dass kleinere Flächen meist zugunsten von größeren Standorten aufgegeben werden.
Die Analyse der Fortschreibung des Zentrenkonzepts ergab im Juli 2006 für den Bezirk einen Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel von ca. 272.000 m² Verkaufsfläche (VKF). Dieser Wert ergibt sich aus den Zahlen für die nach StEP und FNP festgelegten Zentren (170.000 m²), für die vom Zentrenkonzept definierten Nahversorgungszentren (40.000 m²), Fachmarktstandorte (37.000 m²) und Streulagen (25.000 m²). Damit stieg der Versorgungsquotient bei 285.000 Einwohnern in Steglitz-Zehlendorf von 0,77 m² (2004) auf 0,95 m²/Ew.
Im Bezirk besteht ein Potential von ca. 54.000 m² VKF. Diese Potentialflächen würden die Verkaufsfläche auf ca. 327.000 m² anwachsen lassen, was einem Versorgungsquotient von 1,14 m²/Einwohner entspräche. Dies käme dann dem Berliner Durchschnittswert von 1,18 m² /Einwohner nahe, der fast dem Münchens (1,21 m²) entspricht. Diese Zahlen lassen den Schluss zu, dass der Südwesten Berlins – zumindest nach Mobilisierung der Potentiale - nicht (mehr) als unterversorgt gelten kann. Im Vergleich mit den Daten von Februar 2004 erhöhte sich die Gesamt-VKF um ca. 50.000 m². Dies erklärt sich v.a. durch die Neueröffnung des Einkaufscenters „Das Schloss“ im März 2006.
2.
Für die Gewerbegebietsentwicklung verfolgt der Bezirk keine über die Stadtentwicklungsplanung hinausgehenden beschlossenen Konzepte oder Strategien. Die Dynamik der Einzelhandelsentwicklung in den Gewerbegebieten und die starke inhaltliche Verknüpfung der Entwicklung von Gewerbegebieten und lokalen Zentren macht jedoch auch hier im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan XII-6-2 B strategische Betrachtungen erforderlich. Wie bei der Zentrenentwicklung sind auch bei der Gewerbeentwicklung unterhalb der Darstellungsebene der Stadtentwicklungsplanung im StEP Gewerbe und der Flächennutzungsplanung weitere Differenzierungen möglich.
Eine zusammenhängende Betrachtung der lokalen Gewerbeentwicklung, von Schwerpunkten, Entwicklungsmerkmalen und Wirkungszusammenhängen kann die städtebaulich-bauleitplanerischen Aktivitäten des Bezirks zur Steuerung der Einzelhandelsansiedlungen in einzelnen Gewerbegebieten unterstützen. Zur hinreichenden Hinterlegung der städtebaulichen Argumentationen in der Abwägung des Bebauungsplans wurden daher im Jahre 2005 die Branchenstrukturen der bezirklichen Gewerbeschwerpunkte untersucht.
Abbildung 5 Gewerbeschwerpunkträume in Steglitz-Zehlendorf
Die Gewerbeflächen entlang der Siemensstraße sind in den Untersuchungen aufgrund der räumlichen Zusammenhänge als ein gemeinsamer Gewerbeschwerpunktraum Lankwitz-Siemensstraße definiert worden. Dieser stellt den innenstadtnahesten Gewerbestandort des Bezirks dar, bei gleichzeitig attraktiver Nähe zur Schloßstraße (Hauptzentrum), zu wissenschaftlichen Einrichtungen (FU) und überörtlichen Verkehrswegen. Der Bebauungsplan XII-6-2B bildet den östlichen Teil dieses Gebiets.
Eine Auswertung der amtlich registrierten An- und Abmeldungen von Gewerbebetrieben über die Jahre 1998-2005 ergab für den Gesamtstandort eine stark von bürointensiven Dienstleistungen dominierte Branchenstruktur. Dies galt zum einen für den Anteil an Betrieben, der bei ca. 50 % lag, zum anderen hatte diese Branchengruppe als einzige über den Verlauf von 7 Jahren einen kontinuierlichen Zuwachs zu verzeichnen. Alle anderen am Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße beobachteten Branchen bewegten sich über die Jahre im Gegensatz zu den „Bürodienstleistungen“ auf gleichbleibendem Niveau.
Der Schwerpunkt „Bürodienstleistungen“ kann, neben dem allgemeinen Trend, auf die räumliche Nähe zur Innenstadt bzw. zu den lokalen Bevölkerungsschwerpunkten zurückgeführt werden, eine weitere Ursache können die vorhandenen baulichen Anlagen darstellen, die Büronutzungen u.U. begünstigen (mehrgeschossige, reine Bürogebäude und vereinzelte Wohngebäude). Zu beachten ist aber, dass der Flächenbedarf produktionsnaher Branchen i.d.R. größer ist als der einer Bürodienstleistung. Da die Auswertung der Gewerbeanmeldungen nur abstrakt über die Anzahl der Betriebe informiert, waren somit keine Rückschlüsse über Flächen, Umsatz- oder Mitarbeiterzahlen möglich.
Lankwitz-Siemensstraße sticht hinsichtlich seiner Branchenstruktur auch gegenüber den anderen bezirklichen Gewerbeschwerpunkten durch den hohen Anteil an Bürodienstleistungen hervor. Das verarbeitende Gewerbe am Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße ist gegenüber anderen bezirklichen Gewerbestandorten eher unterdurchschnittlich vertreten, ebenso der Einzelhandel (ausschließlich nach Betriebsanzahl). Überdurchschnittlich stark sind dafür die Branchengruppe Forschung und Entwicklung (überwiegend Medizintechnik) vorhanden.
Aus den Untersuchungen lässt sich der Schluss ziehen, dass der Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße und als Teil dessen auch der Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2B als Gewerbestandort grundsätzlich Entwicklungsperspektiven außerhalb des Einzelhandels aufweist. Die Standortgunst und die beobachteten Trends lassen insbesondere auf weitere Zuwächse bei Bürodienstleistungen aber auch bei der Medizintechnik schließen. Dieser Sachverhalt findet auch in der Festsetzungssystematik des Bebauungsplans XII-6-2 B seinen Niederschlag.
Abbildung 7 Entwicklung ausgesuchter Branchen (Anzahl Betriebe) am Gewerbeschwerpunkt Lankwitz-Siemensstraße 1998-2005
II. PLANINHALT
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Der Einzelhandel ist seit dem Jahr 2000 einer der wenigen Wirtschaftszweige, der mit großer Dynamik die städtebauliche Entwicklung in den Kommunen beeinflusst. Geprägt durch einen hohen Konkurrenzkampf der um Marktanteile ringenden Handelsketten werden, teilweise auch aus strategischen und weniger aus rein betriebswirtschaftlichen Erwägungen heraus, insbesondere im Lebensmitteldiscount-Segment zahlreiche neue Standorte besetzt und eine exzessive Flächenausweitung betrieben. Die dabei zum Zuge kommenden Entwicklungstendenzen und Standortpräferenzen des Einzelhandels sind jedoch oftmals nur schwer mit den städtebaulichen Zielsetzungen des Landes Berlin in Einklang zu bringen. Dies gilt vor allem für die städtebaulichen Auswirkungen der Konzentration von Einzelhandelseinrichtungen in Gewerbegebieten.
Zugleich stagniert parallel der Flächenbedarf des produzierenden Gewerbes. Für einmal aufgegebene Standorte lassen sich schwer adäquate gewerbliche Nachmieter finden. Die Grundstückseigentümer versuchen daher verstärkt das Nachfragepotential des Einzelhandels zu nutzen. Diesen Trend in der Gewerbegebietsentwicklung bestätigen auch Untersuchungen des Gewerbeimmobilienmarktes durch das Land Berlin. In der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beauftragten Studie „Stadtentwicklungskonzept 2020 – Strategien der Gewerbeflächenentwicklung“ vom Dezember 2003 wird berichtet, dass in Berlin 70% der Flächenumsätze unbebauter gewerblicher Grundstücke 1995-2003 auf Flächen des Einzelhandels entfielen.
Diese gesamtwirtschaftlichen Entwicklungstendenzen waren im gesamten Bezirk Steglitz-Zehlendorf erkennbar, auch am Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße und insbesondere im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6. Jahrzehntelang wurden dort lediglich im EG eines Wohnhauses ein Laden sowie in einem zweigeschossigen Einzelhandelsgebäude ein Baumarkt und ein Supermarkt betrieben. In den ersten Jahren nach dem Jahr 2000 setzte für mehrere größere Grundstücke im Geltungsbereich die Vermarktung ein, was zur Genehmigung eines neuen Lebensmitteldiscounters führte.
Zur Bewertung des beobachteten Strukturwandels wurde daher im November 2003 der Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XII-6 einer detaillierten städtebaulichen Strukturanalyse unterzogen. Um die funktionale Einschätzung des Gewerbestandortes zu vertiefen, wurde diese 2005 mit einer Auswertung der amtlichen Gewerbeanmeldungen überlagert. Zeitgleich mit der städtebaulichen Standortanalyse wurde begonnen, die Einzelhandelsentwicklung im gesamten Bezirk zu untersuchen. In die Erarbeitung des Zentrenkonzepts Steglitz-Zehlendorf wurden auch die Ansiedlungstendenzen des Einzelhandels in Gewerbegebieten einbezogen. Die hieraus zu ziehenden ersten Rückschlüsse führten u.a. zur Aufstellung des Bebauungsplans XII-6-2 B. Das Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf wurde am 01.02.2005 vom Bezirksamt beschlossen.
Während des Verfahrens kam es wiederholt zu Anfragen bezüglich der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die 2004 in Bauvoranfragen mündeten. Daher musste die Planung 2005 durch den Erlass der Veränderungssperre XII-6-2 B/35 gesichert werden. Die Veränderungssperre wurde 2007 verlängert. Mit einsetzendem konjunkturellem Aufschwung 2006 wurde auch Nachfrage aus dem Dienstleistungs-/Servicebereich registriert.
2. Intention des Plans
Die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6-2 B sollen insbesondere folgenden städtebaulichen Zielen dienen:
? Sicherung des Geltungsbereichs als Gewerbestandort gegen Vereinnahmung durch Einzelhandel,
? Weiterentwicklung des Gewerbestandorts Lankwitz-Siemensstraße durch Optimierung der Standortbedingungen für Gewerbebetriebe,
? Sicherung der Nahversorgungszentren der Umgebung vor Funktionsverlusten,
? Sicherung der bezirklichen Zentrenstruktur vor der Entstehung eines nicht integrierten Einzelhandelsschwerpunkts,
? Weiterentwicklung der bezirklichen Zentrenstruktur durch Lenkung des Wachstumspotentials in die Zentren,
? Sicherung der wohnungsnahen Versorgung in den Wohngebieten der Umgebung.
Diese Ziele sollen mit wenigen, den in das Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße drängenden Einzelhandel steuernden Festsetzungen erreicht werden. Der Bebauungsplan XII-6-2 B ändert hierzu den festgesetzten Bebauungsplan XII-6 gemäß folgender Leitsätze:
? Das Bebauungsplanverfahren soll eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme im Geltungsbereich durch Einzelhandelsbetriebe unterbinden.
? Eine „Einzelfallklausel“ soll die Zulässigkeit anderer Arten von Gewerbebetrieben, die untergeordnet an Endverbraucher verkaufen, an die Vereinbarkeit mit den Zielen der Planung knüpfen.
? Den bereits im Gebiet ansässigen Einzelhandelsbetrieben soll ein erweiterter Bestandsschutz eingeräumt werden. Die allgemeine Zielrichtung des Bebauungsplanverfahrens soll hierdurch jedoch nicht beeinträchtigt werden.
? Die Veränderung der planungsrechtlichen Situation durch das Bebauungsplanverfahren soll so gering wie möglich ausfallen.
3. Wesentlicher Planinhalt
Es werden die folgenden textlichen Festsetzungen (TxF) getroffen:
TxF Nr. 1 (Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben)
Im beschränkten Arbeitsgebiet sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Sonstige Gewerbebetriebe mit untergeordneten Flächen für den Verkauf an letzte Verbraucher können ausnahmsweise zugelassen werden.
(§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO)
TxF Nr. 2 (Erweiterter Bestandsschutz)
Im beschränkten Arbeitsgebiet können Änderungen und Erneuerungen der baulichen Anlagen von vorhandenen Einzelhandelsbetrieben auf den Grundstücken Siemensstraße 13-14, 20-23 sowie Birkbuschstraße 54-56 ausnahmsweise zugelassen werden.
(§ 1 Abs. 10 BauNVO)
TxF Nr. 3 (Rechtliche Einheit mit dem Bebauungspan XII-6)
Im übrigen gelten die bisherigen Vorschriften.
Der Bebauungsplan XII-6-2 B enthält ausschließlich textliche und keinerlei zeichnerische Festsetzungen. Er erfüllt somit nicht die Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB und ist auch kein selbständiger Bebauungsplan. Seine rechtlichen Wirkungen entfaltet er nur zusammen mit dem bestehenden Bebauungsplan XII-6, mit dem er eine rechtliche Einheit darstellt.
Es handelt sich ebenfalls nicht um einen Plan zur Umstellung auf die BauNVO ´90. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen die Art der baulichen Nutzung festgesetzt werden. Bei Änderung eines übergeleiteten Bebauungsplans kann die Art der baulichen Nutzung auch ohne Festsetzung eines Baugebiets im Sinne von § 1 Abs. 2 BauNVO nach Maßgabe des § 1 Abs. 9 BauNVO eingeschränkt werden (BVerwG, Beschl. v. 15.08.1991 -4 N 1.89-).
4.
Neben den privaten Belangen sind durch die Festsetzung des Bebauungsplans XII-6-2 B insbesondere die Belange der Wirtschaft berührt, aber auch Belange der verbrauchernahen Versorgung, des Verkehrs sowie Belange der Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Den Ausführungen zu den getroffenen Festsetzungen werden daher ausführliche Darstellungen der grundsätzlichen Belanggruppen vorangestellt, die insbesondere deren Berücksichtung im Planungs- und Abwägungsprozess verdeutlichen sollen.
4.1 Öffentliche Belange
Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die darin aufgezählten öffentlichen Belange zu berücksichtigen. Im Falle des Gewerbegebiets Lankwitz-Siemensstraße und des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XII-6-2 B sind dies insbesondere:
? die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, ? die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur (hier aber auch der Einzelhandelsstruktur in den von den Auswirkungen betroffenen Ortsteilzentren und Nahversorgungszentren), ? die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung, ? Belange des Verkehrs (nicht-motorisierter Verkehr und eine auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichtete städtebaulichen Entwicklung), ? die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, ? von der Gemeinde beschlossene städtebaulichen Planungen (z.B. des StEP Gewerbe, des StEP Zentren I + II oder des Zentrenkonzepts Steglitz-Zehlendorf), ? die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, ? die Gestaltung des Ortsbildes.
Der Bebauungsplan XII-6-2 B soll durch Beachtung dieser Belange gemäß den Leitsätzen des § 1 Abs. 5 S.1 BauGB
? eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten, ? die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringen, ? eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodenordnung gewährleisten.
Der Bebauungsplan XII-6 2 B dient in unterschiedlicher Intensität den aufgeführten öffentlichen Belangen, die sich zunächst mittelbar aus den im Folgenden beschriebenen übergeordneten Plänen und Programmen, im Weiteren aber auch unmittelbar aus den konkreten Bedingungen „vor Ort“ ergeben.
