Drucksache - 0432/III  

1.         Gegenstand der Vorlage:	Bebauungsplan XII-242-1 (Frobenstr. 77/81)
2.         Berichterstatter:	Bezirksstadtrat Stäglin

Die Bezirksverordnetenversammlung wird gemäß § 15 BezVG gebeten, von nachstehendem Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am       gemäß § 6 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) folgendes beschlossen,

I.               das Ergebnis

a)             der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) i.d.F. vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGTBl. I S. 2850/2852) sowie

b)            der Beteiligung des Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB in o.g. Fassung;

II.             den Bebauungsplan XII-242-1 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 BauGB weiterzuführen;

III.           den Bebauungsplan-Entwurf XII-242-1, dessen Geltungsbereich das Grundstück Frobenstraße 77/81 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz umfasst, auf der Grundlage des eingeleiteten Entwurfes mit nachfolgenden Änderungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen:

·       Umwandlung der bisher nicht überbaubaren allgemeinen Wohngebietsfläche (WA) mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung in private Grünfläche;

·       Teilung der restlichen allgemeinen Wohngebietsfläche in zwei Baugebiete WA 1
und WA 2;

·       Modifizierung der bisherigen Nutzungsmaße:

im WA 1: -      Grundflächenzahl GRZ 0,35 (bisher 0,2),
-      Geschossflächenzahl GFZ 1,35 (bisher GFZ 0,6),
-      Zahl der Vollgeschosse IV (bisher III Vollgeschosse);

im WA 2: -      GFZ 0,4 (bisher GFZ 0,6),
-      Zahl der Vollgeschosse II (bisher III Vollgeschosse);

·       Sicherung der abweichenden Bauweise im WA 1
(bisher offene Bauweise), auch durch textliche Festsetzung;

·       Sicherung von Flächen zum Anpflanzen, auch durch textliche Festsetzung, im Vorgartenbereich des WA 1 sowie

·       redaktionelle Überarbeitung der textlichen Festsetzungen.

Auf die als Anlage beigefügte Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange einschließlich weiterer Ausführungen zur Änderung der bisherigen Planinhalte sowie den Bebauungsplan-Vorentwurf XII-242-1 vom 23.07.07 wird verwiesen.

 

 

                               Kopp                                                                         Stäglin     

                   Bezirksbürgermeister                                                   Bezirksstadtrat

 

 

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Die Vorlage zur Kenntnisnahme wurde am 09.10.2007 in der 11. Sitzung des Ausschusses

für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

 

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Kenntnisnahme der Vorlage empfohlen.

 

 

Hippe

Stellv. Ausschussvorsitzender

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin                                                                              27.07.07
Abt. Bauen, Stadtplanung und Naturschutz                                                         überarbeitet: 02.09.07
Bauordnungsamt – Stadtplanung                                                                                                 7863
Stapl 33 – 6142 / XII-242-1

Vermerk

Bebauungsplanentwurf XII-242-1
für das Grundstück Frobenstraße 77 / 81 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz

Zusammenfassung und Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 BauGB

I     Zusammenfassung und Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom
03. November bis einschließlich 2. Dezember 2003 durchgeführt.

Die Unterrichtung der Bürger erfolgte durch

-          Anzeigen in den Tageszeitungen `Berliner Morgenpost´ und `Der Tagesspiegel´ am 31.10.2003;

-          Aushänge in den Rathäusern und Dienstgebäuden des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf
sowie

-          Hinweis im Landespressedienst.

Während dieser Zeit haben keine Bürgerinnen und Bürger den Entwurf des Bebauungsplanes XII-242-1 einschließlich der Begründung eingesehen und sich die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung erläutern lassen.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB keine Stellungnahmen vorgetragen wurden, die eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erforderlich machen.

II    Zusammenfassung und Auswertung der TöB-Beteiligung

Die Beteiligung der TöB gemäß § 4 BauGB wurde zeitgleich mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung durchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben Stapl 33 vom 29.10.2003 gebeten, schriftlich eine Stellungnahme zum o.g. Bebauungsplanentwurf abzugeben. Von den 33 angeschrieben Trägern haben 21 TöB im Rahmen der Frist von einem Monat gemäß
§ 4 (2) BauGB schriftlich geantwortet:

1.        das Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin (LAGetSi) - IB-BP / I03SM – mit Schreiben vom 22.12.2003;

2.        der Polizeipräsident in Berlin - LPVA III A 12 - mit Schreiben vom 09.12.2003;

3.        die Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) mit Schreiben vom 26.11.2003;

4.        die Handwerkskammer - 6216/1 - mit Schreiben vom 01.12.2003;

5.        die Berliner Feuerwehr - BG HG 1 - mit Schreiben vom 02.12.2003;

6.        die Berliner Verkehrs-Betriebe (BVG) – Reg. Nr. 2177/2003 – mit Schreiben vom 14.11.2003;

7.        die Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) – RFO 31/3-4-6 – mit Schreiben vom 20.11.2003;

8.        die Regulierungsbehörde für Telekommunikation und Post (RegTP) - 226-10 / 5593-5 - mit Schreiben vom 04.11.2003;

9.        der Landesbetrieb für Informationstechnik Berlin (LIT) – GB IV-2 Ha – mit Schreiben vom 03.11.2003;

10.    die Deutsche Post Bauen GmbH Niederlassung Berlin – Baurecht - mit Schreiben vom 31.10.2003;

11.    die Berliner Wasserbetriebe - NB-V/Og - mit Schreiben vom 26.11.2003;

12.    die Bewag Aktiengesellschaft (Bewag) – B-AGP – bzw. – W-BBK - mit Schreiben vom 20.11.2003 bzw. 14.11.2003;

13.    die Berliner Gaswerke AG (GASAG) – T-BR-RR – mit Schreiben vom 20.11.2003;

14.    das Landesdenkmalamt – LDA 133 – mit Schreiben vom 28.11.2003;

15.    die Gemeinsame Landesplanung GL 8 mit Schreiben vom 04.11.2003;

16.    die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - IB13 – mit Schreiben vom 13.11.2003;

17.    die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – VII D 23 – mit Schreiben vom 28.11.2003 (Wasser);

18.    die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – VII B 32 – mit Schreiben vom 28.11.2003
(Verkehr);

19.    die Senatsverwaltung für Finanzen – I D 15 – mit Schreiben vom 24.11.2003;

20.    die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen – III C 35 – mit Schreiben vom 27.11.2003;

21.    das Umweltamt - Um 3-P05-03 - mit Schreiben vom 27.11.2003;

Die meisten der TöB äußerten zu dem Bebauungsplanverfahren keine Bedenken bzw. wurden in den von Ihnen zu vertretenen Belangen nicht berührt. Die schriftlichen Stellungnahmen der Gasag, Bewag, Berliner Wasserbetriebe und der RegTP enthalten überwiegend allgemeine Hinweise, die eine Änderung der geplanten Festsetzungen jedoch nicht erforderlich machen. Die übrigen TöB gaben folgende Stellungnahmen ab:

zu 15.  Die Gemeinsame Landesplanung GL 8 teilt mit, dass der Bebauungsplanentwurf XII-242-1

-            im Siedlungsbereich des Landesentwicklungsplanes für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin (LeP eV) liegt und im Einklang mit Ziel 1.0.1 LEP eV steht, wonach Erneuerung und Verdichtung Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen haben, sowie

-            den Vorgaben und Zielen der Raumordnung nicht entgegen steht.

Auswertung:

Die o. g. Aussagen zur Raumordnung und Landesplanung werden in die Begründung (2.3 Planungsrechtliche Ausgangssituation) eingearbeitet.

zu 21.  Das Umweltamt (Um) nimmt auf der Grundlage ihm vorliegender Erkenntnisse zu folgenden Themen Stellung:

a) Textliche Festsetzungen

Der Ausschluss der nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässigen, der Nahversorgung dienenden Ladengeschäfte, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störenden gewerblichen Kleinbetriebe durch textliche Festsetzung wird empfohlen, da die genannten Einrichtungen Kunden- und Lieferverkehr anziehen, welcher mit der hier vorherrschenden Wohnnutzung als störend und unverträglich einzustufen ist. Die Nahversorgung ist durch vorhandene Geschäfte und Lokalitäten in der Gallwitzallee gewährleistet.