Die Öffentlichen Belange sind zuvor bereits in übergeordnete gesamtstädtische Planungen des Landes Berlin und in die von der gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg aufgestellten Pläne und Programme der Raumordnung und Landesplanung (hier: Landesentwicklungsprogramm - LEPro und Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum - LEP e.V.) eingeflossen. Die Bauleitpläne, somit auch der Bebauungsplan XII-6-2B sind gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen, während deren Grundsätze abwägungszugänglich bleiben.
Gemäß § 17 Abs. 5 LEPro ist der Bedarf an zusätzlichen Einzelhandelsflächen gezielt als Kern zentrenbildender Funktionen zur Wiederbelebung bzw. Neuschaffung zentraler Lagen nutzbar zu machen. Darüber hinaus ist gemäß § 16 Abs. 6 LEPro Einzelhandel nur dort zuzulassen, wo er der zentralörtlichen Gliederung und der Sicherung der Versorgung der Bevölkerung entspricht. Insbesondere die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die Zentrenstruktur dürfen nicht gefährdet werden, auf eine siedlungsstrukturelle und städtebauliche Einbindung ist hinzuwirken. Die Innenentwicklung hat Vorrang vor der Außenentwicklung, für eine ausgewogene Verteilung und räumliche Nähe von Wohnen und Arbeiten ist zu sorgen.
Diesen Vorgaben entspricht auch der Grundsatz 1.0.6 des Landesentwicklungsplans für den engeren Verflechtungsraum (LEP e.V.), nach dem zur Vermeidung von Verkehr das Wohnen und Arbeiten, aber auch die Versorgung, einander räumlich zuzuordnen und räumlich ausgewogen zu entwickeln sind. Der Entmischung der Funktionen in Orten und Stadtteilen mit hohem Durchmischungsgrad ist entgegenzuwirken. Zur Verkehrsminderung durch kurze Wege, aber auch zur nach Grundsatz 1.0.7. des LEP e.V. geforderten Berücksichtigung der Belange der nicht-motorisierten Bevölkerung, trägt insbesondere auch das nachbarschaftliche Nebeneinander von Arbeitsstätten und Wohnungen bei. Die Verzahnung von Arbeitsstätten mit Wohnbereichen ist daher Element einer auf Funktionsmischung setzenden Stadtentwicklungspolitik. Die Flächenvorsorge des Landes Berlin bezieht sich auf eine ausgewogene räumliche Verteilung in der Stadt, das Angebot differenzierter Flächengrößen und qualitative Standorteigenschaften wie Erreichbarkeit, Erschließung, räumliche Lage.
Dementsprechend wird auch der Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße, und als Teil von diesem der Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B, im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Aus dieser Vorgabe war der Inhalt des Bebauungsplans XII-6-2 B gem. § 8 Abs.2 BauGB zu entwickeln. Die als Ziele der Raumordnung gekennzeichneten Festlegungen des FNP waren durch die verbindliche Bauleitplanung hingegen sogar zu befolgen. Im Falle des Verfahrens zum Bebauungsplan XII-6-2 B gilt dies für das in den textlichen Darstellungen des Flächennutzungsplans aufgeführte Ziel 1.1 „Städtische Zentren“. Die als städtische Zentren gekennzeichneten Standorte sind zu erhalten, auszubauen und zu entwickeln. Sie sind zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit weiterzuentwickeln.
Maßgebliche weitere Planungen des Landes Berlin sind im vorliegenden Fall der Stadtentwicklungsplan (StEP) „Gewerbe“ sowie die Stadtentwicklungspläne „Zentren und Einzelhandel“ sowie „Zentren und Freizeit“. Diese Planungen sind als von der Gemeinde beschlossene sonstige städtebauliche Planungen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der Abwägung des Bebauungsplans XII-6-2B zu berücksichtigen. Dies gilt auch für das bezirkliche Zentrenkonzept.
4.1.1 Gewerbeflächensicherung und Gewerbestruktur
Das Ziel der grundsätzlichen landesweiten Gewerbeflächensicherung ist in den vom Land Berlin beschlossenen sonstigen Planungen, insbesondere im StEP Gewerbe (vom 14. September 1999) deutlich fixiert. In den dortigen Zielen und Leitlinien der Gewerbeflächenentwicklung des Landes Berlin heißt es:
„Die Stärkung der Berliner Wirtschaftskraft ist durch eine auch langfristig ausreichende Flächenvorsorge zu gewährleisten. Mit einem aktivierungsfähigen Potential von bis zu ca. 500 ha Innerer Reserve sowie ca. 500 ha Wachstumsreserve entspricht die Flächenkulisse des StEP Gewerbe dem prognostizierten Bedarf. Die Flächenvorsorge bezieht sich nicht nur auf das mengenmäßige Angebot, sondern auch auf eine ausgewogene räumliche Verteilung in der Stadt, das Angebot differenzierter Flächengrößen und qualitative Standorteigenschaften wie Erreichbarkeit, Erschließung, räumliche Lage. Der Gewerbebestand auf gewerblichen Flächen soll grundsätzlich erhalten bleiben. Die Wiederverwendung und bessere Ausnutzung dieser gewachsenen Standortbereiche hat Vorrang vor der Inanspruchnahme von Wachstumsreserven.“
Und weiter: „Auch der Aufbau moderner Dienstleistungsstrukturen auf dem Weg zur Dienstleistungsmetropole setzt eine tragfähige materielle Basis voraus. Umfang und räumliche Verteilung der gewerblichen Bauflächen sollen deshalb grundsätzlich erhalten und zur Sicherung der industriellen Basis Berlins dem produktionsgeprägten Gewerbe vorbehalten bleiben. Im Mittelpunkt steht auch die Pflege und Weiterentwicklung technologisch oder logistisch begründeter räumlicher Netzwerke, insbesondere die schon vorhandenen industriellen/wissenschaftlichen Kerne technologischer Wachstumsbranchen. Gewerbeflächen im Umfeld von Forschungseinrichtungen sowie Innovations- und Gründerzentren sollen bevorzugt entwickelt werden. Zur Inwertsetzung der Flächenprofilierung sollen die planungsrechtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen geschaffen werden. Vorrangige Ziele bei der Aufstellung bzw. Anpassung von Bebauungsplänen sollen (in den westlichen Bezirken) die Gewerbeflächenbereitstellung und der Ausschluss nicht produktionsgeprägter Nutzungen (insbesondere großflächiger Einzelhandel / Freizeitnutzungen und Büronutzungen) sein“.
In den Ausführungen des Stadtentwicklungsplans Gewerbe zu den einzelnen Stadträumen wird als oberstes Entwicklungsziel für den Südwestraum, zu dem der Standort Lankwitz-Siemensstraße gehört, die Sicherung und Entwicklung der vorhandenen Gewerbeflächen genannt. Der vorhandene Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße einschließlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XII-6-2 B ist demzufolge in der Stadtentwicklungsplanung weiterhin als Gewerbegebiet vorgesehen, sogar eine Ergänzung durch die gewerbliche Nachnutzung des Kraftwerks wird als äußerst sinnvoll eingeschätzt. Der StEP Gewerbe sieht darüber hinaus eine Flächenprofilierung in Richtung verarbeitendes Gewerbe vor, in Kombination mit einer wirtschaftlichen Standortprofilierung für die Medizintechnik.
Es besteht somit aufgrund dieser Zielsetzungen ein großes öffentliches Interesse des Landes Berlin wie des Bezirks Steglitz-Zehlendorf an der Sicherung und Weiterentwicklung des Gewerbestandortes Lankwitz-Siemensstraße. Diesen Belangen wird ein hohes Gewicht eingeräumt. Der Bebauungsplan XII-6-2 B ergreift für ihre Berücksichtigung die am geeignetsten erscheinenden Maßnahmen.
Das Gewerbegebiet soll als Flächenpotential für die Niederlassung des sonstigen Gewerbes (ohne Einzelhandel) grundsätzlich erhalten bleiben und weiterentwickelt werden. Ein besonderes Augenmerk gilt dabei der Erhaltung und Optimierung der Standortbedingungen für das Gewerbe. In diesem Sinne wurden die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6-2 B entwickelt.
Dem Ziel dient der Ausschluss von Einzelhandel und sonstigen Gewerbebetrieben mit Flächen für den Verkauf. Durch den Wegfall der wirtschaftlich potenteren und in der Regel in einem brancheninternen Verdrängungswettbewerb stehenden Einzelhandelsbetriebe verändert sich zum Einen die Nachfragesituation (Ansiedlungsinteresse), zum Anderen die Angebotssituation (verfügbare Flächen, marktübliche Konditionen) im Gebiet zugunsten der sonstigen Gewerbebetriebe. Hierdurch stehen künftig alle Flächenpotentiale des Gebiets für die sonstige gewerbliche Entwicklung zur Verfügung. Die Vermarktung der Flächen wird sich künftig verstärkt an den Bedürfnissen der nicht zum Einzelhandel zählenden Betriebsarten orientieren.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B passt nicht nur nahezu perfekt zu den übergeordneten Entwicklungsvorstellungen des Landes Berlin zur Gewerbeentwicklung im Südwesten Berlins, sondern ist auch faktisch aufgrund seiner Lagebedingungen, seines Bestandes und seiner Entwicklungspotentiale für eine gewerbliche Entwicklung gut geeignet.
Es handelt sich beim Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße zunächst um das größte Gewerbegebiet im direkten Einzugsbereich der Steglitzer Innenstadtquartiere bzw. der gesamten nördlichen Bezirksteile. Zugleich ist er auch der zweitgrößte Gewerbestandort des Bezirks überhaupt. Er ist in jeglicher Hinsicht voll erschlossen, gut an das übergeordnete Straßennetz und den öffentlichen Nahverkehr angebunden, weist ein breites Spektrum von potentiell verfügbaren Flächen verschiedenen Zuschnitts auf, ist historisch gewachsen und im lokalen Bewusstsein der Anwohner wie der Gewerbetreibenden etabliert und akzeptiert. Zusätzlich ist der Gewerbestandort aufgrund der noch vorhandenen Branchenstruktur und der erhaltenen Gebäudestruktur deutlich als „aktiv“ zu erkennen, ohne dass bereits eine Überformung des Gebiets durch Einzelhandel eingesetzt hätte. Anhand der Struktur der amtlichen angemeldeten Gewerbebetriebe ist ableitbar, dass der gesamte Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße auch von Gewerbetreibenden jenseits des Einzelhandels durchaus geschätzt wird.
Der Standort Lankwitz-Siemensstraße bietet darüber hinaus gute Voraussetzungen für störungsarme Betriebsabläufe, da er von der benachbarten Wohnbebauung aufgrund der ihn umgebenden Verkehrswege städtebaulich eindeutig getrennt ist. Durch die Nähe zum Hafen Steglitz und die Anbindung an zwei überörtliche Straßenzüge sowie die in nördlicher Richtung nur 1,5 km entfernte Stadtautobahn verfügt der Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B zudem über eine hohe stadträumliche und verkehrstechnische Lagegunst.
Bereits die genannten Lagebedingungen eröffnen Perspektiven für eine langfristig erfolgreiche Gewerbeentwicklung. Hinzu kommen jedoch noch die Nähe zu Forschungseinrichtungen und zu Wohngebieten qualifizierter Erwerbstätiger, die Anknüpfungspunkte für eine qualitativ hochwertige Gewerbeentwicklung sein können. Außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanverfahrens XII-6-2 B, aber in dessen unmittelbarer Nachbarschaft im Gewerbeareal Lankwitz-Siemensstraße liegt ein Innovationspark mit Gründerzentrum (Focus-Mediport). Darüber hinaus befinden sich 700 m entfernt der Campus Benjamin Franklin der Charité sowie in ca. 1000 m Entfernung weitere universitäre Einrichtungen der FU Berlin sowie zwei Krankenhäuser und eine Lehranstalt für technische Assistenten in der Medizin. Aufgrund dieser tatsächlichen Standortbedingungen und der langfristigen Entwicklungsperspektiven ist die konsequente Sicherung des Gewerbestandorts Lankwitz-Siemensstraße mittels der verbindlichen Bauleitplanung, hier durch den Bebauungsplan XII-6-2 B, fachlich vertretbar und zugleich im Einklang mit den Zielen des Landes Berlin.
Die genannten öffentlichen Belange würden durch eine ungesteuerte Ausbreitung des Einzelhandels im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B in mehrfacher Hinsicht beeinträchtigt.
Einzelhandelsbetriebe würden zu einer Standortprofilierung in der beschriebenen Art keinen Beitrag leisten, sondern die gewünschte Entwicklung untergraben. Zum einen würden die jeweils durch Einzelhandel belegten Flächen einer Gewerbeansiedung entzogen, zum anderen könnten sich die Flächenzuwächse des Einzelhandels auf die Entwicklung der Bodenpreise, zumindest der Erlöserwartungen der Grundstückseigentümer in der Umgebung, derart auswirken, dass auch die dem Einzelhandel benachbarten Flächen einer Entwicklung des sonstigen Gewerbes nicht mehr zur Verfügung stünden. Die stadtentwicklungsplanerisch erwünschte Ansiedlung oder Erweiterung von gewerblichen Betrieben, die oftmals nicht bereit oder in der Lage sind, die Kaufangebote des Einzelhandels mitzubieten, kann daher bereits durch einzelne (selbst durch für einzelne Zentren oder Nahversorgungsstandorte u.U. nicht relevante) Einzelhandelsbetriebe über Jahre hinweg unmöglich gemacht werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6-2 B sollen diesen Effekten dämpfend entgegenwirken und in diesem Sinne die Grundlagen der Gewerbeentwicklung erhalten.
Die erwarteten Veränderungen der Bodenpreisstruktur sind anhand des im Jahr 2003 im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B entstandenen Einzelhandelsbetriebes beispielhaft und deutlich nachzuvollziehen. Lagen die Bodenrichtwerte für den Bereich um das entsprechende Grundstück im Jahre 2001 noch bei 260 DM/m² (rund 139 EUR), so betrugen sie nach dem Grundstücksgeschäft 2003 bereits 200 EUR/m². Nach Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan XII-6-2 B sind mit dem Bekantwerden der Zielsetzungen des Bezirks die Bodenrichtwerte wieder gesunken, über 180 €/m² 2005 auf 170€/m² 2006. Damit liegen sie unterhalb der Bodenpreise vergleichbarer Gewerbestandorte, in denen keine Regelungen zur Einschränkung des Einzelhandels getroffen wurden (200 €/m² in Giesensdorf oder Bismarkstraße, 220 €/m² an der Lankwitzer Straße).
Durch den Wegfall der wirtschaftlich potenteren und in der Regel in einem brancheninternen Verdrängungswettbewerb stehenden Einzelhandelsbetriebe verändert sich zum Einen die Nachfragesituation, zum Anderen die Angebotssituation im Gebiet zugunsten der sonstigen Gewerbebetriebe, insbesondere auch des produzierenden Gewerbes. Hierdurch stehen alle Flächenpotentiale des Gebiets für die sonstige gewerbliche Entwicklung zur Verfügung. Die Vermarktung der Flächen wird sich verstärkt an den Bedürfnissen der anderen Betriebsarten orientieren.
Die demgegenüber zum Festsetzungszeitpunkt begrenzte Nachfrage nach Gewerbeflächen, insbesondere nach Flächen für produzierendes Gewerbe kann für die konzeptionellen und strategischen Festlegungen in der Stadtentwicklungsplanung und in der verbindlichen Bauleitplanung nicht ausschlaggebend sein, da die Kommunen im Rahmen der Daseinsfürsorge eine nachhaltige, d.h. in die ferne Zukunft und auf das Wohl der Allgemeinheit gerichtete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten haben. Diese Aufgabe wäre ohne perspektivische, prognostische und restriktive Planungsansätze überhaupt nicht wahrnehmbar.