Auswertung:

In der Umgebung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XII-242-1 (Frobenstr. 77/81) gilt überwiegend die Festsetzung bzw. Ausweisung `Allgemeines Wohngebiet´ (WA) auf der Grundlage folgender bestehender Planungsrechte:

-         Bebauungsplan XII-242 (festgesetzt 04.08.1997)
für die südöstlich / südwestlich angrenzenden Grundstücke des Baublocks Gallwitzallee / Dessauerstr. / Seydlitzstr. / Frobenstr. (mit Ausnahme Frobenstr. 75, festgesetzt als Gemeinbedarfsfläche / Kindertagesstätte)

-         Bebauungsplan XII-33 (festgesetzt 21.12.1960)
für die östlich gegenüberliegenden Grundstücke entlang der Gallwitzallee

-         Baunutzungsplan (BauNPl)
für den nördlich angrenzenden Baublock Gallwitzallee / Frobenstr. / Seydlitzstr. / Havensteinstr.

Die bauliche Zulässigkeit von Anlagen im WA bestimmt sich nach § 4 Bau NVO im Geltungsbereich der festgesetzten Bebauungspläne bzw. nach § 7 Nr. 8 BauO 58 im Bereich des geltenden BauNPl. Auf deren Grundlage sind die vom Umweltamt genannten, auszuschließenden Ladengeschäfte, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden gewerblichen Kleinbetriebe im WA allgemein zulässig (unter Vorbehalt § 15 BauNVO - Rücksichtnahmegebot).

Der Nutzungskatalog des WA sieht aus guten Gründen neben der Hauptnutzungsart `Wohngebäude´ weitere, das Wohnen ergänzende und gleichzeitig grundsätzlich nicht beeinträchtigende Nutzungsarten vor (§ 4 Abs. 2 BauNVO). Diese dem Wohnen zugeordneten Nutzungen sollen der Versorgung der Wohnbevölkerung dienen. Bei der Aufstellung der Bebauungspläne sind insbesondere auch die Belange der Wirtschaft im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB) zu berücksichtigen

Zur Frage der Nahversorgung im genannten Bereich ist folgendes zu erwähnen:

Zur unmittelbaren Lebensmittelversorgung vor Ort gibt es einen Supermarkt mit einer Verkaufsfläche über 200 m² in der Gallwitzallee / Ecke Dessauerstr. Darüber hinaus befindet sich ca. 1000 m entfernt das Zentrum des Ortsteils Lankwitz zwischen S-Bahnhof Lankwitz an der Leonorenstr. und Kaiser-Wilhelm-Str. (Ortsteilzentrum Leonorenstr. D 3 gemäß Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf). Damit ist zwar für eine Grundversorgung mit Lebensmitteln in näherer Umgebung gesorgt, für fußläufige Erledigungen ist die vorhandene Situation jedoch nur bedingt geeignet. Darüber hinaus können die vom Umweltamt befürchteten Unverträglichkeiten und Störungen durch Kunden- und Lieferverkehr unter Anwendung des § 15 BauNVO im Einzelfall reguliert werden, so dass erhebliche Belästigungen nicht entstehen dürfen.

Eine bestehende Überversorgung wäre ein städtebaulicher Grund für einen Ausschluss. Diese ist jedoch bei weitem nicht gegeben. Demzufolge sind keine städtebaulichen Gründe ersichtlich, die den Ausschluss der Nutzungsarten gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. § 1 Abs. 9 Bau NVO rechtfertigten. Darüber hinaus würde durch den Ausschluss dieser allgemein zulässigen Hauptnutzungen i.S.v. § 4 Abs. 2 Bau NVO die Gefahr bestehen, dass die allgemeine Zweckbestimmung des WA nicht gewahrt bleibt. Dies ist jedoch unabdingbare Voraussetzung für die Zulässigkeit des Ausschlusses (§ 1 Abs. 5 Bau NVO).

b) Bodenschutz / Altlasten

Ein Teilbereich des Grundstücks Frobenstraße 77 / 81 ist aufgrund hier bekannter Kriegszerstörung der ehemaligen Werner-Schule des DRK (Totalschaden) im Bodenbelastungskataster (BBK) unter der BBK-Nr. 14655 / Frobenstr. 75 / 81 als Verdachtsfläche auf schädliche Bodenveränderungen registriert. Das Vorhandensein von Trümmerschutt im Boden und damit von schädlichen Bodenveränderungen bzw. – kontaminationen ist daher nicht auszuschließen. Ergebnisse von Bodenuntersuchungen zum o. g. Grundstück liegen Um nicht vor.