Es ist zudem davon auszugehen, dass der Erhalt des Gewerbestandorts Lankwitz- Siemensstraße auch wirtschaftlich berechtigt ist. Die Untersuchung „Strategien der Gewerbeflächenentwicklung“ (SenStadt 12/2003) hat die Entwicklungsperspektiven des Gewerbes in der Stadt analysiert und ist zum Ergebnis gekommen, dass für den Südwestraum Berlins in allen untersuchten Szenarien bis 2020 sogar von Flächenengpässen auszugehen ist. Die Nachfrage wird demnach das Angebot unbebauter, baureifer Flächen bei weitem übersteigen.
Zugleich wird speziell für diesen Raum mit deutlichen Auswirkungen der starken Flächenkonkurrenz des benachbarten Landkreises Teltow-Fläming gerechnet, die ohne Gegensteuerung eine für das Land Berlin stadtentwicklungspolitisch unerwünschte Abwanderung von Gewerbe befördern könnte. Hieraus werden in der Untersuchung folgende Maßnahmen abgeleitet:
? Sicherung der bedeutenden Bestandsflächen mit größeren Anteilen unbebauter Flächen vor eindringendem Einzelhandel. ? Sicherung attraktiver, gut erschlossener Standorte gegenüber eindringendem Einzelhandel.
Vor diesem Hintergrund ist jede Ansiedlung von Einzelhandel, welche die nutzbaren Gewerbeflächen im Stadtraum weiter verknappen würde, kritisch zu bewerten. Dies betrifft auch das Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße. Dem Verlust an verfügbarer Fläche für produzierendes Gewerbe durch hinzukommenden Einzelhandel muss daher auch hier mit geeigneten Maßnahmen entschieden gegengesteuert werden.
Grundsätzlich ist jeder m² hinzukommender Verkaufsfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B mit dem erklärten Ziel der Sicherung und Stärkung des Gewerbestandorts, unvereinbar. Jede durch Einzelhandel in Anspruch genommene Grundfläche wäre für die gewünschte Entwicklung zugunsten von anderen gewerblichen Nutzungen langfristig nicht mehr zugänglich. Die höheren Flächenanteile der Einzelhandelsnutzung mit ihren Einflüssen auf die Bodenpreise und das Standortprofil würden darüber hinaus das Gebiet für „normale“ Gewerbebetriebe immer unattraktiver werden lassen. Diese Auswirkungen am Gewerbestandort selbst sind auch dann von besonderem Belang, wenn die hinzukommende Verkaufsfläche in Bezug auf die Nahversorgung oder Zentrenstruktur ohne Auswirkungen bliebe. In solchen Fällen wäre auch zu berücksichtigen, dass selbst durch die Konzentration nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe am Standort Lankwitz-Siemensstraße den durch die Stadtentwicklungsplanung hierfür eigentlich vorgesehenen Zentren bedeutsame Synergiepotentiale vorenthalten blieben. Dies läge nicht im Interesse des Landes Berlin an der Fortentwicklung der vorhandenen Ortsteile.
Um die Erfolgsaussichten der Entwicklungsziele des Landes Berlin im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B zu erhöhen, sollen aber auch Bestand und Nachfrage des sonstigen Gewerbes nicht durch planungsrechtlich bedingte betriebliche Einschränkungen negativ beeinflusst werden. Abweichend von dem Ausschluss des „selbstständigen“ Einzelhandels werden daher Festsetzungen zugunsten der Zulässigkeit von „dienendem“ Einzelhandel die derzeitigen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für sonstige Gewerbebetriebe weitgehend erhalten. Für solche Betriebe sieht der Bebauungsplanentwurf XII-6 2 B vor, ausnahmsweise Verkaufsflächen als untergeordnete Ergänzung zur Hauptnutzung zuzulassen. Die Festsetzung ist durch die Formulierung als Ausnahme an die Ermessensausübung im konkreten Einzelfall gebunden. Die Zulässigkeit wird sich daher an den zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen eines beantragten Vorhabens in Abhängigkeit von der Größe und der Produktpalette des jeweiligen Gewerbebetriebes orientieren müssen. Dies wird i.d.R. wesentliche Auswirkungen auf benachbarte Zentren und Nahversorgungsstandorte unterbinden, kann in letzter Konsequenz dennoch vereinzelte, punktuelle Auswirkungen nach sich ziehen. Der gezielten Erhöhung der Erfolgsaussichten für die Ansiedlung oder den Erhalt sonstigen Gewerbes und die Steigerung der allgemeinen Attraktivität des Gewerbestandorts Lankwitz-Siemensstraße wird jedoch in diesem Fall eine gegenüber dem verbleibenden „Restrisiko“ höhere Bedeutung beigemessen. Zugleich wird hierdurch den privaten Nutzungsinteressen entgegengekommen (siehe Kapitel 4.2 „Private Belange, S. 37).
Die Entstehung einer im Interesse des Ortsbildes sowie der Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile städtebaulich unerwünschten, innerstädtischen Gewerbebrache, wie beispielsweise bei aufgegebenen Bahnflächen oder großflächigen Werksstandorten, wird aufgrund der beschriebenen Standortmerkmale und Entwicklungsperspektiven am Standort Lankwitz-Siemensstraße nicht befürchtet. Sollte es u.U. doch zwischenzeitlich zu einzelnen Leerständen kommen, so würden die langfristigen Vorteile der gewünschten Entwicklung dennoch diese temporären Nachteile überwiegen. Die Wiederverwendung und bessere Ausnutzung des gewachsenen Standorts wirkt im Gegenzug auch der Aufschließung von neuen Gewerbegebieten im Landschaftsraum entgegen und gewährleistet einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden.
Da das Gewerbegebiet durch den Teltowkanal und die Siemensstraße von den umliegenden Wohngebieten räumlich getrennt ist und die Festlegung des Bebauungsplans XII-6 auf nicht störende gewerbliche Betriebe weiter gilt, ist die Beibehaltung des Gewerbestandorts auch in dieser Hinsicht vertretbar. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse bleiben gewahrt.
4.1.2 Zentren- und Nahversorgungsstruktur
Die im Flächennutzungsplan, im StEP Zentren I und II sowie im bezirklichen Zentrenkonzept vorgesehene Zentrenstruktur für den Bereich des ehemaligen Bezirks Steglitz wird durch den Bebauungsplan XII-6-2 B erhalten und in ihrer Weiterentwicklung gefördert. Dies erfolgt, um die Belange der Wirtschaft, der verbrauchernahen Versorgung, der Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, der Gestaltung des Ortsbildes, des Verkehrs sowie die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung angemessen zu berücksichtigen. Die Zentrenstruktur ist darüber hinaus ein im FNP fixiertes Ziel der Raumordnung. Nach § 16 LEPro dürfen die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährdet werden.
Die vorhandenen Haupt- und Ortsteilzentren sowie die Nahversorgungszentren im Bezirk Steglitz-Zehlendorf sind ausgewogen über den Bezirk verteilt. Sie haben sich jeweils historisch entwickelt und reichen für eine bedarfsgerechte Versorgung der Bevölkerung aus. Diese funktionsfähige Zentrenstruktur ist jedoch bereits durch die im Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße vorhandenen Einzelhandelsbetriebe überformt. Im Rahmen der bezirklichen Zentrenkonzeption wurde ermittelt, dass selbst das gem. StEP Zentren 2 als stabil bewertete Ortsteilzentrum Leonorenstraße nur über ca. 6000 m² Verkaufsfläche mit einem hohen Anteil an Lebensmitteleinzelhandel verfügt. Bereits die beiden im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B vorhandenen, reinen Einzelhandelsgebäude sind diesem Zentrum mit zusammen ca. 4000 m² Verkaufsfläche - z.Z. überwiegend im Lebensmitteleinzelhandel - nahezu ebenbürtig. Das Ortsteilzentrum am Kranoldplatz ist demgegenüber mit ca. 8500 m² Verkaufsfläche und einem ebenfalls hohen Anteil an Lebensmitteleinzelhandel nur wenig besser gestellt.
Ohne einen umfassenden Ausschluss aller Einzelhandelsbetriebe im Geltungsbereich wäre die örtliche Zentren- und Nahversorgungsstruktur gefährdet. Dies gilt insbesondere auch für das Umfeld des Bebauungsplans XII-6-2 B. In den benachbarten kleinen Nahversorgungszentren F 10 - Birkbuschstraße und F 8 – Siemensstraße/ Halskestraße sind seit geraumer Zeit auch Leerstände zu beobachten. Diese kleinen Nahversorgungszentren sind durch eine geschlossene, mehrgeschossige Bebauung bei kleinteiliger Parzellenstruktur gekennzeichnet. Ihre Handelsflächen setzen sich überwiegend aus kleineren Ladengeschäften zusammen, die sich meist in der Erdgeschosszone von mehrgeschossigen Wohnhäusern befinden. Vergleichbares gilt für die etwas weiter entfernten Nahversorgungszentren E4 – Steglitzer Damm und E3 – Hindenburgdamm.
Aus der Lage der integrierten Zentren in verdichteten Wohnquartieren (deren Versorgung sie dienen sollen) resultieren städtebaulich höhere Anforderungen an die genutzten Baulichkeiten als in Gewerbegebieten, bei gleichzeitigen betrieblichen Einschränkungen und höheren Bodenpreisen. Die Wahl eines ansiedlungswilligen Einzelhandelbetriebs wird daher i.d.R. bei vergleichbaren Standortalternativen auf einen betriebswirtschaftlich betrachtet günstigeren Standort in einem Gewerbegebiet fallen. Hierdurch sind die im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung liegenden und in den Planungen des Landes Berlin festgelegten Nahversorgungszentren im Standortwettbewerb um den Einzelhandel gegenüber den Gewerbegebieten erkennbar benachteiligt. Die Empfindlichkeit der oben genannten Nahversorgungszentren, aber auch des nahegelegenen und ähnlich strukturierten Ortsteilzentrums Leonorenstraße, hinsichtlich der Entwicklung von Einzelhandel - auch „nicht-großflächiger“ Betriebe - im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6 ist daher als relativ hoch einzuschätzen.
Jeder noch so geringe Verkaufsflächenzuwachs im Geltungsbereich, selbst hinzukommende nicht-zentrenrelevante Sortimente, würden eine Ergänzung und sukzessive Stärkung einer städtebaulich nicht integrierten Einzelhandelsagglomeration darstellen. Da der festgesetzte Bebauungsplan XII-6 darüber hinaus Einzelhandelsbetriebe in seinem Geltungsbereich bei hohen Nutzungsmaßen keinen qualitativen planungsrechtlichen Beschränkungen unterwirft, wäre eine ungebremste Entwicklung möglich gewesen. Es wäre von einer Vielzahl städtebaulicher Auswirkungen durch die dortige Etablierung weiterer Einzelhändler auf die Zentrenstruktur auszugehen gewesen.
Ohne den Ausschluss von Einzelhandel hätte die Gefahr bestanden, dass sich im Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße eine nicht in Zentren integrierte, autoorientierte Einzelhandelskonzentration bildet. Aufgrund der großen Flächenreserven wäre dort eine größere Anzahl von Einzelhandelsbetrieben - auch großflächig - in Kombination mit großzügigen Stellplatzanlagen möglich gewesen, die über mehrere Hauptverkehrsstraßen überörtlich gut angebunden gewesen wären. Da es sich darüber hinaus um den einzigen derartigen Standort im Bereich Lankwitz-Nord/Steglitz-Süd handelt, war vor dem Hintergrund der Flächen- und Standortexpansion im Einzelhandel die Wahrscheinlichkeit relativ hoch, dass die beschriebene Entwicklung eintritt. Die verschiedenen Ansiedlungsbegehren während des Planverfahrens stützen diese Annahme.
Es ist davon auszugehen, dass ein solches faktisches Zentrum mit einer hohen Standortgunst für den motorisierten Individualverkehr direkten negativen Einfluss auf das lediglich ca. 800 m entfernte Ortsteilzentrum Leonorenstraße, u.U. auch auf die Nahversorgungszentren am Steglitzer Damm, an der Birkbuschstraße, der Siemens-/Ecke Halskestraße sowie mehrere kleinere Einzelhandelsbetriebe in Wohngebieten, z.B. an der südöstlichen Albrechtstraße oder der Birkbuschstraße gehabt hätte. Diese Zentren und Nahversorgungsstandorte sind mit ihren kleinteiligen Strukturen bereits für geringfügige Veränderungen der Rahmenbedingungen –z.B. bei den Kundenfrequenzen- relativ empfindlich. Ihr Fortbestand hat jedoch eine große Bedeutung für die Versorgung, aber auch für den allgemeinen Wohnwert, das soziale Gefüge und Image ihres näheren und weiteren Umfelds. Durch die beschriebenen Entwicklungstendenzen in den Gewerbegebieten am Standort Lankwitz-Siemensstraße sind auch diese im öffentlichen Interesse liegenden Funktionen stark gefährdet.
Ein Funktionsverlust kann durch die ihn kennzeichnenden Leerstände oder nachrückende, minderwertige Nutzungsformen auch das Ortsbild beeinträchtigen und zu einer weiter sinkenden Attraktivität des Ortsteils beitragen. Die noch vorhandenen Synergien würden zurückgehen und zum Verlust weiterer Einrichtungen, ggf. auch zur Reduzierung des öffentlichen Nahverkehrs wegen sinkender Nachfrage führen. Ist die Spirale „Kundenrückgang-Schließung-Attraktivitätsrückgang-Kundenrückgang-Schließung...“ erst einmal in Gang, ist sie nur noch schwer zu durchbrechen.
Selbst wenn im Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße keine für die einzelnen Zentren relevanten Betriebe entstanden wären, so hätten zumindest die Entwicklungspotentiale dieser Betriebe für die Entwicklung der durch die Landesplanung vorgesehenen Zentren nicht mehr ausgeschöpft werden können. Die Rechtsprechung bestätigt, dass Zielsetzungen eines Bebauungsplans, die Attraktivität von Zentren zu erhalten und zu stärken von den Belangen der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und den Belangen der Wirtschaft (§ 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 und 8 BauGB) gedeckt sein können. Unter den Aspekten „Lebensqualität“ und „gesellschaftliches Leben“ gilt dies auch für die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung.
Die Zentren haben neben ihrer Versorgungsfunktion für Waren des periodischen und a-periodischen Bedarfs auch eine Aufgabe als Kristallisationspunkte von Status, Identifikation, Image und städtischem Leben im jeweiligen Ortsteil, so dass die historisch gewachsene Wahrnehmung der kulturellen und sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung in diesen Zentren beeinträchtigt wäre. Dieser Funktionsverlust wirkt sich auf die Lebensqualität und Akzeptanz der den Zentren zugeordneten Wohngebiete destabilisierend aus. Der Erhalt der Funktionsfähigkeit der Zentren liegt somit im Interesse der Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile. Abbildung 14 Abbildung 15 Ohne die regulierende Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandel wären auch negative Auswirkungen des Einzelhandels im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B auf die Quartiere im Umfeld des Bebauungsplans, insbesondere in den verdichteten Wohngebieten nördlich des Teltowkanals (Ortsteil Steglitz), zu befürchten. Die dort im Bereich Birkbuschstraße/Klingsorstraße, Albrechtstraße/Halskestraße und Steglitzer Damm/Presselstraße liegenden Einzelhandelsstrukturen leisten neben ihrer Nahversorgungsfunktion gleichfalls im Quartierskontext einen Beitrag zur Attraktivität des Wohnumfeldes. Ihre Verödung könnte insbesondere das Ortsbild stören und die Entwicklung der Quartiere beeinträchtigen. In Hinblick auf diese, über die reine Versorgung hinausgehende, quartiersstabilisierende Funktion soll daher auch die vorhandene verbrauchernahe Versorgungsstruktur im Bereich des ehemaligen Bezirks Steglitz erhalten bleiben und weiterentwickelt werden.
Weil darüber hinaus in den verdichteten Lagen der Anteil der nicht-motorisierten Bewohner in der Regel höher ist, sollten die Nahversorgungsbereiche auch zum Erhalt speziell der fußläufigen Erreichbarkeit der Versorgung der Wohngebiete erhalten bleiben. Das Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße ist von den Bevölkerungsschwerpunkten der nördlich gelegenen Wohngebiete zu weit entfernt und durch die Barriere des Teltowkanals im Vergleich zum vorhandenen Nahversorgungsbereich Birkbuschstraße/Klingsorstraße und Albrechtstraße/Halskestraße zu schlecht erreichbar, um die Versorgung der dortigen nicht-motorisierten Bevölkerung zu übernehmen.
Die im Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße zum Zeitpunkt der Festsetzung des Bebauungsplans XII-6-2 B vorhandenen Einzelhandelsbetriebe auf den Grundstücken Siemensstraße 20-23 und Birkbuschstraße 54 erfüllen in gewissem Rahmen für die angrenzenden Wohngebiete, vor allem für die nördlichen Teile des Lankwitzer Komponistenviertels eine Nahversorgungsfunktion. Das Versorgungsinteresse der unmittelbaren Nachbarschaft ordnet sich dem Belang des Erhalts und der Fortentwicklung der Ortsteilzentren jedoch unter, zumal die Nahversorgungsfunktion im Umfeld durch andere Standorte in den benachbarten Wohngebieten und durch das Ortsteilzentrum Leonorenstraße/Kaiser-Wilhelm-Straße gesichert ist.
Die vorrangige Orientierung der typischerweise in Gewerbegebieten anzutreffenden Einzelhandelsbetriebe auf das Automobil legt bei ungesteuerter Einzelhandelsentwicklung im Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße gegenüber einer gewerblichen Entwicklung zumindest quantitative Veränderungen der verkehrlichen Rahmenbedingungen durch den Kundenverkehr nahe. Die Belastungssituation der örtlichen Hauptverkehrsstraßen ist jedoch bereits so hoch, dass weitere Erhöhungen der täglichen Anzahl der Kraftfahrzeuge vermieden werden sollten. Zur Verkehrsminderung durch kurze Wege trägt in diesem Zusammenhang auch das durch den Bebauungsplan geförderte nachbarschaftliche Nebeneinander von Arbeitsstätten und Wohnungen, aber auch von Einkaufsstätten und Wohnungen bei.
4.2 Private Belange
Die Vermeidung unverhältnismäßiger Belastungen der Eigentümer und der Erhalt der privaten Nutzbarkeit von Grundstücken (der sogenannte „Statusquobelang“) haben einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Abwägung in der Bauleitplanung. Aufgrund der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sind daher vom Plangeber in erster Linie Vorkehrungen zu treffen, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten. Dies gilt insbesondere dann, wenn bestehende Gebäude und Nutzungen überplant werden. In die Abwägung eines Bebauungsplans ist auch einzustellen, dass sich der Entzug baulicher Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt.
Auch die Schutzwürdigkeit des Vertrauens eines Eigentümers in einen bestehenden Bebauungsplan und das Bedürfnis nach Planungs- und Investitionssicherheit sind zu berücksichtigen. Das Vertrauen eines Betroffenen in die bisherigen Festsetzungen ist hierbei grundsätzlich um so schutzwürdiger und stärker zu gewichten, je weiter sie realisiert worden sind.
Von den Festsetzungen im konkreten Fall des Bebauungsplans XII-6-2 B sind ohne Zweifel gewichtige private Belange, insbesondere der privaten Grundstückseigentümer berührt. Der Bebauungsplan XII-6 hat diesem Personenkreis über einen langen Zeitraum (festgesetzt seit 1958) Planungssicherheit (auch in betriebswirtschaftlicher Hinsicht) über die Nutzungsmöglichkeiten ihrer Grundstücke eingeräumt. Dieser Status Quo wird durch den Bebauungsplan XII-6-2 B nun verändert, was sowohl diejenigen Eigentümer betrifft, die die bis zur Änderung zulässige Nutzung „Einzelhandel“ bereits verwirklicht hatten als auch diejenigen (die überwiegende Mehrheit), die diese Nutzungsmöglichkeit noch nicht in Anspruch genommen hatten.
Die privaten Belange gliedern sich bei einer differenzierteren Betrachtung aus den Blickwinkeln der einzelnen Betroffenengruppen somit in verschiedene Interessensbereiche. Hierbei wird deutlich, dass durchaus auch gegensätzliche private Interessen aufeinander treffen können. Die tangierten Belange werden zur Verdeutlichung im Folgenden beschrieben und mit der Resonanz aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der öffentlichen Auslegung abgeglichen.
Mit der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks in Zusammenhang steht zunächst das gemeinsame Interesse aller Grundstückseigentümer
? an möglichst geringen Eingriffen ins Privateigentum, ? an allgemeiner planerischer Zurückhaltung des Plangebers, ? am Erhalt und der Fortentwicklung des Bodenwertes, ? an einem möglichst breiten Nutzungsspektrum, zumindest aber am Erhalt der Art und des Maßes der baulichen Nutzung der Grundstücke gem. den planungsrechtlichen Vorgaben des Bebauungsplans XII-6 (insbes. Einzelhandel).
Diese sehr allgemein formulierten, auf alle Grundstückseigentümer im Geltungsbereich zutreffenden privaten Belange wurden erwartungsgemäß dem Sinne nach im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung von den mitwirkenden Betroffenen vorgetragen.
Darüber hinaus haben die Eigentümer der bereits durch Einzelhandel genutzten Grundstücke aber auch ein begründetes konkretes Interesse
? am Erhalt der ausgeübten Einzelhandelsnutzung ihrer Grundstücke, zumindest aber der darauf vorhandenen baulichen Anlagen, ? an der Möglichkeit, auch in Zukunft uneingeschränkt Anpassungen an veränderte Marktbedingungen und Betriebsnotwendigkeiten vornehmen zu können.
Auch die Interessen der zahlreichen Eigentümer von Grundstücken des Geltungsbereichs mit bislang rein gewerblicher Nutzung sind mit den öffentlichen Belangen nicht immer in Einklang zu bringen. Hierzu gehört,
? nicht betriebsnotwendige Grundstücksteile oder das gesamte Grundstück wertschöpfend veräußern oder entwickeln zu wollen (ggf. auch für Einzelhandel), ? von Kundenfrequenzen in der Nachbarschaft zu partizipieren, wenn direkter Kundenkontakt besteht (wie z.B. bei Tankstellen, Reparaturbetrieben oder Gastronomie).
Bei dem selben Personenkreis kann aber auch von einem Interesse daran ausgegangen werden,
? ihre bisherige gewerbliche Nutzung möglichst uneingeschränkt ausüben zu können, ? mit ihrer ausgeübten gewerblichen Nutzung keinen betrieblichen Einschränkungen zu unterliegen, z.B. aufgrund der Störanfälligkeit einer benachbarten anderen Nutzung, ? keine verkehrlichen Beeinträchtigungen hinnehmen zu müssen, z.B. durch stockenden Verkehrsfluss, Rückstaubildungen, Blockierungen von Zufahrten, usw., ? den Haupterwerb durch weitere Ertragsmöglichkeiten ergänzen zu dürfen.
Die erkennbaren, z.T. auch im Verfahren artikulierten privaten Belange haben im Abwägungsvorgang ein zwar erhebliches, aber kein unüberwindbares Gewicht. Sie müssen vielmehr mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung gegen- und untereinander abgewogen werden. Es besteht auch kein Erfordernis, den privaten Belangen ausschließlich auf die von den Eigentümern geforderte Art nachzukommen. Unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten muss es jedenfalls nicht geboten sein, zur Wahrung der Eigentümerbelange die in dem Gewerbegebiet zulässige Nutzung so festzulegen, dass für vorhandene bauliche Anlagen mit möglichst geringem Aufwand aus Branchen Interessenten gefunden werden können, in denen vergleichsweise hohe Mieten gezahlt werden.
Die Bauleitplanung muss dem Grundstückseigentümer demnach nicht die lukrativste Nutzung gestatten, sondern darf die lukrativste Nutzung auch ausschließen. Die städtebauliche Konzeption der Gemeinde, die aus städtebaulichen Gründen Einzelhandelsnutzungen oder produzierendes Gewerbe den dafür vorgesehenen Gemeindegebietsteilen vorbehalten will, ist ein für die Abwägung so gewichtiger Belang, dass es gerechtfertigt ist, private Belange in Form widerstreitender Nutzungsvorstellungen von Grundstückseigentümern zurückzustellen. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt dabei in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.
Die privaten Belange setzen sich im Falle des Bebauungsplans XII-6-2 B gegen die entgegenstehenden öffentlichen Belange im wesentlichen nicht durch. Die Steuerung der Zulässigkeit von Einzelhandel im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XII-6-2 B ist auch unter Berücksichtigung des Erhalts der Privatnützigkeit des Eigentums erforderlich. Die von den Zielen des Bebauungsplans am stärksten betroffenen Belange (der Eigentümer der bereits durch Einzelhandel genutzten Grundstücke) werden aber unter den Aspekten „Zumutbarkeit“ und „Angemessenheit“ durch ergänzende Festsetzungen gem. § 1 Abs. 10 BauNVO (Textliche Festsetzung Nr. 2) in besonderer Weise im Bebauungsplan berücksichtigt.
Obwohl also dem Plangeber bewusst ist, durch den Ausschluss von früher zulässigen Nutzungen in die Eigentümerinteressen einzugreifen, sind diese Eingriffe jedoch von den Eigentümern hinzunehmen. Der ansonsten eintretende Schaden für die Allgemeinheit ist demgegenüber schwerwiegender. Dass die Eigentümer nicht zu stark bzw. unzumutbar belastet oder sogar enteignet werden, zeigt der Vergleich mit den entsprechenden Entschädigungsvorschriften des BauGB.
Wie wesentlich eine mögliche Wertminderung des Eigentums durch die Änderungen des Planungsrechts wäre, bemisst sich nach den Vorschriften des § 42 BauGB (Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung), insbesondere daran, ob die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Der Eigentümer hat in solchen Fällen einen Entschädigungsanspruch, kann aber auch die Übernahme der Flächen verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplans wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen.
Die meisten Eigentümer im Gebiet haben die bislang zulässige Einzelhandelsnutzung nicht realisiert. Daher finden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6-2 B im wesentlichen nur Eingriffe in die zulässige (hier: Einzelhandel), nicht aber die ausgeübte Nutzung (hier: sonstiges Gewerbe) statt. Gemäß § 42 BauGB erhält ein Grundstückseigentümer nur dann eine Entschädigung für die Aufhebung einer bisher zulässigen Nutzung, wenn zwischen dem alten und dem neuen Bebauungsplan weniger als 7 Jahre liegen. Sind mehr als 7 Jahre nach der Festsetzung der bisher zulässigen Nutzung vergangen, erhält der Eigentümer nur noch eine Entschädigung, wenn die neue Festsetzung seine ausgeübte Nutzung aufhebt unabhängig von der zulässigen.
Im Geltungsbereich des XII-6-2 B war die Zulässigkeit (von Einzelhandel) mit Inkrafttreten des Bebauungsplans XII-6 seit 1958 gegeben, die Frist für die Inanspruchnahme der Differenz aus den Grundstückswerten vor und nach der Änderung der zulässigen Nutzung ist daher mit drei Ausnahmen (verwirklichter Einzelhandel auf den Grundstücken Siemensstraße 20-23, Siemensstraße 13-14 und Birkbuschstraße 54) abgelaufen.
Die ausgeübte sonstige gewerbliche Nutzung wird durch den Bebauungsplan XII-6-2 B nicht wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht. Die Nutzungseinschränkung des Bebauungsplans kann daher als wirtschaftlich zumutbar eingeschätzt werden. Der Bebauungsplan XII-6-2 B erlaubt im Zusammenwirken mit dem Bebauungsplan XII-6 außer Einzelhandelsbetrieben alle Arten nicht störender gewerblicher Betriebe sowie Gebäude für Verwaltung und Bürohäuser. Damit steht den betroffenen Eigentümern weiterhin ein so breites Spektrum gewerblicher Nutzungen zur Verfügung, dass mit einer flexiblen Herangehensweise eine Verwertung möglich sein muss.
Um dem sonstigen Gewerbe -im Interesse der Betroffenen- optimierte Rahmenbedingungen für das weitere standortbezogene Wirtschaften zu bieten und hierdurch -im öffentlichen Interesse- die Attraktivität des Standorts für die „klassischen“ Gewerbebranchen zu erhöhen, werden sonstige Gewerbebetriebe mit Flächen für den Verkauf an letzte Verbraucher im beschränkten Arbeitsgebiet nicht ausgeschlossen. Um Fehlentwicklungen im Falle ungewöhnlicher Betriebsgrößen oder Sortimentsgruppen gegensteuern zu können wird dieser Betriebstyp jedoch einer Ermessensausübung im Einzelfall unterworfen und für nur ausnahmsweise zulässig erklärt.
Eine im Interesse der privaten Belange stärker differenzierte, und somit den Eigentümern größere Spielräume ermöglichende Festsetzungssystematik der Zulässigkeit von Einzelhandel (z.B. nach Flächengrößen und/oder Sortimenten) ist hingegen ungeeignet, die wesentlichen Planungsziele zu erreichen. Selbst ein Einzelhandelsstandort, der aufgrund seiner Flächengröße oder seines Sortiments keine erkennbaren Auswirkungen auf die vorhandenen Zentren oder Nahversorgungsstandorte hätte, könnte sich dennoch auf die Bodenpreisstruktur im Gewerbegebiet, auf die Verfügbarkeit von Flächen für sonstiges Gewerbe und auf die nachbarschaftlichen Rahmenbedingungen (z.B. durch Verfestigung der störanfälligeren Nutzung Einzelhandel oder Veränderung des Gebietsprofils) im Sinne der Planungsziele negativ auswirken. Die Perspektiven der rein gewerblichen Entwicklung des gesamten Gewerbestandortes Lankwitz-Siemensstraße könnten sich hierdurch derart verschlechtern, dass er in der Wahrnehmung zu einer Art von faktischem Sondergebiet würde und letztlich als Gewerbegebiet im eigentlichen Sinne ganz in Frage stünde. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass jeder hinzukommende Einzelhandelsbetrieb, auch wenn er theoretisch nicht von negativem Einfluss auf die umliegenden Zentren und Nahversorgungsstandorte wäre, dennoch die Stärkung und Profilierung eines durch die Stadtentwicklungsplanung eigentlich nicht für Versorgungseinrichtungen vorgesehenen Stadtraumes fördert und auch nicht mehr für die Ansiedlung in einem Zentrum zur Verfügung steht. Ein milderer Eingriff ins Eigentum, als selbstständigen Einzelhandel völlig auszuschließen, ist daher nicht zielführend.