Auswertung:

Der ausgesprochene Verdacht auf Bodenverunreinigungen ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abschließend zu klären. Um eventuell bestehende Kontaminationen, die die beabsichtigte Festsetzung `allgemeines Wohngebiet´ grundsätzlich in Frage stellen könnten, auszuschließen, sind daher vor künftigen Baumaßnahmen und vor Festsetzung des Bebauungsplanes in Zusammenarbeit mit dem Grundstückseigentümer und dem Umweltamt als zuständige Fachverwaltung geeignete Bodenuntersuchungen, die eine abschließende Beurteilung zulassen, vorzunehmen. Bei Nachweis von erheblichen Bodenbelastungen sind darüber hinaus entsprechende bzw. erforderliche Maßnahmen zu benennen und ggf. einzuleiten (z. B. Kennzeichnung, Bodensanierung bzw. –austausch im Rahmen der Bautätigkeit).

c) Umweltverträglichkeitsprüfung

Es ist zu prüfen, ob das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP-Gesetz) für den vorliegenden Bebauungsplan Anwendung findet und somit eine Pflicht zur Durchführung einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls bzw. einer UVP besteht. Das Ergebnis ist in die Begründung einzuarbeiten.

Auswertung:

Das am 20.07.2004 in Kraft getretene Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) hat zu einer weitreichenden Umgestaltung der Verfahrensvorschriften für Bauleitpläne geführt. Insoweit wurde für alle Planverfahren eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB obligatorisch. Das Verfahren für den Bebauungsplan XII-242-1, das bis dahin als `Standardverfahren´ bis zur TöB-Beteiligung durchgeführt wurde, hat die damaligen Überleitungsmöglichkeiten nicht in Anspruch genommen und bedürfte demnach aus heutiger Sicht formell einer Umweltprüfung.

Die letzte Änderung des BauGB durch das Planerleichterungsgesetz vom 21.12.2006 trägt diesbezüglich jedoch zu Erleichterungen bei, u. a. durch die Einführung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB für Bebauungspläne der Innenentwicklung. Im beschleunigten Verfahren kann unter bestimmten Bedingungen auf die Durchführung einer Umweltprüfung verzichtet werden.

Das Verfahren des Bebauungsplans XII-242-1 soll als beschleunigtes Verfahrens gemäß
§ 13a Abs. 1 BauGB fortgeführt werden. Die entsprechend notwendigen Voraussetzungen für diesen Verfahrensweg liegen vor:

-            Der Bebauungsplan XII-242-1 dient der Nachverdichtung und Innenentwicklung.

-            In ihm wird eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20 000 m² festgesetzt.

-            Es wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.

-            Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes).

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Danach kann die Gemeinde von

-            der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4,

-            dem Umweltbericht nach § 2a,

-            der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie

-            der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs. 4

absehen. Bei einer Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ist entsprechend darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird. § 4c BauGB (Überwachung) ist nicht anzuwenden.

Von den Möglichkeiten des § 13 Abs. 3 BauGB wird für den Bebauungsplan XII-242-1 Gebrauch gemacht. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung soll daher nicht durchgeführt werden.

Abwägungsergebnis:

Nach Abwägung der im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB vorgetragenen Stellungnahmen ist festzustellen, dass eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs derzeit nicht erforderlich ist. Im weiteren Verfahren ist jedoch die Frage des Umgangs mit den Altlastenverdachtsflächen abschließend zu klären.