Für diejenigen Eigentümer, die ihr Grundstück vor der Planaufstellung bereits für Einzelhandel nutzen, ist die wirtschaftliche Zumutbarkeit hingegen differenziert zu bewerten. Sie sind durch den Bebauungsplan XII-6-2 B in ihrer ausgeübten Nutzung insoweit betroffen, als dass die ausgeübte Nutzung „Einzelhandel“ ohne weitergehende Regelungen nur noch auf den Bestandsschutz beschränkt gewesen wäre. Dieser hätte zwar ohne Weiteres die Fortführung der Nutzung im Bestand gewährleistet, wäre aber stark an deren tatsächliche, kontinuierliche Ausübung und die vorhandenen Baulichkeiten gebunden gewesen, so dass er im Extremfall auch hätte untergehen könnte. Auch nach dem Planungsrecht des Bebauungsplans XII-6 noch mögliche Änderungen, Nutzungsänderungen, Erneuerungen oder Erweiterungen des Gebäudes wären ohne besondere Regelungen im neuen Recht nicht mehr möglich gewesen, obwohl ein flexibler Zugriff auf die Gebäudesubstanz im Zuge der sich ständig verändernden Marktbedingungen betriebswirtschaftlich erforderlich werden kann. Diese Eingriffe in die Privatnützigkeit sollen daher trotz der entgegenstehenden öffentlichen Belange nicht erfolgen.
Hinsichtlich der vorhandenen Einzelhandelsnutzung wurde deshalb in den Bebauungsplan eine Festsetzung gem. § 1 Abs. 10 BauNVO aufgenommen (Textliche Festsetzung Nr. 2). Durch diesen „erweiterten Bestandsschutz“ für sog. Fremdkörper (hier: Einzelhandel) in einem Baugebiet (hier: beschränktes Arbeitsgebiet ohne Einzelhandel) soll die ausgeübte Nutzung nicht auf den „normalen“ Bestandsschutz zurückgeworfen werden, sondern grundsätzlich auch für bauliche Änderungen und Erneuerungen der vorhandenen Anlagen offen sein. Dies eröffnet den Eigentümern ein breites Nutzungsspektrum im Rahmen der Art und des Maßes der vorhandenen Bebauung, wodurch die Eingriffe in die ausgeübte Nutzung soweit vermindert werden, dass die wirtschaftliche Verwertung nicht wesentlich erschwert oder unmöglich gemacht wird.
Die Größenordnung der hierdurch möglichen Verkaufsfläche muss jedoch begrenzt bleiben, damit der gewerblichen Nutzung im Geltungsbereich keine Flächenpotentiale entzogen werden und keine Gefährdungen der benachbarten Zentren durch hinzukommende Verkaufsfläche eintreten. Erweiterungen der baulichen Anlagen bestehender Einzelhandelsbetriebe wurden daher nicht in die Festsetzung einbezogen und sind unzulässig. Die Verkaufsfläche auf Grundlage der Textlichen Festsetzung Nr. 2 hat demnach durch die vorhandenen baulichen Anlagen eine „natürliche Grenze“, so dass ein Flächenverlust für die sonstige gewerbliche Entwicklung im Geltungsbereich nicht eintritt. Sortimentsänderungen, die nicht mehr innerhalb einer der Art der Nutzung eigenen Variationsbreite liegen und denen unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität als der bestehenden Nutzung zukommt, wären Nutzungsänderungen. Sofern eine Nutzungsänderung im Rahmen der Variationsbreite des Einzelhandels solch eine neue städtebauliche Qualität erreicht, dass die Genehmigungsfrage neu aufgerufen würde, sind auch die Kriterien erreicht, die eine ausnahmsweise Zulassung nicht mehr erlauben. Nutzungsänderungen wurden daher in die Festsetzungen nicht aufgenommen
Ein längerer Leerstand, der den „normalen“ Bestandsschutz untergehen lassen könnte, ist für die Nutzung gem. der Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO ohne Belang. Dieser „erweiterte Bestandsschutz“ bleibt aber letztlich an das Bestandsgebäude geknüpft. Sofern dieses beseitigt wird, erlischt auch die Inanspruchnahmemöglichkeit der Festsetzung. Dies trägt der langfristigen Entwicklungsvorstellung des Landes Berlin Rechnung, das Gebiet für Gewerbe vorzuhalten.
Die privaten Belange der Eigentümer finden demnach angemessen Berücksichtigung in der Planung. Die im Geltungsbereich bestehenden Einzelhandelsbetriebe können nun im Rahmen eines erweiterten Bestandsschutzes weiterbetrieben werden, und sind nur in ihrer - bisher u.U. möglichen - Expansion eingeschränkt. Den anderen Eigentümern steht weiterhin das gesamte nach dem Bebauungsplan XII-6 zulässige Nutzungsspektrum mit Ausnahme des Einzelhandels für die Verwertung zur Verfügung.
Die öffentlichen Belange in Gestalt der Entwicklungsziele für den Gewerbestandort und die Zentren- und Nahversorgungskonzeption treten insoweit hinter die privaten Belange zurück. Dies ist hinnehmbar, da gegenüber der gegenwärtigen Situation keine wesentliche Veränderung erwartet wird. Die Größenordnung der Betriebe ist grundsätzlich durch die vorhandenen baulichen Anlagen eindeutig begrenzt. Durch die Formulierung der Festsetzung als Ausnahme wird flankierend die Berücksichtigung der Belange der Zentren- und Gewerbeentwicklung durch eine Ermessensentscheidung - vor dem Hintergrund der zum Prüfungszeitpunkt vorhandenen Rahmenbedingungen - sichergestellt. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO bleibt somit gewahrt. Es konnten somit die privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden.
4.3 Vorgebrachte Belange
Die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung eingegangenen schriftlichen Anregungen zogen zur Begründung ihrer Interessenslagen im wesentlichen folgende Argumente heran:
? Berücksichtigung der privaten Belange Für die durch Einzelhandel vorgenutzten Grundstücke wurde eine erhebliche Wertminderung der Liegenschaften geltend gemacht, die mit der Beeinträchtigung ausgeübter Nutzungen und mit mangelnden Vermarktungsalternativen wegen fehlender Nachfrage durch andere gewerbliche Nutzungen begründet wurde. Auf die Sicherung der bislang zulässigen Nutzungen wurde im Rahmen des Vertrauens- und Bestandsschutzes ein Anspruch erhoben.
? Gewichtung der öffentlichen Belange Eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung oder der Zentrenstrukturen durch die Entwicklung am Standort Siemensstraße wurde verneint. Dem Standort wurde stattdessen eine Nahversorgungsfunktion beigemessen. Die stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen des Landes Berlins zur Einzelhandels- und Gewerbeentwicklung wurden hingegen in Frage gestellt.
? Entwurfsergebnis Die bereits durch Einzelhandel genutzten Grundstücke sollen von den Nutzungseinschränkungen ausgenommen werden. Es wurde argumentiert, der Bezirk müsste selbst bei deren Einbeziehung zur Erreichung seiner Ziele nicht auf den völligen Ausschluss von Einzelhandel zurückgreifen. Eine Differenzierung der Festsetzungen zum Einzelhandelsausschluss wurde angeregt.
Die Gewichtung der durch die Planung zu sichernden öffentlichen Belange hat sich durch die frühzeitige Bürgerbeteiligung nicht geändert. Es gab auch keine fachliche oder sonstige Veranlassung, die allgemeine Zielsetzung des Verfahrens grundsätzlich zu verändern. Es wurde jedoch erkannt, dass die privaten Interessen der Grundstückseigentümer die schon Einzelhandelsnutzung auf ihren Grundstücken betreiben stärker als bisher berücksichtigt werden sollten.
Im Rahmen der Abwägung wurde daher den Anregungen der auf den „einfachen„ Bestandsschutz zurückgeworfenen Eigentümer der bereits durch Einzelhandelsbetriebe genutzten Grundstücke hinsichtlich ihres Schutzes verstärkt Rechnung getragen. Einige brachten in ihren Stellungnahmen zum Ausdruck, dass die weitere Nutzbarkeit ihrer Grundstücke für Einzelhandel aus Ihrer Sicht einen in der Abwägung stärker zu berücksichtigenden privaten Belang darstellt. Der vorgetragenen Argumentation zu den aus Sicht der Eigentümer erforderlichen Spielräumen bei der Nutzung der vorhandenen Anlagen wurde durch eine neu aufgenommene Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz gefolgt.
Um den Kreis der möglichen Nutzer der anderen Gewerbeimmobilien nicht zu starr festzulegen, wurde darüber hinaus die Zulässigkeit von Einzelhandelsflächen in Verbindung mit anderen Betrieben modifiziert.
In der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange fand der Bebauungsplan allgemeine Zustimmung. Die gemeinsame Landesplanungsabteilung teilte die Auffassung des Plangebers, dass von einer über den Bestand hinausgehenden Einzelhandelsnutzung des Gebiets Beeinträchtigungen städtischer Zentren ausgehen können. Der Plan unterstützt ihrer Beurteilung nach das Ziel aus § 16 Abs. 6 Satz 2 LEPro, dem zufolge der Anteil von Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren auf ein Maß zu begrenzen ist, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet. Auch die Industrie- und Handelskammer erhob im Interesse der Erhaltung anderer gewerblicher Nutzungen keine Einwendungen gegen die geplante Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen. Vor dem Hintergrund der lokalen Altlastensituation wurde die Beschränkung der Einzelhandelsnutzung selbst durch das bezirkliche Umweltamt als sinnvoll erachtet.
Lediglich die Senatsverwaltung für Finanzen stellte die Entwicklungsabsicht des Bebauungsplanentwurfs für den Standort zur Diskussion. Sie schlug statt der Sicherung als Gewerbegebiet die Entwicklung eines Mischgebiets vor. Für die hinteren Grundstücksteile befürwortete sie die Entwicklung von Fachmärkten. Diesen beiden Anliegen konnte aufgrund der grundsätzlichen Unvereinbarkeit mit den in den entsprechenden Fachplanungen festgelegten übergeordneten Zielsetzungen des Landes Berlin wie auch des Bezirks zur Zentrenentwicklung sowie zur Gewerbeentwicklung nicht gefolgt werden. Die Ermöglichung von Fachmärkten im Geltungsbereich hätte negative Auswirkungen nicht nur auf die Zentren und Nahversorgungsstandorte im großräumigen Umfeld, sondern auch auf den Verkehr und die Entwicklungsmöglichkeiten des sonstigen Gewerbes haben können. Eine Verstärkung der Wohnnutzung war bereits im Interesse der vorhandenen gewerblichen Nutzung und der Altlastensituation nicht angebracht.
Nach weiteren Abstimmungen mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde dem Anliegen, die Festsetzungssystematik weiter zu vereinfachen, gefolgt.
Innerhalb der Auslegungsfrist der Öffentlichen Auslegung gingen zwei Stellungnahmen betroffener Bürger ein, deren Interessen sich jeweils auf das selbe Grundstück bezogen. Beide wandten sich gegen das Planungsziel, keinen Einzelhandel mehr zuzulassen mit dem Argument, die Nicolaistraße sei für die Aufnahme von gewerblichem Verkehr ungeeignet und das Gelände wegen der Erschließungsmängel und der Konkurrenz Brandenburger Standorte an Gewerbebetriebe nicht vermittelbar. Ein Bürger benannte die Kapazität des Hauptstraßennetzes als Vermarktungshindernis. Von einem Bürger, der beabsichtigt, im Geltungsbereich Einzelhandel zu errichten, wurde in Abrede gestellt, dass eine Schädigung benachbarter Zentren durch sein Projekt erfolgen würde und dass hierdurch ein Zentrum entstünde.
Den Einlassungen zur Untauglichkeit der Nicolaistraße konnte nicht gefolgt werden. Die Straße erschließt seit nahezu hundert Jahren das Gewerbe am Standort und hat dabei in Teilbereichen eine Breite, die nach heutigen Maßstäben für die Projektierung von Gewerbegebieten ausreichend wäre. Sie ist darüber hinaus bereits vollständig hergestellt und weist keinen dringenden Instandsetzungsbedarf auf. Gravierende Probleme in der Verkehrsabwicklung der anliegenden Gewerbebetriebe sind nicht bekannt. Anhaltspunkte, weshalb das umgebende Hauptstraßennetz den Verkehr des Gewerbegebiets nicht wie bislang auch aufnehmen könnte bestehen nicht, zumal der Geltungsbereich nur auf einzelnen Grundstücken ungenutzt ist.
Der Standort Siemensstraße wird trotz der Konkurrenz in Brandenburg als wettbewerbsfähig angesehen, seine Stärke ist die innenstadtnahe Lage. Der Erhalt und die Weiterentwicklung innerstädtischer Gewerbegebiete ist stadtentwicklungspolitisches Ziel des Landes Berlin. Daher ist eines der Ziele des Bebauungsplans XII-6-2 auch die Optimierung der Rahmenbedingungen für Gewerbebetriebe im Geltungsbereich.
Dem von einem Bürger indirekt ausgesprochenen Wunsch, die Zulässigkeit zweier größerer Einzelhandelsbetriebe in räumlicher Zuordnung zu einem bestehenden Lebensmitteldiscounter zu ermöglichen, konnte nicht entsprochen werden, da er dem Ziel des Bebauungsplans grundsätzlich entgegenläuft. Hierdurch würde eine im Sinne der Zentrenentwicklung unerwünschte Agglomeration mit der Wirkung eines Zentrums entstehen und die Versorgungsfunktion am Standort des Lebensmitteldiscounters sowohl qualitativ als auch quantitativ erhöht werden. In dieser Konstellation sind Kaufkraftabwanderungen aus umliegenden Versorgungszentren zu befürchten. Zugleich wäre eine gewerbliche Entwicklung der betroffenen Flächen im Sinne der Entwicklungsziele Berlins nicht mehr möglich.
4.4 Begründung textliche Festsetzung Nr. 1 Die Festsetzung Nr. 1 als „Kernbestimmung“ des Bebauungsplans XII-6-2 B verändert die Zulässigkeitskriterien des festgesetzten Bebauungsplans XII-6 zur Art der baulichen Nutzung. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen die Art der baulichen Nutzung festgesetzt werden.
Der Bebauungsplan XII-6 setzt aufgrund seines Zustandekommens vor der bundeseinheitlichen Baugesetzgebung zwar kein Baugebiet gem. § 1 Abs. 2 BauNVO 1990 (oder früherer Fassungen) fest, aber er definiert selbstständig die Zulässigkeit zur Art der baulichen Nutzung innerhalb eines sog. „beschränkten Arbeitsgebiets“. Zulässig sind, den ausschlaggebenden Teilen der Planergänzungsbestimmung Nr. 1 des festgesetzten Bebauungsplans XII-6 zufolge, „nicht störende gewerbliche Betriebe und Gebäude für Verwaltung sowie Geschäfts- und Bürohäuser“. In dieser Form gilt er als übergeleiteter Bebauungsplan weiter. Bei Änderung eines übergeleiteten Bebauungsplans kann die Art der baulichen Nutzung auch ohne Festsetzung eines Baugebiets im Sinne von § 1 Abs. 2 BauNVO nach den Regelungen der BauNVO 1990 eingeschränkt werden.
Zur Differenzierung innerhalb des Nutzungskatalogs der Baugebiete stehen § 1 Abs. 5 und 9 zur Verfügung. Der § 1 Abs. 5 verlangt, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt, für Festsetzungen gem. § 1 Abs. 9 BauNVO müssen zusätzlich besondere städtebauliche Gründe vorliegen. Diese werden in den Ausführungen zu Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1 dargelegt.
Die durch Ansiedlung des Einzelhandels erwarteten städtebaulichen Auswirkungen und die betroffenen öffentlichen Belange sind im Kapitel 4.1 „öffentliche Belange“ ausführlich beschrieben. Die Abwägung der Betroffenheit der Eigentümer findet sich im Kapitel 4.2 „private Belange“. Dabei sind die jeweils getroffenen Erwägungen immer auch in Ansehung der in den anderen Kapiteln diskutierten entgegenstehenden Belange getroffen worden.