III   Weiterführung des Verfahrens mit überarbeiteten Planinhalten

Im Frühjahr 2007 hat für das Grundstück Frobenstraße 77/81 ein Eigentümerwechsel stattgefunden. Der Grundstückskäufer beabsichtigt den Bau eines Seniorenpflegeheims sowie ggf. ergänzende Wohnbebauung. Vor diesem Hintergrund hat der Fachbereich Stadtplanung unabhängig von dem Abwägungsergebnis der Trägerbeteiligung, wonach eine Bebauungsplanänderung nicht erforderlich ist (s. o.), seine Planungsvorstellungen für diesen Bereich konkretisiert. Die neu entwickelten Planungsinhalte führen zu einer teilweisen Änderung der bisher beabsichtigten Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf XII-242-1.

Folgende Änderungen sind geplant:

a.        Umwandlung der bislang als allgemeines Wohngebiet (WA) vorgesehenen, nicht überbaubaren Grundstücksfläche mit Bepflanzungs- und Erhaltungsbindung entlang der Gallwitzallee in `private Grünfläche`

In der privaten Grünfläche befindet sich wertvoller überwiegend geschützter Baumbestand mit teilweise parkartigem, waldähnlichem Charakter, der aufgrund seiner wichtigen Naturhaushaltsfunktion weiterhin planungsrechtlich gesichert werden soll. Von besonderer Bedeutung ist auch die Lärmabschirmfunktion dieser Fläche gegenüber der stark frequentierten Gallwitz-
allee.

Um über die nach Baumschutzverordnung geschützten Bäume hinaus auch die sonstige vorhandene Vegetation dauerhaft zu bewahren, wird die bisherige textliche Festsetzung Nr. 1 zur Sicherung des Erhalts und zur Gewährleistung der Nachpflanzung bei Abgang der vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen im Bereich der Grünfläche unverändert in die weitere Planung übernommen.

Mit der Festsetzung `private Grünfläche´ wird die Nichtbebaubarkeit dieses Bereichs klar definiert, denn Grünflächen sind generell kein Bauland im Sinne der Bau NVO 90. Insoweit wird die Grünfläche bei der künftigen Ermittlung des zulässigen Nutzungsmaßes nicht mehr einbezogen. Da dieser Bereich bereits im bisherigen Bebauungsplanentwurf als nicht überbaubare Fläche für Bebauungszwecke unzugänglich war, werden sich in materieller Hinsicht die Nutzungsmöglichkeiten als Grün- bzw. Erholungsfläche hier in Zukunft nicht ändern. Auch eine unter wirtschaftlichen und städtebaulichen Aspekten angemessene bauliche Ausnutzung des restlichen Grundstücks wird dem Eigentümer weiterhin ermöglicht. Zum einen wird die mittels Baugrenzen bestimmte überbaubare Grundstücksfläche flächenmäßig unverändert in die weitere Planung übernommen, zum anderen ist beabsichtigt, zum Ausgleich für die Baulandreduzierung das Nutzungsmaß im künftigen WA 1 anzuheben. Von nachteiligen Auswirkungen z. B. im Sinne einer Grundstückswertminderung ist insoweit nicht auszugehen.

b.        Gliederung der restlichen Fläche des bisherigen allgemeinen Wohngebiets in zwei Bereiche WA 1 und WA 2

Ziel ist es, das Wohngebiet künftig in zwei Bereiche WA 1 und WA 2 zu gliedern. Die Wohngebiete werden zeichnerisch mittels Knotenlinie voneinander getrennt dargestellt (Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung). Das gesamte Wohnbauland wird somit in einen vorderen Bereich entlang der Frobenstraße (WA 1, 5.215 m²) und einen rückwärtigen Bereich im Blockinneren (WA 2, 4151 m²) geteilt.

c.        Entsprechende Anpassung der Nutzungsmaße im künftigen WA 1 und WA 2, insbesondere die Anhebung der GRZ und GFZ im WA 1

Gegenüber der bisherigen Planung werden im WA 1 die GRZ von 0,2 auf 0,35, die GFZ von 0,6 auf 1,35 und die Zahl der Vollgeschosse von III auf IV angehoben sowie im WA 2 die GRZ 0,2 beibehalten, die GFZ von 0,6 auf 0,4 und die Zahl der Vollgeschosse von III auf II reduziert.