TxF Nr. 1, Satz 1
1„Im beschränkten Arbeitsgebiet sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. (§ 1 Abs. 5 BauNVO)
Einzelhandelsbetriebe sind begrifflich in der Baunutzungsverordnung aufgeführte Nutzungsarten, die gem. § 1 Abs. 5 BauNVO als nicht zulässig festgesetzt werden können. Der Satz 1 der textlichen Festsetzung Nr. 1 des Bebauungsplans XII-6-2 B setzt daher fest, dass die Nutzungsart „Einzelhandelsbetriebe“ im Geltungsbereich generell nicht zulässig ist. Die allgemeine Zweckbestimmung des „beschränkten Arbeitsgebiets“ bleibt durch die Entfernung eines einzigen Betriebstyps als Unterart der „nicht störenden gewerblichen Betriebe“ gewahrt.
Nach der Definition der Ausführungsvorschriften über großflächigen Einzelhandel im Land Berlin (AV Einzelhandel) sind Einzelhandelsbetriebe Betriebe, die ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher verkaufen. In diesem Sinne ist auch die Festsetzung im Rahmen der planungsrechtlichen Zulässigkeitsprüfung anzuwenden.
Der durch Satz 1 der textlichen Festsetzung vorgenommene Ausschluss aller Einzelhandelsbetriebe, auch wenn ihre Größe unterhalb der Grenze der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO liegt („kleinflächig“), ist städtebaulich erforderlich.
Ohne umfassenden Ausschluss des Einzelhandels wäre der langfristige Erhalt des Gewerbestandorts substantiell gefährdet. Die Verwertungsinteressen der Grundstückseigentümer tendieren immer in Richtung der höchsten erzielbaren Bodenpreise oder Mieten. In diesbezüglich ungeregelten Gewerbegebieten lassen sich diese an geeigneten Standorten i.d.R. im Zusammenhang mit Einzelhandel erzielen. Da das Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße eine hohe Standortgunst aufgrund seiner Lage besitzt, ist mittelfristig eine Inanspruchnahme großer Teile des Geltungsbereichs durch Einzelhandelsbetriebe zu erwarten (die Erfahrungen im Rahmen der Bauberatung des Bezirks untermauern diese Annahme). Selbst im Falle einer Offenhaltung des beschränkten Arbeitsgebietes des Bebauungsplans XII-6 nur für den „kleinflächigen“ Einzelhandel, beispielsweise durch eine Beschränkung des Nutzungsausschlusses nur auf die Betriebe des § 11 Abs. 3 BauNVO oder durch Definition einer andere Betriebstypen kennzeichnenden Flächengröße, ist mit einem „Volllaufen“ der Flächen zu rechnen.
Sukzessive wäre im Geltungsbereich mit einer Verringerung der für sonstiges Gewerbe verfügbaren Flächenpotentiale zu rechnen. Die aus einer Einzelhandelskonzentration abzuleitenden mittelfristigen Bodenpreise im Geltungsbereich könnten ansiedlungswillige sonstige Gewerbebetriebe vom Grunderwerb abhalten und unter Umständen einen Umnutzungsdruck erzeugen, der sogar den Bestand der noch ansässigen Gewerbebetriebe gefährdet. Die sonstigen Gewerbebetriebe sind nach den Erfahrungen aus anderen attraktiven Standorten einem Verdrängungswettbewerb mit dem Einzelhandel um die Bodenpreise nicht gewachsen.
Da das Gewerbegebiet des Bebauungsplans XII-6-2 B jedoch nach den Zielsetzungen des Landes Berlin im StEP Gewerbe und im Flächennutzungsplan als Flächenpotential für die Ansiedlung des sonstigen Gewerbes (ohne Einzelhandel) zur Verfügung stehen und weiterentwickelt werden soll, wird die Zulässigkeit des Einzelhandels neu geregelt. Aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 1 Satz 1 des Bebauungsplans XII-6-2 B stehen weiterhin alle Flächen des Gebiets für die sonstige gewerbliche Entwicklung zur Verfügung. Die Vermarktung der Flächen wird sich lediglich künftig verstärkt an den Bedürfnissen der nicht zum Einzelhandel zählenden Betriebsarten orientieren, die Bodenpreisentwicklung wird entsprechend moderater verlaufen. Durch den Wegfall der Einzelhandelsbetriebe verändert sich demnach die Angebotssituation im Gebiet zugunsten der sonstigen Gewerbebetriebe. Hiervon wird auch eine Erholung der Nachfrage erwartet.
Ohne einen umfassenden Ausschluss aller Einzelhandelsbetriebe wäre auch die örtliche Zentren- und Nahversorgungsstruktur gefährdet. Insbesondere in den benachbarten kleinen Nahversorgungszentren F 10 - Birkbuschstraße und F 8 – Siemensstraße/ Halskestraße sind seit geraumer Zeit Leerstände zu beobachten. Diese Nahversorgungszentren sind durch eine geschlossene, mehrgeschossige Bebauung bei kleinteiliger Parzellenstruktur gekennzeichnet. Ihre Handelsflächen setzen sich überwiegend aus kleineren Ladengeschäften zusammen, die sich meist in der Erdgeschosszone von mehrgeschossigen Wohnhäusern befinden. Vergleichbares gilt für die etwas weiter entfernten Nahversorgungszentren E4 – Steglitzer Damm und E3 – Hindenburgdamm.
Die Empfindlichkeit der oben genannten Nahversorgungszentren, aber auch des nahegelegenen und ähnlich strukturierten Ortsteilzentrums Leonorenstraße, hinsichtlich der Entwicklung von Einzelhandel - auch „nicht-großflächiger“ Betriebe - im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6 ist als relativ hoch einzuschätzen. Aus der Lage der integrierten Zentren in verdichteten Wohnquartieren (deren Versorgung sie dienen sollen) resultieren städtebaulich höhere Anforderungen an die genutzten Baulichkeiten als in Gewerbegebieten, bei gleichzeitigen betrieblichen Einschränkungen und höheren Bodenpreisen. Die Wahl eines Einzelhandelbetriebs wird daher i.d.R. bei vergleichbaren Standortalternativen auf einen betriebswirtschaftlich betrachtet günstigeren Standort in einem Gewerbegebiet fallen. Hierdurch sind die im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung liegenden und in den Planungen des Landes Berlin festgelegten Nahversorgungszentren im Standortwettbewerb um den Einzelhandel gegenüber den Gewerbegebieten erkennbar benachteiligt. Zugleich sind sie aber für ihre sonstigen Funktionen (öffentliches Leben, Identifikation usw.) auf eine möglichst intensive Nutzung durch die Nachbarschaft angewiesen. Kundenfrequenzen tragen eben nicht allein zu den Umsätzen ansässiger Einzelhändler bei, sondern auch zur generellen Belebung lokaler Zentren. Durch die Standortkonkurrenz mit dem nahen Gewerbegebiet sind Umlenkungen der Kundenströme zu befürchten, die sich auch in kleineren Ausprägungen auf die labilen Zentren existenzgefährdend auswirken können. Bei geringerer Frequentierung und weiteren Geschäftsaufgaben in den Zentren ist mit einer Verstärkung der Abwärtsspirale und dem Verlust der den Zentren im Rahmen der Entwicklungsziele des Landes Berlin zuzuschreibenden Funktionen zu rechnen.
Die Standortkonkurrenz Zentren-Gewerbegebiet gilt auch bzw. gerade für kleinteiligere Geschäfte, die zu den klassischen Nutzern des Raumangebots in integrierten Zentren zu zählen sind. Sofern nicht auch diese von der textlichen Festsetzung Nr. 1 Satz 1 erfasst wären, stünden ansiedlungswillige Betriebe für eine Ansiedlung innerhalb der örtlichen Zentren potentiell nicht mehr zur Verfügung. Im Interesse der Zentrenentwicklung läge es aber, gerade auch kleinteiligere Einzelhandelsbetriebe in den Zentren anzusiedeln bzw. zu halten.
Eine Ballung kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe im Geltungsbereich hätte neben der beschriebenen Gefährdung der bestehenden Zentren auch zur Folge, dass ein „faktisches“ Nahversorgungszentrum an einem Standort entsteht, der mit den Zielsetzungen zur beabsichtigten Zentren- und Nahversorgungsstruktur nicht in Einklang zu bringen ist.
Eine moderatere Regelung der Zulässigkeit des Einzelhandels im Bebauungsplan XII-6-2 B ist vor diesem Hintergrund nicht angebracht. Die Etablierung der Einzelhandelsnutzung im Geltungsbereich stünde im Widerspruch zu dem städtebaulichen Ziel des Bebauungsplans, den Gewerbestandort langfristig für sonstiges Gewerbe vorzuhalten. Auch ein Einzelhandelsbetrieb, der hinsichtlich seiner Flächengröße oder seines Sortiments keine erkennbaren Auswirkungen auf die vorhandenen Zentren oder Nahversorgungsstandorte hätte, würde sich immer noch auf die Verfügbarkeit von Flächen für anderes Gewerbe und auf das Gebietsprofil auswirken. Und er würde die Aussichten auf die Ansiedlung von Betrieben, die diese Sortimente führen in den Zentren verhindern.
Der Ausschluss weiterer Betriebsarten (z.B. Schank- und Speisewirtschaften, Beherbergungsbetriebe), die nach dem Bebauungsplan XII-6 zulässig sind, ist nicht erforderlich, da die befürchteten negativen Effekte hier nicht oder nicht in dem beim Einzelhandel zu erwartenden Ausmaß zu erwarten sind. Die im Gewerbestandort Lankwitz-Siemensstraße stark vertretenen Bürodienstleistungen werden als sonstige Gewerbebetriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B nicht ausgeschlossen, auch wenn diesen prinzipiell andere Gebietstypen als Standortalternativen offen stehen. Gegen den gewachsenen „Branchenschwerpunkt“ am Standort Lankwitz-Siemensstraße ist aufgrund der stadträumlichen Lage und der vorhandenen Baustrukturen entwicklungsplanerisch nichts einzuwenden. Diese Entwicklung eröffnet insbesondere langfristig die Möglichkeit, die im Gebiet noch vereinzelt vorhandenen Wohngebäude aufwandsarm gewerblich umzunutzen. Zugleich sollen für die stadtentwicklungsplanerisch erwünschten Betriebe innovativer Branchen, die gegen Büronutzungen z.T. nur schwer abgrenzbar sind, keine Hindernisse aufgebaut werden.
TxF Nr. 1, Satz 2
2 Sonstige Gewerbebetriebe mit untergeordneten Flächen für den Verkauf an letzte Verbraucher können ausnahmsweise zugelassen werden.“ (§ 1 Abs. 9 BauNVO)
Unter aktuellen Marktgewohnheiten ist Verkauf an letzte Verbraucher auch bei sonstigen Gewerbebetrieben (= „nicht störende gewerbliche Betriebe außer Einzelhandel, Verwaltung, Geschäfts- und Bürohäuser“) in ergänzendem Umfang gebräuchlich. Betriebe, die zum einen aus einem „Hauptbetrieb“ sowie zum anderen aus einem angegliederten untergeordneten Betriebsteil „Verkauf“ bestehen, sind somit nicht automatisch auch Einzelhandelsbetriebe, sondern erst wenn diese Nutzung überwiegt.
Es ist mittlerweile auch nicht unüblich, dass der Verkauf als Nebenerwerb nicht unwesentlich zur Wirtschaftlichkeit und letztlich zum Erhalt des Haupterwerbs beiträgt. Eine Unterbindung des untergeordneten Verkaufs hätte zum Standortnachteil für das sonstige Gewerbe werden können. Um die Rahmenbedingungen zu optimieren und hierdurch die Attraktivität des Standorts für die „klassischen“ Gewerbebranchen zu erhöhen, werden sonstige Gewerbebetriebe mit Flächen für den Verkauf an letzte Verbraucher im beschränkten Arbeitsgebiet im Gegensatz zu den „überwiegend“ verkaufenden Einzelhandelsbetrieben nicht generell ausgeschlossen. Weil solche sonstigen Gewerbebetriebe unter Umständen jedoch Auswirkungen auf die Entwicklung der Zentren- und Nahversorgungsstruktur sowie der Gewerbeentwicklung am Standort haben können, war die Beibehaltung einer uneingeschränkten Zulässigkeit solcher Betriebstypen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6 nicht möglich.
Auf Grundlage § 1 Abs. 9 BauNVO wird daher durch Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1 für die Nutzungsart „Sonstige Gewerbebetriebe mit untergeordneten Flächen für den Verkauf an letzte Verbraucher“ bestimmt, dass diese nur ausnahmsweise zugelassen werden kann. Durch die Formulierung der TxF als Ausnahme wird keine Zulässigkeit, sondern nur eine Zulassungsfähigkeit eröffnet. Damit soll gewährleistet werden, dass kein grundsätzlicher Rechtsanspruch entsteht, sondern immer eine an den Zielen des Bebauungsplans orientierte Einzelfallprüfung stattfindet.
Das Merkmal der Unterordnung bestimmt sich an räumlich-gegenständlichen Merkmalen, insbesondere muss der Eindruck einer dienenden Funktion aufkommen. Demnach dürfen die Betriebe im Geltungsbereich nicht mehr Verkaufsfläche unterhalten als dem Haupterwerb dienende Betriebsflächen vorhanden sind. Sofern das Merkmal der Unterordnung nicht erfüllt ist, ist der Betrieb als Einzelhandelsbetrieb im Sinne des Satzes 1 der textlichen Festsetzung Nr. 1 prinzipiell unzulässig.
Die Klausel des Satzes 2 soll allen Arten von sonstigen Gewerbebetrieben - z.B. auch Dienstleistern - die Möglichkeit einräumen, zur Unterstützung ihres Hauptgewerbes auch an Endverbraucher zu verkaufen. Im Gewerbegebiet Lankwitz-Siemensstraße sind bereits mehrere dieser „Kombinationsbetriebe“ vorhanden. Die Festsetzung greift damit einen beobachtbaren Entwicklungsansatz (insbesondere bei Reparatur- und Montagedienstleistern) auf.
Anwendungsbeispiele:
? Produzierendes Gewerbe mit Werksverkauf (z.B. Metallwaren, Textil usw.) ? Reparatur-Werkstatt mit Teileverkauf (z.B. Auto, Computer usw.) ? Dienstleistung mit Verkauf (z.B. Wäscherei mit Textilpflegeprodukten, Fotolabor mit Fotoartikeln) ? Tankstelle mit Shop
Art und Umfang der städtebaulichen Auswirkungen von untergeordnetem Verkauf bei sonstigen Gewerbebetrieben können jedoch vielfältig sein und unterliegen zudem dem stetigen Wandel der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Vor diesem Hintergrund dauerhaft tragfähige Zulassungsbedingungen festzusetzen war daher nicht praktikabel, aber auch nicht erforderlich. Stattdessen soll eine an den Zielen des Bebauungsplans orientierte Einzelfallprüfung vor dem Hintergrund der zum Prüfungszeitpunkt vorhandenen Rahmenbedingungen die Berücksichtigung der Belange der Zentren- und Gewerbeentwicklung gewährleisten. Bei der Beurteilung der Zulässigkeit im Genehmigungsverfahren sind im Rahmen einer Ermessensausübung im Einzelfall die dann konkret in Rede stehenden Vorhaben vor dem Hintergrund der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen auf die Vereinbarkeit mit den Zielen des Bebauungsplans XII-6-2 B hin zu untersuchen. Fehlentwicklungen, z.B. im Falle ungewöhnlicher Betriebsgrößen oder Sortimentsgruppen, kann hierdurch angemessen gegengesteuert werden, um so wesentliche Auswirkungen auf die Gewerbeentwicklung am Standort und auf benachbarte Zentren und Nahversorgungsstandorte zu unterbinden.