Insoweit ergeben sich folgende Festsetzungen:

im WA 1:

GRZ=0,35 GFZ=1,35 abweichende Bauweise IV Vollgeschosse

im WA 2:

GRZ=0,2 GFZ=0,4 offene Bauweise II Vollgeschosse

Um den Eigentümer durch die Festsetzung einer Grünfläche im Bereich seines Grundstücks eigentumsrechtlich nicht einzuschränken, sollen die künftig im gesamten Wohngebiet (WA 1+WA 2) zulässigen absoluten Grund- und Geschossflächen (GR, GF) sich größenmäßig gegenüber den Baumassen der bisherigen Planung nicht wesentlich verändern. Insoweit führt die angestrebte Reduzierung der Baulandfläche als rechnerische Bezugsgröße für die Ermittlung der künftig zulässigen GRZ und GFZ relativ betrachtet zu ansteigenden Nutzungswerten. Während sich die ehemals vorgesehene GFZ von 0,6 rechnerisch auf die gesamte Grundstücksfläche bezog, bildet für die geplante Anhebung der GFZ auf 1,35 jetzt die WA 1-Fläche die Bezugsgröße. Die o.g. geplanten Nutzungsdichten im WA 1 und WA 2 entsprechen jedoch auf das gesamte Grundstück Frobenstraße 77/81 bezogen weiterhin den ursprünglich beabsichtigten Werten.

Entsprechend der entlang der Frobenstraße gegenüberliegenden viergeschossigen Blockrandbebauung dient diese erhebliche Nutzungsmaßanhebung auch dem planerischen Ziel, im WA 1 einen Bereich zu sichern, der im Vergleich zum hinteren Grundstücksteil (WA 2) höhere Nutzungsdichten zulässt. Ausgleichend dafür werden im WA 2 die Werte reduziert, um hier eine moderate zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise zu ermöglichen und damit einen Übergang zum südwestlich angrenzenden Blockinnenbereich mit seinen großzügigen Freiflächen zu schaffen.

Wenn im Bebauungsplan keine gesonderten Festsetzungen getroffen werden, sind bei der Ermittlung der zulässigen GFZ die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen nicht mitzurechen. Im WA 1 ist somit zusätzlich zu den vorgesehenen IV Vollgeschossen, im WA 2 zusätzlich zu den vorgesehenen II Vollgeschossen ein weiteres Geschoss (jedoch kein Vollgeschoss, z. B. Staffel- oder Dachgeschoss) zulässig. Die im WA 1 zulässige Zahl der Vollgeschosse orientiert sich an der gegenüberliegenden Bebauung entlang der Frobenstraße, die im Bestand ebenfalls aus vier Vollgeschossen besteht.

Die voranstehenden Ausführungen zeigen, dass die Erhöhung der zulässigen GRZ, GFZ und der Zahl der Vollgeschosse im Sinne eines Ausgleichs für die Reduzierung bisher anrechenbarer Bauflächen städtebaulich begründbar und insoweit auch vertretbar ist.

Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 Bau NVO zur Überschreitung der in § 17 Abs. 1 Bau NVO festgelegten Obergrenze der GFZ im WA von 1,2 auf 1,35 sind im Falle des Bebauungsplanentwurfs XII-242-1 erfüllt:

·           Erfordernis besonderer städtebaulicher Gründe

Als besondere städtebauliche Gründe für eine Überschreitung der GFZ liegen vor:

-        die dauerhafte Sicherung des wertvollen, überwiegend geschützten Baumbestandes entlang der Gallwitzallee als private Grünfläche mit dem Ziel diese Fläche dauerhaft von einer Bebauung freizuhalten und damit verbunden

-        die notwendige Anhebung der Nutzungsmaße zur Beibehaltung der bisher geplanten Bauvolumen auf den nunmehr reduzierten Baulandflächen;

-        die Realisierung einer städtebaulich angemessenen, sich in die Baustrukturen der Umgebung einfügenden Bebauung im Bereich des WA sowie

-        die Anhebung der Nutzungsmaße als ausgleichende Maßnahme zur Vermeidung eigentumsrechtlicher Nachteile durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche.