Die Ausnahmeregelung des Satzes 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1 ist mit den allgemeinen Zielen des Bebauungsplans XII-6-2 B zur Zentren- und Gewerbeentwicklung vereinbar. Eine Beeinträchtigung des Gewerbestandorts wird nicht erwartet, vielmehr eine Optimierung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des sonstigen Gewerbes. Da die Hauptnutzung eine gewerbliche ist, ist das beschränkte Arbeitsgebiet auch die planungsrechtliche „Heimat“ dieser Betriebe. Der mit der Zulassungsfähigkeit untergeordneter Verkaufsflächen in Form eines ergänzenden Nebenerwerbs einhergehende perspektivische Verlust an rein gewerblich nutzbarer Fläche, ist vor diesem Hintergrund hinnehmbar. Da im Regelfall davon auszugehen ist, dass der Haupterwerb, dem der Verkauf untergeordnet ist, nicht vordringlich in den umliegenden örtlichen Zentren- oder Nahversorgungsbereichen zu verorten wäre, ist auch ein Verlust wesentlicher Entwicklungsimpulse durch die hypothetische Standortwahl in diesen Zentren nicht zu befürchten.
Die Festsetzung des Satz 2 der Textlichen Festsetzung Nr. 1 des Bebauungsplans XII-6-2 B kann in letzter Konsequenz dennoch vereinzelte, punktuelle Auswirkungen auf die benachbarten Zentren nach sich ziehen. Der gezielten Erhöhung der Erfolgsaussichten der gewünschten Steigerung der Attraktivität des Standorts Lankwitz-Siemensstraße für sonstiges Gewerbe wird jedoch in diesem Fall eine höhere Bedeutung beigemessen. Zugleich wird den Nutzungsinteressen der Eigentümer und Betreiber entsprochen.
Folgende Kriterien sind in der Einzelfallprüfung anzulegen:
Durch die (untergeordneten) Flächen für den Verkauf an letzte Verbraucher von sonstige Gewerbebetrieben (sofern diese nach den übrigen öffentlich rechtlichen Bestimmungen zulässig sind) dürfen
? wesentliche Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit der Zentren F 8, F10 sowie E 3, E 4 und D 3, u.a. durch Umverteilung von Umsätzen, Umlenkung von Kundenströmen oder andere Beeinträchtigungen des öffentlichen Lebens und ? wesentliche Beeinträchtigungen der Rahmenbedingungen des sonstigen Gewerbes im Geltungsbereich, u.a. durch Reduzierung des Flächenpotentials, Induzierung von für Gewerbe am Standort unüblichen Bodenpreisen oder andere Beeinträchtigungen der betrieblichen Rahmenbedingungen
nicht zu befürchten sein.
Abbildung 8 Prüfschema: ausnahmsweise Zulässigkeit untergeordneter Verkauf
Abbildung 16
4.5 Begründung textliche Festsetzung Nr. 2
TxF Nr. 2
1Im beschränkten Arbeitsgebiet können Änderungen und Erneuerungen der baulichen Anlagen von vorhandenen Einzelhandelsbetrieben auf den Grundstücken Siemensstraße 13-14, 20-23 sowie Birkbuschstraße 54-56 ausnahmsweise zugelassen werden.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind mehrere durch Einzelhandel genutzte bauliche Anlagen vorhanden, die an als Einzelhandelsanlagen errichtet und genutzt wurden. Unter diesen Umständen kann das Interesse am Erhalt der Zweckbestimmung ein privater Belang sein, der in der Planung angemessen zu berücksichtigen ist.
Nach Verwirklichung eines Bauvorhabens gilt eine Baugenehmigung in Ermangelung einer gesetzlichen Befristung unbegrenzte Zeit und vermittelt der baulichen Anlage in ihrer genehmigten Nutzung Bestandsschutz, solange ein funktionsgerecht nutzbarer Bestand vorhanden ist. Instandhaltung und bestimmungsgemäße Nutzung sind demnach zunächst vom Bestandsschutz gedeckt. Eine Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlagen ist hingegen nicht vom Bestandsschutz erfasst.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Bestandsschutz aber auch erlöschen, zum Einen, wenn der bauliche Bestand nicht mehr vorhanden ist, oder wenn bauliche Anlage über längere Zeit leer steht. Somit wären ohne weitergehende Regelungen Fallkonstellationen denkbar, bei denen die Eigentümer zu ihrem wirtschaftlichen Nachteil die Einzelhandelsnutzung nicht mehr ausüben könnten.
Diese Möglichkeit besteht auch im Falle der Einzelhandelsbetriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B. Aus betrieblichen Gründen (z.B. Anpassung an Branchentrends) können nämlich zum Erhalt der ausgeübten Einzelhandelsnutzung aus Sicht der Betreiber und der Eigentümer Änderungen und Erneuerungen der baulichen Anlagen erforderlich werden, die nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt wären. Sofern in solchen Fällen nur der „klassische“ Bestandsschutz wirkt, wären die wirtschaftliche Benachteiligung der lokalen Einzelhandelsnutzung gegenüber Betrieben an anderen Standorten oder sogar die Aufgabe der Nutzung aus wirtschaftlichen Gründen mögliche Konsequenzen. Längere Leerstände der baulichen Anlagen im Anschluss daran könnten dann, z.B. nach Auszug von Mietern oder nach Einstellung des Betriebs aus wirtschaftlichen Gründen, den Bestandsschutz der Einzelhandelsnutzung völlig untergehen lassen.
Durch die textliche Festsetzung Nr. 2 soll der Bestandsschutz zugunsten der Planungs- und Investitionssicherheit der betroffenen Betriebe auf Änderungen und Erneuerungen erweitert werden, um durch die Erleichterung der Bewirtschaftung der baulichen Anlagen Eingriffe in die ausgeübte Nutzung zu vermeiden. Die Festsetzung wahrt dabei zugleich die privaten Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer und der Nutzer der baulichen Anlagen.
Der Wortlaut der BauNVO verlangt, dass eine bestimmte bauliche Anlage vorhanden sein muss. Es werden daher die Grundstücke in der textlichen Festsetzung aufgeführt. Gesichert werden durch diese Festsetzung die baulichen Anlagen der Einzelhandelsbetriebe auf den Grundstücken Siemensstraße 20-23, Siemensstraße 13-14 und Birkbuschstraße 54. Da die vorhandene bauliche Anlage Siemensstraße 13-14 zum Zeitpunkt der Festsetzung ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Ladenzone im EG darstellen wird, bezieht sich die Festsetzung zugunsten von Einzelhandelsbetrieben auch nur auf dieses EG, nicht auf die Obergeschosse. Der Autohandel Leonorenstraße ist ein reiner Freiflächenverkauf. Dessen Anlagen sind aufgrund ihrer geringfügigen baulichen Ausprägung nicht zu schützen.
Erfasst sein soll nur die vom herkömmlichen Bestandschutz bereits gedeckte Nutzung zum Zeitpunkt der Festsetzung; sofern und sobald die bestehende bauliche Anlage den Bestandsschutz verliert, soll auch die daran geknüpfte Zulassungsfähigkeit des Einzelhandels entfallen. Die Beseitigung einer baulichen Anlage, sofern sie nicht zu deren Erneuerung erfolgt, führt somit dazu, dass die TxF nicht mehr anzuwenden ist.
Durch die Formulierung der TxF als Ausnahme wird keine generelle Zulässigkeit, sondern nur eine Zulassungsfähigkeit eröffnet. Damit soll gewährleistet werden, dass kein grundsätzlicher Rechtsanspruch entsteht, sondern immer eine an den Zielen des Bebauungsplans orientierte Einzelfallprüfung stattfindet.
Folgende Kriterien sind in der Einzelfallprüfung anzulegen:
Durch Änderungen und Erneuerungen der baulichen Anlagen von vorhandenen Einzelhandelsbetrieben auf den Grundstücken Siemensstraße 13-14, 20-23 sowie Birkbuschstraße 54-56 (sofern sie nach den übrigen öffentlich rechtlichen Bestimmungen zulässig sind) dürfen ...
? wesentliche Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit der Zentren F 8, F10 sowie E 3, E 4 und D 3, u.a. durch Umverteilung von Umsätzen, Umlenkung von Kundenströmen oder andere Beeinträchtigungen des öffentlichen Lebens und ? wesentliche Beeinträchtigungen der Rahmenbedingungen des sonstigen Gewerbes im Geltungsbereich, u.a. durch Beeinträchtigungen der betrieblichen Rahmenbedingungen.
nicht zu befürchten sein.
Es ist keine Aufgabe und kein Ziel des Bebauungsplans XII-6-2 B, dem Standort die dauerhafte Attraktivität für die Einzelhandelsnutzung zu sichern. Die Versorgungsfunktionen, die die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe ausüben, sind zwar gegeben, aber für die Versorgung der Bevölkerung nicht unverzichtbar erforderlich.
Die Zulässigkeit von Nutzungsänderungen wird nicht geregelt. Von einer Nutzungsänderung ist auszugehen, wenn die Verwirklichung eines Vorhabens die jeder Art der baulichen Nutzung eigene Variationsbreite verlässt und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange, wie sie insbesondere in § 1 Abs. 5 BauGB bestimmt, erneut berührt werden können, der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten also eine andere Qualität zukommt. Wenn in diesem Sinne eine Nutzungsänderung vorliegt, sind gleichfalls Beeinträchtigungen der Zentren- und Nahversorgungsstruktur zu erwarten. Alle anderen Nutzungsänderungen aber lägen ohnehin im Zulässigkeitsrahmen des Gebietskatalogs.
Die allgemeine Zweckbestimmung des beschränkten Arbeitsgebiets bleibt durch die punktuelle Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO gewahrt. Die von dieser Regelung betroffenen öffentlichen Belange „Gewerbeflächenentwicklung“ und „Zentrenstruktur“ werden durch die textliche Festsetzung Nr. 2 in einer hinnehmbaren Weise tangiert. Die Konkurrenz zu den umliegenden Nahversorgungsstandorten und Zentren sowie die Belegung von Flächen, die nach planerischen Zielsetzungen für andere gewerbliche Nutzungen vorgesehen sind, bleiben zwar längerfristig erhalten; die Größenordnung der möglichen Beeinträchtigung öffentlicher Belange durch die auf diese Art gesicherten Einzelhandelsbetriebe ist jedoch durch die vorhandenen Baulichkeiten eindeutig begrenzt und im Verhältnis zur gesamten im Gebiet realisierbaren Baumasse überschaubar. Da keine Veränderungen hinsichtlich der Art oder des Maßes der baulichen Nutzung durch Einzelhandel und somit keine zusätzlichen negativen städtebaulichen Auswirkungen durch die textliche Festsetzung Nr. 2 Satz 1 zu erwarten sind, ist die Konservierung der Ist-Situation somit städtebaulich vertretbar. Die angestrebte langfristige Nutzung der baulichen Anlagen durch andere Gewerbetreibende bleibt durch die Festsetzung dennoch optional möglich. Im Falle der baulichen Anlage Siemensstraße 13-14 wäre eine gewerbliche Nutzung ohnehin nur im begrenzten Rahmen möglich, da es sich bei dem Einzelhandelsbetrieb um eine Funktionsunterlagerung in einem Wohn- und Geschäftshaus handelt.
Da die städtebaulichen Ziele des Bebauungsplanverfahrens weiter aufrecht erhalten werden, kann die Sicherung der vorhandenen Einzelhandelsnutzung nicht durch die allgemeine Zulässigkeit des Einzelhandels auf den bereits hierfür genutzten Grundstücken erfolgen. Die durch Einzelhandel bereits genutzten Grundstücke Birkbuschstraße 54-56, Siemensstraße 20-23 und Siemensstraße 13-14 von der Änderung des beschränkten Arbeitsgebiets auszunehmen, hieße, dort eine in qualitativer und quantitativer Hinsicht völlig offene Einzelhandelsentwicklung hinzunehmen. Da die beiden Grundstücke über eine nicht unerhebliche Größe verfügen, wären im Rahmen der vorgegebenen Baumassenzahl dort Vorhaben möglich, die nur für sich allein genommen erhebliche städtebauliche Auswirkungen haben könnten.
Selbst wenn es gelänge, entweder durch eine an die städtebaulichen Auswirkungen geknüpfte ausnahmsweise Zulässigkeit oder durch eine anhand der Rahmenbedingungen in den Zentren spezifizierte Nutzungseinschränkung (z.B. In den Sortimenten oder in der zulässigen Größe der Verkaufsfläche) Auswirkungen auf Zentrengefüge und Nahversorgung auszuschließen, so stünde dennoch die endgültige Etablierung der Einzelhandelsnutzung im Widerspruch zu dem städtebaulichen Ziel des Bebauungsplanverfahrens, den Gewerbestandort langfristig für produzierendes, verarbeitendes- oder reparierendes Gewerbe zu qualifizieren (s.o.). Auch ein Einzelhandelsstandort, der hinsichtlich seiner Flächengröße oder seines Sortiments keine erkennbaren Auswirkungen auf die vorhandenen Zentren oder Nahversorgungsstandorte hätte, würde sich immer noch auf die Verfügbarkeit von Flächen für produzierendes Gewerbe und auf die nachbarschaftlichen Rahmenbedingungen (durch Verfestigung der störanfälligeren Nutzung Einzelhandel und Veränderung des Gebietsprofils) auswirken.
Erweiterungen der durch Einzelhandel bereits genutzten baulichen Anlagen analog § 1 Abs. 10 Satz 1 Alternative 1 BauNVO werden nicht in die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs aufgenommen, da sie die bestehende Situation sowohl zu ungunsten der Entwicklung des Gewerbestandorts als auch der benachbarten Zentren weiter verschlechtern würden. Erweiterungsmöglichkeiten würden nicht nur die Beibehaltung, sondern in jedem Falle in quantitativer Hinsicht eine im Sinne der betroffenen öffentlichen Belange negative Veränderung des Status-Quo implizieren. Dabei wird nicht verkannt, dass die Betreiber der Betriebe bzw. die Grundstückseigentümer im Einzelfall weiterreichende Erweiterungsinteressen haben, die unter Berücksichtigung der beschriebenen Planungsziele jedoch zurückgestellt werden.
Im übrigen wird davon ausgegangen, dass die betroffenen baulichen Anlagen den privaten Nutzungsansprüchen hinsichtlich ihrer Größe auch auf lange Sicht genügen. Das Gebäude Birkbuschstraße 54-56 ist ein Typenbau des Lebensmitteleinzelhandels mit einer in diesem Marktsegment gängigen Betriebsgröße knapp unter der Großflächigkeit im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. An zahlreichen anderen Standorten genügt diese Größenordnung den Nutzungsansprüchen vergleichbarer Betreiber. Diese Betriebsgröße wird auch, solange die BauNVO keine andere Grenze des großflächigen Einzelhandels vorgibt, unter den Marktteilnehmern weiterhin stark verbreitet sein. Die vorhandene bauliche Anlage Siemensstraße 20-23 ist aufgrund ihrer Größe und Variabilität bereits heute für zahlreiche Betriebsformen des Einzelhandels ausreichend nutzbar. Bauliche Anpassungen an die betrieblichen Gegebenheiten sind aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 2 möglich. Die bautechnische Eignung des Gebäudes im Rahmen der Nutzungsansprüche des Einzelhandels ist durch die Vornutzung bereits unter Beweis gestellt. Der Laden im Sockelgeschoss Siemensstraße 13-14 wiederum deckt einen Spezialbedarf, dessen Flächenansprüche nur einen begrenzten Rahmen haben. Die bauliche Anlage auf dem Grundstück nutzt darüber hinaus das zulässige Maß der baulichen Nutzung bereits zu großen Teilen aus, so dass hier Erweiterungsspielräume ohnehin kaum vorhanden wären.