·           Ausgleich durch Umstände oder Maßnahmen

Die GFZ-Überschreitung findet nur aufgrund der reduzierten anrechenbaren Baulandfläche statt. Faktisch bleiben die Geschossflächen gegenüber der ursprünglichen Planung gleichgroß, so dass weder die zu realisierenden Wohneinheiten noch der entstehende Verkehr wesentlich ansteigen werden. Die angehobenen Nutzungsmaße im WA 1 stehen der Realisierung einer der Umgebungsstruktur entsprechenden, städtebaulich vertretbaren Bebauung nicht entgegen. Insoweit bleiben die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Bedürfnisse des Verkehrs – wie bereits in der bisherigen Planung - gewahrt. Durch die geplante Festsetzung `private Grünfläche´ und die textliche Festsetzung Nr. 1 wird der Erhalt dieses ökologisch wertvollen Bereichs dauerhaft gesichert und von einer Bebauung freigehalten. Die nicht unerhebliche Größe der Grünfläche (ca. 1/3 des Gesamtgrundstücks) in Verbindung mit ihrer bedeutenden naturhaushaltsrelevanten und lärmabschirmwirkenden Funktion wird als positiver Ausgleich für die Anhebung und Überschreitung der GFZ betrachtet. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen somit nicht. Weitergehende ausgleichende Umstände oder Maßnahmen sind aus den dargelegten Gründen nicht erforderlich.

·           Entgegenstehen sonstiger öffentlicher Belange

Die Kita auf dem südwestlich angrenzenden Grundstück Frobenstr. 75 wird in ihrer Funktion als öffentliche Einrichtung durch die angestrebte Planung nicht beeinträchtigt. Weitere öffentliche Belange werden nicht berührt.

d.        Einführung der abweichenden Bauweise im WA 1

Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2 wird für das WA 1 als eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise festgesetzt, dass die Länge von Gebäuden mehr als 50 m betragen darf. Die Festsetzung dieser Bauweise entspricht der Baustruktur der Umgebung, die durch Zeilenbauten mit einer Länge über 50 m und durch Blockrandbebauung geprägt wird.

e.        Festsetzung von Anpflanzungsflächen im nicht überbaubaren Vorgartenbereich
des WA 1

Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 Bauordnung für Berlin sind die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke zu begrünen, soweit dem nicht die Erfordernisse einer anderen zulässigen Flächenverwendung entgegenstehen. Nach Satz 2 findet diese Regelung keine Anwendung, soweit Bebauungspläne oder andere Rechtsvorschriften hierzu abweichende Regelungen enthalten.

Im Bebauungsplanentwurf XII-242-1 wird mittels einer Anpflanzungspflicht im nicht überbaubaren Vorgartenbereich des WA 1 (textliche Festsetzung Nr. 3) die gärtnerische Anlage und Unterhaltung dieser Flächen – bis auf Wege und Zufahrten – sicher gestellt. Ziel ist es, auch hier gärtnerisch gestaltete Vorgärten – wie im Baugebiet typisch - zu schaffen. Die Zulässigkeit von Nebenanlagen i. S. des § 14 Bau NVO sowie von Stellplätzen und Garagen wird damit in diesem Bereich ausgeschlossen.

Fazit:

Die vorab dargestellten Änderungen tragen im wesentlichen dazu bei, dass der Bebauungsplanentwurf in seinen Darstellungen insbesondere bzgl. der Bebaubarkeit bzw. Nichtbebaubarkeit klarer und eindeutiger wird. Die vorgesehenen Nutzungsmaße geben tatsächliche Nutzungsdichten wieder, die sich konkret auf das festzusetzende Wohnbauland beziehen. In bezug auf das gesamte Grundstück Frobenstraße 77/81 entsprechen die geplanten angehobenen Nutzungsdichten ungefähr den ursprünglich beabsichtigten Werten. Die Nutzungsmaßerhöhung im Sinne eines Ausgleichs für die Reduzierung bisher anrechenbarer Bauflächen ist städtebaulich begründbar und insoweit auch vertretbar. Die Voraussetzungen zur Überschreitung der in § 17 Abs. 1 Bau NVO festgelegten Obergrenzen zur Bestimmung des Nutzungsmaßes liegen vor. Von nachteiligen eigentumsrechtlichen Auswirkungen durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche ist aus den dargelegten Gründen nicht auszugehen.