Die in der textlichen Festsetzung aufgeführten, vorhandenen baulichen Anlagen stellen keinen städtebaulichen Missstand dar, sind genehmigt und in einem brauchbaren Zustand. Sie werden derzeit (bzw. wurden im Falle der Siemensstraße 20-23 bis vor kurzem) durch Einzelhandelsbetriebe, die künftig nicht mehr zulässig sein sollen, genutzt.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss bei Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO gewahrt bleiben. Die Regelungen der neuen textlichen Festsetzung Nr. 2 erfüllen diese Voraussetzung, da die betroffenen Grundstücke im Bebauungsplan XII-6-2 B nur einen untergeordneten Teil des Geltungsbereichs ausmachen. Darüber hinaus bleibt die Zweckbestimmung des Baugebiets (beschränktes Arbeitsgebiet ohne Einzelhandelsbetriebe) auch dadurch gewahrt, dass Erweiterungen und Nutzungsänderungen nicht zulässig sind. Eine generelle Zulässigkeit von Erweiterungen und Nutzungsänderungen auf den bereits für Einzelhandel genutzten Grundstücken hätte nicht kalkulierbare städtebauliche Auswirkungen auf die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets und zu einer Verschlechterung geführt.
Die Regelungen der textlichen Festsetzung Nr. 2 beziehen sich gem. § 1 Abs. 10 BauNVO direkt auf die Nutzung der rechtmäßig errichteten vorhandenen Anlagen. Sie erfassen nicht das Grundstück an sich. Dessen zulässige Nutzung richtet sich nach eventueller Beseitigung der baulichen Anlage ausschließlich nach der in der textlichen Festsetzung Nr. 1 und im Bebauungsplan XII-6 festgesetzten Art der baulichen Nutzung.
4.6 Begründung textliche Festsetzung Nr. 3
Die Festsetzung verdeutlicht die Zusammengehörigkeit des Bebauungsplans XII-6-2 B und des Bebauungsplans XII-6. Da der Bebauungsplan XII-6-2 B die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6 nicht vollständig aufhebt, kann die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben nur mit Hilfe beider Rechtsverordnungen beurteilt werden.
III. AUSWIRKUNGEN
1. Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsumstände
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XII-6-2 B können sich - wie bislang nach den Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6 - nicht störende gewerbliche Betriebe, ansiedeln. Sofern sie die öffentlichen Belange nicht beeinträchtigen, können sie auch untergeordnete Verkaufsflächen betreiben.
Die im Geltungsbereich bestehenden Einzelhandelsbetriebe können weiterbetrieben werden. Vom Bestandsschutz nicht gedeckte Erweiterungen oder Nutzungsänderungen sind jedoch nicht mehr möglich. Somit ist langfristig von einer Nachnutzung durch sonstige nicht störende gewerbliche Betriebe auszugehen.
Die benachbarten Zentren werden weiterhin wesentliche Versorgungsfunktionen für ihr Umfeld übernehmen. Die Versorgungssituation der Anwohner der unmittelbaren Nachbarschaft wird sich nur verändern, sofern die im Geltungsbereich bereits ansässigen Einzelhandelsbetriebe nicht mehr weitergeführt werden. Die Einkaufsbeziehungen werden sich dann in Richtung anderer, bestehender Versorgungsstandorte in den benachbarten Nahversorgungsbereichen und Ortsteilzentren umorientieren.
2. Auswirkungen auf die Umwelt
Der Bebauungsplan XII-6-2 B schränkt lediglich die Art der Nutzung um eine Betriebsart ein. Alle übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6, insbesondere zu den überbaubaren Grundstücksflächen, zu den Straßenverkehrsflächen und zum Maß der baulichen Nutzung bleiben unverändert, so dass keine Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind.
3. Auswirkungen auf den Verkehr
Der Bebauungsplan XII-6-2 B unterbindet die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe in seinem Geltungsbereich. Da sich Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten regelmäßig mit großen Stellplatzflächen auf den motorisierten Individualverkehr orientieren, kann davon ausgegangen werden, dass durch den Bebauungsplan
4. Haushaltsmäßige Auswirkungen
Es werden keine Festsetzungen im Bebauungsplan vorgesehen, die unmittelbare Ausgaben Berlins zur Folge haben. Es ist aber nicht vollständig auszuschließen, dass etwaige Entschädigungsansprüche nach Festsetzung des Bebauungsplanes von den Eigentümern angemeldet werden können.
Durch den Bebauungsplan XII-6-2 B wird die auf Grundlage des Bebauungsplans
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans XII-6-2B werden die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, jedoch nicht wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht. Der Bebauungsplan XII-6-2 B erlaubt außer Einzelhandelsbetrieben alle Arten nicht störender gewerblicher Betriebe sowie Gebäude für Verwaltung und Bürohäuser. Den Eigentümern der bestehenden baulichen Anlagen mit Einzelhandelsbetrieben wird darüber hinaus erweiterter Bestandschutz eingeräumt, der den wirtschaftlichen Betrieb sicherstellt. Damit steht den betroffenen Eigentümern weiterhin ein so breites Spektrum gewerblicher Nutzungen zur Verfügung, dass mit einer flexiblen Herangehensweise eine wirtschaftliche Verwertung möglich ist. Entschädigungsansprüche aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes sind daher voraussichtlich nicht realisierbar.
IV. VERFAHREN
1. Verfahrensgrundsätze
Das am 20.Juli 2004 in Kraft getretene Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) hat zu einer weitreichenden Umgestaltung der Verfahrensvorschriften für Bauleitpläne geführt. Insbesondere wurde für alle Planverfahren eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB obligatorisch. Das Verfahren für den Bebauungsplan XII-6-2 B, das zunächst als „Standardverfahren“ bis zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt wurde, konnte die Überleitungsmöglichkeiten nicht mehr in Anspruch nehmen und hätte demnach formell einer Umweltprüfung bedurft, obwohl offenkundig keine Umweltbelange tangiert sind.
Die letzte Änderung des BauGB durch das BauGB-Planungserleichterungsgesetz vom 21.12.2006 hat hinsichtlich der Anwendung des Standardverfahrens jedoch zu Erleichterungen geführt, u.a. durch ein „beschleunigtes Verfahren“ für Bebauungspläne der Innenentwicklung und weitere Änderungen im vereinfachten Verfahren. Es wurde nach Prüfung geeigneter Verfahrenswege entschieden, das Verfahren des Bebauungsplans XII-6-2 B als vereinfachtes Verfahren gem. § 13 BauGB weiterzuführen. Die Voraussetzungen für diesen Verfahrensweg liegen im Falle des Bebauungsplans XII-6-2 B vor:
? Durch die Änderungen des Bebauungsplans XII-6-2 B werden die Grundzüge der Planung (des Bebauungsplans XII-6) nicht berührt. Das Nutzungsspektrum wird nur punktuell modifiziert, ohne die Gebietscharakteristik zu verändern. ? Es wird keine Zulässigkeit von Vorhaben vorbereitet oder begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht (Berliner Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung v. 21.02.1992) unterliegen. Der Bebauungsplan XII-6-2 B begründet keine neuen Zulässigkeiten gegenüber dem Bebauungsplan XII-6. ? Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Der Bebauungsplan XII-6-2 B begründet keine neuen Zulässigkeiten gegenüber dem Bebauungsplan XII-6.
Im vereinfachten Verfahren kann die Gemeinde nach § 13 Abs. 3 BauGB
? von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, ? von dem Umweltbericht nach § 2a ? von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind
absehen. Bei einer öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB ist allerdings darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird. § 4c BauGB (Überwachung) ist nicht anzuwenden.
Von den Möglichkeiten des § 13 Abs. 3 wurde für den Bebauungsplan XII-6-2 B Gebrauch gemacht. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung wurde daher nicht durchgeführt.
Von den Verfahrensvereinfachungen gem. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wurde hingegen kein Gebrauch gemacht. Es wurde demzufolge eine Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
2. Senatsinformation
Über die Absicht, das B-Planverfahren XII-6-2 B einzuleiten, wurden gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) und gemäß Artikel 13 Abs. 2 des Landesplanungsvertrags die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg (GL) zeitgleich mit Schreiben vom 15.Oktober 2003 informiert. Mit Schreiben vom 27.10.2003 wurde die Aufstellung des Bebauungsplans XII-6-2 B durch die GL ausdrücklich begrüßt. Der Entwurf ist den Zielen der Raumordnung angepasst. Durch SenStadt wurde mit Schreiben vom 10.11.2003 mitgeteilt, dass gegen die Aufstellung des Bebauungsplans XII-6-2 B keine Bedenken bestehen. Das Verfahren wurde –begründet durch die Lage an Hauptverkehrswegen- nach § 7 AGBauGB durchgeführt.
3. Aufstellungsbeschluss
Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf hat am 17.02.2004 die Aufstellung des Bebauungsplans XII-6-2 B beschlossen. Der Beschluss wurde am 27.02.2004 bekannt gemacht (ABl. S 808).
4. Frühzeitige Bürgerbeteiligung
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung für das Bebauungsplanverfahren XII-6-2 B wurde gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Zeit vom 29. März 2004 bis einschließlich 30. April 2004 in den Räumen des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Kirchstraße 1/3 in 14163 Berlin durchgeführt.
Die Durchführung wurde durch Veröffentlichung in der Tagespresse („Tagesspiegel“ und „Berliner Zeitung“) und im Landespressedienst vom 26.03.04 sowie durch Aushänge in den Bürogebäuden des Bezirksamts bekannt gemacht.
Der Öffentlichkeit standen die Begründung zum Bebauungsplanentwurf sowie die textlichen Festsetzungen mit einem Lageplan im Format DIN-A-2 zur Einsichtnahme zur Verfügung. Die Bürgerinnen und Bürger hatten Gelegenheit zur persönlichen Erörterung und zur Abgabe von Äußerungen.
Neun Bürgerinnen und Bürger haben im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung den Bebauungsplanentwurf persönlich eingesehen und sich die Ziele und Zwecke der Planung erläutern lassen. Zwei weitere Erläuterungen erfolgten telefonisch.
Unter den Besuchern und Anrufern waren Vertreter eines betroffenen Einzelhandelsbetriebes aus dem Geltungsbereich, Vertreter der Grundstückseigentümer, Vertreter von Verbänden bzw. Trägern öffentlicher Belange sowie interessierte Anwohner aus der näheren Umgebung. Keiner der Besucher und Anrufer hat Äußerungen zur weiteren Verwendung im Verfahren während der Erörterung zu Protokoll gegeben.
Es gingen insgesamt zwei fristgemäße schriftliche Äußerungen zum Bebauungsplanverfahren ein, davon eine anwaltliche Stellungnahme im Auftrag einer betroffenen Grundstückseigentümergesellschaft. Zwei weitere Stellungnahmen anderer betroffener Grundstückseigentümer erreichten den Bezirk mit 2 bzw. über 3 Monaten Verspätung nicht fristgemäß. Diese wurden dennoch in die vorliegende Abwägung einbezogen.
Mit Ausnahme einer schriftlichen Äußerung, die sich im wesentlichen auf die an den Geltungsbereich grenzende Siemensstraße bezog, erfolgten die übrigen drei Stellungnahmen von Grundstückseigentümern, die eine Verwertung ihrer Liegenschaft für Einzelhandel beabsichtigten. Zwei dieser Eigentümer haben mit einer entsprechenden Nutzung bereits begonnen, während der Dritte lediglich sein noch nicht durch Einzelhandel genutztes Grundstück in diesem Sinne zu entwickeln sucht.
Den drei schriftlichen Einwendungen mit Bezug auf die Einzelhandelsnutzung lag erkennbar ein Interesse
? an allgemeiner planerischer Zurückhaltung des Plangebers, insbesondere an möglichst geringen Eingriffen ins Privateigentum, ? am Erhalt und der Fortentwicklung des Bodenwertes, ggf. an einer Entschädigung von Verlusten, ? an einem möglichst breiten Nutzungsspektrum, zumindest aber am Erhalt der Art und des Maßes der baulichen Nutzung der Grundstücke gem. den planungsrechtlichen Vorgaben des Bebauungsplans XII-6 (insbes. Einzelhandel),
zu Grunde.
Die Eigentümer und Nutzer einer weiteren, teilweise durch Einzelhandel genutzten Liegenschaft haben sich hingegen weder informiert noch schriftlich zum Verfahren geäußert. Auch seitens der Eigentümer der übrigen, gewerblich genutzten Grundstücke oder seitens der Betreiber gewerblicher Anlagen bzw. sonstigen Nutzer im Geltungsbereich sowie dessen Umfeld wurden keine Stellungnahmen vorgebracht.
Der Personenkreis der Anwohner des Areals hat in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ebenfalls schriftlich keine Stellung bezogen.
5. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange für das Bebauungsplanverfahren XII-6-2 B wurde gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) alter Fassung Juli bis August 2005 durchgeführt. Mit Schreiben vom 26.07.2005 wurden 35 Träger um Stellungnahme gebeten. Den beteiligten Trägern standen zur Beurteilung der Bebauungsplanentwurf, die Begründung zum Bebauungsplanentwurf sowie – ergänzend - eine schwarz-weiß-Kopie einer Verkleinerung des festgesetzten Bebauungsplans XII-6 zur Verfügung. Sie wurden darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplanentwurf keine Veränderungen der überbaubaren Grundstücksflächen, der Straßenverkehrsflächen, des Maßes der Nutzung oder der Bauweise vorsehen sollte.
Zum Bebauungsplanentwurf XII-6-2B gingen 20 Rückäußerungen der Träger öffentlicher Belange ein. Dreizehn Träger hatten bezüglich der Planungsziele und Inhalte generell keine Bedenken. Trotz des beschränkten Regelungsbereichs des Bebauungsplans wurden von dieser Gruppe zahlreiche Hinweise zu vorhandenen Leitungen und sonstigen technischen Anlagen gegeben.
Der Bebauungsplanentwurf wurde im Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nicht geändert. In die Begründung zum Bebauungsplan wurde auf Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat IB unter 2.4.2.2 ein Hinweis auf den StEP Zentren - Teil 2 aufgenommen.
Nach Durchführung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde der Bebauungsplanentwurf aufgrund weiterer Planungsüberlegungen und Abstimmungen geändert. Die berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden daher gem. § 4a Abs. 3 BauGB parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung erneut beteiligt.
6. Öffentliche Auslegung
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch für das Bebauungsplanverfahren XII-6-2 B wurde (BauGB) 07.Mai bis 08. Juni 2007 durchgeführt. Innerhalb der Auslegungsfrist gingen zwei Stellungnahmen betroffener Bürger ein. Beide wandten sich gegen das Planungsziel, keinen Einzelhandel mehr zuzulassen.
Mit Schreiben vom 03.Mai.2007 wurden 32 Behörden und Träger von der Auslegung in Kenntnis gesetzt und 4 erneut um Stellungnahme gebeten. Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens gingen 6 Rückäußerungen der Behörden und Träger öffentlicher Belange ein, die alle bezüglich der Planungsziele und Inhalte generell keine Bedenken hatten. Auch die Senatsverwaltung für Finanzen hat gegen die Nicht-Berücksichtigung ihrer im Rahmen der Behördenbeteiligung vorgetragenen Vorschläge (Mischgebiet, Fachmärkte) keine Einwände geltend gemacht.
Der Bebauungsplanentwurf wurde im Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB nicht geändert.V. V RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692);
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – Bau NVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).
Aufgestellt: Berlin, den 04.09.2007
Stäglin Lappe
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